Недвижимость не стабильна
Московская недвижимость традиционно считается консервативным инструментом для инвестиций. Начиная с 2000 года, она преимущественно дорожала, а если и снижалась в цене, то, по сути, только один раз – во время стагнации 2007 года. Однако, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», такое положение дел уходит в прошлое. При рассмотрении динамики московского рынка за последние годы можно заметить, что периоды роста с каждым разом становятся все меньше, как, впрочем, и их амплитуда. При этом частота смены направлений динамики рынка возрастает. Такие явления более свойственны фондовому рынку, который по определению является местом для спекуляций.
Про спекулятивные сделки на рынке недвижимости активно заговорили в период масштабного роста цен – в 2003 году. Тогда их связывали с действиями частных инвесторов. В тот период темпы роста еще не были галопирующими и спекулянты успевали «войти» в рынок и «выйти» из него по несколько раз. Они могли на накопленные средства купить недвижимость, а затем за счет роста цен продать приобретенную квартиру подороже. При этом проделать данную операцию можно было не раз, причем на каждом новом этапе уже с более дорогим объектом, если добавить к вырученным от сделки деньгам накопленные дополнительно средства.
Однако вскоре цены стали расти галопирующими темпами, а после разразилась стагнация 2007 года с коррекцией цен вниз, что, по сути, положило конец периоду размеренных инвестиций в недвижимость. Одним частным инвесторам уже просто не хватало накопленных денег для того, чтобы после продажи недвижимости «войти» уже в более дорогой сегмент рынка. Другие, привыкнув к постоянному росту цен, просто не успели зафиксировать прибыль перед началом ценовой коррекции. В этих условиях подход к инвестициям в недвижимость должен был измениться.
Если снова вернуться к фондовому рынку, то следует отметить, что там спекулятивные сделки совершаются несколько другим способом. Основным свойством фондового рынка является высокая волатильность по сравнению с рынком недвижимости. Это означает, что на фондовом рынке цены то резко взлетают вверх, то снова падают вниз. Причем такие перепады могут с ними случаться по несколько раз в день.
Главное свойство для брокера фондового рынка, за счет которого он может заработать, – это чувство минимума и максимума. Хороший спекулянт покупает товар тогда, когда цена на него находится близко от минимума, а продает его тогда, когда цены на данный товар приближаются к максимальным. Чем чаще происходит смена тренда, тем больше заработает спекулянт. Конечно, никто точно не может угадать, когда рынок повернет вниз, то есть достигнет максимума, а когда пойдет вверх, то есть достигнет минимума. Поэтому большое количество спекулянтов не успевает вовремя сориентироваться и зачастую разоряется от своих спекуляций. В этом состоит высокая рискованность игры на бирже.
Но, так или иначе, для классических спекуляций важно, чтобы смена тренда происходила сравнительно часто. В условиях стабильной экономики ни один товар или ценная бумага не могут постоянно дорожать на протяжении многих лет. Примечательно, что в нынешних условиях российский рынок недвижимости, несмотря на свою инертность, все больше приобретает черты волатильного рынка. Другими словами, в отличие от прошлых лет смена трендов на нем начинает происходить все чаще, так как продолжать монотонно дорожать московской недвижимости уже некуда.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Проследить это обстоятельство очень легко. Достаточно вспомнить, что рост цен на недвижимость после кризиса 1998 года начался с конца лета 2000 года, а закончился в конце весны 2004 года, то есть период постоянного подорожания жилья продолжался почти 4 года. Включая период стабилизации до конца 2004 года, полная продолжительность этого цикла составила почти 4,5 года.
Снова цены на недвижимость стали расти с начала 2005 года, а вновь рынок остановился в конце 2006 года, то есть продолжительность положительной ценовой динамики составила около 2х лет, то есть на 2 года меньше, чем в период роста 2001-2004 годов. При этом после роста цен 2005-2006 годов последовала заметная невооруженным глазом коррекция цен вниз. В то же время продолжительность периода стагнации на этот раз также была несколько больше, чем ранее. А продолжительность всего второго цикла с учетом стагнации составила чуть более 2,5 лет.
Таким образом, вторая волна роста-стагнации московского рынка недвижимости оказалась примерно в 1,6-1,8 раза короче первой. Если продолжать аналогию, то новый цикл роста-стагнации рынка, который начался с осени 2007 года и продолжает происходить сейчас, должен продлиться всего около 1,5 лет. При этом естественно ожидать, что период стагнации и коррекции цен в этом случае окажется, скорее всего, больше, чем ранее, то есть не менее 9 месяцев.
Учитывая, что нынешний рост цен продолжается уже 7 месяцев, новой стагнации рынка осталось ждать недолго. Как уже писал аналитический центр www.irn.ru, после майских праздников вполне можно ожидать начала нового периода стабилизации рынка и коррекции цен вниз. Причем в нынешнем случае спад, скорее всего, будет даже более глубоким, чем ранее. И все это открывает широкие возможности для грамотных спекулянтов на рынке недвижимости.
Некоторые из них уже могли «войти» в рынок в середине лета прошлого года, когда цены на недвижимость были близки к минимальным, и стало ясно, что рынок нащупал «дно». Скорее всего, они попытаются зафиксировать прибыль сейчас – продать купленные квартиры до конца традиционно более активного весеннего сезона – до начала майских праздников. И будут ждать конца года, чтобы вновь «войти» в рынок, когда цены на московские квартиры откатятся назад.
Если же тенденция к сокращению общей продолжительности циклов на рынке недвижимости сохранится, то ждать фиксации прибыли на этот раз им придется еще меньше – всего полгода. Справедливости ради, следует отметить, что волатильность на фондовом рынке резко возрастает в преддверие глобального кризиса – глубокого и продолжительного спада цен. Насколько вероятность такого кризиса актуальна сейчас для рынка недвижимости – покажет время.
