Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители ждут снижения цен

Недавно один из лидеров девелоперского рынка очень странным образом завершил допэмиссию акций по открытой подписке. Компания «Открытые инвестиции» (ОПИН) провела очередное SPO на общую сумму порядка $491 млн. При этом основной объем (79%) допэмиссии акций ОПИН выкупили по преимущественному праву старые акционеры компании. Учитывая цену размещения, которая составила всего лишь $289,99 за акцию, такое решение не удивительно. Ведь по итогам вчерашнего дня цена 1 акции ОПИН стоила $345, то есть почти на 19% дороже цены размещения. Таким образом, можно было совершить хорошую спекуляцию. Выгода акционеров на первый взгляд понятна. Однако вызывает вопрос, какова выгода от такого размещения для самой компании? Ведь, по сути, она недополучила около $93 млн. При этом цену размещения устанавливал совет директоров компании вместе с представителями банка-организатора SPO, которые должны были бы действовать прежде всего в интересах развития компании. Но, по мнению аналитического центра www.irn.ru, для такого решения были все предпосылки.

Надо отметить, что ОПИН – девелоперская компания, которая занимается строительством и реализацией коттеджных проектов, бизнес и торгово-развлекательных центров в московском регионе. А большинство девелоперских компаний такого профиля, работающих в Москве, как, впрочем, и по всей России, предпочитают строить в кредит. Казалось бы, главная причина такой политики в том, что у них просто нет своих средств для строительства. Однако, если задуматься, то оказывается, что развитие компании за собственный счет – один из самых дорогих способов. В данном случае собственник рискует всем, что у него есть. А стоимость средств, привлеченных для развития компании определяется не только размером переплаты за них, но и величиной потенциальной прибыли и вероятностью получения этой прибыли. Если собственник вкладывает все свои деньги только в свое предприятие, это означает, что в случае одного неудачного года, окажется в убытке не только его предприятие, но и он сам.

И в этом смысле простой кредит в банке оказывается по стоимости привлечения средств для собственника предприятия самым дешевым способом его развития, так как в данном случае он не рискует своим капиталом, но всю прибыль получает целиком. Следом по стоимости за обычным банковским кредитом идет синдицированный кредит, когда несколько банков «вскладчину» кредитуют предприятие. И это видно не вооруженным глазом, так как проценты по синдицированным кредитам всегда выше, чем по простым.

Еще дороже по стоимости выпуск облигаций, так как помимо процентов за заем денег, приходится платить дополнительные деньги банку-организатору выпуска. Четвертым по стоимости привлеченных средств считается привлечение стратегического инвестора. При этом происходит предварительная оценка стоимости всего предприятия, которая, по факту, оказывается дороже выпуска облигаций. И, наконец, самым дорогим способом привлечения средств является размещение акций на открытом рынке. В данном случае тратится большое количество денег на раскрытие информации, которая необходима для принятия решения массового инвестора по покупке акций предприятия, устаивающего допэмиссию. И величина потраченных на это средств, зачастую превышает уровень затрат, которые необходимы для проведения независимой оценки компании при привлечении стратегического инвестора.

При этом переход от более дешевого вида привлечения средств к более дорогому происходит только тогда, когда возможности более дешевого уже исчерпаны. Таким образом, ОПИН уже не может привлечь дополнительные средства для развития более дешевым способом, чем SPO. Однако и само SPO оказывается на данный момент в достаточно подвешенном состоянии. На мировом рынке продолжает разворачиваться финансовый кризис и свободных средств очень мало.

При этом следует отметить, что ранее один из главных акционеров ОПИН – «Интеррос», владеющий 57,8% акций ОПИН, – заявил, что планирует полностью воспользоваться своим преимущественным правом, если цена размещения не превысит $290 за акцию. И, вот, итоговая цена размещения оказалась буквально на грани того порога цен, который установил «Интеррос». Таким образом, совет директоров ОПИНа подстраховал себя от провального размещения. Ведь в случае неудачного размещения, если бы, вдруг, никто, кроме «Интерроса» не купил акции допэмиссии, говорить об ее отмене не пришлось, так как преимущественное право «Интерросса» обеспечивало выкуп почти 60% допвыпуска акций.

Естественно, что «Интеррос» выполнил свои обязательства. По данным РБК daily, «Интеррос» полностью воспользовался своим преимущественным правом. При этом кроме него таким правом воспользовались еще владельцы 21,2% акций. И это, как уже говорилось выше, неудивительно, ведь даже не рассчитывая на дальнейший рост стоимости акций ОПИНа, старые акционеры, воспользовавшиеся преимущественным правом, обеспечивали себе прибыль от этой операции за счет разницы цен при размещении и на бирже. Вопрос только в том, сколько бы они получили при выплате дивидендов, и не были ли бы дивиденды прибыльней, чем такого рода спекулятивная игра.

