Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
25 марта 2013 года

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Оттепель на рынке недвижимости: послабление в запретах, появление новых площадок, рост доли апартаментов – временное явление или долгосрочная тенденция?»

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в последние годы остаются стабильными, однако долго ли это будет продолжаться – большой вопрос. Очередное макроэкономическое «обострение» – а поводов для такового становится все больше – вполне может привести к снижению долларового индекса стоимости жилья. Увеличение объемов строительства в Москве в свою очередь грозит коррекцией уже и рублевым ценам, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Оттепель на рынке недвижимости: послабление в запретах, появление новых площадок, рост доли апартаментов – временное явление или долгосрочная тенденция?».


Посткризисная стабильность
С 2010 г. среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В долларовом выражении стоимость жилья все еще остается на 10-15% ниже докризисных показателей. В рублях цены сумели вернуть потерянное, но благодарить за это следует разницу валютных курсов: летом 2008 г. доллар стоил 23,2 рубля, а сейчас – 31 руб.



Стабильный уровень стоимости жилья – результат сочетания двух групп факторов с противоположными векторами. Снизу цены поддерживают ограниченные объемы строительства и, соответственно, предложения, высокий потенциальный спрос и рост денежной массы. А невысокие доходы населения и дорогая ипотека в свою очередь не дают ценам вырасти.


Оттепель на рынке недвижимости
После резкого падения девелоперской активности – сначала в связи с кризисом, а потом из-за ревизии строительных инвестконтрактов, затеянной командой мэра Москвы Сергея Собянина, - наметился рост объемов ввода жилья в Москве: с 1,77 млн кв. м в 2010 г. до 2,15 млн (в старой Москве) - в 2012-м. И это без учета апартаментов, которые официально считаются нежилыми, а потому в статистику жилищного строительства не попадают.


2 - 2,5 млн кв. м жилья – много это или мало для Москвы? Согласно официальной статистике, в лучшие годы в Москве сдавалось порядка 4,5 – 5 млн кв. м жилья. Однако доля социальных метров в тот период, в 2006 – 2007 гг., достигала 70% от общего объема ввода, а на рынок попадали лишь 1,5 – 2,5 млн. Собственно, снижение объемов коммерческого строительства и привело к двукратному росту цен в 2006 г… Учитывая резкое сокращение бюджетного жилстроительства в последние годы, нынешние 2 – 2,5 млн кв. м (без учета апартаментов) примерно сопоставимы с рыночными объемами прошлых лет.

Более того, статистика – штука лукавая. Нынешний градоначальник Сергей Собянин в интервью «Ведомостям» от 11 марта заявил, что в прошедшее десятилетие в Москве в среднем реально строилось лишь около 3 млн кв. м в год.

Оттепель в строительной сфере объясняется главным образом изменением политики московских властей, осознавших необходимость решения не только транспортных, но и жилищных проблем. В конце концов любой город, и Москва не исключение, нуждается в обновлении ветхого жилого фонда и строительстве нового жилья, отвечающего социальному запросу на улучшение качества жизни.

Подходит к концу процесс пересмотра инвестиционных контрактов: за два года московская администрация отменила контракты на возведение примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой), но договоры на строительство более 30 млн кв. м сумели пройти сквозь сито градостроительной комиссии.

Градостроительная документация, разрабатываемая властями, в том числе новые правила землепользования и застройки, также потенциально оставляет широкие возможности для строительства в Москве – даже в историческом центре. Например, только в Тверском районе может быть дополнительно введено 1,92 млн кв. м недвижимости (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»).

После утверждения ПЗЗ власти собираются реанимировать программу комплексной реконструкции кварталов. Предполагается, что частным инвесторам позволят уплотнить существующую застройку в три раза.

Вводятся в оборот тысячи гектаров в бывших промзонах Москвы. Как заявил мэр Сергей Собянин на выставке MIPIM-2013 в Каннах, половина из 15 000 га столичных промзон подвергнется редевелопменту. Только на 450 га территории ЗИЛа планируется построить 4,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,47 млн кв. м жилья. Еще 1,3 млн кв. м жилья появится в бывшей промзоне Тушино. А всего Москва к настоящему времени рассмотрела контракты на строительство 7,5 млн кв. м недвижимости в промзонах.

