Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители ждут снижения цен

Недавно один из лидеров девелоперского рынка очень странным образом завершил допэмиссию акций по открытой подписке. Компания «Открытые инвестиции» (ОПИН) провела очередное SPO на общую сумму порядка $491 млн. При этом основной объем (79%) допэмиссии акций ОПИН выкупили по преимущественному праву старые акционеры компании. Учитывая цену размещения, которая составила всего лишь $289,99 за акцию, такое решение не удивительно. Ведь по итогам вчерашнего дня цена 1 акции ОПИН стоила $345, то есть почти на 19% дороже цены размещения. Таким образом, можно было совершить хорошую спекуляцию. Выгода акционеров на первый взгляд понятна. Однако вызывает вопрос, какова выгода от такого размещения для самой компании? Ведь, по сути, она недополучила около $93 млн. При этом цену размещения устанавливал совет директоров компании вместе с представителями банка-организатора SPO, которые должны были бы действовать прежде всего в интересах развития компании. Но, по мнению аналитического центра www.irn.ru, для такого решения были все предпосылки.

Надо отметить, что ОПИН – девелоперская компания, которая занимается строительством и реализацией коттеджных проектов, бизнес и торгово-развлекательных центров в московском регионе. А большинство девелоперских компаний такого профиля, работающих в Москве, как, впрочем, и по всей России, предпочитают строить в кредит. Казалось бы, главная причина такой политики в том, что у них просто нет своих средств для строительства. Однако, если задуматься, то оказывается, что развитие компании за собственный счет – один из самых дорогих способов. В данном случае собственник рискует всем, что у него есть. А стоимость средств, привлеченных для развития компании определяется не только размером переплаты за них, но и величиной потенциальной прибыли и вероятностью получения этой прибыли. Если собственник вкладывает все свои деньги только в свое предприятие, это означает, что в случае одного неудачного года, окажется в убытке не только его предприятие, но и он сам.

И в этом смысле простой кредит в банке оказывается по стоимости привлечения средств для собственника предприятия самым дешевым способом его развития, так как в данном случае он не рискует своим капиталом, но всю прибыль получает целиком. Следом по стоимости за обычным банковским кредитом идет синдицированный кредит, когда несколько банков «вскладчину» кредитуют предприятие. И это видно не вооруженным глазом, так как проценты по синдицированным кредитам всегда выше, чем по простым.

Еще дороже по стоимости выпуск облигаций, так как помимо процентов за заем денег, приходится платить дополнительные деньги банку-организатору выпуска. Четвертым по стоимости привлеченных средств считается привлечение стратегического инвестора. При этом происходит предварительная оценка стоимости всего предприятия, которая, по факту, оказывается дороже выпуска облигаций. И, наконец, самым дорогим способом привлечения средств является размещение акций на открытом рынке. В данном случае тратится большое количество денег на раскрытие информации, которая необходима для принятия решения массового инвестора по покупке акций предприятия, устаивающего допэмиссию. И величина потраченных на это средств, зачастую превышает уровень затрат, которые необходимы для проведения независимой оценки компании при привлечении стратегического инвестора.

При этом переход от более дешевого вида привлечения средств к более дорогому происходит только тогда, когда возможности более дешевого уже исчерпаны. Таким образом, ОПИН уже не может привлечь дополнительные средства для развития более дешевым способом, чем SPO. Однако и само SPO оказывается на данный момент в достаточно подвешенном состоянии. На мировом рынке продолжает разворачиваться финансовый кризис и свободных средств очень мало.

При этом следует отметить, что ранее один из главных акционеров ОПИН – «Интеррос», владеющий 57,8% акций ОПИН, – заявил, что планирует полностью воспользоваться своим преимущественным правом, если цена размещения не превысит $290 за акцию. И, вот, итоговая цена размещения оказалась буквально на грани того порога цен, который установил «Интеррос». Таким образом, совет директоров ОПИНа подстраховал себя от провального размещения. Ведь в случае неудачного размещения, если бы, вдруг, никто, кроме «Интерроса» не купил акции допэмиссии, говорить об ее отмене не пришлось, так как преимущественное право «Интерросса» обеспечивало выкуп почти 60% допвыпуска акций.

Естественно, что «Интеррос» выполнил свои обязательства. По данным РБК daily, «Интеррос» полностью воспользовался своим преимущественным правом. При этом кроме него таким правом воспользовались еще владельцы 21,2% акций. И это, как уже говорилось выше, неудивительно, ведь даже не рассчитывая на дальнейший рост стоимости акций ОПИНа, старые акционеры, воспользовавшиеся преимущественным правом, обеспечивали себе прибыль от этой операции за счет разницы цен при размещении и на бирже. Вопрос только в том, сколько бы они получили при выплате дивидендов, и не были ли бы дивиденды прибыльней, чем такого рода спекулятивная игра.

В то же время, возникает еще один вопрос, зачем «Интерросу» поддерживать компанию в ходе открытого размещения? Ведь «Интеррос» – не миноритарий, и не будет заниматься спекулятивными операциями. При этом менеджмент ОПИНа мог провести предварительные переговоры с акционерами компании и организовать размещение по закрытой подписке, которое не требует дополнительных расходов по проведению SPO, в частности, на дополнительное раскрытие информации. Но ОПИН потратился и на привлечение средств на внешнем рынке, а деньги взял в основном (почти на 80%) у действующих акционеров. При этом затраты на организацию SPO заведомо уменьшали потенциальные дивиденды действующих акционеров ОПИНа. Таким образом, ОПИН привлек средства для развития компании, с точки зрения ее собственников, самым дорогим из всех возможных способов. Единственно, что выиграл от такого размещения ОПИН – это сохранение бренда публичной компании, который мог в некоторой степени пострадать в случае закрытого дополнительного размещения акций. И все же, при этом он значительно увеличил себестоимость собственного развития.

В связи с вышесказанным возникает вопрос относительно справедливости тезиса некоторых представителей девелоперов относительно того, что удорожание себестоимости строительства приведет в ближайшее время к росту продажной стоимости российской недвижимости. Это обосновывается ими тем, что своих денег у девелоперов и застройщиков нет, а при росте стоимости кредита, который дорожает на фоне мирового финансового кризиса, девелоперы и застройщики просто вынуждены, чтобы не прогореть перекладывать его на плечи конечных покупателей.

Однако последний опыт допэмиссии ОПИНа показывает, что деньги таки у девелоперов есть. Кроме того, он демонстрирует, как сами девелоперы оценивают на фоне мирового финансового кризиса потенциал снижения прибыльности строительства, в том числе из-за удорожания кредитов на строительство. Если бы девелоперы, действительно, работали в России на грани рентабельности, они бы никогда бы не стали вкладывать в этот бизнес свои деньги, да еще снижая при этом свои потенциальные дивиденды. Так же они бы не стали так поступать в том случае, если бы ожидали дальнейшего агрессивного роста цен на российскую недвижимость. Ведь в случае такого роста было бы достаточно перенести SPO, и инвесторы, убедившись в положительной динамике рынка, дали бы гораздо больше за 1 акцию ОПИНа, чем примерно $290. Дело в том, что себестоимость строительства, хоть и дорожает, но все же медленнее, чем цены для конечных покупателей. Так с января 2004 года цены на жилье в Москве подорожали почти в 4 раза, а себестоимость строительства выросла не более, чем в 3 раза. Тем более акционерам и менеджменту ОПИНа было бы выгоднее подождать, так как за счет этого, они при одинаковой себестоимости строительства получили бы увеличение прибыли, что также положительно оценивается инветорами.

При этом, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», в настоящий момент времени потенциал для роста цен на недвижимость исчерпан. Так что дорогое привлечение средств для развития компании может, действительно, снизить уровень прибыльности от инвестиций в строительство. Однако, по всей видимости, акционеры ОПИНа этого не боятся. И это в очередной раз подтверждает тот факт, что на данный момент продажная цена в несколько раз превышает уровень затрат на строительство. И даже в случае начала кризиса на рынке недвижимости, и снижении продажных цен на 20%-30%, акционеры ОПИНа в убытке не окажутся. При этом в случае отсутствия у компании средств для развития сопоставимого с конкурентами, она может серьезно снизить свою долю рынка, что автоматически отражается на уровне потенциальных дивидендов. Причем это снижение может растянуться на гораздо более долгий срок, нежели 1-1,5 года, в которые оценивают надвигающуюся волну стагнации. Именно поэтому акционеры и менеджмент ОПИНа решили в трудной ситуации пойти на самое дорогое привлечение средств, которое позволило сохранить бренд. Насколько оно позволит ОПИН сохранить свою долю рынка, покажет время. На данный же момент ясно, российские девелоперы не боятся снижения цен, и даже, можно сказать, готовятся к нему.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
280 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 320 500
до 10 692 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте