Новостройки Москвы и Подмосковья: динамика и сложившийся уровень цен

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках вне зависимости от местоположения в московском регионе выросла за 2 года более чем в 2 раза. При этом, в целом, сохраняется тенденция, что чем дальше от центра Москвы расположен объект, тем большими темпами он дорожает. Больше всего подорожало Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАДа). За 2 года средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента выросла в 2,6 раза. За этот же период средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках центра Москвы подорожала в 2,25 раза. При этом центр Москвы не стал аутсайдером по темпа роста цен. Меньше всего подорожали квартиры в домах, расположенных между ТТК и МКАДом. Но справедливости ради следует отметить, что данный сегмент не значительно отстало по темпам роста цен от центра Москвы – всего на 5% – средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках этого сегмента увеличилась в 2,2 раза.

Казалось бы, отставание окраин Москвы от центра по темпам роста цен – своеобразное исключение из правила, согласно которому на растущем рынке дорожают быстрее более дешевые сегменты. И все же этот случай так же является результатом проявления общего правила. В период стабилизации сегменты эконом-класса отстают по темпам роста от дорогих. Именно за счет стабилизации 2007 года стоимость квадратного метра в домах, расположенных между ТТК и МКАД, не обогнала центр.

Такая же картина наблюдается и на рынке машиномест. Именно стабилизация рынка 2007 года стала виновником того, что средняя стоимость машиноместа за последние 2 года больше всего выросла в ближнем Подмосковье – на 102%. При этом характерное отличие рынка машиномест от рынка квартир – невысокий спрос – только усугубило дисбаланс прироста стоимости. Меньше всего подорожали машиноместа в среднем Подмосковье – на 58%. При прочих равных они должны были бы подорожать больше всех.

Многим может показаться, что на высокие темпы роста средней цены за 1 кв. м в Подмосковье средней удаленности повлияли индивидуальные проекты. Однако, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. м в домах Подмосковья средней удаленности в зависимости от типа домов колеблется не значительно. В индивидуальных проектах она в среднем составляет $2013 за 1 кв. м, а типовых – $2004 за 1 кв. м. При этом по мере приближения к центру Москвы различие в ценах между типовым и индивидуальным проектами как раз таки возрастает.

Но вызвано усиление разброса цен все-таки не различием потребительских характеристик индивидуального и типового жилья, а местом их расположения. Как известно, типовые проекты строятся в наиболее отдаленных и наименее престижных районах Москвы, что преимущественно и определяет заниженный уровень цен таких домов, по сравнению с другими новостройками.

Традиционно считается, что в наиболее дешевом сегменте стоимость квадратного метра должна быть относительно высокой. Так, обычно считается, что стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах выше, так как в абсолютном выражении эти квартиры дешевле и более доступны. Естественно, такой феномен свойственен больше дешевому жилью. Однако данные исследований компании «Индикаторы рынка недвижимости» показывают, что для новостроек Москвы свойственна другая закономерность: чем больше комнат, тем выше цена квадратного метра. Этот факт демонстрирует, что в Москве вообще не осталось жилья в новостройках экономкласса. Оно полностью сместилось в Подмосковье, где как раз стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах выше, чем в любой из многокомнатных квартир. При этом, естественно, для любого типа квартир по мере удаления от центра Москвы стоимость квадратного метра снижается.

Самым дорогим в центре Москвы по-прежнему остаются районы рядом со станциями метро «Арбатская»–«Смоленская» и «Кропоткинская»–«Парк Культуры», где средняя стоимость 1 кв.м. в Москве за ТТК на данный момент составляет порядка $28 тыс. При этом в целом диапазон цен за квадратный метр жилья новостройках в пределах ТТК колеблется от $6,275 тыс. до $51,43 тыс. Стоимость машиноместа в свою очередь в этом сегменте рынка составляет от $47,755 тыс. до $293,877 тыс.

В лидерах по стоимости квадратного метра жилья в Москве между ТТК и МКАДом ЗАО, где средняя цена 1 кв. м на данный момент составляет около $8 тыс. Он же остается лидером по темпам прироста стоимости. За два года жилье в ЗАО в среднем подорожало почти в 2,6 раза.

 В Подмосковье значимых разрывов в стоимости жилья нет. Между тем самым дорогими городами остаются Реутов и Мытищи, где средняя стоимость 1 кв. м на данный момент составляет порядка $2,8 тыс. При этом тот же Реутов остается лидером по подорожанию квадратного метра жилья. За последние 2 года цена на него выросла в Реутове в 3 раза. Замыкают тройку лидеров по темпам роста стоимости жилья Мытищи вместе с Красногорском, где цены выросли в 2,8 раза.

При этом больше всего подорожали однокомнатные квартиры, квадратный метр которых за 2 года вырос почти втрое. Меньше всего подорожали многокомнатные квартиры цена квадратного метра которых увеличилась не более, чем в 2,4 раза.

 
Стоимость 1 кв. м квартир в новостройках Подмосковья снижается по мере роста комнатности. В то же время данная зависимость отсутствует применительно к четырех- пяти- и многокомнатным квартирам. Это вызвано тем, что такие квартиры встречаются как в наиболее дорогих и престижных (или позиционируемых соотвествующим образом) новостройках, где стоимость 1 кв. м изначально выше, чем в сопоставимых объектах. В итоге, стоимость четырех- пяти- и многокомнатных квартир оказывается выше одно-, двух- и трехкомнатных.

Обратная ситуация складывается в Москве. Многокомнатные квартиры большой площади планируются в более дорогих объектах, а в менее дорогих присутствуют квартиры-студии или двух-, трехкомнатные.