Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
30 апреля 2013 года

Рынок недвижимости балансирует на грани

Вместе с макроэкономикой

Нынешняя весна оказалась крайне противоречивой, причем далеко не только по погодным условиям. Крайне неоднозначное влияние она оказала и на рынок недвижимости. По мнению аналитического центра www.irn.ru, истоки непростого положения дел следует искать даже не в сфере недвижимости, а,  как всегда, в макроэкономике. И сюрпризов тут хоть отбавляй.


Краткая политинформация
Никого уже не удивить тем, что цены на нефть корректируются вниз ввиду рецессии в Европе и Америке, а также неоднозначной ситуации в экономике Китая. Не является сюрпризом и замедление экономического роста в России. Но интереснее другое – в то время как американский индекс акций Dow Jones всю весну рос и даже немного превысил докризисный максимум 2008 года, отечественный индекс РТС, напротив, уверенно сползал вниз. Разумеется, это обстоятельство сопровождалось несколькими резкими скачками курса доллара к рублю в течение апреля, что вкупе можно расценивать как очередной виток бегства капитала из России. И уже не важно, утекает ли из страны отечественный капитал или из России выходят иностранные инвестиционные фонды, как было в 2008 году, суть от этого не меняется. Все эти факторы наряду со снижением цен на нефть негативны как для экономики страны, так и для российского рынка недвижимости.

Другим «сюрпризом» оказался довольно резкий обвал цен на золото. Всего за 2 дня (пятница 12 апреля и понедельник 15 апреля) золото потеряло в цене более 15%. Казалось бы – а причем здесь недвижимость? А при том, что золото и недвижимость, по сути, 2 основных материальных актива, известных человечеству, с «реальной ценностью», часто противопоставляемые бумажным деньгам. И если внимательно следить за информационным фоном последних лет, то основной аргумент в пользу того, почему цены на недвижимость в Москве, Подмосковье и России не могут сильно упасть, в той или иной форме сводится к следующему: недвижимость - это материальная собственность, а деньги – виртуальны: бумага или нули в компьютере. Но как показал недавний пример с золотом, это на самом деле не аргумент. С осени прошлого года систематическое падение золота составило около 25% против виртуальных бумажных денег, и это на фоне нарастающей инфляции в мире и активного печатания тех самых денег. Есть над чем задуматься…

Но самым интересным сюрпризом все же продолжает оставаться кипрская история. Дело даже не в том, сколько денег и кто на Кипре держал, кто сколько потерял, и вернется ли часть денег из офшоров в Россию или нет, и вложат ли их в российский рынок недвижимости. Суть кипрской истории совсем в другом, и сводится она к очень неприятному выводу: а денег то уже давно нет... Получается, как в том известном фильме: «Все уже украдено до нас!».

Давайте подумаем, чему учит нас история с Кипром? Есть вполне солидные респектабельные банки, у которых есть не менее респектабельные вкладчики – как частные лица, так и компании. Все они искреннее верят, что имеют деньги, и часть этих денег они периодически тратят на то, чтобы купить квартиру или дом, машину, одежду или поехать в отпуск. Но на самом деле в банках этих денег давно уже нет. Причина в том, что банки вложили их в разные финансовые инструменты, например, в государственные облигации Греции и других стран. А правительства этих стран, заняв денег через размещение облигаций, уже давно их потратили – на свои нужды, выплату жалований своим чиновникам, покрытие прежних долгов и т.д. Те самые чиновники и госслужащие выделенные им деньги тоже давно уже освоили, просто на жизнь – кто-то на довольно скромное существование, кто-то на совсем нескромное…

Но суть не в этом. Суть в том, что пока еще все верят, что у них деньги есть. Добропорядочные граждане и компании рассчитывают на свои счета в банках. Банки рассчитывают на активы, в которые они разместили свои средства. Правительства – на привлеченные займы, служащие – на жалование. Но в итоге оказывается, что одна и та же сумма денег, вложенная кем-то в банк, уже учтена в экономике многократно и многократно потрачена! Именно это наряду с дешевым кредитованием и надуло по всему миру пузыри на все возможные активы: золото, акции, нефть, недвижимость… Именно это мы и наблюдали сначала до кризиса 2008 года, а потом в период «восстановления» мировой экономики после 2008-го.

Вот именно по этой причине так интересен кипрский прецедент. Он, по сути, показывает, что «король-то голый»! Только задумайтесь что произошло: процветающий модный остров, с постоянно дорожающей недвижимостью и с неадекватно раздутыми ценами буквально на все, всего за один миг превратился в никому ненужное место, откуда теперь все только и думают, как «вытащить» хоть что-то. И на этом фоне довольно страшно звучат высказывания высокопоставленных немецких чиновников о том, что кипрский опыт следует распространить на все иные проблемные страны Европы.

Что это означает? Что завтра Испания, Португалия, Италия и еще половина стран Европы может разделить судьбу Кипра. И сразу окажется, что «реальных денег» куда меньше, чем все думали еще вчера. И что цены на все, начиная от нефти и заканчивая золотом и недвижимостью, перегреты до неприличия. Потому что все заработанное на самом деле не сложено в «закрома родины», а давно уже потрачено и вовсе не теми, кто это заработал. И что в выигрыше окажутся лишь те, кто смог быстро и вовремя продать все лишнее и ненужное. Будь то купленное впрок золото или купленная впрок недвижимость.

К слову, по оценкам специалистов, рекордный обвал цен на золото в середине апреля был спровоцирован новостью о планах продажи Кипром части своего золотого запаса с целью покрыть часть долгов. Объем планируемых продаж относительно невелик по мировым меркам, но этого было достаточно, чтобы обвалить котировки сразу на 15%. А если завтра часть золотого запаса начнут продавать более крупные страны – Испания или Италия, к примеру? Где тогда будет цена на золото? А как при этом обвалятся цены на их недвижимость и землю, которую хоть больше и не делают, но которой на рынке скопилось куда больше, чем реально нужно потребителю?


Вкратце о рынке недвижимости
Но вернемся к нашей недвижимости. Давно не секрет, что немало жилья в Москве куплено с инвестиционными целями. Еще в 2004 году аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью про инвестиционные квартиры. Но тогда пузырь только начинал надуваться – этому способствовали как благоприятные условия в макроэкономике, так и ситуация на рынке недвижимости. По сделанным тогда оценкам, порядка 30% московских новостроек покупалось с инвестиционными целями. Это означает, что за 7 благоприятных лет, с 2001 по 2008 годы, накопился объем 30% х 7 = 210%, т.е. столько, сколько Москва построила бы за 2 года.

Примечательно, что существенной распродажи инвестиционных квартир так и не произошло. В частности, в кризис мало кто захотел продать подешевевшие квартиры, потому что куплены они были не на заемные деньги, а на свои, да и особых альтернатив, куда вкладывать сбережения, тоже не было. По этой причине многие новостройки Москвы, уже построенные и сданные в эксплуатацию, по-прежнему стоят заселенными не более чем на 30-50%.

Впрочем, медленно, но верно власти пытаются создать условия, в которых купленное впрок жилье требовало бы «кушать». С 2014 года планируется ввести рыночный налог на недвижимость. Его величина несущественна - 0,1% от рыночной стоимости в год. Для сравнения, в других странах величина подобного налога составляет от 1-2% до 5-10% в год.

Но куда интереснее инициатива принудительной продажи квартир за долги по ЖКХ. Стоимость услуг ЖКХ составляет примерно 1% от рыночной цены квартиры, что на порядок выше, чем планируемая величина рыночного налога. К слову, нередко инвестиционные покупатели за ЖКХ не платят, так как в этих квартирах не живут и никогда там не появлялись, рассчитывая переложить долги на новых покупателей. В итоге долги с благоприятных времен до 2008 года, когда такое инвестиционное жилье покупалось, уже копятся порядка 5 лет, т.е. составляют более 5% от рыночной цены. А это согласно упомянутому законопроекту позволит подобные квартиры продавать принудительно.

Еще примечательнее увеличение объемов строительства жилья в Москве, которое наметилось за последний год. По сути, именно крайне ограниченное предложение держало цены на квартиры в Москве на высоком уровне, несмотря на кризис и довольно низкую платежеспособность населения. В 2009-2010 году рынок ограничил себя сам, когда после кризиса «подвисли» все «бумажные» проекты, потом смена столичного мэра заморозила все стройки еще на 2 года. Теперь же московские власти добрались до рынка жилья и намерены строить больше, что так или иначе выльется в рост объема предложения. Хватит ли на него отложенного спроса при немалых нынешних ценах – большой вопрос.


Коротко о главном
В итоге на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья складывается следующая картина. С одной стороны, налицо факторы, способствующие росту объемов предложения:

1. Разворот политики московских властей в сторону жилищного строительства, увеличение объемов нового строительства

2. Увеличение числа апартаментов, т.е. перепрофилирования под «жилье» нежилых площадок

3. Давление на инвестиционное жилье за счет рыночного налога на недвижимость и борьбы с долгами по ЖКХ

Если вкупе с этими факторами произойдет существенное ухудшение макроэкономического фона, связанное с ростом стоимости денег, падением цен на нефть, золото, акции и зарубежную недвижимость, а следовательно, и падением доходов и платежеспособности людей, то эти обстоятельства способны существенно подкосить отечественный рынок недвижимости. Более того, подешевевшая второй волной зарубежная недвижимость может стать существенной альтернативой для таких сегментов, как загородная недвижимость Подмосковья и недвижимость в Сочи и Краснодарском крае.

Ни для кого не секрет, что платежеспособность населения даже в Москве оставляет желать лучшего. Поэтому очередной экономический спад, очевидно, подкосит и недвижимость, как это было в 2008-2009 годах. Еще проблематичнее то обстоятельство, что новые законодательные инициативы ухудшают инвестиционную привлекательность российской и московской недвижимости – судя по всему, с каждым годом содержание лишних квадратных метров будет обходиться все дороже как за счет налогов, так и за счет ЖКХ.

Летом 2008 года аналитический центр IRN.RU опубликовал ряд статей под заголовками «Формула кризиса на рынке недвижимости» и «Недвижимость Москвы : Игра на грани фола». Эти статьи по-прежнему примечательны в плане прогнозирования рынка недвижимости и понимания его перспектив. Было бы наивно полагать, что не будь этих статей, и кризис на рынок недвижимости не пришел бы. Поверили бы мы, что не будь Гидрометцентра, и не пришла бы зима, а стояло бы вечное лето? Куда правильнее не игнорировать проблемы, а предвидеть их и быть к ним готовыми.

Сейчас макроэкономическая ситуация действительно создает немало поводов для беспокойства и их нельзя игнорировать. Возможно, по каким-то причинам все «рассосется» и ухудшения ситуации не произойдет. Однако лучше в этих условиях готовиться к худшему и иметь запас прочности, нежели полагаться на авось. Чем больше участников рынка недвижимости будут придерживаться низкорискованной стратегии ведения бизнеса и адекватно оценивать возможные негативные факторы, тем больше шансов, что рынок недвижимости переживет очередные макроэкономические обострения без потерь.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
40462 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") The American Dream , 58 от МКАД Торопитесь! Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Квартиры в г. Химки Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК "Квартал 38А" Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 51-168 кв.м. 5 мин. пешком от м.Калужская. от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,2 млн рублейUrban Group ЖК «Лефорт». Экономия до 1,2 млн руб. Готовые монолитные дома бизнес-класса, м. Бауманская. 1-комнатные квартиры из золотого резерва застройщика. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК "Родной город. Каховская" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры у м. Юго-Западная Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Площадь от 44 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Кварталы 21" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. ЖК "Новое Бисерово" Современные студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК "Солнечная долина" Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Щелково. Площадь от 35 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Квартиры у м. Беговая Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Capital Group Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Квартиры у м. Царицыно Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Квартиры у м. Белорусская Новые 1-5-комнатные апартаменты площадью от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Звоните! от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE В июле выгода до 511 000 руб.! ЖК "Сказка". Квартиры в малоэтажных домах на берегу реки в 17 км от МКАД. Дом готов! Успей до повышения цен! от 3,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 790 000 руб. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Видный Берег" Спешите! Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 28-106 метров. Монолит-кирпич. ЖК "Парк Легенд" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 46-72 кв.м. 7 мин. пешком от м.Автозаводская. Подробности по телефону! Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Жилой комплекс "RiverPark" Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. Торопитесь! ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" Квартиры в г. Одинцово Торопитесь! г. Одинцово. Квартиры площадью от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Жилой комплекс "Город" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. Звоните! от 4,6 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Домашний" Современные студии,1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Марьино. Монолит. Подробности по телефону! от 110 000 руб./кв.м ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3%. 40 мин до центра Москвы. Трехкомнатная квартира от 5,1 млн руб. Звоните! Barkli Жилой комплекс "Триколор" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Подробности по телефону! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group м. Бунинская аллея Спешите! 1-5-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 46 до 169 метров ГК: II кв. 2017 г. Монолит. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "TriBeCa" В продаже 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 38-329 кв.м. 7 мин. пешком, м.Бауманская от м.Бауманская. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО"