Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
16 октября 2013 года

Сделки с недвижимостью: из-за чего могут сорваться договоренности?

Даже аванс не дает никаких гарантий

Продавец квартиры хочет получить деньги, покупатель – жилье. Вроде бы все просто, однако, как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», нередко сделки срываются в самый последний момент. Вопреки устоявшемуся мнению, даже аванс или задаток не являются подтверждением серьезности намерений покупателя, а инструментов воздействия на внезапно изменившего решение продавца еще меньше.


Болезни, промзоны и злые банки
Отказ продавца и покупателя от сделки может произойти на любом ее этапе, но больше всего сложностей возникает, когда одна из сторон «передумала» на поздних стадиях. По словам адвоката коллегии «Правовая защита» Артема Сидорова, чаще люди отказываются после подписания соглашения о задатке или авансе, но иногда это случается и после заключения договора купли-продажи до оплаты.

Из объективных причин наиболее распространенная – отказ банка от предоставления ипотеки. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, покупатель может пересмотреть свое решение, если, например, вскрылся дефект, о котором продавец умолчал. Кроме того, недостатки могут обнаружиться после прогулки по окрестностям района, если покупатель обнаружил неподалеку, например, промзону.

Также причиной отказа может стать болезнь или несчастный случай. «В моей практике была сделка между пожилыми продавцом и покупателем. Уже после подписания договора покупатель попал в больницу, – рассказывает частный риелтор Светлана Барченкова. – Но, как правило, в таких случаях сделка не отменяется, а просто переносится. Так произошло и в приведенном примере».


Эмоции и погоня за двумя зайцами
По подсчетам риелторского агентства «Мегаполис-Сервис», больше половины отказов происходит из-за семейных разногласий, особенно часто эта проблема всплывает в многоходовых альтернативных сделках, в которых разъезжаются сразу несколько человек из разных поколений семьи.

Зачастую люди просто не знают, чего хотят. «Они просматривают множество вариантов, даже вносят аванс нескольким продавцам, – рассказывает Светлана Барченкова. – Иногда бывает, что риелтор, обслуживающий такого покупателя, сразу честно заявляет о таком поведении: бронирует много квартир, при этом нельзя предсказать, на чем в итоге он остановит выбор».

До кризиса, когда цены росли, а условия диктовали продавцы, они порой вели себя не очень красиво: отказывались от сделки из-за того, что нашли нового покупателя, который «перебил» цену. «В моей практике был случай, когда хозяйка квартиры хотела получить деньги строго в евро, – вспоминает риелтор. - Покупатели пошли ей навстречу, поменяли деньги, что не так быстро и просто сделать, когда речь идет о столь крупных суммах. Однако, когда евро уже были в банковской ячейке и шла регистрация сделки (то есть до получения покупателями права собственности), курс евро начал падать. Хозяйка приостановила регистрацию сделки и заставила покупателей менять валюту обратно на рубли». Правда, как отмечает эксперт, сейчас такого почти не случается, так как продавцы борются за каждого покупателя и боятся его потерять.

Иногда сделка может сорваться из-за невнимательности к документам. Светлана Барченкова вспоминает очень сложную сделку с длинной цепочкой, конечным звеном в которой был человек, который продавал квартиру и хотел получить за нее просто деньги (остальные меняли жилье на новое). Из-за многоходовости сделки, в которой было восемь участников, получилось так, что были открыты четыре ячейки, в каждой из которых лежали деньги нескольких участников. Однако в одном из звеньев этой цепи произошла ошибка. «Изначально одну из квартир хотели купить совместно муж с женой, но в итоге решили оформить квартиру только на мужа. А в условиях доступа к ячейкам был перечень документов, в котором были упомянуты и муж, и жена. То есть человек продал свою квартиру, новые владельцы получили право собственности, а человек не мог «достать» эти деньги из ячейки, – рассказывает риелтор. – По условиям банка, в случае неполного пакета документов вскрыть ячейку получатель денег мог только в присутствии всех, кто закладывал туда деньги. В этом случае все разрешилось благополучно – уже на следующий день все участники сделки приехали в банк, и человек смог извлечь оттуда свои 19 млн рублей».


Сентиментальный отказ
Иногда продавцы меняют решение из-за эмоциональной привязанности к дому. Преподаватель музыки Екатерина Самойлова поделилась историей о том, как в 2011 г. ее родители собирались продать квартиру на Ленинском проспекте, чтобы купить жилье в Зеленограде.

«Они таким образом хотели сохранить московскую прописку и, соответственно, надбавку к пенсии, а на «лишние» деньги планировали купить дачу. Там хорошая двушка в «сталинке», дорогой район, поэтому квартиру продавали за 10 млн рублей, а новую в Зеленограде можно было купить за 4-5 млн рублей. Покупателя искали три месяца, в итоге после небольшого торга пришли к договоренности с семейной парой, которая улучшала свои жилищные условия с помощью ипотеки.

Однако уже после того, как покупатели внесли аванс, родители просто не смогли. Эта квартира досталась еще моим дедушке с бабушкой, т.к. они были из научной среды. Моя мама родилась в этой квартире, ее детство прошло в этом просторном зеленом дворе, у них были дружеские отношения со многими соседями, с некоторыми из них мама знакома еще с детского сада. Вот из-за таких сентиментальных соображений и отказались. При этом они очень переживали, что «обманули» покупателей, которые в тот момент уже получали одобрение ипотеки от банка.

Но я убедила их, что раз им так тяжело расстаться с родным домом, то оно того не стоит. Тем более я и сама, хоть уже семь лет не живу там, очень люблю родительскую квартиру – ведь я тоже там выросла. Поскольку родители очень переживали из-за договоренности с покупателями, я взяла на себя некоторую материальную компенсацию. Аванс составлял 50 000 рублей, я добавила еще столько же, хотя формально это был именно аванс, а не задаток, и мы не обязаны были это делать. Покупатели, конечно, все равно расстроились, но в целом отнеслись с пониманием и отреагировали спокойно».


Аванс не задаток
Чтобы убедиться в серьезности намерений покупателей, продавцы обычно берут аванс или задаток. Это два совершенно разных термина. «Если сумма внесена в качестве задатка и сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, а если по вине продавца – подлежит возврату в двойном размере, - рассказывает адвокат Артем Сидоров. – Если в договоре сумма указана как «аванс», то такая сумма подлежит возврату. Но в каждом конкретном случае нужно изучать соглашение о задатке (авансе) и знать все обстоятельства отказа».

Чаще всего при взимании аванса в договоре прописывается, что он может быть возвращен покупателю только при определенных условиях, например, при отказе банка от предоставления ипотеки, обнаружении скрытых дефектов квартиры, недееспособных собственников и т.п.

Сумма аванса или задатка устанавливается по договоренности, но обычно зависит от стоимости квартиры. Если речь идет о сделке в сегменте эконом, обычно достаточно 20 000 – 30 000 рублей. В элитном сегменте сумма обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры (чаще всего 3-5%), счет идет на сотни тысяч рублей. «Однако в моей практике был случай, когда покупалась дорогая квартира в Кунцево, – рассказывает Светлана Барченкова. – Заранее сумма аванса не обсуждалась, и мои клиенты принесли на встречу с продавцом 20 000 рублей. Когда продавец услышал эту сумму, он округлил глаза, мол, я столько в продуктовом магазине трачу за раз, это вообще не деньги, и требовал аванс в 300 000 руб. Однако мне удалось его убедить, что главное не сумма, а подтверждение серьезности намерений, и он согласился взять предложенный покупателями аванс».

Однако порой аванс не дает никаких гарантий. «Мы продавали квартиру, покупатель внес аванс 40 000 рублей и пропал, – поделился программист Дмитрий Завьялов. – Просто перестал отвечать на звонки – причем не только наши, но даже собственного риелтора. Мы уже начали беспокоиться, не случилось ли с ним беды, ждали две недели. В итоге риелтор покупателя выяснил, что произошло: оказывается, он просто нашел другую квартиру, оформил сделку через другое агентство недвижимости и не счел нужным об этом кому-то сообщить».


Кто не успел, тот опоздал
В соглашении об авансе или задатке обычно прописывается срок, в течение которого покупатель должен оплатить полную стоимость квартиры. Срыв этого срока – еще одна причина, по которой сделка может не состояться.

«Мы с мужем разъезжались с родителями – из «трешки» в две «однушки». Хотели обойтись без ипотеки, поэтому не могли «демпинговать», установив цену ниже рынка для быстрой продажи, – рассказывает бухгалтер Ольга Тришина. – Нашли подходящие варианты, хозяева обеих квартир не возражали против того, что у нас это альтернативная сделка. Однако и те, и другие поставили срок в два месяца. После двух месяцев покупателей для нашей квартиры мы так и не нашли. Хозяева одной из присмотренных квартир согласились подождать, а хозяин другой квартиры ждать не стал. Наученные горьким опытом, мы решили новый вариант присматривать уже после того, как найдем покупателя. Это заняло еще 23 дня, но в итоге мы все же разъехались».


По суду
Если одна из сторон отказалась от своих обязательство уже после подписания договора, согласно Гражданскому кодексу, сделка все равно может быть проведена по решению суда. Правда, по словам Светланы Барченковой, это очень редкий случай, чаще всего продавец с покупателем все же находят способ разойтись полюбовно.

Как пояснил адвокат Артем Сидоров, если договор подписан сторонами, но одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, то возможно подать иск в суд. Адвокат подтверждает слова риелтора о том, что это происходит очень редко. Однако если дело все же доходит до суда, то, как правило, иск удовлетворяется.

В практике Артема Сидорова был случай, когда покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом денежные расчеты проводились по аккредитиву (именная ценная бумага, в которой содержатся распоряжение одного банка другому об уплате определенной суммы продавцу). «Покупатель внес деньги на аккредитив, но продавец отказался от регистрации договора. Покупатель подал в суд иск о регистрации договора купли-продажи, который был удовлетворен. Следует отметить, что, согласно последним изменениям в ГК, регистрация договора купли-продажи отменена и теперь договор считается заключенным с момента подписания, а иск нужно подавать о регистрации перехода права собственности».

Отказ от сделки – это потеря времени, денег и хороших вариантов как для продавцов, так и для покупателей. К особенно крупным проблемам пересмотр решения о продаже или покупке квартиры, по мнению специалистов www.irn.ru, может привести в случае с многоходовыми альтернативными сделками – ведь он рушит всю цепочку. Однако инструмента, гарантирующего исполнение обязательств, пока нет ни у продавцов, ни у покупателей.

 

Как купить квартиру в Мо скве – читайте практичные советы журнала MetrInfo.Ru

Цены на квартиры и новостройки в Москве – онлайн-калькулятор

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8373 (11 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК Дубровка, 5 км от МКАД Квартиры бизнес-класса в Новой Москве, дома построены, собственность, вся инф-ра рядом с вашим домом. Ипотека, Рассрочка. от 110 тыс.руб./кв.м Жилой дом «Марьина роща» Жилой дом бизнес-класса рядом с центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. У метро. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. I очередь готова! С 15 июля 2016 повышение цен! от застройщикаGalaxy Group The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Уточняйте подробности по телефону. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Квартиры у м. Бауманская Новые квартиры у м.Бауманская. 1-4-комнатные. Площадь от 36 до 131 кв.м. Монолит. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group Жилой комплекс "Загорье" Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры с выгодой до 450 000 руб. ЖК «Мытищи lite». Мытищи, 6 км от МКАД. Рядом Пироговское вдхр. Своя школа, детский сад. Дома построены! от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в Химках. Выгода до 1,3 млн руб. ЖК "Ленинградский", 5 мин. от м. Речной вокзал. Ипотека с господдержкой. Рассрочка 0%. Дешевле не будет! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Квартиры в г. Химки Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Квартиры от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта Мат. Капитал. Ключи! Старт продаж нового корпуса от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» ЖК "Краски жизни" г. Видное. Квартиры площадью от 31 метра. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Звоните! ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Квартиры у м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: II кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 157 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Квартиры в г. Одинцово 1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК "Квартал 38А" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Подробности по телефону! от 192 000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Новое Бисерово" Торопитесь! Новые студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" м. Автозаводская Новые 1-3-комнатные квартиры площадью от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Квартиры в ЖК "Город" Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ООО "НДВ" ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК "Южное Видное" 1-3-комнатные квартиры пл. от 34 метров. г. Видное. П-111М. Звоните! от застройщикаRDI Group Квартиры у м. Коломенская Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 108 кв.м. ЕвроПа. Звоните! Квартиры в г. Щелково г. Щелково. Квартиры пл. от 35 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Звоните! от 2.3 млн руб. Квартиры в ЖК "Лица" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Подробности по телефону! Capital Group Жилой комплекс "Домашний" Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Марьино. Площадь от 31 до 102 метров ГК: III кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! от 110 000 руб./кв.м ЖК "Потапово Lite " Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в ЖК "Триколор" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. Звоните! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Родной город. Каховская" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Каховская. Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Невский" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 29 до 83 метров Монолит-кирпич. Звоните! от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» Квартиры у м. Белорусская Торопитесь! В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой от 2,2 в Новой Москве. Скидки! Звоните! от 2,2 млн руб.Barkli