Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотека снова станет доступней

Недавно ряд представителей крупных банков выразил обеспокоенность частой сменой стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Дело в том, что с начала 2008 года АИЖК уже дважды ужесточал свои стандарты. Банкиров беспокоит вопрос выкупа имеющихся у них закладных. При этом представители банковского сообщества не обратили внимания на один важный, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», параметр, при детальном анализе которого становится ясно, что рынок российской ипотеки только продолжит набирать обороты.

АИЖК учреждено как агентство, которое выкупает у частных банков выданные имим физлицам ипотечные кредиты, а потом выпускает, стандартизировав их, под обеспечение этих кредитов ипотечные облигации для международных инвесторов. Именно с этим и связана основная проблема. Главным риском в ипотеке для всякого банка является «просрочка» платежей заемщиками. Ведь основной доход делается не из расчета продажи недвижимости, а из процентов, которые платит заемщик за кредит. И если у заемщика появляется «просрочка», это – первый признак того, что проценты по кредиту кредитор не получит. В свою очередь это, естественно, приведет к сокращению кредитования.

В случае же с ипотекой сокращение объемов кредитования может привести к срыву программы по увеличению доступности жилья в России. Таким образом, ключевая задача, в связи с которой и создавалось АИЖК в 1997 году, может оказаться не выполненной. При этом стоит отметить, что выкупать кредиты АИЖК стало только в 2003 году. А первым прибыльным годом был 2004 год. Первые облигации агентством были выпущены в 2005 году. В этом году и появляется первая отчетность по просроченным кредитам. Тогда они составляли ничтожную долю в портфеле закладных АИЖК. По данным ежеквартальной отчетности АИЖК на 31 декабря 2005 года доля проченных кредитов в портфеле агентства составляла 1,15%. Тогда, как нестабильным уровнем доли просроченной задолженности считается 7%, рисковым – 15%, а катастрофическим – 30%. Именно такой (30%) уровень просрочки по ипотеке сейчас в США.

Но и в России, как оказалось, не все так стабильно, как казалось на первый взгляд. Дело в том, что за 2 года доля проченных платежей по ипотечным закладным АИЖК, исходя из ее ежеквартальной отчетности, выросла с 1,15% на 31 декабря 2005 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года. И самое грустное в данном случае то, что такая динамика всегда отпугивает международных инвесторов, которым предполагается продавать облигации, обеспеченные стандартизированными ипотечными закладными, которые АИЖК выкупило у розничных банков. Ведь если АИЖК не сможет продать ипотечные облигации, то не сможет рефинансировать банки, а те в свою очередь не смогут выдавать новые кредиты населению. В итоге, ипотека застопорится, и поставленная задача – увеличение доступности жилья – может оказаться под угрозой срыва.

Стоит подчеркнуть, что резкое увеличение доли просроченной задолженности произошло фактически за 1 год – 2007 год, когда на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, а цены на жилье даже стали понемногу сокращаться. И это естественно, ведь, у многих заемщиков, которые взяли кредит в 2006 году, когда цены на недвижимость росли гигантскими темпами, возникло определенное разочарование. Они купили квартиру, можно сказать, по самым невыгодным условиям. Ведь в 2007 году не только цены стали корректироваться, но и проценты по ипотеке, и размер первоначального взноса, что позволяло потенциальному заемщику приобрести за те же деньги более комфортную квартиру, нежели в 2006 году.

А в 2006 году для людей было важно просто взять ипотеку, чтобы хоть как-то «зацепиться» за рынок, потому что они не верили, что темпы роста цен когда-нибудь ослабнут. Действительно, с начала 2000 года они только набирали скорость. К 2006 году все забыли про полугодичное стояние цен в 2004 году. В итоге, за 2006 год доля ипотеки в общем объеме кредитования увеличилась с 2% до 5%. А когда наступила стагнация 2007 года, некоторые из купивших квартиру в кредит в 2006 году стали пытаться перекредитоваться под лучшие условия в других банках. На этом фоне доля «просрочки» выросла с 1,58% на 31 декабря 2006 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года.

Но августе 2007 года грянул мировой кризис ликвидности, который был связан как раз с провалами на ипотечном рынке, только не в России, а в США. И все же российские банки, испугавшись его, ужесточили условия ипотечного кредитования. При этом АИЖК в отличие от банков в 2007 году не ужесточало свои условия. Притом, что по итогам третьего квартала 2007 года доля просроченной задолженности в портфеле агентства, по данным его же ежеквартального отчета, достигла небывалого значения – 8,93%. И, в общем-то, АИЖК оказалось право. Как только в сентябре 2007 года спад на рынке недвижимости закончился, люди снова стали «платить ровно», и доля просроченной задолженности в портфеле АИЖК к концу 2007 года сама по себе, без каких бы то ни было усилий со стороны агентства, сократилась до 5,7%.

