Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко о нынешних тенденциях на московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Ведомости.

На фоне взрывного роста цен на квартиры в Москве в 2006 году все детали динамики рынка недвижимости отошли на второй план. Заметно подорожало все, и менее значимые вопросы, например, какое жилье подорожало больше, а какое – меньше, были уже не существенны. Однако сейчас, когда рост цен на недвижимость закончился, и началась фаза коррекции, все эти детали приобрели новый смысл. 

По данным аналитического центра www.irn.ru средний уровень цен на жилье в Москве вырос за 2006 год примерно на 88%. Однако в равной пропорции подорожали далеко не все квартиры. Так рост цен на наиболее «дешевую» вторичку – квартиры пятиэтажках, а также других схожих по свойствам панельных домах советского периода – составил более 100%. Аналогично рост цен на новостройки эконом-класса, расположенные, как правило, в районах за МКАД, а также ближнем Подмосковье, достигал по отдельным домам 120%-130%.  

Другими словами, в период ажиотажного спроса на жилье наиболее дешевые квартиры обогнали по темпам роста цен весь остальной рынок. При этом дорогой сегмент – так называемое жилье бизнес-класса – дорожало более размеренно. По данным www.irn.ru подорожание в этом сегменте составило 70%-80%, то есть несколько меньше, чем по рынку в целом, и чем в сегменте недорогого жилья. Вообще говоря, это довольно общая закономерность рынка недвижимости, наблюдавшаяся и ранее, например в 2003 году. В период активизации спроса недорогое жилье первым «вымывается» с рынка, а также сильнее подскакивает в цене, так как ему есть куда дорожать. При этом менее ликвидное дорогое жилье растет в цене более плавно и в меньшей степени подвержено ажиотажному спросу. 

Казалось бы сейчас, когда недвижимость перешла из стадии бурного роста в стадию стабилизации и коррекции цен следовало бы ожидать восстановления баланса между ценами квартир эконом- и бизнес-класса. И действительно, стоило ажиотажу исчезнуть, как уже в конце 2006 года явно переоцененные квартиры эконом-класса стали корректироваться по цене вниз. В среднем по рынку коррекция оказалась не очень сильной – от долей процента до нескольких процентов, но по отдельным квартирам с учетом торга дисконт мог составлять 5%-10%. При этом жилье бизнес-класса по инерции продолжало так же незначительно дорожать – в среднем примерно на 1% в месяц. 

Вполне естественно предположить, что в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Как было в период стагнации 2004 года, так и сейчас переоцененное низкокачественное жилье должно потерять часть стоимости, в то время как дорогое – нагнать отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом. Не исключено, что подобное поведение станет основной тенденцией ближайших месяцев, однако в отличие от 2004 года сейчас есть и иные аргументы. 

С одной стороны, окажется ли в нынешних условиях коррекция цен на низкокачественное жилье достаточно существенной? Возможно и нет, так как дефицит квартир в столице при наличии стабильного спроса и доступной ипотеки продолжает сохраняться. Одно дело – коррекция цен на отдельные квартиры, которая происходит сейчас и немного тянет вниз средние показатели. Это связано с тем, что в конце 2006 года на рынке хватало предложений по неадекватно завышенным ценам, которые выставлялись на продажу в расчете на дальнейший рост рынка. Понятно, что продавцам таких квартир приходится теперь поумерить свои аппетиты, но приобретет ли снижение цен на жилье эконом-класса массовый характер и будет ли это снижение существенным, большим чем коррекция на несколько процентов? По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru такое развитие событий пока представляется маловероятным. 

С другой стороны, есть ли еще потенциал для подорожания у московских квартир бизнес-класса? Учитывая немалое количество состоятельных людей в столице на этот вопрос можно было бы ответить положительно, однако в последнее время у дорогих квартир появилось немало альтернатив в сегменте загородного жилья. Еще 2-3 года назад разрыв (в процентном отношении) между стоимостью среднестатистического дома с участком в организованном коттеджном поселке бизнес-класса и хорошей 3-4 комнатной квартирой того же класса был довольно существенным: - дом стоил как минимум в 2 раза дороже. Однако за последние полтора года квартиры в Москве подорожали более чем вдвое, в то время как загородное жилье заметно меньше – на 30%-50%. В результате сейчас относительный разрыв между стоимостью отдельного дома и квартиры аналогичного класса заметно сократился. Если учесть еще и недешевую стоимость машиномест в подземных паркингах современных домов бизнес класса, то стоимость городской квартиры и гаража почти сравнялась со стоимостью дома с участком. 

Можно много дискутировать о преимуществах и недостатках загородного и городского жилья, а также о том, может ли дом за городом заменить городскую квартиру. Но так или иначе, при нынешней стоимости жилья в Москве, дома в коттеджных поселках, а также таунхаусы и жилье в загородных жилых комплексах представляют собой реальную альтернативу квартирам в московских домах бизнес-класса. А значит, возможное перетекание потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, а также элитных квартир за город может существенно снизить потенциал для дальнейшего подорожания дорогих квартир в Москве. 

Другими словами, в нынешних условиях разрыв (в процентном отношении) между стоимостью квартир эконом- и бизнес-класса может продолжить сокращаться, также как за последние пару лет заметно сократилась относительная разница между стоимостью загородных домов и городских квартир. По сути это процесс связан с тем, что по мере подорожания недвижимости в Москве все большую долю в ее цене занимает стоимость земли. А значит, разница в цене самого сооружения оказывается все менее значимой. Так если 5-7 лет назад цена квадратного метра в панельном доме была в 2 – 2,5 раза меньше цены метра в доме бизнес-класса, то сейчас она меньше только полтора раза. Получается, что ограниченность земельного ресурса в столице постепенно приводит к тому, что любое жилье в Москве окажется достаточно дорогим.