Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители ждут снижения цен

Недавно один из лидеров девелоперского рынка очень странным образом завершил допэмиссию акций по открытой подписке. Компания «Открытые инвестиции» (ОПИН) провела очередное SPO на общую сумму порядка $491 млн. При этом основной объем (79%) допэмиссии акций ОПИН выкупили по преимущественному праву старые акционеры компании. Учитывая цену размещения, которая составила всего лишь $289,99 за акцию, такое решение не удивительно. Ведь по итогам вчерашнего дня цена 1 акции ОПИН стоила $345, то есть почти на 19% дороже цены размещения. Таким образом, можно было совершить хорошую спекуляцию. Выгода акционеров на первый взгляд понятна. Однако вызывает вопрос, какова выгода от такого размещения для самой компании? Ведь, по сути, она недополучила около $93 млн. При этом цену размещения устанавливал совет директоров компании вместе с представителями банка-организатора SPO, которые должны были бы действовать прежде всего в интересах развития компании. Но, по мнению аналитического центра www.irn.ru, для такого решения были все предпосылки.

Надо отметить, что ОПИН – девелоперская компания, которая занимается строительством и реализацией коттеджных проектов, бизнес и торгово-развлекательных центров в московском регионе. А большинство девелоперских компаний такого профиля, работающих в Москве, как, впрочем, и по всей России, предпочитают строить в кредит. Казалось бы, главная причина такой политики в том, что у них просто нет своих средств для строительства. Однако, если задуматься, то оказывается, что развитие компании за собственный счет – один из самых дорогих способов. В данном случае собственник рискует всем, что у него есть. А стоимость средств, привлеченных для развития компании определяется не только размером переплаты за них, но и величиной потенциальной прибыли и вероятностью получения этой прибыли. Если собственник вкладывает все свои деньги только в свое предприятие, это означает, что в случае одного неудачного года, окажется в убытке не только его предприятие, но и он сам.

И в этом смысле простой кредит в банке оказывается по стоимости привлечения средств для собственника предприятия самым дешевым способом его развития, так как в данном случае он не рискует своим капиталом, но всю прибыль получает целиком. Следом по стоимости за обычным банковским кредитом идет синдицированный кредит, когда несколько банков «вскладчину» кредитуют предприятие. И это видно не вооруженным глазом, так как проценты по синдицированным кредитам всегда выше, чем по простым.

Еще дороже по стоимости выпуск облигаций, так как помимо процентов за заем денег, приходится платить дополнительные деньги банку-организатору выпуска. Четвертым по стоимости привлеченных средств считается привлечение стратегического инвестора. При этом происходит предварительная оценка стоимости всего предприятия, которая, по факту, оказывается дороже выпуска облигаций. И, наконец, самым дорогим способом привлечения средств является размещение акций на открытом рынке. В данном случае тратится большое количество денег на раскрытие информации, которая необходима для принятия решения массового инвестора по покупке акций предприятия, устаивающего допэмиссию. И величина потраченных на это средств, зачастую превышает уровень затрат, которые необходимы для проведения независимой оценки компании при привлечении стратегического инвестора.

При этом переход от более дешевого вида привлечения средств к более дорогому происходит только тогда, когда возможности более дешевого уже исчерпаны. Таким образом, ОПИН уже не может привлечь дополнительные средства для развития более дешевым способом, чем SPO. Однако и само SPO оказывается на данный момент в достаточно подвешенном состоянии. На мировом рынке продолжает разворачиваться финансовый кризис и свободных средств очень мало.

При этом следует отметить, что ранее один из главных акционеров ОПИН – «Интеррос», владеющий 57,8% акций ОПИН, – заявил, что планирует полностью воспользоваться своим преимущественным правом, если цена размещения не превысит $290 за акцию. И, вот, итоговая цена размещения оказалась буквально на грани того порога цен, который установил «Интеррос». Таким образом, совет директоров ОПИНа подстраховал себя от провального размещения. Ведь в случае неудачного размещения, если бы, вдруг, никто, кроме «Интерроса» не купил акции допэмиссии, говорить об ее отмене не пришлось, так как преимущественное право «Интерросса» обеспечивало выкуп почти 60% допвыпуска акций.

Естественно, что «Интеррос» выполнил свои обязательства. По данным РБК daily, «Интеррос» полностью воспользовался своим преимущественным правом. При этом кроме него таким правом воспользовались еще владельцы 21,2% акций. И это, как уже говорилось выше, неудивительно, ведь даже не рассчитывая на дальнейший рост стоимости акций ОПИНа, старые акционеры, воспользовавшиеся преимущественным правом, обеспечивали себе прибыль от этой операции за счет разницы цен при размещении и на бирже. Вопрос только в том, сколько бы они получили при выплате дивидендов, и не были ли бы дивиденды прибыльней, чем такого рода спекулятивная игра.

