Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Жилье эконом- и бизнес-класса. Разошлись ли пути?

Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко о нынешних тенденциях на московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Ведомости.

На фоне взрывного роста цен на квартиры в Москве в 2006 году все детали динамики рынка недвижимости отошли на второй план. Заметно подорожало все, и менее значимые вопросы, например, какое жилье подорожало больше, а какое – меньше, были уже не существенны. Однако сейчас, когда рост цен на недвижимость закончился, и началась фаза коррекции, все эти детали приобрели новый смысл. 

По данным аналитического центра www.irn.ru средний уровень цен на жилье в Москве вырос за 2006 год примерно на 88%. Однако в равной пропорции подорожали далеко не все квартиры. Так рост цен на наиболее «дешевую» вторичку – квартиры пятиэтажках, а также других схожих по свойствам панельных домах советского периода – составил более 100%. Аналогично рост цен на новостройки эконом-класса, расположенные, как правило, в районах за МКАД, а также ближнем Подмосковье, достигал по отдельным домам 120%-130%.  

Другими словами, в период ажиотажного спроса на жилье наиболее дешевые квартиры обогнали по темпам роста цен весь остальной рынок. При этом дорогой сегмент – так называемое жилье бизнес-класса – дорожало более размеренно. По данным www.irn.ru подорожание в этом сегменте составило 70%-80%, то есть несколько меньше, чем по рынку в целом, и чем в сегменте недорогого жилья. Вообще говоря, это довольно общая закономерность рынка недвижимости, наблюдавшаяся и ранее, например в 2003 году. В период активизации спроса недорогое жилье первым «вымывается» с рынка, а также сильнее подскакивает в цене, так как ему есть куда дорожать. При этом менее ликвидное дорогое жилье растет в цене более плавно и в меньшей степени подвержено ажиотажному спросу. 

Казалось бы сейчас, когда недвижимость перешла из стадии бурного роста в стадию стабилизации и коррекции цен следовало бы ожидать восстановления баланса между ценами квартир эконом- и бизнес-класса. И действительно, стоило ажиотажу исчезнуть, как уже в конце 2006 года явно переоцененные квартиры эконом-класса стали корректироваться по цене вниз. В среднем по рынку коррекция оказалась не очень сильной – от долей процента до нескольких процентов, но по отдельным квартирам с учетом торга дисконт мог составлять 5%-10%. При этом жилье бизнес-класса по инерции продолжало так же незначительно дорожать – в среднем примерно на 1% в месяц. 

Вполне естественно предположить, что в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Как было в период стагнации 2004 года, так и сейчас переоцененное низкокачественное жилье должно потерять часть стоимости, в то время как дорогое – нагнать отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом. Не исключено, что подобное поведение станет основной тенденцией ближайших месяцев, однако в отличие от 2004 года сейчас есть и иные аргументы. 

С одной стороны, окажется ли в нынешних условиях коррекция цен на низкокачественное жилье достаточно существенной? Возможно и нет, так как дефицит квартир в столице при наличии стабильного спроса и доступной ипотеки продолжает сохраняться. Одно дело – коррекция цен на отдельные квартиры, которая происходит сейчас и немного тянет вниз средние показатели. Это связано с тем, что в конце 2006 года на рынке хватало предложений по неадекватно завышенным ценам, которые выставлялись на продажу в расчете на дальнейший рост рынка. Понятно, что продавцам таких квартир приходится теперь поумерить свои аппетиты, но приобретет ли снижение цен на жилье эконом-класса массовый характер и будет ли это снижение существенным, большим чем коррекция на несколько процентов? По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru такое развитие событий пока представляется маловероятным. 

С другой стороны, есть ли еще потенциал для подорожания у московских квартир бизнес-класса? Учитывая немалое количество состоятельных людей в столице на этот вопрос можно было бы ответить положительно, однако в последнее время у дорогих квартир появилось немало альтернатив в сегменте загородного жилья. Еще 2-3 года назад разрыв (в процентном отношении) между стоимостью среднестатистического дома с участком в организованном коттеджном поселке бизнес-класса и хорошей 3-4 комнатной квартирой того же класса был довольно существенным: - дом стоил как минимум в 2 раза дороже. Однако за последние полтора года квартиры в Москве подорожали более чем вдвое, в то время как загородное жилье заметно меньше – на 30%-50%. В результате сейчас относительный разрыв между стоимостью отдельного дома и квартиры аналогичного класса заметно сократился. Если учесть еще и недешевую стоимость машиномест в подземных паркингах современных домов бизнес класса, то стоимость городской квартиры и гаража почти сравнялась со стоимостью дома с участком. 

Можно много дискутировать о преимуществах и недостатках загородного и городского жилья, а также о том, может ли дом за городом заменить городскую квартиру. Но так или иначе, при нынешней стоимости жилья в Москве, дома в коттеджных поселках, а также таунхаусы и жилье в загородных жилых комплексах представляют собой реальную альтернативу квартирам в московских домах бизнес-класса. А значит, возможное перетекание потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, а также элитных квартир за город может существенно снизить потенциал для дальнейшего подорожания дорогих квартир в Москве. 

Другими словами, в нынешних условиях разрыв (в процентном отношении) между стоимостью квартир эконом- и бизнес-класса может продолжить сокращаться, также как за последние пару лет заметно сократилась относительная разница между стоимостью загородных домов и городских квартир. По сути это процесс связан с тем, что по мере подорожания недвижимости в Москве все большую долю в ее цене занимает стоимость земли. А значит, разница в цене самого сооружения оказывается все менее значимой. Так если 5-7 лет назад цена квадратного метра в панельном доме была в 2 – 2,5 раза меньше цены метра в доме бизнес-класса, то сейчас она меньше только полтора раза. Получается, что ограниченность земельного ресурса в столице постепенно приводит к тому, что любое жилье в Москве окажется достаточно дорогим.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
582 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 182 676
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте