Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
С какой целью вы посещаете IRN.RU?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты и квартиры в Москве: новые веяния

Тревожный сигнал для девелоперов и для покупателей

По итогам октября рынок предложения апартаментов в Москве, по данным компании «Метриум Групп», пополнился на 33%, а цены снизились на 7,5%. В основном за счет увеличения доли апартаментов комфорткласса: в октябре объем предложения в этом сегменте вырос почти в три раза, теперь их доля составляет 17,3% от общего количества реализуемых апартаментов.

Похоже, девелоперы, сделавшие ставку на низкий ценовой сегмент апартаментов, могут оказаться в выигрыше. Но ровно настолько, чтобы не потерять.


Апартаменты и квартиры
Для покупателя главная разница между апартаментами и квартирами состоит в цене. Стоимость апартаментов приблизительно на 15-20% дешевле обычного жилья. К сожалению, не всегда потребители понимают простую истину: насколько дешевле объект, настолько же возрастают риски, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Конечно, цена зафиксирована в рублях, а риски – нечто эфемерное. Но если подумать: сколько статей мы читаем о рисках покупки новостроек. Сколько документов специалисты призывают изучить. А когда дело касается апартаментов – почему-то разницу между ними и полноценным жильем предпочитают замаскировать фразой: да, там нельзя прописаться. Но не переживайте – скоро будет можно.

Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. «В случае упрощения процедуры регистрации главное отличие апартаментов от квартир будет ликвидировано, – комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Также в настоящее время обсуждается вопрос введения в градостроительное законодательство понятия «апартаменты» и разработки норм по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».

То есть, фактически, цены с обычными квартирами сравняются. Почему? Потому что сейчас девелопер жилого комплекса обязан за свой счет возводить социальную инфраструктуру: детские сады, школы и т.д., а вот девелопер апартаментов (которые считаются нежилыми помещениями) – такой нагрузки не несет.

Оказывается, скоро будет нести. Столичные власти обещают пересмотреть нормы обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры, сообщает «ИНТЕРФАКС – НЕДВИЖИМОСТЬ» со ссылкой на слова главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова.

«Критическая масса апартаментов достигнута. Город начинает вынужденно выполнять обязательства, которые брать не собирался», – сказал Кузнецов. Он пояснил, что все апартаменты должны быть на все сто процентов обеспечены объектами социальной инфраструктуры. «Говорить, что в апартаментах живут люди, у которых нет детей и им не нужны детские сады и школы, поэтому давайте их не делать, нельзя, – сказал Кузнецов. – Мы будем корректировать нормы, чтобы под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», – добавил он. Прогноз Анны Соколовой оправдывается.

Итак, город решил, что строители апартаментов будут нести равную нагрузку по возведению социальных объектов со строителями жилья. Цены сравняются. Но не стоит забывать: ежемесячное содержание апартаментов для потребителя дороже примерно вдвое, если не втрое, чем содержание квартиры. Платежи за жилищно-коммунальные услуги город за жилье дотирует, а за нежилые помещения (к коим относятся апартаменты) – нет. Налоги на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости тоже будут выше, чем на жилье.

Вспомним: покупатели выбирают апартаменты вместо квартир прежде всего из-за цены. Значит, фактор денег для них важен (даже если не брать в расчет самые дорогие апартаменты, ждущие покупателей. Но и последние, оказывается, деньги считают).

Например: локальная застройка либо редевелопмент в центре города. По словам Александра Подускова, заместителя генерального директора KR Properties, обычно это бывшие административные здания и/или исторические объекты. «Существующие нормы, по которым строится жилье, зачастую невозможно вписать в уже сложившийся облик и застройку района, но при этом нужно развивать заброшенные и неэффективные здания, – заявил он в ходе круглого стола, организованного медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп» в рамках выставки «ДомЭкспо». – Например, апартаменты «Манхеттен Хаус» на Верхней Масловке. Если бы мы возводили там именно жилье, то в соответствии с требованиями инсоляции нам пришлось бы делать квартиры по 150 квадратов, которые сейчас не пользуются уже большой популярностью в сегменте для бизнес-потребителей. Апартаменты же можно «нарезать» и по 40 и по 60 кв. м - именно такие площади сейчас и востребованы. Покупатели более дорогой недвижимости стали считать деньги, им нужна эффективная площадь для своего проживания, они не готовы платить за лишние метры».


Для сравнения
Самые дешевые апартаменты в октябре реализовывались в «Царицыно-2» и стоили 2,516 млн руб. (22 кв.м). Кроме них пятерку наиболее бюджетных лотов составили апартаменты в следующих проектах (по данным «Метриум Групп»):
«Loft Park» (3,114 млн руб. за 23,6 кв.м)
«Just M» (3,549 млн руб. за 23,9 кв.м)
«Loft River» (4,229 млн руб. за 26,6 кв.м)
«Sky Parks» (4,277 млн руб. за 30,5 кв.м).

Список самых дорогих апартаментов за месяц не изменился:
«Golden Mile private residence» (805,4 млн руб. за 506,9 кв.м.)
«NегоцiантЪ» (516,8 млн руб. за 400 кв.м.)
«Smolensky Deluxe» (334 млн руб. за 431 кв.м.)
Новый Арбат, 32 (312,5 млн руб. за 429,1 кв.м)
Turandot Residences (305,2 млн руб. за 274,3 кв.м)

К последнему списку «Метриум Групп» стоит добавить апартаменты премиум-класса в комплексе St.Nickolas, расположенном в уникальном историческом здании «Шереметьевского подворья» на ул. Никольской, 10/2, в 450 м от Красной площади. Комплекс расположен в историческом доме XIX века, состоит из 41 апартамента площадью от 70 до 290 кв. м и торговых помещений на первом этаже. Инвестиционная компания Vesper начала в нем продажи 1 ноября. Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах составляет от $18 000 до $20 000. Все апартаменты предлагаются с отделкой.


Рассуждения о возможностях
Если рассматривать объекты нового строительства, особенно экономкласса, то обычно они появляются в отдаленных от центра районах. В этом случае нежелание давать разрешение на строительство жилья отчасти может быть связано с различными нормами и требованиями, которые предъявляются к жилью: электричество, водоснабжение, инсоляция, наличие инфраструктуры, определенной ширины проезды и подъезды, расстояния от дороги, ТЦ или БЦ, метро и множества других факторов, отмечает Александр Подусков. «Иногда на территории просто физически нельзя построить жилье, соответствующее всем предъявляемым законодательством требованиям, – сказал он. – В то же время город понимает, что надо развивать отдаленные, спальные районы, окраины города и «мертвые зоны». А как это осуществить? Конечно же, заселив тот или иной район. Это можно сделать, дав девелоперам с одной стороны площадку для развития, с другой – предложив для покупателя выгодную цену (а мы все помним, что апартаменты, по крайней мере на ранней стадии, дешевле жилья), ради которой он поедет именно в этот район. Именно поэтому появляются апартаменты. Потом, конечно, городские власти будут контролировать этот вопрос более пристально, но для начала им надо завести туда девелопера, заставить его работать. Сейчас уже чиновники активно говорят об ограничении строительства апартаментов, но мы видим, что новые проекты продолжают появляться».


Завести и бросить
Девелоперов город завел на строительство апартаментов. Заставил работать, ограничив выдачу разрешений на возведение жилья. Проекты появляются. Теперь выясняется, что скоро их тоже потребуется обеспечивать социальной инфраструктурой. Ценовое преимущество покупки пропадет, а повышенные расходы на содержание останутся. По поводу инсоляции комментарий уже был – а это немаловажный аспект общей экологии объекта. А еще…

Вернемся к фразе главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова о «гостиничных апартаментах». «Мы будем корректировать нормы, чтобы под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», – сказал он. Это добавляет еще интриги. Фактически во многих документах о зданиях с апартаментами формулировка «гостиница» так или иначе присутствует. Что же получается? Через некоторое время, получив или не получив соответствующее указание, на эту формулировку обратит внимание налоговая инспекция. Она вполне может обратиться к владельцу апартаментов и задать вопрос: почему, владея объектом коммерческой недвижимости, он не зарегистрирован как частный предприниматель? Штраф. Он владеет гостиничным номером? Средняя доходность от гостиничного номера по Москве… вот расчет. Будем считать это вмененным доходом, с которого не были уплачены налоги.

Сценарий из фильма абсурда? Возможно. А сколько мы уже таких проходили?

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9777 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 11 510 500
до 35 837 300 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Утесов/Карамышевский бриз" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м.Октябрьское поле 1,2,3,4-комнатные квартиры Площади : 42 - 222 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Хорошево-Мневники, Проектируемый пр-д 2062, к.3 Хорошево-Мневники, Проектируемый пр-д 2062, к.1 Хорошево-Мневники, Проектируемый пр-д 2062, к.2
P от 5 390 340
до 19 664 400 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Нормандия" Москва, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м.Бабушкинская, Тайнинская ул., вл.9-11, к.3 1-4-комнатные квартиры Площади : 34 - 113 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Бабушкинская, 5 мин. транспортом
P от 17 500 000
до 90 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Софийский" Москва, Центральный округ, район Якиманка, м.Новокузнецкая, Софийская набережная, д. 34, стр. 4 2-3, 5-комнатные апартаменты Площади : 42 - 164 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Новокузнецкая, 11 мин. пешком, м.Новокузнецкая

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Silver. Успейте купить на старте! Квартиры бизнес-класса рядом с парком. 7 мин пешком от м. Ботанический сад. Панорамные виды. Ипотека. Звоните! от 140 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 Клубный дом Малая Ордынка 19 В центре событий, вдали от суеты. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад. ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. м.Марьина Роща от застройщикаГруппа «Мангазея» м. Петровско-Разумовская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Торопитесь! от 4,7 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК«Яуза Парк»Выгода до 1,5 млн руб Спец. условия на 2х комнатные квартиры! Дом с видом на реку и парки: Сокольники, Лосиный остров!0% рассрочка. м.Преображенская площадь. ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % Жилой комплекс "Триколор" Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метра Монолит. Торопитесь! от 155 000 руб./кв.мCapital Group ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем квартир! Готовые дома. 2-3 комнатные квартиры. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5% Квартиры бизнес-класса в Москве! Жилой дом «Дуэт». м. Петровско-Разумовская, м. Селигерская (2017 г). В июне выгода до 517 000 рублей! от 4,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Кв-ры с отделкой от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. SMINEX ЖК "Ломоносовский на Панферова" В продаже 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы площадью 61-291 кв.м. 15 мин. пешком от м.Профсоюзная. Звоните! от 210000 руб./кв.м ЖК «Царская Площадь»! Старт продаж 2-й очереди! Бизнес-класс по выгодной цене. 5 мин. пешком от м. Динамо. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Квартиры у м. Коломенская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Звоните! Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. ЖК "Жилой дом на Коминтерна" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 47-135 кв.м. 6 мин. транспортом от м.Бабушкинская. от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК "Зеленый Бор" Квартиры от 3,97 млн руб. Московская прописка. Скидки до 10,1% до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. г.Зеленоград. от 3,9 млн руб! Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 14% на панорамные лоты. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г. Квартиры у м. Павелецкая В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 53-137 кв.м. 5 мин. пешком от м.Павелецкая. Уточняйте подробности по телефону. от 11 млн руб. ЖК "Мир Митино" Торопитесь! Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Пятницкое шоссе. Площадь от 25 до 149 метров ДОММОС. Квартиры у м. Текстильщики Спешите! Новые квартиры у м.Текстильщики. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 21 до 104 кв.м. Монолит. м. Речной вокзал Новые студии,1-2-комнатные апартаменты пл. от 27 метров. рядом с метро Речной вокзал. Монолит. Подробности по телефону! от 3,3 млн руб.Est-a-Tet ЖК "Резиденции Архитекторов" Новые квартиры у м.Электрозаводская. 2-5-комнатные. Площадь от 52 до 167 кв.м. Монолит. Спешите! от 10,1 млн руб. Жилой комплекс "Династия" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Полежаевская. Площадь от 36 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. SEZAR GROUP ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 5,3 млн руб. М. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш, 26 км. Скидки до 605 000 руб. Коммуникации. ЖК "Котельнические высотки" Торопитесь! г. Котельники. Квартиры площадью от 40 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» Город-событие на Рублевке! Квартиры нового поколения. Ипотека 8% на весь срок! Скидки до 12%! Живите в красоте! Urban Group Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека - 0% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость "Квартал Тетрис" Квартиры с первоначальным взносом 77 000 руб. 8 мин м. Тушинская. Школа, дет. сад. Рассрочка 0%. Ипотека 8,0% от Сбербанка от 1,7 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами. ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Скидки до 10%. от 114 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Загородный жилой комплекс "Замитино" Квартиры от 2,4 млн руб. 15 минут до м. Митино. Рассрочка 0%. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,4 млн руб. ЖК Солнечная Система Ипотека 8% на весь срок. В июне отделка в подарок! 4 км от МКАД. Urban Group ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Потрясающий вид из окон на лес и набережную. Urban Group Есипово Форест, 35 от МКАД Участки площадью от 6 сот. Ленинградское шоссе, 35 км от МКАД. от 680 000 руб.Астерра Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group Успей купить со скидкой -20%! ЖК "Ленинградский", 10 минут от метро Речной вокзал. Высокие потолки. Школы, детские сады. Не жди - бери! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Жилой комплекс "Сказка" Истринский район. 24 км от МКАД. Квартиры площадью от 42 метров. Монолит-блок. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 3,6 млн руб.НДВ-Недвижимость Романово Лайф, 15 от МКАД Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 970 000 руб.Астерра Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group Готовый ЖК "Южное Видное" Только до конца июня! Комфорт-класс от 63 800 руб./кв.м. Ипотека от 8%. 15 минут от метро Домодедовская от застройщикаRDI Group ЖК "Петровский квартал" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. г. Лосино-Петровский. Площадь от 25 до 156 кв.м. Монолит. Звоните! 1,57 млн руб. ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Олимп-3" Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Клин. Площадь от 38 до 76 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 1,5 млн руб.ГК «ТехноСтройОлимп» Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate Квартиры в г. Химки Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 30 до 86 кв.м. Монолит. Звоните! от 2,4 млн руб. Квартиры в ЖК "Белые Ночи" п. Коммунарка. 1-3-комнатные квартиры площадью 30-99 метров. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК "ART" Спешите! г. Красногорск. 1-5-комнатные квартиры пл. 23-133 метра. Монолит-кирпич. от 2,5 млн руб. Концерн КРОСТ Квартиры в ЖК "Одинбург" г. Одинцово. Квартиры площадью от 29 метров. Монолит-кирпич. студии,1-4-комнатные квартиры Звоните! от 80 000 руб./кв.м Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group ЖК "Золотая звезда" в Москве Ключи в 2017 г. Квартиры рядом с метро и Измайловским парком. Городская инфраструктура. Ипотека под 8%. Эталон Инвест ЖК «Баркли Медовая Долина» Квартиры от 1,7 млн руб. Успей до повышения цен! Квартиры в Новой Москве! Московская регистрация! Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Апарт-комплекс на раннем этапе строительства. Богатая инфраструктура. Рядом ТТК и м. Ленинский пр-т. Город-курорт Митино О2! Только в июне: 3-я комната в подарок! Успейте купить! Urban Group Живи в центре! Квартал жилых небоскребов «Центр-Сити». Новые дома от 10 до 53 этажей. Квартиры на любой вкус. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити. ЖК «Пироговская Ривьера»! Квартиры от 56 700 руб./кв.м. 300 м до пляжа. 100 м до леса. 12 км от МКАД. 20 мин. от Медведково. Ключи - 2017 год 24,5 кв.м за 1,39 млн руб.Rezidential Group Новостройки А101 15 минут до 3 веток метро. Московская прописка. Акция действует до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. от 2,6 млн руб.А101 Девелопмент