Кроме того, столкнувшись со снижением объемов ввода жилья и, соответственно, предложения, рынок нашел альтернативные формы жилищного строительства – апартаменты. По данным компании «Метриум групп», в настоящее время в Москве продается 35 комплексов с апартаментами – против 16 до кризиса, а в общей структуре первичного рынка жилья на апартаменты приходится 15%. (См. «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I».)


На рынок жилья пришли реальные покупатели
Относительная стабильность цен обеспечила почти двукратный рост числа сделок на вторичном рынке жилья Москвы в последние годы.


До кризиса дела обстояли прямо противоположным образом: стоимость жилья увеличивалась астрономическими темпами, а объем рынка, наоборот, сжимался. Причины изменения ситуации после кризиса хорошо известны. На смену состоятельным инвесторам, скупавшим квартиры пачками за «живые деньги» в надежде заработать на росте цен, пришли реальные покупатели. Как правило, они не имеют достаточного количества свободных средств и вынуждены приобретать новую квартиру на деньги, вырученные от продажи старой, в рамках альтернативных сделок. Так как непременным условием подобных операций является ценовая стабильность, до кризиса «альтернативщики» оставались за бортом и смогли осуществить свои намерения только в последние годы. В настоящее время на альтернативные сделки приходится 80-90% объема рынка.


Потенциальные причины нестабильности

Рост объемов строительства в Москве
Размораживание девелоперской активности нельзя не приветствовать, однако дальнейший рост объемов строительства жилья и апартаментов – до 3 млн кв. м в год и более – рискует нарушить хрупкий баланс между существующим низким уровнем платежеспособного спроса и ограниченным объемом предложения. Цены на жилье в Москве примерно в два-три раза выше размера зарплат среднего класса, поэтому далеко не факт, что, если на рынок сразу выйдет большое количество новых объектов, на весь этот объем хватит покупателей с деньгами.

Таким образом, существует вероятность стагнации, временного затоваривания рынка, вызванного разрывом между сложившимся уровнем цен и финансовыми возможностями более широкого слоя потенциальных покупателей.


Рыночный налог на недвижимость
Похожий эффект теоретически может иметь введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из кадастровой (близкой к рыночной) стоимости объектов. По идее, резкий рост расходов на содержание недвижимости должен способствовать возвращению на рынок хотя бы части инвестиционного жилья, купленного впрок на волне роста цен. По крайней мере, именно так происходит на Западе, где налог на недвижимость играет роль ограничителя, препятствующего образованию на рынке жилья инвестиционных пузырей.

Однако в России налог на недвижимость не могут ввести уже более 10 лет, и решение о его запуске в 2014 г. по-прежнему не выгладит окончательным, а анонсированные ставки – 0,1% от кадастровой стоимости жилья – в разы уступают западным аналогам и будут оказывать скорее психологическое, чем финансовое давление на инвесторов. Таким образом, в отечественных условиях введение рыночного налога на недвижимость может дать достаточно иррациональные результаты.


Макроэкономическая нестабильность
Потенциальных поводов для макроэкономических «обострений» становится все больше: проблемы «фискального обрыва» и очередное превышение лимита госдолга в США; потенциальное банкротство Кипра, которое может привести к череде дефолтов в Южной Европе; возможный паралич власти в Италии в связи с неоднозначными результатами парламентских выборов… Дела Греции, Испании, Португалии и т.п. также оставляют желать много лучшего. В общем ситуация взрывоопасная, и рвануть может в любой момент.

Западный мир привык справляться с подобными трудностями с помощью масштабных денежных вливаний, однако этот метод дает все меньший эффект и становится просто опасным – инфляция Запад вполне устраивает, но гиперинфляция не нужна никому. В результате и в Европе, и в США нарастают антимонетарные настроения: вместо затушевывания симптомов кризиса различные политические силы призывают начать борьбу с его причинами. То есть заставить должников наконец меньше тратить и лучше работать.

Но если Запад возьмет курс на экономию, это неизбежно приведет к сокращению потребления и падению цен на ресурсы, в том числе нефть. И как следствие – к снижению курса рубля, который фактически является производной от стоимости черного золота, и резкому уменьшению доходов отечественного бюджета, давно и прочно сидящего на нефтяной игле. Все это, естественно, нанесет удар по и без того невысокой платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости в России.

Самое печальное, что даже если западный мир откажется затягивать пояса и продолжит проедать больше, чем зарабатывает, для российского рынка недвижимости ровно ничего не изменится. Результатом весьма вероятной в таком случае череды дефолтов в Южной Европе станет лихорадка на всех финансовых рынках, обвал курса евро и нефтяных котировок, ослабление рубля на фоне укрепления доллара и т.п. – с соответствующими последствиями для отечественного рынка недвижимости.


Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?
Как отмечал ранее аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться вниз на 20-25%, но вряд ли пробьют дно рынка 2009 г. – около $4000 за метр по индексу IRN.RU, так, сейчас на рынке нет таких пузырей, как в 2008 г. (См. статью «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».)

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

Перенасыщение московского рынка новостроек и увеличение предложения вторичного жилья за счет инвестиционных квартир может быть даже неприятнее макроэкономических пертурбаций и вызвать временную стагнацию на рынке с умеренным откатом цен – на 5-10-15% в зависимости от объекта. И не только в долларах, но и в рублях, так как в отсутствие макроэкономического негатива у российской валюты не будет причин для ослабления.

В свою очередь наложение указанных факторов – приход полноценной второй волны кризиса на фоне роста объемов строительства в старой Москве до 3-4 млн кв. м – чревато повторением сценария 1998 и 2008 гг., когда в долларах цены просели на 30-35%. Глубина падения в рублях будет меньше – опять же за счет ослабления отечественной валюты.

Правда, данный сценарий все же маловероятен. Скорее всего, в ближайшие годы цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических «обострений». Когда именно случится очередная встряска, предсказать заранее невозможно, так как причины подобных пертурбаций часто носят иррациональный характер. Однако и девелоперам, и риелторам всегда надо учитывать негативный сценарий в своей деятельности – на рынке проявляется все больше факторов, которые могут вывести цены из положения равновесия, поэтому минимизация рисков сейчас значительно важнее увеличения прибыли.

Скачать презентации докладов участников круглого стола IRN.RU:

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11537 (1 сегодня)


Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Льготная ипотека – 11,75%. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня!
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Квартиры в ЖК "Успенский" Скидка 1945 руб. с каждого 1 кв.м. Вся инфраструктура. Лесной массив, Москва-река! Одинцовский р-н, пос. Горки-10. от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ ЖК "Сходня Парк" в мкрн. Сходня 12 км от МКАД. Квартиры с отделкой и без. Вся инфраструктура. Дом окружен лесным массивом. Подземный паркинг. Сдача в 2017г. от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и трудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО. от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. Детсады, школы, паркинг, м.Некрасовка. от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры и апарт-ты от 6 млн. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк, Москва Сити. 1 очередь сдана! от 6 млн руб.MR Group Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» Квартиры в г. Химки г. Химки. 6 км от МКАД. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры от застройщика м. Преображенская площадь 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Wine House" В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 56-234 кв.м. 14 мин. пешком от м.Новокузнецкая. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент Микрогород «В лесу» Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры пл. 26-117 метров. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup Квартиры у м. Маяковская Спешите! Новые 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью от 51 метра. рядом с метро Маяковская. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент Супер-акции в мае! Скидка 50% на паркинг при покупке LOFT-апартаментов или рассрочка на 3 мес. на апартаменты в готовом доме. от застройщикаGLINCOM Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость м. Преображенская площадь В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент Апартаменты в ЖК "Искра-парк" Новые апартаменты у м.Динамо. 1-4-комнатные. Площадь от 40 до 130 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Видный Берег" Новые 1-3-комнатные квартиры. Ленинский район. Площадь от 28 до 106 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2,2 млн руб. Квартиры у м. Царицыно Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в г. Химки Новые 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы. г. Химки. Площадь от 45 до 190 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,9 млн руб. RDI Group АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI ЖК "BALCHUG RESIDENCE" Новые апартаменты у м.Новокузнецкая. 1-5-комнатные. Площадь от 57 до 287 кв.м. Монолит. Звоните! от 26 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "МФК Лайнер" 1-3-комнатные апартаменты рядом с м.Беговая. Площадь от 29 до 138 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Хорошевский" Новые квартиры у м.Октябрьское поле. 1-4-комнатные. Площадь от 37 до 134 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 147 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость м. Петровско-Разумовская Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. от 4,1 млн рублейООО "НДВ" Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК Царицыно: спецусловия в мае! От 2,9 млн руб.! Рядом парк, 7 мин. до метро и вся инфраструктура. Монолит. Вся инфр-ра. Ипотека от 7,5% от 2,9 млн руб.ЦНН