Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотека снова станет доступней

Недавно ряд представителей крупных банков выразил обеспокоенность частой сменой стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Дело в том, что с начала 2008 года АИЖК уже дважды ужесточал свои стандарты. Банкиров беспокоит вопрос выкупа имеющихся у них закладных. При этом представители банковского сообщества не обратили внимания на один важный, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», параметр, при детальном анализе которого становится ясно, что рынок российской ипотеки только продолжит набирать обороты.

АИЖК учреждено как агентство, которое выкупает у частных банков выданные имим физлицам ипотечные кредиты, а потом выпускает, стандартизировав их, под обеспечение этих кредитов ипотечные облигации для международных инвесторов. Именно с этим и связана основная проблема. Главным риском в ипотеке для всякого банка является «просрочка» платежей заемщиками. Ведь основной доход делается не из расчета продажи недвижимости, а из процентов, которые платит заемщик за кредит. И если у заемщика появляется «просрочка», это – первый признак того, что проценты по кредиту кредитор не получит. В свою очередь это, естественно, приведет к сокращению кредитования.

В случае же с ипотекой сокращение объемов кредитования может привести к срыву программы по увеличению доступности жилья в России. Таким образом, ключевая задача, в связи с которой и создавалось АИЖК в 1997 году, может оказаться не выполненной. При этом стоит отметить, что выкупать кредиты АИЖК стало только в 2003 году. А первым прибыльным годом был 2004 год. Первые облигации агентством были выпущены в 2005 году. В этом году и появляется первая отчетность по просроченным кредитам. Тогда они составляли ничтожную долю в портфеле закладных АИЖК. По данным ежеквартальной отчетности АИЖК на 31 декабря 2005 года доля проченных кредитов в портфеле агентства составляла 1,15%. Тогда, как нестабильным уровнем доли просроченной задолженности считается 7%, рисковым – 15%, а катастрофическим – 30%. Именно такой (30%) уровень просрочки по ипотеке сейчас в США.

Но и в России, как оказалось, не все так стабильно, как казалось на первый взгляд. Дело в том, что за 2 года доля проченных платежей по ипотечным закладным АИЖК, исходя из ее ежеквартальной отчетности, выросла с 1,15% на 31 декабря 2005 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года. И самое грустное в данном случае то, что такая динамика всегда отпугивает международных инвесторов, которым предполагается продавать облигации, обеспеченные стандартизированными ипотечными закладными, которые АИЖК выкупило у розничных банков. Ведь если АИЖК не сможет продать ипотечные облигации, то не сможет рефинансировать банки, а те в свою очередь не смогут выдавать новые кредиты населению. В итоге, ипотека застопорится, и поставленная задача – увеличение доступности жилья – может оказаться под угрозой срыва.

Стоит подчеркнуть, что резкое увеличение доли просроченной задолженности произошло фактически за 1 год – 2007 год, когда на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, а цены на жилье даже стали понемногу сокращаться. И это естественно, ведь, у многих заемщиков, которые взяли кредит в 2006 году, когда цены на недвижимость росли гигантскими темпами, возникло определенное разочарование. Они купили квартиру, можно сказать, по самым невыгодным условиям. Ведь в 2007 году не только цены стали корректироваться, но и проценты по ипотеке, и размер первоначального взноса, что позволяло потенциальному заемщику приобрести за те же деньги более комфортную квартиру, нежели в 2006 году.

А в 2006 году для людей было важно просто взять ипотеку, чтобы хоть как-то «зацепиться» за рынок, потому что они не верили, что темпы роста цен когда-нибудь ослабнут. Действительно, с начала 2000 года они только набирали скорость. К 2006 году все забыли про полугодичное стояние цен в 2004 году. В итоге, за 2006 год доля ипотеки в общем объеме кредитования увеличилась с 2% до 5%. А когда наступила стагнация 2007 года, некоторые из купивших квартиру в кредит в 2006 году стали пытаться перекредитоваться под лучшие условия в других банках. На этом фоне доля «просрочки» выросла с 1,58% на 31 декабря 2006 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года.

Но августе 2007 года грянул мировой кризис ликвидности, который был связан как раз с провалами на ипотечном рынке, только не в России, а в США. И все же российские банки, испугавшись его, ужесточили условия ипотечного кредитования. При этом АИЖК в отличие от банков в 2007 году не ужесточало свои условия. Притом, что по итогам третьего квартала 2007 года доля просроченной задолженности в портфеле агентства, по данным его же ежеквартального отчета, достигла небывалого значения – 8,93%. И, в общем-то, АИЖК оказалось право. Как только в сентябре 2007 года спад на рынке недвижимости закончился, люди снова стали «платить ровно», и доля просроченной задолженности в портфеле АИЖК к концу 2007 года сама по себе, без каких бы то ни было усилий со стороны агентства, сократилась до 5,7%.

Но на западных рынках на это особого внимания не обратили, так как тогда финансовый кризис все еще был в разгаре. И когда в конце 2007 года АИЖК потребовалось выпустить ипотечные облигации, покупателей на них агентство, видимо, найти не смогло и перенесло декабрьский выпуск ипотечных облигаций на начало 2008 года. Но и к концу января ситуация не улучшилась. И хотя в этот раз АИЖК несмотря ни на что выпустило облигации, в итоге, оно было вынуждено купить их само у себя. Покупателей опять не было.

В результате, АИЖК стало не хватать средств для выкупа закладных у банков и в начале 2008 года оно ужесточило условия. Для начала агентство сообщило, что будет выкупать закладные тех заемщиков, максимальный возраст которых на момент окончания выплат по кредиту не превышает 65 лет, тогда как раньше «возрастом дожития» считалось 75 лет. Спустя некоторое время агентство провело второе изменение – уменьшило максимальное число возможных созаемщиков по кредиту с 4 до 3 человек. Затем временно ограничило выкуп кредитов на сумму больше 1,5 млн руб., и кредитов, где первоначальный взнос быль меньше 20%. А в качестве довершения прекратило выкуп у 30 из 147 его банков-партнеров, а у остальных перестало выкупать закладные с просрочкой платежей.

Конечно, казалось бы, эти изменения и доля банков, у которых АИЖК перестало выкупать кредиты, очень незначительны, тем более, что доля просрочки на тот момент уже снизилась. Однако в регионах ипотеку берут преимущественно у местных банков и преимущественно семьями, среди которых основную роль играет старшее поколение. Именно по этому пласту потенциальных заемщиков ударили изменения АИЖК. В то же время преобладающая доля ипотечных займов как в отношении числа договоров, так и в отношении общей суммы долга, делается сейчас именно в провинциях, а не в Санкт-Петербурге и Москве, как это могло бы показаться на первый взгляд.

При этом стоит отметить, что АИЖК удалось путем многолетних усилий добиться узнаваемости среди населения своего бренда. И эта борьба велась неслучайно. Дело в том, что в конце 1990-х и начале 2000-х среди банков появилось большое количество мошенников, которые под видом ипотеки отбирали у граждан квартиры. Поэтому, когда АИЖК стало активно пропагандировать ипотеку, отношение к ней в регионах было, мягко говоря, настороженное. Именно поэтому было так важно внедрить в сознание обывателей бренд АИЖК и его стандарты. И агентству это удалось. В итоге, буквально за 5 лет доля ипотечных закладных, созданных по стандартам АИЖК завоевала половину рынка.

Естественно, потребители привыкли к этим стандартам, и когда теперь, по словам банкиров, они предлагают потенциальным покупатели жилья ипотеку АИЖК по новым стандартам, им просто не верят. В то же время, сомнение, как известно, дает очень пышные всходы в душах российских граждан. За последние 16 лет они привыкли к тому, что сильные мира сего их обманывают. И такая психология наиболее показательна именно для провинциалов. Таким образом, на первый взгляд может показаться, что АИЖК распугивает своих основных клиентов, и в этом смысле делает для провинций жилье еще более недоступным.

Однако следует учесть, что ужесточать требования АИЖК стало только после того, как не смогло рефинансировать имеющиеся у него в портфеле закладные. И первые признаки того, что сделанные в этом направлении шаги убедили потенциальных инвесторов, уже есть. Так, недавно АИЖК объявило, что возобновляет выкуп закладных у всех банков в том числе и с просрочкой. Фактически, это означает, что деньги на рефинансирование банков у АИЖК появились. И это на фоне того, что ипотечный кризис на западных рынках «накрывает вторая волна»: цены на жилье падают, а доля просроченных кредитов растет. Таким образом, можно сделать вывод, что зарубежные инвесторы, уверившись, что на ближайшие 2 года стабильности на западных рынках ждать не приходится, а азиатские очень сильно связаны с западными кредитами, решили инвестировать в Россию. По оценкам многих независимых зарубежных агентств, вложения в российскую недвижимость на данный момент наиболее выгодны. И это естественно, ведь у России пока есть «подушка» Стабфонда, ЗВР, профицитного бюджета и торгового баланса. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вполне можно ожидать, что в ближайшие год-два условия по ипотеке снова начнут снижаться.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
282 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Флотилия Спешите! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте