Московская недвижимость традиционно считается консервативным инструментом для инвестиций. Начиная с 2000 года, она преимущественно дорожала, а если и снижалась в цене, то, по сути, только один раз – во время стагнации 2007 года. Однако, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», такое положение дел уходит в прошлое. При рассмотрении динамики московского рынка за последние годы можно заметить, что периоды роста с каждым разом становятся все меньше, как, впрочем, и их амплитуда. При этом частота смены направлений динамики рынка возрастает. Такие явления более свойственны фондовому рынку, который по определению является местом для спекуляций.

Про спекулятивные сделки на рынке недвижимости активно заговорили в период масштабного роста цен – в 2003 году. Тогда их связывали с действиями частных инвесторов. В тот период темпы роста еще не были галопирующими и спекулянты успевали «войти» в рынок и «выйти» из него по несколько раз. Они могли на накопленные средства купить недвижимость, а затем за счет роста цен продать приобретенную квартиру подороже. При этом проделать данную операцию можно было не раз, причем на каждом новом этапе уже с более дорогим объектом, если добавить к вырученным от сделки деньгам накопленные дополнительно средства.

Однако вскоре цены стали расти галопирующими темпами, а после разразилась стагнация 2007 года с коррекцией цен вниз, что, по сути, положило конец периоду размеренных инвестиций в недвижимость. Одним частным инвесторам уже просто не хватало накопленных денег для того, чтобы после продажи недвижимости «войти» уже в более дорогой сегмент рынка. Другие, привыкнув к постоянному росту цен, просто не успели зафиксировать прибыль перед началом ценовой коррекции. В этих условиях подход к инвестициям в недвижимость должен был измениться.

Если снова вернуться к фондовому рынку, то следует отметить, что там спекулятивные сделки совершаются несколько другим способом. Основным свойством фондового рынка является высокая волатильность по сравнению с рынком недвижимости. Это означает, что на фондовом рынке цены то резко взлетают вверх, то снова падают вниз. Причем такие перепады могут с ними случаться по несколько раз в день.

Главное свойство для брокера фондового рынка, за счет которого он может заработать, – это чувство минимума и максимума. Хороший спекулянт покупает товар тогда, когда цена на него находится близко от минимума, а продает его тогда, когда цены на данный товар приближаются к максимальным. Чем чаще происходит смена тренда, тем больше заработает спекулянт. Конечно, никто точно не может угадать, когда рынок повернет вниз, то есть достигнет максимума, а когда пойдет вверх, то есть достигнет минимума. Поэтому большое количество спекулянтов не успевает вовремя сориентироваться и зачастую разоряется от своих спекуляций. В этом состоит высокая рискованность игры на бирже.

Но, так или иначе, для классических спекуляций важно, чтобы смена тренда происходила сравнительно часто. В условиях стабильной экономики ни один товар или ценная бумага не могут постоянно дорожать на протяжении многих лет. Примечательно, что в нынешних условиях российский рынок недвижимости, несмотря на свою инертность, все больше приобретает черты волатильного рынка. Другими словами, в отличие от прошлых лет смена трендов на нем начинает происходить все чаще, так как продолжать монотонно дорожать московской недвижимости уже некуда.

Проследить это обстоятельство очень легко. Достаточно вспомнить, что рост цен на недвижимость после кризиса 1998 года начался с конца лета 2000 года, а закончился в конце весны 2004 года, то есть период постоянного подорожания жилья продолжался почти 4 года. Включая период стабилизации до конца 2004 года, полная продолжительность этого цикла составила почти 4,5 года.

Снова цены на недвижимость стали расти с начала 2005 года, а вновь рынок остановился в конце 2006 года, то есть продолжительность положительной ценовой динамики составила около 2х лет, то есть на 2 года меньше, чем в период роста 2001-2004 годов. При этом после роста цен 2005-2006 годов последовала заметная невооруженным глазом коррекция цен вниз. В то же время продолжительность периода стагнации на этот раз также была несколько больше, чем ранее. А продолжительность всего второго цикла с учетом стагнации составила чуть более 2,5 лет.

Таким образом, вторая волна роста-стагнации московского рынка недвижимости оказалась примерно в 1,6-1,8 раза короче первой. Если продолжать аналогию, то новый цикл роста-стагнации рынка, который начался с осени 2007 года и продолжает происходить сейчас, должен продлиться всего около 1,5 лет. При этом естественно ожидать, что период стагнации и коррекции цен в этом случае окажется, скорее всего, больше, чем ранее, то есть не менее 9 месяцев.

Учитывая, что нынешний рост цен продолжается уже 7 месяцев, новой стагнации рынка осталось ждать недолго. Как уже писал аналитический центр www.irn.ru, после майских праздников вполне можно ожидать начала нового периода стабилизации рынка и коррекции цен вниз. Причем в нынешнем случае спад, скорее всего, будет даже более глубоким, чем ранее. И все это открывает широкие возможности для грамотных спекулянтов на рынке недвижимости.

Некоторые из них уже могли «войти» в рынок в середине лета прошлого года, когда цены на недвижимость были близки к минимальным, и стало ясно, что рынок нащупал «дно». Скорее всего, они попытаются зафиксировать прибыль сейчас – продать купленные квартиры до конца традиционно более активного весеннего сезона – до начала майских праздников. И будут ждать конца года, чтобы вновь «войти» в рынок, когда цены на московские квартиры откатятся назад.

Если же тенденция к сокращению общей продолжительности циклов на рынке недвижимости сохранится, то ждать фиксации прибыли на этот раз им придется еще меньше – всего полгода. Справедливости ради, следует отметить, что волатильность на фондовом рынке резко возрастает в преддверие глобального кризиса – глубокого и продолжительного спада цен. Насколько вероятность такого кризиса актуальна сейчас для рынка недвижимости – покажет время.