В то же время, возникает еще один вопрос, зачем «Интерросу» поддерживать компанию в ходе открытого размещения? Ведь «Интеррос» – не миноритарий, и не будет заниматься спекулятивными операциями. При этом менеджмент ОПИНа мог провести предварительные переговоры с акционерами компании и организовать размещение по закрытой подписке, которое не требует дополнительных расходов по проведению SPO, в частности, на дополнительное раскрытие информации. Но ОПИН потратился и на привлечение средств на внешнем рынке, а деньги взял в основном (почти на 80%) у действующих акционеров. При этом затраты на организацию SPO заведомо уменьшали потенциальные дивиденды действующих акционеров ОПИНа. Таким образом, ОПИН привлек средства для развития компании, с точки зрения ее собственников, самым дорогим из всех возможных способов. Единственно, что выиграл от такого размещения ОПИН – это сохранение бренда публичной компании, который мог в некоторой степени пострадать в случае закрытого дополнительного размещения акций. И все же, при этом он значительно увеличил себестоимость собственного развития.

В связи с вышесказанным возникает вопрос относительно справедливости тезиса некоторых представителей девелоперов относительно того, что удорожание себестоимости строительства приведет в ближайшее время к росту продажной стоимости российской недвижимости. Это обосновывается ими тем, что своих денег у девелоперов и застройщиков нет, а при росте стоимости кредита, который дорожает на фоне мирового финансового кризиса, девелоперы и застройщики просто вынуждены, чтобы не прогореть перекладывать его на плечи конечных покупателей.

Однако последний опыт допэмиссии ОПИНа показывает, что деньги таки у девелоперов есть. Кроме того, он демонстрирует, как сами девелоперы оценивают на фоне мирового финансового кризиса потенциал снижения прибыльности строительства, в том числе из-за удорожания кредитов на строительство. Если бы девелоперы, действительно, работали в России на грани рентабельности, они бы никогда бы не стали вкладывать в этот бизнес свои деньги, да еще снижая при этом свои потенциальные дивиденды. Так же они бы не стали так поступать в том случае, если бы ожидали дальнейшего агрессивного роста цен на российскую недвижимость. Ведь в случае такого роста было бы достаточно перенести SPO, и инвесторы, убедившись в положительной динамике рынка, дали бы гораздо больше за 1 акцию ОПИНа, чем примерно $290. Дело в том, что себестоимость строительства, хоть и дорожает, но все же медленнее, чем цены для конечных покупателей. Так с января 2004 года цены на жилье в Москве подорожали почти в 4 раза, а себестоимость строительства выросла не более, чем в 3 раза. Тем более акционерам и менеджменту ОПИНа было бы выгоднее подождать, так как за счет этого, они при одинаковой себестоимости строительства получили бы увеличение прибыли, что также положительно оценивается инветорами.

При этом, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», в настоящий момент времени потенциал для роста цен на недвижимость исчерпан. Так что дорогое привлечение средств для развития компании может, действительно, снизить уровень прибыльности от инвестиций в строительство. Однако, по всей видимости, акционеры ОПИНа этого не боятся. И это в очередной раз подтверждает тот факт, что на данный момент продажная цена в несколько раз превышает уровень затрат на строительство. И даже в случае начала кризиса на рынке недвижимости, и снижении продажных цен на 20%-30%, акционеры ОПИНа в убытке не окажутся. При этом в случае отсутствия у компании средств для развития сопоставимого с конкурентами, она может серьезно снизить свою долю рынка, что автоматически отражается на уровне потенциальных дивидендов. Причем это снижение может растянуться на гораздо более долгий срок, нежели 1-1,5 года, в которые оценивают надвигающуюся волну стагнации. Именно поэтому акционеры и менеджмент ОПИНа решили в трудной ситуации пойти на самое дорогое привлечение средств, которое позволило сохранить бренд. Насколько оно позволит ОПИН сохранить свою долю рынка, покажет время. На данный же момент ясно, российские девелоперы не боятся снижения цен, и даже, можно сказать, готовятся к нему.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
276 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 516 550
до 13 391 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лучи Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Юго-Западная, м. Румянцево, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 100 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 15 мин. транспортом м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.3 Производственная ул., вл.6, к.4 Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,6 млн рублей! Скидки до 10% до 31 августа! от 6,6 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб.Новые Черемушки Застройщик: Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер продаж! Квартиры от 9,8 млн р! Квартиры премиум-класса с отделкой! Р-н Ходынки, 4парка, паркинг, 2д/сада, англ школа, бассейн, спорт объекты! от 9,8 млн рублейОптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Чертановской" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка! Современная архитектура. Потолки 3,3. До метро 7 мин.! Застройщик: Чертановская 59. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Дизайн проект в подарок! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры пл. 38-96 метров. ГК: 4 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит. от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Скидки от 5 до 9% на 2-, 3-, 4-комнатные квартиры! Предложение ограничено. Только до 26.08. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах площадью 30-101 метр. ГК: 3 кв. 2019 г. Монолит. 4 км от МКАД. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы Квартиры в готовых домах площадью от 26 метров.Монолит. Звоните! 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в подарок! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Квартиры площадью от 45 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 43 до 97 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте