Как измерить спрос и потребительские предпочтения на рынке недвижимости?
Краткий конспект доклада руководителя отдела социологических исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерины Смурыгиной на семинаре, который прошел в рамках выставки «Недвижимость-2008» в ЦДХ.
Среди задач, с которыми часто встречаются застройщики и инвесторы можно выделить определение уровня спроса, потребительских предпочтений, емкости рынка, портрета потенциального покупателя и эффективных каналов коммуникации с потенциальным потребителем и участниками рынка.
Основными методами сбора первичной информации для решения этих задач являются количественные и качественные исследования. Количественные исследования осуществляются с помощью поквартирного, уличного и телефонного опросов. Основные плюсы количественных исследований количественных исследований заключаются в том, что они позволят получить информацию непосредственно от потребителя, что дает информацию о структуре распределения спроса в процентном соотношении. При этом точность полученных данных может составлять 95% и более.
Основные минусы количественных исследований заключаются в том, что с их помощью нельзя измерить потребности покупателей элитного сегмента недостижимости. Кроме того, себестоимость сбора первичной информации при количественных исследованиях выше, чем при качественных исследованиях.
С помощью количественных исследований аналитический центр IRN.RU измерял емкость спроса на жилье в Краснодаре, уровень спроса на жилье коттеджного типа в Казани и целесообразность организации жилых апартаментов в башне Федерация делового центра «Москва-СИТИ».
В свою очередь методы качественных исследований состоят из опросов экспертов, глубинных интервью и фокус-групповых дискуссиях. Основные плюсы качественных исследований состоят в том, что они позволяют изучить тенденции и перспективы рынка и его сегментов в ситуации, когда рынок непрозрачен. Кроме того, при проведении качественных исследованиях ниже себестоимость сбора первичной информации по сравнению с количественными исследованиями.
Основные минусы качественных исследований заключаются в том, что предоставляемые ими данные не имеют цифровых значений, а точность данных обычно ниже, чем в количественных исследованиях.
Аналитическим центром IRN.RU с помощью качественных исследований изучалась структура спроса и потребительских предпочтений на жилую недвижимость Черногории со стороны населения Москвы, специфика коттеджного рынка Подмосковья, перспективы региональных миграций и междугородних обменов жилья
Следует отметить, что на рынке появилось множество некорректных, с точки зрения социологии и экономики, способов изучения рынка недвижимости. Наиболее известные среди них это оценка спроса на основе входящих звонков в компанию, равнение на положительный опыт и выдача качественных исследований за количественные. Понятно, что правильно оценить спрос на тот или иной сегмент на основе входящих звонков нельзя уже потому, что среди таких звонков зачастую много обычных попыток просто сориентироваться на рынке и не более того. Реального спроса на тот или иной сегмент такие абоненты не испытывают.
Для правильной оценки объективности или необъективности исследования нужно также учитывать реальные сроки его проведения. Обычный срок исследований спроса, потребительских предпочтений и емкости рынка – 1-1,5 месяца. Основные этапы такого исследования это подготовка и пилотирование анкеты, сбор первичной информации, ввод данных, их обработка и, наконец, осмысление результата и подготовка отчета
Также позволяет оценить объективность исследования его стоимость. Справедливая стоимость индивидуальных качественных исследований Московского региона составляет около $20 тыс., региональных и зарубежных рынков – не ниже $25 тыс. Индивидуальные количественные исследования регионов объективно не могут быть дешевле $30 тыс., а Москвы и Московской области – $40 тыс.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
