Аренда квартир в Москве: предложение обманчиво опережает спрос
Стоимость аренды во время переговоров может снизиться до 15%. Но это ненадолго
Традиционно в конце весны – начале лета на рынке появляется много предложений квартир в наем на летний период от дачников, которые на 4-5 месяцев уезжают жить за город. Такие краткосрочные договоры обычно заключаются по ставкам дешевле обычных, что может принести временное финансовое облегчение арендаторам, не пугающимся частых переездов. Правда, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», такая экономия обманчива.
«Если заключить сейчас договор аренды недорогой двухкомнатной квартиры до конца сентября, можно сэкономить на этот период по 3000-5000 руб. в месяц, – считает заместитель руководителя www.irn.ru Сергей Жарков. – Общая экономия составит не более 10 000 - 15 000 руб. Однако большинство арендодателей предпочитают выводить квартиры на рынок долгосрочных контрактов уже с конца июля, в преддверии нового делового сезона. Поэтому поиск новой съемной квартиры в конце сентября может обернуться отсутствием на рынке ликвидных предложений, завышенными ценами или неудобствами месторасположения, дополнительных условий договора и т.д.».
По наблюдениям специалистов департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в начале лета на рынке аренды обычно наблюдается затишье. Наплыва арендаторов нет. Время отпусков, и большинство людей старается не заниматься деловыми вопросами, а планирует отдых. В настоящее время при переговорах с владельцем можно понизить арендную ставку на 5-15%, но такая ситуация долго не продлится, считают в компании.
«Сейчас собственники квартир экономкласса охотнее делают скидки, – комментирует Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». – Им выгодней уступить в цене, чем ждать, пока найдется арендатор. Как правило, речь идет о скидке в 2000-3000 рублей, что составляет 5% от указанной стоимости. Но в некоторых случаях, когда цена была изначально завышена, торг доходит до 15%. Это не распространяется на дешевые варианты, они пользуются высоким спросом постоянно, а также на те квартиры, которые в настоящее время сдаются собственниками, переезжающими жить на дачу. Цена такой краткосрочной аренды на 15-25% ниже долгосрочной».
Объективные критерии оценки стоимости аренды квартир
Понятно, что во главу угла ставится классическое соотношение «цена - качество» и соответствие заявленной стоимости аренды текущей рыночной ситуации. Есть и более понятные и четкие критерии. Обычно они используются при оценке продажной стоимости квартир, но и при расчете стоимости аренды очень важны, отмечают в www.irn.ru.
Транспортная доступность. Близость дома, в котором расположена квартира, к станции метро повышает стоимость жилья. Если путь занимает до 10 минут пешего хода, то цена может вырасти от 5% до 10%. Необходимость же пользоваться наземным транспортом, наоборот, ее понижает. Негативным фактором является и близкое соседство с транспортными развязками.
Этажность. Первый и последние этажи уменьшают стоимость объекта на 10%.
Тип дома. Наиболее демократичными по цене являются пятиэтажки 50-60-х годов, 9- и 12-этажные дома брежневской эпохи. По возрастанию идут типовые панельные и блочные дома застройки 70–80-х, типовые новостройки конца прошлого века и «сталинки». Заметно дороже современные монолитные и кирпичные дома.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Состояние квартиры, подъезда. В отличие от ситуации с продажей квартиры хороший ремонт дает серьезную прибавку к цене жилплощади. Но, как и в случае с продажей, чем чище и «наряднее» подъезд, тем дороже квартира. Риелторское сообщество до сих пор вспоминает специалиста, который перед показом квартиры клиенту приезжал за час до назначенного срока. Он сам подметал в подъезде на первом этаже и на этаже предлагаемой квартиры, проверял чистоту лифта, а также обязательно везде брызгал дезодорантом, чтобы устранить неприятные запахи. Но таких «профи», конечно, единицы. А владельцы квартир могли бы это делать сами, получая весомый аргумент в переговорах и сберегая себе существенную долю дохода, считают в www.irn.ru.
Ценовые каникулы недолги
Сложившаяся на рынке ситуация выгодна арендаторам, и наиболее предприимчивые из них стараются ею воспользоваться и снять жилье сейчас. Но долго это не продлится, так как в конце лета начнется приток арендаторов, и спрос вместе с ценами начнет расти. В прошлом году рост активности был отмечен уже с середины июля, отмечают в «ИНКОМ-Недвижимости».
Если же говорить о наймодателях, то при несложных подсчетах видно, что предоставление скидки на месячную арендную ставку выгоднее простоя квартиры. Например, двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии хотят сдать за 40 000 руб. Арендаторы просят снизить цену, но владелец не идет на уступки. Так как сейчас предложение превышает спрос, квартира может находиться в экспозиции от одного месяца и более. Если же квартиру сдать на 2000 руб. дешевле, за 38 000 руб., то доход за год (от июня до мая следующего года) составит 456 000 руб. Если торга не было, а квартира простояла месяц, доход учетом запрошенной ставки в этом же временном периоде (до мая следующего года) составит 440 000 руб., то есть на 15 000 руб. меньше.
Ставки аренды
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в мае средняя стоимость аренды квартир практически не изменилась и составила в экономклассе на однокомнатные квартиры 29 600 руб., на двухкомнатные 39 900 руб., на трехкомнатные – 54 500 руб. В бизнес-классе однокомнатные сдавали за 43 500 руб., двухкомнатные – за 65 300 руб., трехкомнатные – за 95 000 руб., многокомнатные – за 135 600 руб. В премиум-классе однокомнатные квартиры предлагались за 71 500 руб., двухкомнатные – за 94 900 руб., трехкомнатные – за 139 700 руб., многокомнатные – за 202 200 руб.
Подробнее и точнее рассчитать стоимость аренды квартиры в Москве поможет арендный калькулятор на www.irn.ru – как желаемой в нужном районе, так и имеющейся для сдачи в аренду.
Квартиры без мебели – особая ниша на рынке аренды
Рынок аренды в основном представлен вариантами с полным комплектом мебели и бытовой техники. Но некоторые арендаторы предпочитают снимать пустые квартиры. Такие объекты на рынке есть, хотя они занимают небольшую долю в общем объеме предложения. По подсчетам экспертов «НДВ-Недвижимость», это всего лишь 7%. Некоторые арендаторы целенаправленно ищут именно такие варианты, поскольку переезжают со своей мебелью и не хотят пользоваться чужой (например, в ожидании сдачи в эксплуатацию купленной новостройки).
Дорогое жилье: предложение значительно превышает спрос
Международная напряженность в последние месяцы скорректировала ситуацию на арендном рынке Москвы. С уменьшением бизнес-активности зарубежных компаний и оттоком экспатов в столице сокращается и количество арендных сделок с иностранцами, которые всегда были основными клиентами рынка дорогого жилья. Если в прошлые годы экспаты снимали в центре около 80% элитных квартир, то сегодня на долю таких арендаторов в общем объеме текущих контрактов приходится не более 30%. А присутствие российских арендаторов на рынке не изменилось.
«Основное количество арендных контрактов, как правило, оформляется осенью и завершается к началу лета, – комментирует Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. – Сейчас на арендном рынке Москвы наступил переломный момент – старые контракты истекают, а новые так и не заключаются. Квартиры вышли на рынок – но арендаторов нет». По ее словам, похожая ситуация сложилась на Лазурном берегу, только применительно к арендаторам из России. Из-за черных списков на визы для людей, близких к первым лицам страны, в Европу не едет и «окружение» последних.
Больше всего свободных квартир образовалось в старом фонде центра Москвы, поскольку именно этот тип жилья в первую очередь привлекателен для иностранцев. В спектр их предпочтений входят Патриаршие пруды, Арбат, Красная Пресня, Плющиха и ряд других премиальных районов. Около 50-60% квартир в центре сдается собственниками, которые снимают жилье в более отдаленных районах и проживают на разницу от доходов. Теперь для таких лендлордов настали трудные времена.
