Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
С какой целью вы посещаете IRN.RU?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как обменять убитую хрущевку на современную новостройку

Можно сбросить хлопоты на девелопера или риелтора

Схема трейд-ин начала применяться на московском рынке недвижимости во время кризиса, когда девелоперы и риелторы пытались хоть как-то поднять продажи жилья. Сейчас все больше брокеров используют эту схему, но уже не как спасительное средство от падения продаж, а как новый сервисный инструмент в усиливающейся конкурентной борьбе. В отличие от риелторов сами застройщики применяют эту схему реже: одними из немногих девелоперов, кто в начале 2014 года ввел такую услугу в свой арсенал, стал «Галс-Девелопмент». Тем не менее, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», трейд-ин до сих пор находится в начальной стадии развития: его правила не устоялись на рынке, более того, даже в терминологии существуют разночтения.


Трейд-ин или взаимозачет?
В классическом понимании трейд-ин (trade-in) означает передачу некой старой вещи в счет покупки новой. В России эта система взаиморасчета начала применяться в автомобильном бизнесе, когда автосалоны стали принимать у населения подержанные автомобили в счет оплаты новых.

На рынке недвижимости у этой схемы появились свои особенности, главная из которых – отсутствие четкой границы между трейд-ин и взаимозачетом. Если в первом случае речь идет о прямом обмене старого жилья на новое с доплатой или без нее, то взаимозачет – это скорее аналог альтернативной сделки, только с участием новостроек.

Такое деление проводят лишь некоторые участники рынка, в то время как большинство девелоперов и риелторов объединяют оба понятия в термине «трейд-ин». Цель этой схемы в обоих случаях одна – обменять старое жилье на квартиру в новостройке. «Трейд-ин – это финансовый инструмент, позволяющий сократить сроки реализации жилья и избежать переплат», – такое объединяющее определение дал директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Интересные финансовые инструменты на рынке новостроек: как работает trade-in недвижимости?», которая прошла на www.irn.ru.

Тем не менее покупателям стоит понимать принципиальные отличия этих схем, так как от них зависят сроки, цена и другие условия сделки. В случае классического варианта трейд-ин девелопер или риелтор приобретает вторичную квартиру покупателя в собственность, то есть по договору становится ее полноправным владельцем, и взамен выделяет ему квартиру в новостройке из своего ассортимента. При взаимозачете девелопер или риелтор занимается продажей квартиры покупателя как обычное агентство недвижимости, а квартира в новостройке просто бронируется за покупателем на время реализации вторичного жилья.

Из-за этих особенностей при классическом трейд-ин срок сделки минимальный, однако больше дисконт за продажу старой квартиры, так как девелопер или риелтор получает на баланс по сути ненужную квартиру со всеми связанными с этим налогами и рисками по ее продаже. «Чтобы сделка была совершена максимально быстро, вторичное жилье приобретается ниже средней рыночной цены примерно на 15%», – говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». В случае взаимозачета человек может приобрести квартиру в новостройке только после того, как его старая квартира будет продана. Зато продажа вторичной квартиры происходит по рыночной цене или очень близко к ней.


Для дорогих квартир
По словам Юлиана Гутмана, до 90% предложений на рынке новостроек можно приобрести по схеме трейд-ин. Хотя в большинстве случаев под этим подразумевается именно взаимозачет, а не классический трейд-ин.

Эта схема достаточно популярна у покупателей, по подсчетам «Бест-Новострой», ей пользуются около 10-15% клиентов. «Популярность такой услуги во многом зависит от бюджета покупки, – говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если он не очень большой, например, как в случае приобретения жилья в среднем и дальнем поясе Подмосковья, то процент сделок с использованием услуги трейд-ин невелик, поскольку чаще всего люди вкладывают в такую недвижимость свободные средства или частично привлекают заемные. Если же речь идет о московской новостройке, особенно в сегментах выше экономкласса, то зачастую для приобретения такой недвижимости требуются средства от продажи уже имеющегося жилья».

Компания «Галс-Девелопмент» за три месяца работы программы трейд-ин (девелопер подразумевает под этим схему взаимозачета) совершила с ее помощью десяток сделок. Отметим, что по этой программе реализуются квартиры в высокобюджетных проектах девелопера: элитных кварталах «Литератор» и Wine House, жилом комплексе «Наследие», а также апартаменты в комплексах «Сады Пекина» и «IQ-квартале» («Москва-Сити»). С учетом «молодости» программы и не столь высоких, как в экономклассе, темпах продаж в целом этот показатель можно считать довольно успешным.


Такие разные сделки
Чаще всего схему трейд-ин или взаимозачета в свой портфель услуг вводят риелторы, так как они специализируются на продажах как первичного, так и вторичного жилья, имеют широкую клиентскую базу и больший ассортимент, чем застройщики. Но девелоперы тоже проявляют инициативу и готовность осваивать вторичный рынок. «Галс-Девелопмент» в настоящее время создает внутри компании специальный отдел по реализации вторичных квартир.

«В рамках программы trade-in покупатель выбирает квартиру или апартамент в комплексах компании и предоставляет документы на имеющееся у него жилье, которое будет реализовывать департамент продаж «Галс-Девелопмент», а полученные от продажи средства пойдут на оплату нового жилья. Компания осуществляет юридическую поддержку и оценку продаваемой квартиры», – отмечает директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок. На время продажи вторичного жилья выбранная квартира бронируется за клиентом, а комиссия за продажу старой квартиры не взимается.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, привела следующие преимущества взаимозачета: «Если клиент обращается в офисы «Бест-Недвижимость» или «Бест-Новострой», он может совершить сразу две сделки в рамках одной корпорации, практически в режиме одного окна. Это упрощает документооборот, экономит время покупателя. Кроме того, он получает преференции: может забронировать квартиру в новостройке в срок до 45 дней (это особенно ценно, обычно застройщики держат бронь в популярных новостройках не дольше суток – IRN.RU), также зачастую таким покупателям, участвующим в программе взаимозачета, предлагаются скидки», - рассказывает она.

В «НДВ-Недвижимость» схема зависит от конкретной услуги, так как компания работает и по взаимозачету, и по классическому трейд-ин. Если в первом случае процесс примерно совпадает с тем, что описал Игорь Быченок, то при второй схеме сразу после выбора квартиры в новостройке и оценки имеющегося жилья с клиентом заключается договор купли-продажи, в рамках которого новым собственником квартиры становится агентство. Одновременно с этим оформляется договор долевого участия на выбранную квартиру в новостройке. Компания приступает к продаже выкупленного жилья в удобное для нее время, которое уже никак не привязано к сделке.


Меняем все
По словам Игоря Быченка, ограничений на квартиры, принимаемые в зачет новых, практически нет: «Необходимо иметь все документы на квартиру, которые позволят закрыть сделку». Речь идет о стандартных требованиях, предъявляемых к выставленным на продажу квартирам, и их юридической чистоте. Более того, на реализацию можно отдать даже ранее купленную квартиру в другой новостройке или жилье, которое покупалось в ипотеку. Правда, в этих случаях не должно быть ограничений со стороны застройщика, а банк, выдавший ипотеку, должен дать согласие на эту сделку, отмечает эксперт.

Жилье, которое люди пытаются «обменять» на квартиру в новостройке, может быть совершенно разным, но чаще всего речь идет о старом жилом фонде стоимостью около 5-8 млн рублей. По данным «НДВ-Недвижимость», такие квартиры составляют 74% продаж по взаимозачету. «Люди хотят сменить надоевшие и морально устаревшие хрущевки на новые квартиры, которые отвечают современным запросам, – объясняет начальник отдела городской недвижимости отделения компании «НДВ-Недвижимость» на «Маяковской» Татьяна Бердяева. – Благодаря взаимозачету можно увеличить жилплощадь, выбрать более удобный район для проживания, доплата требуется не всегда. Все зависит от пожеланий и возможностей клиента. Частые запросы приходят от семей, ожидающих пополнение».

Юлиан Гутман («Инком-Недвижимость») привел примеры конкретных сделок, совершенных по трейд-ин или взаимозачету: «Взамен однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м на ул. Говорова в Москве была приобретена двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м в готовой новостройке в ЖК «Мкр. Немчиновка» в Одинцовском районе. Еще один пример: взамен однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м рядом со станцией метро «Багратионовская» была приобретена двухкомнатная квартира площадью 64 кв. м в том же ЖК «Мкр. Немчиновка», причем в этом случае разница в цене квартир составила 350 000 руб. в пользу клиента».

Учитывая высокую долю альтернативных сделок на вторичном рынке, можно прогнозировать рост популярности схем взаимозачета и трейд-ин на рынке новостроек, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Но для этого такие услуги должны стать более понятными для покупателей.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4693 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 931 370
до 3 054 170 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Олимп-3" Московская область, г. Клин, 70 км от МКАД 1,2,3-комнатные квартиры Площади : 38 - 76 кв.м. Клинская ул., д.28 (поз.26) Клинская ул., д.24 (поз.27)
P от 5 497 039
до 15 603 587 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Резиденции Сколково" Московская область, п. Заречье 1,2,3-комнатные квартиры Площади : 40 - 115 кв.м. Заречье пос., к.1.1 (2 оч.) Заречье пос., к.4.2 (2 оч.) Заречье пос., к.4.1 (2 оч.) Заречье пос., к.1 Заречье пос., к.1.2 (2 оч.) Показать все корпуса
P от 4 190 401
до 13 338 000 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Сказка" Московская область, Истринский район, 24 км от МКАД 1,2,3-комнатные квартиры Площади : 42 - 122 кв.м. Павло-Слободское с.п., Павловская Слобода с., к.43 Павло-Слободское с.п., Павловская Слобода с., к.55 Павло-Слободское с.п., Павловская Слобода с., к.47 Павло-Слободское с.п., Павловская Слобода с., к.46 Павло-Слободское с.п., Павловская Слобода с., к.42 Показать все корпуса

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш, 26 км. Скидки до 605 000 руб. Коммуникации. м. Петровско-Разумовская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Спешите! от 4,7 млн руб.НДВ-Недвижимость Есипово Форест, 35 от МКАД Участки площадью от 6 сот. Ленинградское шоссе, 35 км от МКАД. Звоните! от 680 000 руб.Астерра Успей купить со скидкой -20%! ЖК "Ленинградский", 10 минут от метро Речной вокзал. Высокие потолки. Школы, детские сады. Не жди - бери! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Солнечная Система Ипотека 8% на весь срок. В июне отделка в подарок! 4 км от МКАД. Urban Group Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Романово Лайф, 15 от МКАД Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 970 000 руб.Астерра Апартаменты на Софийской набережной Элитные апартаменты с видом на Кремль. Потолки 3 метра. Натуральные материалы отделки. Подземный паркинг Жилой комплекс "Нормандия" Новые квартиры у м.Бабушкинская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 113 кв.м. Монолит. Торопитесь! ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость Клубный дом Малая Ордынка 19 В центре событий, вдали от суеты. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад. "Квартал Тетрис" Квартиры с первоначальным взносом 77 000 руб. 8 мин м. Тушинская. Школа, дет. сад. Рассрочка 0%. Ипотека 8,0% от Сбербанка от 1,7 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. м.Марьина Роща от застройщикаГруппа «Мангазея» Квартиры бизнес-класса в Москве! Жилой дом «Дуэт». м. Петровско-Разумовская, м. Селигерская (2017 г). В июне выгода до 517 000 рублей! от 4,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Потрясающий вид из окон на лес и набережную. Urban Group ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. SMINEX Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД. от 68 000 руб./кв.м!MR Group ЖК Silver. Успейте купить на старте! Квартиры бизнес-класса рядом с парком. 7 мин пешком от м. Ботанический сад. Панорамные виды. Ипотека. Звоните! от 140 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group ЖК«Яуза Парк»Выгода до 1,5 млн руб Спец. условия на 2х комнатные квартиры! Дом с видом на реку и парки: Сокольники, Лосиный остров!0% рассрочка. м.Преображенская площадь. Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека - 0% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 14% на панорамные лоты. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г. Город-событие на Рублевке! Квартиры нового поколения. Ипотека 8% на весь срок! Скидки до 12%! Живите в красоте! Urban Group ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры в г. Лосино-Петровский г. Лосино-Петровский. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 25-156 метров. Монолит. 23 км от МКАД. Подробности по телефону! 1,57 млн руб. ЖК "Зеленый Бор" Квартиры от 3,97 млн руб. Московская прописка. Скидки до 10,1% до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. г.Зеленоград. от 3,9 млн руб! ЖК "Котельнические высотки" 1-3-комнатные квартиры площадью от 40 метров. г. Котельники. Монолит. Подробности по телефону! от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК «Баркли Медовая Долина» Успей въехать в новостройку! Ключи - 2017 год! Завершение продаж 1 очереди! ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15%! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Живи в центре! Квартал жилых небоскребов «Центр-Сити». Новые дома от 10 до 53 этажей. Квартиры на любой вкус. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити. ЖК "Павелецкая II" Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 53 метров. рядом с метро Павелецкая. Монолит. от 11 млн руб. ЖК "Жилой дом на Коминтерна" Новые квартиры у м.Бабушкинская. 1-4-комнатные. Площадь от 47 до 135 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Апарт-комплекс на раннем этапе строительства. Богатая инфраструктура. Рядом ТТК и м. Ленинский пр-т. Квартиры в ЖК "ART" Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры. г. Красногорск. Площадь от 23 до 133 кв.м. Монолит-кирпич. от 2,5 млн руб. Концерн КРОСТ Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 ЖК "Золотая звезда" в Москве Ключи в 2017 г. Квартиры рядом с метро и Измайловским парком. Городская инфраструктура. Ипотека под 8%. Эталон Инвест Квартиры у м. ВДНХ Спешите! В продаже студии,1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. от 155 000 руб./кв.мCapital Group ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 8,3 млн руб. Скидки до 14% до 30 июня! Рядом парк Сокольники и ВДНХ. Паркинг, детский сад от 8,3 млн руб. ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Город-курорт Митино О2! Только в июне: 3-я комната в подарок! Успейте купить! Urban Group ЖК "Ломоносовский на Панферова" В продаже 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы площадью 61-291 кв.м. 15 мин. пешком от м.Профсоюзная. Подробности по телефону! от 210000 руб./кв.м ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group Квартиры в ЖК "Белые Ночи" Квартиры площадью 30-99 кв.м. п. Коммунарка. Монолит. от застройщикаА101 Девелопмент Новостройки А101 101 квартира со скидкой до 10,1%. Акция до 25 июня. 3 ветки метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,6 млн руб.А101 Девелопмент Загородный жилой комплекс "Замитино" Квартиры от 2,4 млн руб. 15 минут до м. Митино. Рассрочка 0%. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,4 млн руб. ЖК "Смольная,44" Современные студии,1-2-комнатные апартаменты пл. от 27 метров. рядом с метро Речной вокзал. Монолит. от 3,3 млн руб.Est-a-Tet Квартиры у м. Полежаевская Торопитесь! Новые квартиры у м.Полежаевская. 1-3-комнатные. Площадь от 36 до 103 кв.м. Монолит. SEZAR GROUP ЖК "Одинбург" Студии,1-4-комнатные квартиры площадью от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Звоните! от 80 000 руб./кв.м Квартиры у м. Коломенская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. Торопитесь! Жилой комплекс "Мир Митино" Новые квартиры у м.Пятницкое шоссе. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 25 до 149 кв.м. ДОММОС. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % Жилой комплекс "SREDA" В продаже студии,1-4-комнатные квартиры площадью 21-104 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Текстильщики. Подробности по телефону! ЖК "Резиденции Архитекторов" Новые 2-5-комнатные квартиры площадью от 52 метров. рядом с метро Электрозаводская. Монолит. Звоните! от 10,1 млн руб. Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей Парк Мира Жилой квартал на пр. Мира. Дома готовы. Выдача ключей. 5 мин. до м. Алексеевская Квартиры в г. Химки Квартиры пл. 30-86 кв.м. г. Химки. Монолит. Подробности по телефону! от 2,4 млн руб. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 5,3 млн руб. М. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем квартир! Готовые дома. 2-3 комнатные квартиры. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5% Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Кв-ры с отделкой от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group ЖК «Пироговская Ривьера»! Квартиры от 56 700 руб./кв.м. 300 м до пляжа. 100 м до леса. 12 км от МКАД. 20 мин. от Медведково. Ключи - 2017 год 24,5 кв.м за 1,39 млн руб.Rezidential Group