Дорогих коттеджей все меньше
Традиционно считается, что все сегменты рынка недвижимости во время кризиса или ажиотажного спроса ведут себя одинаково. Однако за последние 2 года на рынке подмосковных коттеджей дешевое жилье значительно отстало по темпам роста от дорого, что в корне противоположно рынку московских новостроек. «Индикаторы рынка недвижимости» выяснили причины этого явления.
По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2008», проведенного аналитическим центром www.irn.ru, около 80% строящихся поселков сконцентрировано между Дмитровским и Калужским шоссе. Как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Затерянный эконом-класс», в основном это элитные предложения и бизнес-класс. И именно на этих направлениях по итогу 2 лет коттеджи подорожали больше всего.
Для более точного анализа направления были сгруппированы по сторонам света. В северное направление вошли Алтуфьевское, Дмитровское, Осташковское и Рогачевское шоссе. В северо-западное – Волоколамское, Куркинское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе. В западное – Ильинское, Минское, Можайское и Рублево-Успенское шоссе. В юго-западное – Боровское, Калужское и Киевское шоссе. В южное – Варшавское, Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе. В юго-восточное – Егорьевское и Новорязанское шоссе. В восточное – Горьковское, Носовихинское и Щелковское шоссе. А в северо-восточное – только Ярославское шоссе.
Среди этих 8 направлений последние 3 года в качестве самых дорогих зафиксировались юго-западное, западное, северо-западное и северное направления. Средняя стоимость квадратного метра коттеджа с учетом стоимости земли колеблется от $3,3 тыс. до $6,3 тыс. На оставшихся направлениях квадратный метр коттеджа с учетом платы за землю стоит дешевле $2,4 тыс., но не меньше $1,8 тыс. Таким образом, цена квадратного метра в дорогих коттеджах с учетом стоимости земли в среднем в 2,2 раза больше, чем в дешевых. При этом еще 2 года назад этот разрыв цен не превышал 1,7 раза. Казалось бы, соотношение изменилось не существенно. Однако если брать самое дорогое в марте 2006 года направление – западное – и самое дешевое – северо-восточное, – то станет понятно, разрыв в ценах между коттеджами разного класса за 2 года увеличился существенно: с 2,4 до 3 раз.
Для того чтобы понять насколько это существенно, достаточно посмотреть на динамику цен в Москве. По данным исследования «Весь рынок новостроек московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ», проведенного аналитическим центром www.irn.ru, где разница в стоимости дорогого и дешевого жилья за те же 2 года не выросла, а только сократилась, с 7 до 6,4 раз.
И все же на представленных графиках видно, что динамика была не столь однозначной. Всем известно, что 2007 год прославился стагнацией рынка. До этого, в 2005-2006 годы цены на рынке росли баснословными темпами. Во время агрессивного роста квадратный метр жилья эконом-класса обгоняет по темпам увеличения стоимости квадратный метр элитного жилья, так как дешевое жилье первым вымывается с рынка и образовавшийся дефицит подстегивает цены на него. За счет этого разрыв в ценах сокращается. Именно это и наблюдалось с марта 2006 по март 2007 года. На рынке московских новостроек разрыв в ценах сократился с 7 до 5,6 раз, а на рынке подмосковных коттеджей – с 2,4 до 2,3 раз.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Однако в 2007 году наступила стабилизация рынка. А во время стабилизации жилье эконом-класса дешевеет или отстает от темпов роста элитного жилья, так как во время стагнации у покупателя есть возможность для выбора, и он стремится выбрать более качественное жилье. Из-за этого дешевого жилья на рынке становится много и его избыток тормозит рост цен или приводит к их падению. В результате разрыв в ценах увеличивается. И как раз это и было заметно на рынке с марта 2007 года по март 2008 года. За это время разрыв в ценах на рынке московских новостроек вырос с 5,6 до 6,4 раз, а на рынке подмосковных коттеджей – с 2,3 до 3 раз.
Но на рынке московских новостроек разрыв цен за время стагнации не успел вернуться на уровень начала 2006 года, а на рынке подмосковных коттеджей разрыв не только вернулся на прежний уровень, но и значительно преодолел его. Произошло это из-за того, что во время стагнации цены на дорогих направлениях коттеджного строительства в Подмосковье не только сохранили темпы роста, продемонстрированные в 2006 году, году ажиотажного спроса, но и нарастили их. А на некоторых из дешевых направлений темпы прироста стоимости коттеджей во время стагнации не только не сохранили уровни, свойственные для галопирующего роста цен, но даже стали отрицательными.
Таких тенденций вовсе не наблюдалось на рынке московских новостроек. Дорогое жилье в Москве так же, как и дешевое, сократило темпы прироста цен. Единственно, что ему удалось, – это обогнать по темпам прироста цен дешевое жилье. При этом дешевое жилье и не думает дешеветь.
И это не удивительно. Цены на московские новостройки как в дешевом, так и в дорогом сегменте уже достигли заоблачных высот. При этом число объектов на продажу год от года все больше сокращается. На этом фоне всякое более-менее дешевое жилье скупается на «ура». Это и приводит ко все большему сокращению разрыва цен.
А на рынке подмосковных коттеджей идет постепенное расширение как числа объектов, так и самой структуры предложения. Все больше объектов появляется на дальних от Москвы расстояниях или на тех направлениях, где раньше вообще никому бы в голову не пришло строить что бы то ни было. В итоге, круг элитных, в полном смысле этого слова, объектов сужается, а их количество не растет столь же быстрыми темпами, как на других направлениях. При этом цены на коттеджи еще далеко не достигли своего максимума. Достаточно сказать, что цены на квадратный метр подмосковных коттеджей с учетом земли колеблются в пределах, которые были свойственны для рынка московских новостроек еще 2 года назад. Поэтому на фоне образующегося дефицита элитных объектов и избытка предложений в других классах разрыву в ценах между дорогими и дешевыми предложениями на рынке подмосковных коттеджей есть еще место для роста. И даже ожидаемая на рынке во второй половине года стагнация, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли приведет к резкому сокращению установившегося разрыва цен на рынке подмосковных коттеджей.
