В одной из недавних статей о рынке таунхаусов («Таунхаусы покидают Москву») аналитический центр www.irn.ru обратил внимание на тот факт, что таунхаусы постепенно все более плотно осваивают западный сегмент рынка. Естественно предположить, что вместе с уходом части поселков таунхаусов из Москвы изменилось и распределение поселков по удаленности от МКАД. При этом также естественно предположить, что перераспределение произойдет в пользу ближайших к Москве районов. Однако детальный анализ показывает другую динамику.

Действительно, структура рынка существенным образом изменилась. Если раньше (в марте 2006 года) доля поселков таунхаусов, расположенных внутри МКАД, хоть и была небольшой, то к марту 2008 года она вовсе обнулилась. При этом наиболее вероятным кандидатом на роль заместителя московских поселков таунхаусов традиционно считается ближайший к МКАД район Подмосковья. Однако доля рынка, сегмента поселков, расположенных не далее 5 км от МКАД, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008», проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в марте этого года, можно сказать не изменилась. 2 года назад она составляла 13%, а теперь 13,5%.

В то же время, 2 года назад наибольшее число поселков располагалось на расстоянии между 6 и 10 км от МКАД. Тогда доля указанного сегмента рынка таунхаусов составляла почти 35%. Естественно было бы предположить, если уж сегмент поселков, расположенных не далее 5 км от МКАД, не выиграл от ухода таунхаусов из Москвы, то наиболее популярный должен был бы увеличить свою долю рынка. Однако к марту 2008 года она не только не увеличилась, но даже сократилась до 20,2%. И это на фоне того, что в абсолютном выражении число поселков, расположенных между 6 км и 10 км от МКАД, не сократилось никоим образом. В марте 2006 года оно составляло 16 объектов, а в марте 2008 года – 18. Так же почти не изменились доли рынка подмосковных районов, расположенных между 11 км и 15 км от МКАД, и между 16 км и 20 км от МКАД

В итоге, главными бенефициарами того, что внутри МКАД исчезли поселки таунхаусов, оказываются наиболее отдаленные от МКАД районы Подмосковья. Так, за 2 года доля поселков таунхаусов, расположенных между 21 км и 25 км от МКАД выросла с 2,2% до 12,4%, а доля объектов, лежащих за пределами 25 км – с 6,5% до 20,2%

Казалось бы, напрашивается однозначный вывод, что с каждым годом все больше поселков таунхаусов строится на дальних расстояниях. И это опять-таки не удивительно. Давно известно, что таунхаусы являются промежуточным форматом между многоэтажными домами, которые более свойственны для города, и коттеджами, которые чаще строят за городом. При этом в связи с подорожанием земли строить таунхаусы в дорогих районах, стоимость квадратного метра в которых почти в 2 раза меньше, чем в многоэтажках, становится все менее выгодно.

Однако установить какую бы то ни было последовательную динамику при таком дроблении рынка не представляется возможным. Так, например, существенную роль в наиболее заметном изменении в течение этих 2 лет – сокращении доли рынка поселков, расположенных между 6 км и 10 км от МКАД, сыграл именно 2006 год. Так, с марта 2006 года по март 2007 года сокращение составило 15%, а с марта 2007 года по март 2008 года доля данного сегмента почти не изменилась. При этом она даже не сохранила отрицательную динамику (она выросла на 0,5%). Такая же рассогласованность наблюдается, как можно заметить на диаграмме, и в других сегментах рынка.

Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Именно поэтому для однозначного ответа целесообразнее описать рынок более широкими мазками. Для этого рынок делится на три части: районы, расположенные до 10 км от МКАД, между 10 км и 20 км от МКАД и за 21 км от МКАД. При таком масштабе картина, которая была сформирована заочным предположением, целиком подтверждается, но в то же время она дополняется одним существенным обстоятельством. Вместо прежней высокой концентрации на рынке начинает преобладать примерно равное распределение поселков, которое как раз и произошло за счет того, что доля ближних к Москве районов сократилась, а доля районов средней удаленности и дальнего Подмосковья выросла. Теперь, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008», проведенному «Индикаторами рынка недвижимости» в марте этого года, доля каждого из трех сегментов колеблется в районе 33%. При этом в целом за прошедшие 2 года число поселков таунхаусов выросло почти вдвое. Так что можно сказать, что перераспределение структуры рынка произошло не за счет снижения числа объектов в каком-либо из районов, а именно за счет высокой активности строительства в дальних районах.


Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)