В то же время, возникает еще один вопрос, зачем «Интерросу» поддерживать компанию в ходе открытого размещения? Ведь «Интеррос» – не миноритарий, и не будет заниматься спекулятивными операциями. При этом менеджмент ОПИНа мог провести предварительные переговоры с акционерами компании и организовать размещение по закрытой подписке, которое не требует дополнительных расходов по проведению SPO, в частности, на дополнительное раскрытие информации. Но ОПИН потратился и на привлечение средств на внешнем рынке, а деньги взял в основном (почти на 80%) у действующих акционеров. При этом затраты на организацию SPO заведомо уменьшали потенциальные дивиденды действующих акционеров ОПИНа. Таким образом, ОПИН привлек средства для развития компании, с точки зрения ее собственников, самым дорогим из всех возможных способов. Единственно, что выиграл от такого размещения ОПИН – это сохранение бренда публичной компании, который мог в некоторой степени пострадать в случае закрытого дополнительного размещения акций. И все же, при этом он значительно увеличил себестоимость собственного развития.

В связи с вышесказанным возникает вопрос относительно справедливости тезиса некоторых представителей девелоперов относительно того, что удорожание себестоимости строительства приведет в ближайшее время к росту продажной стоимости российской недвижимости. Это обосновывается ими тем, что своих денег у девелоперов и застройщиков нет, а при росте стоимости кредита, который дорожает на фоне мирового финансового кризиса, девелоперы и застройщики просто вынуждены, чтобы не прогореть перекладывать его на плечи конечных покупателей.

Однако последний опыт допэмиссии ОПИНа показывает, что деньги таки у девелоперов есть. Кроме того, он демонстрирует, как сами девелоперы оценивают на фоне мирового финансового кризиса потенциал снижения прибыльности строительства, в том числе из-за удорожания кредитов на строительство. Если бы девелоперы, действительно, работали в России на грани рентабельности, они бы никогда бы не стали вкладывать в этот бизнес свои деньги, да еще снижая при этом свои потенциальные дивиденды. Так же они бы не стали так поступать в том случае, если бы ожидали дальнейшего агрессивного роста цен на российскую недвижимость. Ведь в случае такого роста было бы достаточно перенести SPO, и инвесторы, убедившись в положительной динамике рынка, дали бы гораздо больше за 1 акцию ОПИНа, чем примерно $290. Дело в том, что себестоимость строительства, хоть и дорожает, но все же медленнее, чем цены для конечных покупателей. Так с января 2004 года цены на жилье в Москве подорожали почти в 4 раза, а себестоимость строительства выросла не более, чем в 3 раза. Тем более акционерам и менеджменту ОПИНа было бы выгоднее подождать, так как за счет этого, они при одинаковой себестоимости строительства получили бы увеличение прибыли, что также положительно оценивается инветорами.

При этом, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», в настоящий момент времени потенциал для роста цен на недвижимость исчерпан. Так что дорогое привлечение средств для развития компании может, действительно, снизить уровень прибыльности от инвестиций в строительство. Однако, по всей видимости, акционеры ОПИНа этого не боятся. И это в очередной раз подтверждает тот факт, что на данный момент продажная цена в несколько раз превышает уровень затрат на строительство. И даже в случае начала кризиса на рынке недвижимости, и снижении продажных цен на 20%-30%, акционеры ОПИНа в убытке не окажутся. При этом в случае отсутствия у компании средств для развития сопоставимого с конкурентами, она может серьезно снизить свою долю рынка, что автоматически отражается на уровне потенциальных дивидендов. Причем это снижение может растянуться на гораздо более долгий срок, нежели 1-1,5 года, в которые оценивают надвигающуюся волну стагнации. Именно поэтому акционеры и менеджмент ОПИНа решили в трудной ситуации пойти на самое дорогое привлечение средств, которое позволило сохранить бренд. Насколько оно позволит ОПИН сохранить свою долю рынка, покажет время. На данный же момент ясно, российские девелоперы не боятся снижения цен, и даже, можно сказать, готовятся к нему.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
275 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 961 840
до 18 552 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 35 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,7 млн руб. 10 минут до метро. В июне выгода до 842 тыс.руб.! от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 14 квартиры из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб. ЛСР Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! Ипотека от 6,7%. 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан 10 минут до Садового! Специальные условия при покупке 3 и 2 комнатных квартир. Рассрочка до 2021 года. м . Алексеевская. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки площадью от 7 сот. шоссе, 58 км от МКАД. Спешите! от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Headliner" Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК RedSide. Готовые квартиры в ЦАО! Элитный квартал в ЦАО. Панорамные виды на Москву, WorldClass с бассейном, собственная workout зона. Застройщик: 7-й таксомоторный парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Две Столицы" 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 26 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! готовая двушка от 4,8 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Геометрия" Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Наследие" Квартиры бизнес-класса от 44 до 135 кв. м. Рядом с м. «Преображенская площадь». Ипотека от 6,3%, рассрочка 0% от 9,8 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: ИРТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Ясный" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 37 до 90 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Небо" Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град" Торопитесь! Квартиры пл. 48-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал "Искра-Парк" Сдача в 2018! Апартаменты от 37,5 кв. м на «Динамо». Ипотека от 6,3%. Яркая архитектура, подземный паркинг. от 9,1 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Искра-Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Маяк" Спешите! Квартиры площадью от 34 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Спешите! 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб. ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте