Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок жилья России похож на испанский

Хотя традиционно считается, что российские риэлтеры и девелоперы на несколько порядков отстают от западных по уровню своего профессионализма, при ближайшем рассмотрении оказывается, что это всего лишь очередной миф. И по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», мировая практика показывает, что именно самонадеянность профессиональных участников рынка недвижимости приводит этот рынок к кризису.

Одним из ярких примеров самонадеянности профессиональных участников рынка недвижимости является история рынка недвижимости Испании. Начиная с 1997 года цены на недвижимость Испании росли по 12%-15% в год. Для Западной Европы такие темпы роста являются просто баснословными. Стандартным уровнем подорожания недвижимости считается 2%-3% в год. Рост цен на жилье в пределах 5% – это уже бум.

Однако в начале 2007 года темпы роста цен на испанскую недвижимость резко снизились Произошло это на фоне первых актов мирового финансового кризиса. В декабре 2006 года у американского банка Bear Sterns, который выступал среди частных банков США главным гарантом ипотечных облигаций США, возникли проблемы с рефинансирование имевшейся задолженности, а уже к марту 2007 года в нем было введено внешнее управление. На этом фоне секьюритизация ипотечных облигаций резко сократилась по всему миру, в том числе и в Испании. В итоге, резко возросли требования банков к заемщикам. А это, в свою очередь привело к тому, что число сделок с недвижимостью сократилось за год на 27%.

При этом в Испании проблема доступности жилья стоит так же остро, как и в России. На этом фоне неудивительно, что в планы правительства входило постоянное наращивание объемов строительства. В итоге, на фоне сокращения спроса и роста предложения цены на недвижимость в Испании за 2007 год выросли всего лишь на 4%. При этом инфляция составила 4,6%. Таким образом, впервые с 1997 года испанское жилье подешевело.

Однако профессиональных участников рынка это не напугало. Вместо того, чтобы диверсифицировать свои риски они занялись активным поглощением соперников. Так один из крупнейших девелоперов испансокого рынка – Martinsa – за 4 млрд евро в марте 2007 года купил другого крупного девелопера – Fadesa Inmobiliaria. Формальным поводом для поглощения стала совместная борьба с надвигающимся на рынке жилья кризисом. Проблема была в том, что за первые 2 месяца 2007 года у Fadesa Inmobiliaria на 36% упали продажи, и она не смогла расплатиться по долгам, которые на тот момент составляли 4 млрд евро. Для их реструктуризации Fadesa Inmobiliaria был необходим кредит на 150 млн евро, но получить она его не смогла. В итоге, акции Fadesa Inmobiliaria за 2 дня потеряли 70% своей стоимости. И Martinsa выкупила все акции этой компании.

Казалось бы, купив акции по бросовой цене Martinsa сделала хорошее приобретение. Тем более, что на тот момент экономическое состояние самой Martinsa было стабильным. Фактически Martinsa предложила, план реструктуризации долгов Fadesa Inmobiliaria за счет займа 150 млн евро у Института государственного кредитования.

Однако выдача займа затянулась и менеджмент объединенной компании предпочел рассчитаться с кредиторами из своих фондов, в расчете на то, что правительство, в конце концов, окажет финансовую поддержку одному из столпов испанского рынка недвижимости. Это было, по сути второй ошибкой владельцев Martinsa-Fadesa.

Примечательно в данном случае то, что структура собственности у крупных испанских девелоперов очень схожа с российской. Так эффективный контроль (75% + 1 акция) объединенной Martinsa-Fadesa принадлежал топ-менджменту компании: братьям Фернандо и Антонио Мартинам. Первый из которых был президентом компании и ему принадлежало 60% акций, а второй – вице-президентом, и он владел 15% акций.

Плохо в данном случае то, что не происходит разделения рисков. Обычно менеджмент компании следит за тем, чтобы компания развивалась, а собственники за ростом дивидендов. В случае же объединения этих функций в одних руках происходит перекос либо в одну, либо в другую сторону. В случае пристального  внимания на росте дивидендов компания с большой вероятностью не получает средства, необходимые для активного развития, и в итоге может быть попросту вытеснена с рынка. В случае же перекоса в сторону роста компании, с большой вероятностью возникает ситуация, схожая с той, в которой оказалась Martinsa.

Ее менеджмент сначала потратил 4 млрд евро на покупку компании, чья недвижимость была расположена в тех же странах, что и у Martinsa. Ей, как и Fadesa, помимо испанской недвижимости, принадлежали здания и земли в Португалии, Франции, Венгрии и Марокко. Затем Martinsa потратила еще 150 млн евро на реструктуризацию долгов, купленной Fadesa. Тогда как уже в марте 2007 года было ясно, что рынок европейский недвижимости находится на грани коллапса. Как уже говорилось, фактически, Martinsa попыталась задешево, по сути, монополизировать испанский рынок недвижимости. Такой прием при прочих равных, конечно, может принести хорошие дивиденды компании в будущем, но на грани кризиса монополизация рынка приводит к тому, что компания концентрирует все риски на себе.

Более рационально было бы вложить 4,15 млрд евро в покупку зарубежных активов на тех рынках, которые пока еще недооценены. Среди таковых большинство экспертов называют Африку. И действовать в этом направлении Martinsa уже начала, став скупать недвижимость в Марокко, но доля инвестиций в африканскую недвижимость в общем объеме вложений испанской компании была все же незначительна по сравнению с инвестициями в европейскую недвижимость, которая по всем признакам уже давно переоценена.

Примечательно в данном случае то, что представители стройкомплекса в правительстве Испании ситуацию хоть и оценивали правильно, но так же, как и частные предприниматели, вместо исправления возникших перекосов фактически «прятали голову в песок». Так, генеральный директор Министерства по архитектуре и жилищной политике правительства Испании Рафаэль Пачеко отмечал в 2007 году, вскоре после того, как Martinsa купила Fadesa, что процесс плавного замедления роста цен, действительно, имеет место. Однако беспокоиться не о чем, так как его министерством разработан «Шоковый план», который все исправит, то есть обвала рынка не произойдет.

Замедление темпов роста цен на недвижимость, по мнению г-на Пачеко, возникло в связи с возросшим банковским процентом на ипотеку, то есть цены на недвижимость выросли настолько, что стали не по карману большинству населения. Поэтому в качестве одной из основных мер по борьбе с наметившимися тенденциями, правительство выбрало увеличение объемов ввода жилья в строй. Это, по мысли чиновников, должно было снизить цены на жилье и сделать его более доступным населению. И в качестве демонстрации положительных результатов политики министерства г-н Пачеко сообщил, что по итогам 2006 года строительство новых объектов выросло на 14% по сравнению с 2005 годом.

Казалось бы, действительно, достаточно сделать жилье доступным, как жители станут снова скупать его. Однако проблема в том, что «население тоже не дураки». Проблема в том, что большой ввод нового жилья на фоне снижения числа сделок, а именно из-за этого недвижимость в Испании стала дорожать медленнее, может привести не к плавному, а к резкому падению цен жилье. А если цены на жилье начинают резко падать, то жители предпочитают подождать и купить жилье за меньшие деньги. В итоге, на рынке может возникнуть настоящий кризис, так как компании будут прогорать из-за невозможности вернуть инвестиции. Ведь недвижимость будет быстро дешеветь.

Для того, чтобы кризиса не произошло, снижение цен должно быть плавным, тогда у многих потенциальных покупателей просто не хватит терпения и времени для ожидания того момента, когда цены на недвижимость достигнут своего «дна». За счет этого вполне возможно сохранить число сделок на прежнем уровне, что, в свою очередь, может позволить рынку быстро восстановиться.

Достигнуть медленного снижения цен можно при помощи как раз таки снижения количества недвижимости в свободной продаже, а не ее увеличением. Так как цены высоки, то число сделок будет снижаться. Но из-за того, что на рынке жилья всегда сохраняется минимум спроса, цены могут просто остановиться, а не начать падение. Наконец, для возобновления спроса необходимо увеличить денежную массу на руках у населения, а для этого как раз таки необходимо снижать процентные ставки, зачастую даже субсидируя их.

Однако правительство Испании этим не занималось. И кризис не заставил себя ждать. Если по итогам 2007 года цены на недвижимость в Испании номинально еще росли – на 4% за год, и падали лишь с учетом инфляции, которая составила 4,6% за год, то по итогам 1 квартала 2008 года, по данным Национального института статистики, недвижимость в Испании подешевела на 7,7%. При этом объем продаж снизился примерно на 70% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а квартиры в новостройках стали продаваться со скидкой не ниже 15%.

Это привело к тому, что к концу мая, по сообщению испанской ассоциации риэлторов CGCOAPI, 60% из порядка 90 тыс. всех  испанских агентств недвижимости объявило себя банкротами. Среди девелоперов к этому времени также началась паника. По данным Credito y Caucion, 65 девелоперов и брокеров по недвижимости признали себя банкротами. Появились проблемы и у лидера отрасли – Martinsa-Fadesa, – она объявила технический дефолт по своим займам, которые к тому времени выросли с 4 млрд евро до 5,2 млрд евро. Но тогда ему удалось договориться об отсрочке выплаты долгов со всеми своими кредиторами, которых к тому моменту насчитывалось 45 испанских финансовых учреждений.

При этом дополнительных займов на западном рынке у частных банков Martinsa-Fadesa уже получить не могла. Единственный кто мог ей помочь в тот момент был госбанк Instituto de Credito Oficial. Компании, как и год назад, требовались злосчастные 150 млн евро. Переговоры длились 2 месяца. При этом представители Martinsa-Fadesa уже клятвенно заверяли, что смогут выйти из кризисного положения за счет инвестиций в зарубежную недвижимость. Однако ей не поверили. Второй вице-премьер Испании Педро Солбес заявил 9 июля 2008 года в интервью радиостанции Punto Radio, что государство не будет оказывать финансовую поддержку компании, так как она разорилась из-за слишком рискованного менеджмента.

В итоге, после этого заявления акции Martinsa-Fadesa стали постепенно снижаться, а 14 июля, когда стало известно, что Martinsa-Fadesa прекратила платежи и предоставление квартир своим клиентам, акции компании рухнули сразу на 24,7%, и торги ими были остановлены. 15 июля компания признала себя банкротом, после чего последовало заявление президента Martinsa-Fadesa Фернандо Мартина о том, что для выплаты имеющейся у компании задолженность она продаст принадлежащую ей недвижимость, которую компания на данный момент оценивает почти в 11 млрд евро. Martinsa-Fadesa оценивает в эту сумму 173 тыс. непроданных объектов жилья и 287 тыс. га земли. За счет продажи этой недвижимости Martinsa-Fadesa рассчитывает расплатиться не только с финансовыми организациями, но и физлицами. Дело в том, что из-за банкротства Martinsa-Fadesa без квартир остались 12,578 тыс. дольщиков. По законам Испании, компания обязана или предоставить жилье, или вернуть предоплату из расчета 6% годовых.

Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в условиях разворачивающего кризиса столь массовый выброс на рынок нового жилья вряд ли позволит Martinsa-Fadesa выручить за имеющуюся у нее недвижимость заявленные 11 млрд евро. Скорее всего, это приведет к еще большему нарастанию понижательных тенденций.

Кроме того, усилить их могут и результаты мер, предпринятых ранее правительством Испании для предотвращения кризиса. По данным Ассоциации испанских девелоперов в 2008 году будет сдано рекордное количество жилья.

При этом следует иметь в виду, что все годы роста рынок недвижимости Испании был одной из главных движущих сил экономического подъема в стране. За счет роста сектора недвижимости ВВП Испании в среднем увеличивался на 7,5% в год. На этом фоне категоричный отказ правительства поддержать на плаву одного из столпов рынка выглядит, по меньшей мере, странно. Так на фоне кризиса за счет сокращения на 200 объектов числа новых проектов в сфере недвижимости в Испании резко выросла безработица.

И все же, такие действия тоже можно понять. За счет резкого падения цен на недвижимость Испания может раньше других выйти из кризиса, так как жилье в этой стране окажется недооцененным, что может привлечь потенциальных инвесторов. И президент испанской ассоциации риэлторов CGCOAPI Сантьяго Баена как раз таки именно так и оценивает действия правительства. Ситуацию на рынке недвижимости он категорически отказывается называть кризисом, а пользуется термином «жесткая корректировка». По его мнению, кризис есть только в финансовой сфере. И хотя финансовые результаты некоторых больших банков могут оказаться скандальными, это не приведет к дальнейшему снижению цен на недвижимость.

Однако выводы главного риэлтера Испании вряд ли справедливы. Дело в том, что Martinsa-Fadesa была одним из 4 крупнейших испанских девелоперов. И после того, как она признала себя банкротом началось обрушение акций у остальных «монстров рынка». Так акции Renta Corporacion Real Estate упали за 15 июля 2008 года на 15,69%, Urbas Guadahermosa — на 14,29%, а Inmobiliaria Colonial — на 11,63%.

Примечательно в данном случае то, что г-н Сантьяго Баена принципиально игнорирует финансовые проблемы как девелоперов, так и риэлтеров, возникшие из-за мирового финансового кризиса. Это показательно в том смысле, что глава испанской ассоциации риэлтеров, вероятно, просто не понимает, как можно получать прибыль в условиях длительного снижения цен на недвижимость. И поэтому выдает желаемое за действительное.

Традиционно считалось, что подобная проблема характеризует исключительно российский бизнес, однако, как видно, эта болезнь присуща и зарубежным профессиональным участникам рынка. Между тем секрет успеха на падающем рынке банально прост. Если на растущем рынке важно получить максимальную прибыль, то на падающем – минимальный убыток, так как убытки будут терпеть все, в итоге выиграет тот, кто меньше потеряет. Просчитать же минимальные риски, действительно гораздо сложнее, чем максимальную прибыль.

Тем более, что, даже по оценкам представителей правительства быстро выйти из кризиса Испании не удастся. Так, по мнению министра экономики и финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса к началу 2009 года испанское жилье подешевеет на 20%. Это обусловлено тем, что на данный момент на рынке скопилось более 1,5 млн непроданных объектов жилья. При этом  рынок недвижимости начнет восстанавливаться не раньше 2012 года. Схожие оценки приводят и международные инвесторы. Так, по мнению специалистов Deutsche Bank, недвижимость Испании подешевеет с 2008 по 2012 год на 40%. Естественно это приведет к значительному спаду во всей экономике и ощутимому росту безработицы.

Таков результат принципиального нежелания ответственных за недвижимость представителей правительства и профессиональных участников рынка оценивать его стратегические перспективы. Следует отметить, что, хотя доля рынка недвижимости в российском ВВП и не превышает, по данным Росстата 5,5%, однако он остается значимым сектором для всей экономики. И в этом смысле, исходя из негативного опыта Испании, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, для российского правительства было бы выгодно не допустить резкого обвала цен на жилье. Именно поэтому сейчас на фоне роста объема возводимого жилья необходимо расширять финансовые возможности граждан для его приобретения. Иначе опять окажется справедлива поговорка, что «русский мужик крепок задним умом».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
562 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 483 160
до 13 700 300 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 31 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью 48-202 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Квартиры в готовых домах пл. от 32 метров.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Звоните! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте