Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вырастут ли цены на жилье в 2008 году?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Оправившись от кризиса 1998 года, московский рынок недвижимости демонстрировал все эти годы завидную склонность к росту. К 2002 году цены на квартиры в Москве вернулись на докризисный уровень. Немного отдышавшись, за 2003 год и начало 2004 года они выросли вдвое. Отдышавшись еще раз, цены опять рванули вверх и за вторую половину 2005 года и 2006 год удвоились вновь. Почти весь 2007 год рынку снова пришлось отдыхать, однако осенью вроде как снова наметилась тенденция к росту стоимости квартир. Казалось бы, что мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008 – 2009 годах еще в два раза? 

Примечательно, что математические манипуляции с прогнозами цен на московскую недвижимость приводят именно к таким результатам. За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора – два года роста сменяет год стабилизации – стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Поэтому если попробовать математически выделить цикличность ценовой кривой и аппроксимировать ее в будущее, то в том или ином виде выйдет новый двукратный скачок цен к 2009 году с последующей стагнацией. 

Однако любому разумному человеку понятно, что рост цен в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не может продолжаться вечно. Очевидно, что существуют разные объективные ограничения, своеобразный «потолок», по мере приближения к которому рост становится все более умеренным или совсем пропадает. Говоря математическим языком кривая цен вместо бесконечного роста по экспоненте должна рано или поздно выйти на насыщение. Конечно, «потолок» постепенно может отодвигаться все выше и выше из-за процессов инфляции, роста уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают гораздо более умеренными темпами, нежели по 100% за год.

В этом свете на ценовой марафон столичной недвижимости за прошедшие годы можно посмотреть уже под другим углом. Похоже, что к концу дистанции рынок действительно поднакопил усталость. Если в 2002 году для передышки ему требовалось всего несколько месяцев, то во время стагнации 2004 – уже более полугода. Стагнация конца 2006 - 2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004 рост цен просто остановился, но почти не было отката цен назад, то в 2007 году цены откатились вниз на 5%-10%, а с учетом скрытой коррекции – до 15%. 

Примечательно, что и возобновление реального роста стоимости московской недвижимости этой осенью все еще остается под вопросом. Да, долларовые цены действительно пошли вверх на уровне 2%-3% в месяц. Но важно помнить, что и сам доллар потерял за осень примерно 5%-6%, то есть заметно подыграл сторонникам роста. Поэтому, наблюдая за рублевой стоимостью квартир в Москве можно отметить, что она если и выросла, то гораздо скромнее – на 2%-3% за всю осень, а не в месяц. Другими словами, если долларовые цены на квартиры уже перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые – более объективные в нынешних условиях - нет. 

«Потолок» цен

Какие есть основания полагать, что московская недвижимость уже близка к своему ценовому потолку и еще один двукратный скачок цен на квартиры в нынешних условиях представляется маловероятным? По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru таких причин несколько. 

Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а иногда и превысила уровень цен на жилье в Европе, уступая разве что таким престижным городам как Лондон или Монако. При этом и качество жизни, и качество жилья в Москве по многим параметрам уступает европейским. При этом в большинстве европейских городов и столиц цена жилого метра находится в диапазоне 2.000$-5.000$, дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4.000$-5.000$ за метр – средний уровень цен на квартиры панельного жилого фонда, пятиэтажки и другие старые дома, жилье в спальных районах города и т.д. Если же речь идет о домах чуть выше среднего, домах в хороших районах города или жилье бизнес-класса, то это уже 7.000$-10.000$ за метр и выше. Предложения элитного жилье можно встретить на уровне от 20.000$ и до 50.000$ за метр. 

Цены на квартиры в Москве после переходного периода 90-х и кризиса 1998 года находились на довольно символическом уровне 500$-700$ за метр и в разы уступали стоимости жилья в развитых странах. Соответственно, по мере того, как Россия оправилась от дефолта, появилась политическая стабильность и наметился экономический рост, повысились уровень жизни и платежеспособность населения, стоимость жилья в Москве скорректировалась до уровня цен развитых стран, повысившись в разы. Но теперь было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в 2-3 раза и станут выше, чем в самых дорогих городах Мира. Проще говоря, по мнению аналитического центра www.irn.ru, одним из критериев «потолка» цен на московскую недвижимость можно рассматривать уровень цен в развитых странах Европы. 

Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения жилья в столице, рост цен будет сдерживаться платежеспособностью населения. Как бы мало ни было квартир на рынке и как бы они ни были нужны людям, их не смогут покупать дороже, нежели позволяют финансовые возможности людей. Примечательно, что скачок цен в 2005-2006 годах во многом был обусловлен активным развитием ипотеки и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств.  

Но этот рост остановился примерно на том уровне, когда для основной массы представителей среднего класса стало невозможным приобрести квартиру даже за счет ипотеки. По всей видимости, этой причиной и обусловлено снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в 2007 году. Проблема не в том, что людям не нужна ипотека. Просто большинству из них при нынешних ценах на квартиры заемных денег все равно не хватает.

Покупка или аренда?

Есть и еще один критерий – отношение цен аренды жилья к ценам продажи, что служит своеобразным показателем сбалансированности рынка. В нормальных условиях это отношение должно быть порядка 10%-12% годовых, то есть чуть выше, чем доходность по банковским депозитам с параметрами, приближенными к вложениям в покупку квартиры (крупная сумма, срок от года и т.д. – в среднем это порядка 7%-9% годовых в зависимости от банка).  

Доходность аренды жилья на уровне 10%-12% была в 2000-2002 годах, однако по мере многократного роста цен на квартиры заметно снизилась. Дело в том, что в нашей стране и в Москве арендаторы жилья, как правило, менее состоятельные люди, нежели покупатели, поэтому рост арендных ставок все эти годы заметно отставал от роста цен продажи. В итоге после нового скачка цен в 2005-2006 годах соотношение цен аренды и продажи упало до 4%-5% годовых, то есть заметно ниже даже ставок по депозитам в Сбербанке.  

Пока росла стоимость самих квартир, на низкую доходность от аренды никто внимания не обращал, но с началом стагнации рынка в 2007 году арендодатели стали повышать ставки. Рост цен аренды за 2007 год оказался в итоге довольно существенным. По оценкам www.irn.ru он составил порядка 30%-50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6%-7% годовых. Однако это все равно ниже, чем доходность по банковским депозитам, особенно, если учитывать для доходности аренды квартир амортизацию, налоги, рост коммунальных платежей и т.д. 

Заметное повышение арендных ставок в 2007 году, очевидно, истощило платежеспособность арендаторов квартир. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и т.д.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли сможет расти в ближайшее время слишком быстро. Следовательно, если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4%-5% годовых. А при столь дешевой аренде не выгодно владеть квартирой с целью получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты.  

Не выгодно в таких условиях даже покупать квартиру для себя даже имея «живые» деньги. Гораздо целесообразнее снимать жилье (например, за 5% в год от цены квартиры), а свои деньги вложить под более высокий процент (например, в ПИФ под 15% годовых) и получать чистую прибыль в виде разницы дохода от вложенных денег и затрат на аренду (10% годовых). При таком уровне стоимости квартир перестает быть альтернативой аренде и ипотека, величина ставок по которой находится на уровне 9%-12% годовых. Другими словами, в нынешних условиях дальнейших рост цен на квартиры будет сдерживаться альтернативой аренды жилья, даже для людей, имеющих деньги на покупку.

Ценовое «дно»

Но, может быть, в 2008 году наступит долгожданное снижение цен на квартиры в Москве, коль они и так уже довольно высоки и заметно расти дальше им уже не куда? По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru существенного снижения цен в 2008 году ожидать вряд ли стоит и на это тоже есть свои причины. 

В первую очередь, высокие цены на московское жилье держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы. В условиях примерно постоянных объемов ввода нового жилья на уровне 5 миллионов квадратных метров в год, под различные социальное программы, очередников и переселенцев из пятиэтажек отдается примерно половина новых квартир, в то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30%. То есть с одной стороны, город решает социальные задачи, но с другой стороны, для вех остальных, кто пытается квартиру купить, жилья остается меньше и цены на него - выше. 

При этом следует отметить, что заметно изменилась и структура нового строительства. В 2000-2002 годах около 70%-80% жилья в Москве было панельным. Сейчас панельное жилье строится только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу – монолитно-кирпичные дома. С одной стороны это хорошо – качество домов лучше, но с другой стороны, площади квартир в домах по индивидуальным проектам (монолит-кирпич) примерно в полтора раза больше, чем в панельных, а значит, при том же количестве построенных метров квартир оказывается в полтора раза меньше.  

В результате по оценкам аналитического центра www.irn.ru пять лет назад на рынок поступало порядка 50.000 – 55.000 квартир в год. Теперь примерно в 2 раза меньше – 25.000 – 30.000. И эта картина вряд ли будет меняться в пользу покупателей – город берет на себя все больше социальных обязательств, заметно увеличить объемы строительства в пределах Москвы уже физически невозможно, да и застраивать Москву панельными стенами в 17-22 этажа тоже вряд ли целесообразно. 

Есть и другие причины, поддерживающие московский рынок недвижимости снизу. Это общий рост уровня жизни и доходов населения, однако, не менее важен в вопросе приобретения недвижимости рост накоплений граждан. Так после дефолта цены на жилье заметно упали и были невысокими из-за того, что многие люди потеряли все сбережения. Сейчас же при относительно невысоком ежемесячном доходе у людей могли сформироваться ощутимые накопления за последние 7-8 лет стабильности и экономического роста. 

Важной «подушкой безопасности», предохраняющей цены на жилье от заметного падения, является ипотека. Последний ценовой скачок на столичное жилье как раз совпал с тем временем, когда ипотека стала доступной, и прекратился, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами. Следовательно, стоит ценам немного снизиться, а потенциальным покупателям поднакопить еще немного денег на первый взнос или дождаться улучшения условий по ипотеке (меньше первоначальный взнос, больше срок кредита и меньше проценты, что уменьшает ежемесячные платежи), как они смогут снова включиться в ценовой марафон. 

Похоже, что именно эти причины и не дали ценам на недвижимость заметно упасть во время стагнации 2007 года. В среднем продавцам пришлось скинуть порядка 5%-10%, кому-то просто переждать и покупатели снова стали появляться. Проще говоря, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, то этот процесс уже бы произошел. 

Цены на московскую недвижимость в 2008 году

Подводя итог, можно сделать основные выводы. Во-первых, стагнация рынка и незначительная коррекция цен на квартиры вниз в первой половине 2007 года показали, что для более глубокого падения стоимости жилья предпосылок нет. Поэтому нижним пределом для динамики цен в следующем году (пессимистичным вариантом), скорее всего, будет сохранение цен на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам. 

Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место, то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет. В нынешних условиях вряд ли разумно предполагать рост стоимости московских квартир еще вдвое или более. Скорее возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15%-20% в год (оптимистичный вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации. 

Другими словами, по мнению аналитического центра www.irn.ru цены на жилье в Москве в 2008 году могут вырасти умеренными темпами, порядка 15%-20% за год, либо же остаться примерно постоянными, на нынешнем уровне. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же.  

Возможен более существенный рост цен в относительно недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Также более высоким может быть рост цен на коттеджи и таунхаусы (малоэтажное жилье) в Подмосковье за счет перетекания в этот сегмент спроса с квартирного рынка. Также умеренными темпами должна продолжить дорожать аренда жилья. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости московского региона представляются уже маловероятными.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3002 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте