Рынок загородной недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, уже успел обзавестись шлейфом мифов, имеющих мало общего с действительностью. Один из них: «чем ближе к столице, тем дороже дом». На самом деле не все так просто.

На подмосковном загородном рынке каждый объект, в силу своей уникальности, требует индивидуального подхода. Поэтому в отличие от городских квартир там нельзя быстро оценить тот или иной дом по нескольких шаблонным критериям. Неудивительно, что этот дорогой и модный сегмент рынка оброс легендами, не имеющими под собой никакой почвы, но почему-то прочно закрепляющимися в головах у граждан.
Специалисты аналитического центра www.irn.ru, воспользовавшись результатами своих исследований, попробовали выявить некоторые особенности загородного рынка. В этой статье использованы материалы:

1.Исследования рынка загородных жилых комплексов
2.Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
3.Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья
4.Исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса

В народном сознании главным параметром, от которого зависит престижность и стоимость загородного жилья — его географическое расположение. В первую очередь, здесь принято брать две исходные точки: направление и удаленность от МКАД. Попробуем рассмотреть эту «загородную географию» на конкретных примерах и узнать, насколько она соответствует реальности. Ниже приведена таблица с ценами на новые коттеджные поселки, представленные на рынке в настоящий момент. Так как количество поселков относительно невелико и все они разные, разброс цен получается неравномерный.

Коттеджные поселки

Направление Удаленность от МКАД, км
до 5 6-15 16-25 26-35 36-45 46-55 56-65 от 66
Алтуфьевское 5950              
Боровское   4680            
Варшавское   2655            
Волоколамское     4810   3385      
Горьковское   2541            
Дмитровское 3375 2395 4289 3269 2092 1562 2065 2550
Егорьевское       1800 1730      
Ильинское     3150          
Калужское   6212 2679 2202   2565 1311 1450
Каширское   2049 4230          
Киевское   4150 2154 3803 2629 1812    
Куркинское   1555            
Ленинградское   1992 1688   1250   1205 4915
Минское   6813 3203 2390   2195   1743
Можайское       1870        
Новорижское   3556 4586 4060 2441 2250 1658 1539
Новорязанское     3550          
Носовихинское 2420              
Осташковское   3063            
Пятницкое         2529 2531    
Рогачевское       1970        
Рублево-Успенское 4670 4750 6026 2245        
Симферопольское   1235 1860 1063   1527   875
Щелковское   2670           1433
Ярославское   2465 2905 2174       862
(Источник: исследования рынка загородной недвижимости от IRN.RU )
Реклама
ЖК "Дом на Зорге". Скидки до 15%

Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!

от 16,7 млн руб.
Застройщик: СЗ Зорге25. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.

от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Южные Сады. Скидки до 10%

Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!

от 8 млн руб.
Застройщик: СЗ Корона. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 15,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 12 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%!

Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!

от 5,7 млн руб.
Застройщик: СЗ ТИК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Для примера рассмотрим три направления: сложившееся Рублево-Успенское, идущее за ним Новорижское и перспективное Дмитровское. В силу различия представленных на рынке объектов самые дорогие предложения могут встречаться не на самом близком участке. Так, на Рублево-Успенском шоссе самые дорогие объекты встречаются на участке 16-25 км. - $6026, а на отрезке 26-35 км. цена квадратного метра составляет $2245. Примечательно, что объекты, находящиеся на отрезке до 5 км. от МКАД стоят $4670. А цена объектов на Дмитровское шоссе: до 5 км. - $3375, 6-15 км. – $2395, 16-25 км. – $4289, 26-35 км. – $3269. На Новорижским шоссе, стоимость метра составляет: 6-15 км. – $3556, 16-25 км. – $4586, 26-35 км. – $4060.

Поэтому если рассматривать тезис «чем ближе к Москве, тем дороже», то сразу становится понятно, что на практике строгой зависимости цены от удаленности не прослеживается. Объекты загородного рынка, помимо месторасположения, обладают многими параметрами, искажающими монотонную зависимость от расстояния. Например, на ценообразование может сильно повлиять локальное окружение (близость большой воды, леса), развитая инфраструктура, уникальность архитектурно-дизайнерского стиля, степень готовности объекта и многое другое.
Поэтому в поселках, расположенных дальше от МКАД и на менее престижных направлениях, встречаются даже более дорогие объекты, чем на престижным направлениях и ближе к Москве. Например, на не очень раскрученных Калужском и Минском шоссе стоимость одного квадратного метра в коттеджах доходит до $6212, и $6813 соответственно, что выше предложений на Новой Риге и Рублевке.

 
Поселки таунхаусов
Поскольку поселков таунхаусов и загородных жилых комплексов Подмосковья значительно меньше, чем коттеджных поселков (76 и 22 объекта соответственно), делать окончательные выводы по ним несколько сложнее, чем по коттеджам, но в целом ситуация довольно схожая.

Направление Средняя стоимость 1 кв.м. таун-хаусов, $ Итого
751-1050 1051-1350 1351-1650 1651-1950 1951-2250 2251-2550 2551-2850 2851-3150 3151-3450 3451-3750 3751-4050 от 4051
Москва       1   1 4 1 2   2 2 13
Алтуфьевское                       1 1
Волоколамское         1 1     1       3
Горьковское     1   2   1           4
Дмитровское 1 1 2 1 1   1     1     8
Егорьевское     1                   1
Ильинское                     1   1
Калужское     1   2     1       1 5
Каширское       1         1       2
Киевское       1                 1
Куркинское       1                 1
Ленинградское     3 1                 4
Минское     1   1     1         3
Можайское       1                 1
Новорижское     3   5 1   3     1 1 14
Новорязанское 1                       1
Осташковское   1   1                 2
Пятницкое     1 1 1             1 4
Рублево-Успенское                       4 4
Симферопольское       1                 1
Ярославское   1 1                   2
Итого 2 3 14 10 13 3 6 6 4 1 4 10 76
(Источник: исследования рынка загородной недвижимости от IRN.RU )

Например, на престижном Новорижском направлении насчитывается пять достаточно демократичных предложений в диапазоне $1951-$2250 за кв. метр и три предложения эконом-класса от $1351 до $1650 за кв. метр, а на Алтуфьевском шоссе представлен поселок самой высокой ценовой категории от $4051 за кв. метр.

Загородные жилые комплексы

Направление Средняя стоимость 1 кв.м., $ Итого
1500-2500 2500-3500 3500-4500 4500-5500 5500-6500 от 6500
Боровское         1   1
Волоколамское   1         1
Горьковское 1           1
Дмитровское 1   1       2
Калужское   1         1
Куркинское 1           1
Ленинградское 2 1         3
Минское 1           1
Новорижское   1 1       2
Рублево-Успенское 1     1   3 5
Сколковское     2   1   3
Ярославское 1           1
Итого 8 4 4 1 2 3 22
(Источник: исследования рынка загородной недвижимости от IRN.RU )

Как следует из таблицы, далеко не всегда цена зависит от направления. Показательно, что один из комплексов на Рублево-Успенском шоссе относится к нижнему ценовому сегменту от $1500 до $2500 за кв. метр, а объекты на Сколовском и Боровском шоссе продаются от $5500 до $6500 за кв. метр. Поэтому «географию», конечно, надо учитывать, но не стоит ставить ее на первое место. Ведь даже коттедж на «Рублевке» может стоить по $2245 за квадратный метр, что почти в 2 раза дешевле средней стоимости московского квартирного метра.