Средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках вне зависимости от местоположения в московском регионе выросла за 2 года более чем в 2 раза. При этом, в целом, сохраняется тенденция, что чем дальше от центра Москвы расположен объект, тем большими темпами он дорожает. Больше всего подорожало Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАДа). За 2 года средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента выросла в 2,6 раза. За этот же период средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках центра Москвы подорожала в 2,25 раза. При этом центр Москвы не стал аутсайдером по темпа роста цен. Меньше всего подорожали квартиры в домах, расположенных между ТТК и МКАДом. Но справедливости ради следует отметить, что данный сегмент не значительно отстало по темпам роста цен от центра Москвы – всего на 5% – средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента увеличилась в 2,2 раза.

Казалось бы, отставание окраин Москвы от центра по темпам роста цен – своеобразное исключение из правила, согласно которому на растущем рынке дорожают быстрее более дешевые сегменты. И все же этот случай так же является результатом проявления общего правила. В период стабилизации сегменты эконом-класса отстают по темпам роста от дорогих. Именно за счет стабилизации 2007 года стоимость квадратного метра в домах, расположенных между ТТК и МКАД, не обогнала центр.

Такая же картина наблюдается и на рынке машиномест. Именно стабилизация рынка 2007 года стала виновником того, что средняя стоимость машиноместа за последние 2 года больше всего выросла в ближнем Подмосковье – на 102%. При этом характерное отличие рынка машиномест от рынка квартир – невысокий спрос – только усугубило дисбаланс прироста стоимости. Меньше всего подорожали машиноместа в среднем Подмосковье – на 58%. При прочих равных они должны были бы подорожать больше всех.

Многим может показаться, что на высокие темпы роста средней цены за 1 кв. м в Подмосковье средней удаленности повлияли индивидуальные проекты. Однако, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. м в домах Подмосковья средней удаленности в зависимости от типа домов колеблется не значительно. В индивидуальных проектах она в среднем составляет $2013 за 1 кв. м, а типовых – $2004 за 1 кв. м. При этом по мере приближения к центру Москвы различие в ценах между типовым и индивидуальным проектами как раз таки возрастает.

Но вызвано усиление разброса цен все-таки не различием потребительских характеристик индивидуального и типового жилья, а местом их расположения. Как известно, типовые проекты строятся в наиболее отдаленных и наименее престижных районах Москвы, что преимущественно и определяет заниженный уровень цен таких домов, по сравнению с другими новостройками.

Традиционно считается, что в наиболее дешевом сегменте стоимость квадратного метра должна быть относительно высокой. Так, обычно считается, что стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах выше, так как в абсолютном выражении эти квартиры дешевле и более доступны. Естественно, такой феномен свойственен больше дешевому жилью. Однако данные исследований компании «Индикаторы рынка недвижимости» показывают, что для новостроек Москвы свойственна другая закономерность: чем больше комнат, тем выше цена квадратного метра. Этот факт демонстрирует, что в Москве вообще не осталось жилья в новостройках экономкласса. Оно полностью сместилось в Подмосковье, где как раз стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах выше, чем в любой из многокомнатных квартир. При этом, естественно, для любого типа квартир по мере удаления от центра Москвы стоимость квадратного метра снижается.

Сегмент / Местоположение Средняя стоимость 1 кв.м. в конце 2007 - начале 2008 гг., $
1-ком. 2-ком. 3-ком. 4-ком. 5 и более комнат
Москва внутри ТТК 11 492 13 381 14 383 15 085 20 788
Москва от ТТК до МКАД 5 085 5 327 5 338 5 804 7 241
Москва за МКАД - Подмосковье до 5 км от МКАД 2 723 2 528 2 397 2 557 2 253
Подмосковье 5-30 км от МКАД 2 098 1 994 1 962 2 047 2 000
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

Самым дорогим в центре Москвы по-прежнему остаются районы рядом со станциями метро «Арбатская»–«Смоленская» и «Кропоткинская»–«Парк Культуры», где средняя стоимость 1 кв.м. в Москве за ТТК на данный момент составляет порядка $28 тыс. При этом в целом диапазон цен за квадратный метр жилья новостройках в пределах ТТК колеблется от $6,275 тыс. до $51,43 тыс. Стоимость машиноместа в свою очередь в этом сегменте рынка составляет от $47,755 тыс. до $293,877 тыс.

Метро Средняя стоимость 1 кв.м. (Москва внутри ТТК), $ Динамика, %
конец 2007 - начало 2008 конец 2006 - начало 2007 конец 2005 - начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Арбатская, Смоленская, Баррикадная 28 929 19 822 11 179 45,9 77,3
Кропоткинская, Парк Культуры 27 421 22 927 11 376 19,6 101,5
Пушкинская, Маяковская, Белорусская 22 120 18 127 9 850 22 84
Новокузнецкая, Полянка, Октябрьская 19 914 18 070 8 625 10,2 109,5
Курская, Чкаловская 19 333 11 030 7 509 75,3 46,9
Фрунзенская, Спортивная 16 600 13 874 8 950 19,6 55
Цветной бульвар, Сухаревская, Проспект Мира 13 795 13 314 6 806 3,6 95,6
Ул. 1905 года 10 733 6 680 4 170 60,7 60,2
Таганская, Пролетарская, Дубровка 9 969 7 566 4 838 31,8 56,4
Новослободская, Менделеевская, Савеловская 9 502 8 613 4 735 10,3 81,9
Студенческая 9 100 8 725 4 980 4,3 75,2
Павелецкая, Серпуховская 7 520 8 098 4 975 -7,1 62,8
Ленинский проспект 7 158 6 473 2 558 10,6 153
Автозаводская 6 608 5 135   28,7  
Бауманская 6 550 6 114 3 826 7,1 59,8
Чистые пруды     6 649    
Кузнецкий мост     5 608    
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

В лидерах по стоимости квадратного метра жилья в Москве между ТТК и МКАДом ЗАО, где средняя цена 1 кв. м на данный момент составляет около $8 тыс. Он же остается лидером по темпам прироста стоимости. За два года жилье в ЗАО в среднем подорожало почти в 2,6 раза.


Округ Средняя стоимость 1 кв.м. (Москва ТТК-МКАД), $ Динамика, %
конец 2007 – начало 2008 конец 2006 - начало 2007 конец 2005 - начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Западный 7 891 6 916 3 077 14,1 124,7
Юго-Западный 5 408 5 222 2 826 3,6 84,8
Северо-Западный 5 173 5 274 2 116 -1,9 149,3
Северный 5 023 4 542 2 250 10,6 101,9
Северо-Восточный 4 890 4 416 2 054 10,7 114,9
Восточный 4 818 4 393 2 137 9,7 105,6
Южный 4 205 3 866 1 771 8,8 118,3
Юго-Восточный 3 940 3 240 1 652 21,6 96,1
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

 В Подмосковье значимых разрывов в стоимости жилья нет. Между тем самым дорогими городами остаются Реутов и Мытищи, где средняя стоимость 1 кв. м на данный момент составляет порядка $2,8 тыс. При этом тот же Реутов остается лидером по подорожанию квадратного метра жилья. За последние 2 года цена на него выросла в Реутове в 3 раза. Замыкают тройку лидеров по темпам роста стоимости жилья Мытищи вместе с Красногорском, где цены выросли в 2,8 раза.

Населенный пункт Средняя стоимость 1 кв.м. (Подмосковье до 5 км от МКАД), $ Динамика, %
конец 2007 - начало 2008 конец 2006 - начало 2007 конец 2005 - начало 2006 2008 к 2007 2007 к 2006
Реутов 2 817 2 669 954 5,5 179,7
Мытищи 2 742 2 551 997 7,5 155,8
Красногорский р-н 2 667 2 503   6,6  
Красногорск 2 643 2 514 949 5,1 164,9
Химки 2 524 2 168 1 031 16,4 110,3
Видное 2 472 2 288 984 8,1 132,5
Долгопрудный 2 276 2 256 911 0,9 147,7
Люберцы 2 275 2 251 916 1,1 145,7
Ленинский р-н 2 247 2 391   -6  
Балашихинский р-н, мкр. им. 1 Мая 2 192 2 415   -9,2  
Одинцовский р-н, пос.Трехгорка 2 170 1 956   10,9  
Котельники 1 939 1 683 806 15,2 108,9
Дзержинский     882    
Источник: Исследования «Индикаторов рынка недвижимости» по новостройкам Москвы и Подмосковья

При этом больше всего подорожали однокомнатные квартиры, квадратный метр которых за 2 года вырос почти втрое. Меньше всего подорожали многокомнатные квартиры цена квадратного метра которых увеличилась не более, чем в 2,4 раза.


 
Стоимость 1 кв. м квартир в новостройках Подмосковья снижается по мере роста комнатности. В то же время данная зависимость отсутствует применительно к четырех- пяти- и многокомнатным квартирам. Это вызвано тем, что такие квартиры встречаются как в наиболее дорогих и престижных (или позиционируемых соотвествующим образом) новостройках, где стоимость 1 кв. м изначально выше, чем в сопоставимых объектах. В итоге, стоимость четырех- пяти- и многокомнатных квартир оказывается выше одно-, двух- и трехкомнатных.

Обратная ситуация складывается в Москве. Многокомнатные квартиры большой площади планируются в более дорогих объектах, а в менее дорогих присутствуют квартиры-студии или двух-, трехкомнатные.