Мэрия застроит Москву коттеджами

Москву нередко называют «городом, который никогда не спит» и «местом где есть все, что душе угодно». Не являются исключением и сельские домики в городской черте, а с началом массовой малоэтажной застройки, внедряемой новым Президентом страны, ситуация вокруг этих «московских деревень» может заиграть совсем иными красками. Недавно столичный мэр Юрий Лужков заметил, что основным направлением работы должно стать строительство на селе. «Типовые решения одно- или двухэтажных небольших домов с участками пригодятся не только для сельской местности, но и для Москвы», – заявил Юрий Лужков. Речь идет о деревнях, которые входят в состав Москвы и территории которых сохраняют статус малоэтажной застройки. Предполагается застроить их коттеджами. Аналитический центр www.irn.ru оценил перспективы такой застройки.

В Москве имеется 65 поселков и деревень общей площадью 2421 га . 29 из них общей площадью 1685 га еще 2 года назад постановлением правительства Москвы №150 от 7 марта 2006 года были признаны пригодными для сохранения индивидуальных домов и нежилых строений. Однако до недавнего времени судьба этих деревень и поселков была довольно туманна. Власти не рассматривали всерьез возможность малоэтажной застройки в черте города. Но избранный президент взял четкий курс на строительство индивидуальных домов, поэтому столичный мэр и выразил свою лояльность такому курсу.

Сегодня на этих почти 1,7 тыс. га московской земли прописано около 63,4 тыс. граждан. Все 29 деревень находятся в близи МКАДа. Вероятно, учитывая негативный опыт Бутово, правительство Москвы решило, что взаимодействовать с собственниками эффективнее рыночными, а не административными методами. По словам заместителя руководителя комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимира Хайкина, эти деревни будут застраиваться коттеджами. При этом местных жителей переселять не будут. Переезжать будут только те, кто захочет продать свою собственность. Новое жилье будет возводиться только на свободной территории и малоэтажным.

Основной задачей правительства Москвы в этом отношении будет создание новой качественная инженерная инфраструктура, строительство которой правительство Москвы берет на себя. Это может стать дополнительным «плюсом» для потенциальных инвесторов. Тем более, что 9 объектов относятся к самому престижному (после ЦАО), западному административному округу и еще 2 объекта относятся к ЮЗАО. В данный момент в работе находятся ДСК им. Ларина (СВАО), поселок Кожухово (ВАО), деревни Захарьино и Потапово (ЮЗАО) и одноименные деревня и поселок Толстопальцево (ЗАО).

Стоит отметить, что коттеджная застройка даже в самом дорогом сегменте дает меньшую прибыль с квадратного метра земли, чем многоэтажная. Видимо, опыт Бутово оказался много дороже, чем потенциальная недополученная прибыль от реализации земли московских деревень под массовую застройку. Казалось бы, логичнее было застроить эти земли массовым жильем. Однако таким образом правительство Москвы одновременно решает 2 проблемы: позволяет безболезненно реконструировать ветхие территории и расширить сферу элитной застройки, учитывая, что площадок под ее застройку в центре Москвы все меньше.

Для оценки того, какую прибыль можно получить от реализации проекта новых московских коттеджных поселков, необходимо оценить возможную выручку и потенциальные затраты. Для оценки первых необходимо оценить потенциальный средний размер участков, на которые можно нарезать территорию указанных 29 деревень. Исходя из данных «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2008», проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», средний размер участка около МКАД составляет порядка 20 соток. Средняя площадь дома, который возводится обычно на таком участке – около 400 кв. м . Средняя стоимость квадратного метра в таком доме – около $4,3 тыс. При этом нужно учесть, что около половины земель московских деревень занята инфраструктурными объектами. Таким образом, общий объем потенциальной выручки от реализации этого проекта составляет около $7,3 млрд.

В то же время, назвать в полном смысле элитными эти поселки вряд ли удастся, так как рядом с новой застройкой будут соседствовать ветхие строения, которые, если и будут вытесняться, то только постепенно, а это может означать, что зачастую длительное время будет сохраняться социальная неоднородность. В итоге, рыночные цены в этих поселках при такой их стихийной застройке могут оказаться значительно меньше. А это означает, что с реализацией этих участков по среднерыночным ценам у московского правительства могут возникнуть определенные трудности. Вероятно, именно поэтому в данном случае предполагается, что все строительство инженерной инфраструктуры Москва возьмет на себя.

С другой стороны, соседство коттеджной застройки повышает стоимость участков с ветхой застройкой. Соответственно, аппетиты собственников становятся зачастую совершенно неадекватными. По некоторым данным сотка земли в пределах Москвы оценивается собственниками на уровне $400 тыс. При этом даже на самом дорогом направлении – Рублево-Успенском – самые дорогие предложения не превышают $200 тыс. за сотку, а продать свои участки собственники смогут (если захотят их продавать) только инвесторам. Поэтому если считать, что жители захотят продавать свои участки по завышенным расценкам, их вряд ли кто купит. Ведь на данный момент число владельцев составляет порядка 60 тыс. человек, на каждого из которых приходится примерно по 1,5 сотки и, в итоге, общие затраты могут составить около $36 млрд. В этом случае проект оказывается вовсе убыточным. В итоге, прибыль большинства нынешних владельцев может оказаться значительно меньше.

Территории упраздненных и существующих деревень и поселков с сохраняемыми жилыми и нежилыми строениями и число постоянно зарегистрированных в них человек приведены по данным правительства Москвы. Средние размеры участков, домов и стоимости квадратного метра в этих домах в организованных коттеджных поселках около МКАД приведены по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2008», проведенного «Индикаторами рынка недвижимости».