Есть ли доступное жилье в московском регионе?

Показатель доступности жилья рассчитывается как отношение стоимости среднестатистической квартиры к среднедушевому доходу и показывает время, которое необходимо среднестатистической семье, чтобы накопить деньги на покупку квартиры в московском регионе либо накопить первоначальный взнос для приобретения жилья по ипотеке.

Для того, чтобы оценить потенциал платежеспособного спроса, необходимо произвести анализ структуры предложения. В данном случае эта информация получена из последнего исследования компании «Индикаторы рынка недвижимости» «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ», завершенного в марте этого года.

 
Наиболее дорогим в данном случае является, естественно, центр Москвы (порядка $16 тыс. за 1 кв. м), и как следствие он – наиболее недоступный из сегментов рынка. В этом смысле наиболее приемлемым с точки зрения цены и качества являются объекты, расположенные в Подмосковье средней удаленности, где средняя цена квадратного метра жилья составляет порядка $2 тыс. Средняя цена квадратного метра в объектах, расположенных в ближнем Подмосковье, уже несколько выше – $2,3 тыс. за 1 кв. м, а между ТТК и МКАД 1 кв. м жилья стоит $5,3 тыс. При этом по итогам первого квартала цены довольно ощутимо выросли., но, по прогнозам «Индикаторов рынка недвижимости» этот рост целиком исчерпает себя за первое полугодие.

При этом стоит отметить, что наиболее дешевое жилье (расположенное в Подмосковье средней удаленности) росло в цене (в долларовом эквиваленте) за прошедший год опережающими темпами по сравнению с ростом реальных располагаемых доходов населения в московском регионе. Доходы населения выросли за прошлый год на 1,3%, тогда как дешевый сегмент жилья подорожал на 17%

Для оценки того, какую сумму необходимо накопить для приобретения жилья, следует вычислить средний размер площади квартир московского региона. Наименьший ее размер зафиксирован в Подмосковье средней удаленности и составляет 61 кв. м. При этом средний размер однокомнатных квартир, расположенных в этом районе московского региона, еще меньше.

 
В итоге, средняя стоимость наиболее доступной квартиры составляет порядка $122 тыс. Тогда как московские новостройки бизнес-класса уже стоят порядка $540 тыс. При этом квартиры, расположенные в центре Москвы, стоят уже около $2,5 млн.

 
Опять же стоит отметить, что среди самых дорогих квартир есть своя дифференциация. Наиболее дешевые – однокомнатные, где 1 кв. м стоит порядка $11 тыс., а самые дорогие – пятикомнатные (от $20 тыс.)

 
Столь значимой разницы в поясе между ТТК и МКАД уже не наблюдается. Цена 1 кв. м в одно-, двух-, трех-  и четырехкомнатных квартирах колеблется в пределах от 5 тыс. до $5,3 тыс. Единственным исключением становятся многокомнатные квартиры.

 
Еще меньше дифференциация по стоимости 1 кв. м в зависимости от числа комнат в ближнем Подмосковье. Здесь в целом на рынке разброс средних цен в зависимости от числа комнат не велик: от $2,3 тыс. до $2,7 тыс. При этом прирост цен в данном сегменте рынка сопоставим с темпами увеличения реальных располагаемых доходов населения.

 
В Подмосковье средней удаленности по параметру числа комнат разрыва в стоимости квадратного метра жилья вообще нет. Здесь средняя цена зафиксировалась на уровне $2 тыс.

 
При этом квадратный метр жилья в Подмосковье средней удаленности дешевле, чем в ближнем Подмосковье, всего на $500-$700, тогда как квадратный метр жилья в поясе между ТТК и МКАД уже в 2 раза дороже, чем в ближнем Подмосковье, а центр Москвы уже почти в 2,5 раза дороже района ТТК–МКАД.

 
В итоге, наиболее доступное жилье – это однокомнатные квартиры, расположенные в Подмосковье средней удаленности, средняя цена на которые составляет порядка $95 тыс.. В ближнем Подмосковье «однушки» стоят уже около $120 тыс. Трехкомнатные квартиры в любом районе Подмосковья стоят уже почти в 2 раза дороже своих однокомнатных «соседок». В Москве между ТТК и МКАД трехкомнатные уже 2,3 раза дороже однокомнатных квартир, средняя стоимость которых составляет порядка $260 тыс. При этом по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья – 2008», проведенного аналитическим центром www.irn.ru, средняя стоимость квадратного метра жилья составляет порядка $3 тыс., при этом средняя площадь жилой секции составляет около 240 кв. м. В итоге средняя стоимость секции в таунхасе составляет $700 тыс., то есть она сопоставима со стоимостью трех-, четырехкомнатной квартиры в Москве в поясе между ТТК и МКАД.

  Показатель доступности жилья рассчитывается как частное между произведением средней  стоимости 1 кв. м жилья, выраженного в рублях на среднюю площадь квартир в московском регионе и разницей между среднедушевым уровнем доходов и прожиточным минимумом, умноженной на число членов домохозяйства.

Кд = (СМ х Sкв) / ((ДСД  - ПМ) х N)),
где
СМ – стоимость 1 кв.м. жилья, руб.;
S – площадь квартиры, кв.м.;
ДСД – среднедушевой денежный доход, руб.;
ПМ – величина прожиточного минимума, руб.;
N – число членов домохозяйства, чел.

При этом среднедушевой уровень доходов в 2007 году составил 33 тыс. руб. в месяц, а прожиточный минимум – порядка 5,6 тыс. руб в месяц. Принималось, что число членов домохозяйств не превышает трех человек. В итоге, в любом случае для семьи из трех человек оказывается доступной только квартира в Подмосковье средней удаленности. Для накопления необходимой на покупку квартиры суммы потребуется около 3 лет. В то же время следует учесть, что все члены семьи в течение этих 3 лет будут жить лишь на уровне прожиточного минимума. Если же семья будет сберегать лишь 30% своего дохода, срок накопления увеличится до 8 лет.

Наконец, следует учесть, что расчет делался, исходя из зафиксированных цен, что в жизни вряд ли реально. В итоге, наиболее приемлемым вариантом оказывается накопление первоначального взноса в размере 15% от стоимости жилья для покупки квартиры по ипотеке в Подмосковье средней удаленности. При сбережении 30% доходов семьи на это потребуется чуть более года. Для покупки квартиры такого же уровня в ближнем Подмосковье нужно уже почти 2 года. Для покупки по этой схеме квартиры в Москве для этого потребуется уже более 4 лет. При условии, что уровень государственного планирования на данный момент не превышает 3 лет, 4 года тоже оказываются слишком длинным сроком накопления.