Но на западных рынках на это особого внимания не обратили, так как тогда финансовый кризис все еще был в разгаре. И когда в конце 2007 года АИЖК потребовалось выпустить ипотечные облигации, покупателей на них агентство, видимо, найти не смогло и перенесло декабрьский выпуск ипотечных облигаций на начало 2008 года. Но и к концу января ситуация не улучшилась. И хотя в этот раз АИЖК несмотря ни на что выпустило облигации, в итоге, оно было вынуждено купить их само у себя. Покупателей опять не было.

В результате, АИЖК стало не хватать средств для выкупа закладных у банков и в начале 2008 года оно ужесточило условия. Для начала агентство сообщило, что будет выкупать закладные тех заемщиков, максимальный возраст которых на момент окончания выплат по кредиту не превышает 65 лет, тогда как раньше «возрастом дожития» считалось 75 лет. Спустя некоторое время агентство провело второе изменение – уменьшило максимальное число возможных созаемщиков по кредиту с 4 до 3 человек. Затем временно ограничило выкуп кредитов на сумму больше 1,5 млн руб., и кредитов, где первоначальный взнос быль меньше 20%. А в качестве довершения прекратило выкуп у 30 из 147 его банков-партнеров, а у остальных перестало выкупать закладные с просрочкой платежей.

Конечно, казалось бы, эти изменения и доля банков, у которых АИЖК перестало выкупать кредиты, очень незначительны, тем более, что доля просрочки на тот момент уже снизилась. Однако в регионах ипотеку берут преимущественно у местных банков и преимущественно семьями, среди которых основную роль играет старшее поколение. Именно по этому пласту потенциальных заемщиков ударили изменения АИЖК. В то же время преобладающая доля ипотечных займов как в отношении числа договоров, так и в отношении общей суммы долга, делается сейчас именно в провинциях, а не в Санкт-Петербурге и Москве, как это могло бы показаться на первый взгляд.

При этом стоит отметить, что АИЖК удалось путем многолетних усилий добиться узнаваемости среди населения своего бренда. И эта борьба велась неслучайно. Дело в том, что в конце 1990-х и начале 2000-х среди банков появилось большое количество мошенников, которые под видом ипотеки отбирали у граждан квартиры. Поэтому, когда АИЖК стало активно пропагандировать ипотеку, отношение к ней в регионах было, мягко говоря, настороженное. Именно поэтому было так важно внедрить в сознание обывателей бренд АИЖК и его стандарты. И агентству это удалось. В итоге, буквально за 5 лет доля ипотечных закладных, созданных по стандартам АИЖК завоевала половину рынка.

Естественно, потребители привыкли к этим стандартам, и когда теперь, по словам банкиров, они предлагают потенциальным покупатели жилья ипотеку АИЖК по новым стандартам, им просто не верят. В то же время, сомнение, как известно, дает очень пышные всходы в душах российских граждан. За последние 16 лет они привыкли к тому, что сильные мира сего их обманывают. И такая психология наиболее показательна именно для провинциалов. Таким образом, на первый взгляд может показаться, что АИЖК распугивает своих основных клиентов, и в этом смысле делает для провинций жилье еще более недоступным.

Однако следует учесть, что ужесточать требования АИЖК стало только после того, как не смогло рефинансировать имеющиеся у него в портфеле закладные. И первые признаки того, что сделанные в этом направлении шаги убедили потенциальных инвесторов, уже есть. Так, недавно АИЖК объявило, что возобновляет выкуп закладных у всех банков в том числе и с просрочкой. Фактически, это означает, что деньги на рефинансирование банков у АИЖК появились. И это на фоне того, что ипотечный кризис на западных рынках «накрывает вторая волна»: цены на жилье падают, а доля просроченных кредитов растет. Таким образом, можно сделать вывод, что зарубежные инвесторы, уверившись, что на ближайшие 2 года стабильности на западных рынках ждать не приходится, а азиатские очень сильно связаны с западными кредитами, решили инвестировать в Россию. По оценкам многих независимых зарубежных агентств, вложения в российскую недвижимость на данный момент наиболее выгодны. И это естественно, ведь у России пока есть «подушка» Стабфонда, ЗВР, профицитного бюджета и торгового баланса. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вполне можно ожидать, что в ближайшие год-два условия по ипотеке снова начнут снижаться.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
273 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте