Как сообщил «Индикаторам рынка недвижимости» глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, по его оценкам, перспективы российского ипотечного рынка вполне стабильны. И после краткосрочного периода подъема ипотечных ставок они снова продолжат снижение. Вскоре Банк России заявил что сократил долю инвестиций золотовалютных резервов (ЗВР) в обязательства Fannie Mae и Freddie Mac на 40%. На этом фоне аналитический центр www.irn.ru, считает, что данное сокращение может позволить АИЖК в среднесрочной перспективе продолжить смягчение ипотечных условий и тем самым удержать российскую экономику от кризиса.

На данный момент, по различным независимым оценкам, в том числе и международным, российское жилье существенно переоценено. При этом рост цен продолжается. В итоге, вопрос только в том, когда круг платежеспособных покупателей сузится настолько, что его не будет хватать, чтобы покрыть расходы всех присутствующих продавцов. Это приведет к «эффекту домино».

Однако кризис на рынке недвижимости невыгоден российской экономике. Дело в том, что на фоне кризиса вместо роста ежегодных объемов строительства нового жилья они с высокой долей вероятности станут сокращаться. При этом «квартирный вопрос» является одним из краеугольных для российского социума. В то же время, с его решением связано не только уровень лояльности населения политическому руководству страны, но и дальнейшая диверсификация российской экономики, снижение ее зависимости от сырьевого сектора. Вместе с ростом строительства растут и все связанные с жильем сферы экономики. Именно поэтому снижение объемов строительства может негативно отразиться и на других секторах российской экономики. Пострадать могут не только сектора экономики, непосредственно связанные с производством строительных материалов, но и химическая, легкая и даже металлургическая промышленности.

При этом в ситуации мягкого снижения цен сокращение объемов строительства могло бы привести к остановке удешевления жилья. При плавном снижении цен сохраняется устойчивый спрос на жилье, так как многие потенциальные покупатели не могут ждать и предпочитают приобретать жилье по текущим ценам. Кроме того, за счет плавного снижения цен уровень платежеспособного спроса несколько расширяется и снова возникает конкуренция покупателей. На этом фоне рынок обычно стабилизируется и рост объемов нового жилья возобновляется.

Однако во время кризиса снижение объемов строительства не приводит к стабилизации рынка. Кризис возникает в ситуации значительного кассового разрыва у многих участников рынка, которые вынуждены для ликвидации этого разрыва «выбросить» на рынок имеющиеся у них активы. При значительном резком расширении предложения возникает уже конкуренция продавцов. Следует отметить, что к кризису рынок подталкивает то, что его участники каждый в отдельности также находятся в кризисной ситуации. Для его преодоления каждому из них необходимо как можно быстрее реализовать имеющиеся активы. И цены начинают резко снижаться. На этом фоне покупатели обычно предпочитают занять выжидательную позицию, что в итоге приводит к тому, что кризисная ситуация заходит в пике. И, как уже говорилось выше, это может нанести значительный ущерб всей экономике в целом.

Реально смягчить падение цен в данной ситуации может только существенное расширение платежеспособного спроса. Одной из важных мер для этого является смягчение требований по ипотеке. Потенциальные ипотечные заемщики не имеют наличных средств для приобретения жилья, и если им не предоставляют кредит, они не участвуют в рынке. Отказать в кредите им могут из-за отсутствия возможностей для накопления первоначального взноса или из-за недостаточного уровня заработной платы для ежемесячных выплат по кредиту. Уровень процентной ставки как раз, в частности, и влияет на величину аннуитетного платежа. Кроме того, на этот параметр оказывает значительное влияние уровень максимально возможного срока займа.

В свое время АИЖК планировало довести ставку до 8%-9% в рублях, максимальный срок заимствования – до 40 лет. Этот процесс затормозился из-за возникшего на западном рынке финансового кризиса. При этом стоит отметить, что значительные российские финансовые резервы сосредоточены именно за рубежом. Перенаправление их в АИЖК как раз и позволит правительству создать механизм, который даст возможность агентству продолжить снижение ставок и дальнейшее смягчение требований по ипотеке. На данный момент Банк России уже заявил, что сократил инвестиции в обязательства американских ипотечных агентств на 40%. Высвободившиеся средства вполне могли бы быть направлены в стимулирование развития рынка российской ипотеки. Таким образом, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», у российского ипотечного рынка вполне есть возможности для того, чтобы удержать и рынок недвижимости от лавинообразного кризиса и российскую экономику от замедления темпов роста.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
ОтрадаКрасногорский район2 кв. 2023 г.от 5 300 000 руб.от 4.7%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки2 кв. 2021 г.от 13 688 454 руб.от 5.7%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная3 кв. 2023 г.от 8 926 930 руб.от 0.1%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 12 459 415 руб.от 5.45%
SilverМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад МЦКот 12 400 290 руб.от 4.5%
Счастье на СеменовскойМосква, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Семеновская1 кв. 2022 г.от 15 435 982 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 291 554 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 8 944 806 руб.от 6%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 199 855 руб.от 0.1%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 4 933 849 руб.от 0.1%
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 19 446 317 руб.от 3.2%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 7 267 500 руб.от 0.1%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК4 кв. 2025 г.от 6 906 680 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 13 891 200 руб.от 5.55%
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2021 г.от 4 114 517 руб.от 4.49%
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская4 кв. 2021 г.от 15 873 890 руб.от 4.5%
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 5 623 000 руб.от 5.9%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 494 753 руб.от 0.1%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 9 500 440 руб.от 2.55%
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2023 г.от 24 332 270 руб.от 0.1%
КлюквенныйЩелковский район4 кв. 2021 г.---от 4.5%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все