Почему средняя стоимость жилья у всех разная
На этой неделе cредний уровень цен на квартиры в Москве, согласно показателям аналитического центра www.irn.ru, перевалил через психологически значимую отметку в 5.000$ за квадратный метр. Впрочем, у некоторых читателей и участников рынка недвижимости эта информация может вызвать недоумение – как же так, ведь по данным других обозревателей отметка в 5.000$ была пройдена уже давно. Да и почему у одних специалистов средняя цена жилого метра в Москве сейчас 5.000$, у других – 5.500$, у третьих – 6.000$, а у кого-то даже более 6000$? Откуда такие различия, ведь рынок то один, да и исходная информация (базы данных для анализа) тоже примерно одинаковые? Ответ на эти вопросы достаточно прост и вы найдете его в этой статье.
Принципиальных причин по сути две. Первая – совсем простая. Да, исходные базы данных у всех аналитиков и обозревателей фактически одни и те же, но вот только ни одна из них не идеальна. Основная беда всех баз – немалое количество «мусора», неполной информации, дублей, устаревших вариантов. Поэтому каждый аналитик решает сам, с какой степенью дотошности удалять сомнительные варианты. Кто-то вообще этого не делает, аналитический центр www.irn.ru очищает базы по максимуму. Поэтому в итоге остаются разные выборки, по которым считаются средние показатели, что и приводит к различию результатов. Впрочем, эта причина дает не очень значимые расхождения данных, обычно не более 200$-300$ на квадратный метр. Однако вторая причина куда серьезнее.
Как уже неоднократно отмечалось, распределение количества квартир в Москве по стоимости квадратного метра не симметрично. На неделю от 10 марта 2008 года, когда готовилась эта статья, оно приведено ниже на графике.
Как и следовало ожидать, это распределение издалека напоминает нормальное распределение Гаусса. Разумеется, квартир по минимальной и максимальной цене на рынке немного, а вот основная масса жилья расположена где-то посередине. И главная проблема как раз в том, что это не совсем «середина». Максимум распределения явно смещен влево, в область менее дорогих квартир, а справа расположен длинный «хвост» дорогого жилья. Если основная масса жилья в Москве (распределение включает также московские районы за МКАД) находится сейчас в диапазоне от 3.000$-7.000$ за квадратный метр, то длинный хвост относительно небольшого количества элитного жилья тянется до 15.000$-20.000$ за метр, причем отдельные предложения встречаются даже дороже 50.000$.
Если мы формально вычислим среднюю стоимость квадратного метра по распределению в целом, то как раз получим значение около 6.000$ за метр. За счет длинного элитного «хвоста» формальная средняя цена метра смещается вправо, то есть оказывается больше, нежели реальная характерная стоимость основной массы квартир. Подобным образом, если мы будем считать средний доход москвичей с учетом доходов московских олигархов-миллиардеров, то получим цифру, процентов на 20%-30% превышающую реальную величину.
По этим причинам аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» еще много лет назад принял решение вычислять индекс стоимости московского жилья без учета доли дорогих квартир, искажающих распределение. Согласно философии www.irn.ru, средний уровень цен на жилье должен отражать характерную стоимость квадратного метра основной массы представленных на рынке квартир, то есть примерно совпадать с максимумом указанного выше квартирного распределения. Поэтому во всех обзорах от www.irn.ru вы можете увидеть примечание: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей».
Это одна из причин, которая существенно отличает индекс стоимости жилья компании ИРН от всех других данных по средним ценам на жилье. Нередко участникам рынка недвижимости и, в первую очередь, застройщикам, которые возводят в основном дома бизнес-класса, кажется, что стоимость жилого метра в столице составляет порядка 6.000$-8.000$. Однако это нерепрезентативный подход к рынку. Следует учитывать, что помимо современных дорогих домов и элитного жилья в Москве куда больше квартир старого жилого фонда, пятиэтажек, панельных домов, жилья за МКАДом и т.д. Поэтому было бы неверным допускать перекос среднего уровня цен на квартиры по городу в целом в пользу более дорогих современных домов, рассчитанных на людей выше среднего. Аналитический центр www.irn.ru занимает в этом вопросе уравновешенную позицию, следя за тем, чтобы общегородской индекс стоимости жилья все-таки соответствовал ценам на основную массу квартир в Москве.
