В недавних статьях «Загородные ЖК идут на север» и «Революция на рынке загородных ЖК» аналитический центр www.irn.ru обратил свое внимание на тот факт, что на рынке загородных жилых комплексов (ЗЖК) идет серьезное изменение структуры рынка. При этом в качестве одного из главных выводов был преподнесен тезис, что ЗЖК меняют класс. Если раньше большинство из них строили в сегменте «бизнес-класс плюс», то теперь это, скорее, эконом-класс. Такая динамика вполне могла отразиться и на свойствах ЗЖК: количестве квартир в одном объекте, количестве комнат в квартире, высоте потолков, общей площади квартир и других.

Количество квартир в одном объекте – важный показатель, характеризующий класс объекта. Объекты «бизнес-класс плюс» и, тем более, элитного класса не могут быть многонаселенными. В элитных клубных домах обычно не более 50 квартир, а в объектах ЗЖК «бизнес-класс плюс» количество квартир находится примерно на уровне 100. И 2 года назад в большинстве ЗЖК количество квартир находилось именно на этом уровне. По данным «Исследования рынка загородных жилых комплексов», завершенного «Индикаторами рынка недвижимости», 2 года назад на долю ЗЖК с числом квартир до 130 приходилось 53,4% рынка. Однако к 2008 году их доля сократилась до 38,1%. При этом доля рынка увеличилась только у ЗЖК с числом квартир более 330. Стоит отметить, что в абсолютном выражении число ЗЖК с числом квартир до 130 не сократилось, оно сохранилось на прежнем уровне. В то же время, общее число ЗЖК по рынку выросло в 1,4 раза. Это произошло именно за счет увеличения количества объектов в сегменте ЗЖК с числом квартир более 330. В итоге, доля ЗЖК с числом квартир более 330 увеличилась за 2 года с 6,7% до 28,6% рынка.

Казалось бы, картина, что называется, однозначная. Доля ЗЖК с малым числом квартир сокращается, а с большим – растет. Естественно сделать вывод о том, что рынок ЗЖК гигантскими шагами переходит из одного класса в другой. Такие темпы развития, в общем-то, были бы крайне нетривиальными, так как рынок недвижимости всегда отличался плавной динамикой и общей инертностью. И при более внимательном рассмотрении структуры рынка ЗЖК становится ясно, что все не так просто, как кажется на первый взгляд.

Для начала, стоит отметить, что лидером рынка все-таки остаются ЗЖК с числом квартир до 130. Кроме того, последовательная динамика наблюдается лишь в 3 из 5 подгрупп ЗЖК с разным числом квартир. Наконец, следует обратить внимание на тот факт, что в 2007 году наблюдалось увеличение доли ЗЖК с числом квартир до 130. Именно поэтому следует рассмотреть структуру рынка ЗЖК в более крупном масштабе.

 В данном разрезе становится очевидным, что сегмент ЗЖК с числом квартир более 330 занимает, как и 2 года назад, последнюю позицию, а доля объектов «бизнес-класс плюс», как и говорилось выше, по-прежнему занимает лидирующее место. Главным «новшеством» стало то, что разрыв между сегментами с малым, средним и большим количеством квартир в ЗЖК существенным образом сократился.

В 2006 году разрыв между долей ЗЖК с большим количеством квартир и долей ЗЖК со средним числом квартир составлял около 33%, а между долей ЗЖК со средним числом квартир и долей ЗЖК с малым количеством квартир – 13%. Тогда как на данный момент разрывы между соседними сегментами ЗЖК по числу квартир не отличаются друг от друга и составляют всего лишь 4,8%. Теперь на нем в равной степени присутствуют все виды ЗЖК по числу квартир. Такая универсальность является одним из существенных признаков выхода рынка на зрелую стадию развития. Обычно после этого значимых изменений в его структуре не происходит.

И все же, учитывая общую динамику структуры рынка ЗЖК по числу квартир в течение последних 2 лет, по данным «Исследования рынка загородных жилых комплексов», завершенного «Индикаторами рынка недвижимости» в марте 2008 года, следует отметить, что, скорее всего, сегмент ЗЖК с большим числом квартир в дальнейшем постепенно начнет играть все более значимую роль на рынке, то есть сам рынок ЗЖК будет все больше тяготеть к эконом-классу.


Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)