Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы
Децентрализация может смягчить ценовую ситуацию
Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150 за 1 кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона, считают в Jones Lang LaSalle. Арендные ставки для помещений класса А и класса В+ в российской столице сейчас варьируются в диапазонах $625-850 и $400-600 за 1 кв. м соответственно.
Интересно: исходя из данных JLL, ставки аренды фактически начали превышать докризисный уровень, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Оценки JLL, похоже, не завышены. Например, вчера компания «Экоофис» объявила о завершении отделочных работ в бизнес-центре в премиальном месте – Тверская ул., 9, стр. 7 – там заявленные ставки колеблются от 25 000 руб. до 30 000 руб. ($830-1000) за кв. м в год. Стоит обратить внимание: сама компания позиционирует здание как B+, а не класс А. Но уже сдано 85% площадей.
«Активность участников офисного рынка, в том числе и девелоперов, резко возросла во второй половине 2012 года на фоне стабилизации экономической ситуации и нивелирования политических рисков, связанных с президентскими выборами в России. В самое ближайшее время будут введены в эксплуатацию некоторые крупные объекты, начатые несколько лет назад и замороженные в период кризиса. Тем не менее, угроза острого дефицита качественных офисных площадей в Москве сохраняется и может стать реальностью уже в 2014 г., когда «докризисные» проекты будут поглощены арендаторами, а «посткризисные» еще не будут завершены», - прогнозирует управляющий партнер Bluestone Group Денис Трущенко.
В течение 2012 года общая доля свободных площадей снизилась незначительно, с 13% по итогам 2011 г. до 11%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и находилась на уровне 10%. Доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась с 17% в конце 2011 г. до 15% в конце 2012 года.
Ставки аренды в течение всего 2012 года оставались стабильными: $1100-1200 в сегменте класса А Прайм, $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам CBRE, ставки аренды останутся стабильными на протяжении 2013 года при сохранении текущих макроэкономических тенденций.
Как это бывает каждый год, оценки объемов ввода площадей за 2012-й и заявленного объема ввода на 2013-й гг., да и другие количественные показатели у игроков рынка сильно разнятся, иногда в полтора, а то и в два раза. Однако в отчетах компаний четко прослеживаются некоторые главные тенденции развития рынка, отмечают в www.irn.ru.
Во-первых, правительство Москвы пошло на послабление политики в области строительства. Это касается не только жилья (см. статью «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»), такая же ситуация наблюдается в области коммерческой недвижимости. Градостроительной земельной комиссией были одобрены офисные проекты в центральном районе Москвы, а также за его пределами (например, «Аврора III», МФК «Водный» и «Лотос», проекты на Коровьем Валу и улице Академика Пилюгина и др.).
Во-вторых, происходит усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (60%), так и по объему заключенных сделок (40%), отмечают в CBRE.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Некоторые дополнительные соображения можно прочитать, просмотрев подробные показатели рынка офисной недвижимости в Москве.
Децентрализация – главная тенденция нового года
В течение нескольких лет в центральной части Москвы может освободиться около 500 000 кв. м офисной недвижимости, цитирует генерального директора Forum Properties Сергея Воронина «Интерфакс».
По его мнению, это произойдет в результате активной децентрализации, которая наблюдается на рынке офисной недвижимости. Компании, для которых местонахождение в центре города не является критичным для ведения бизнеса, переедут в новые здания на периферии столицы или за МКАД. В первую очередь это могут быть телекоммуникационные и финансовые структуры, отметил эксперт.
Переезд, естественно, обуславливается более выгодными условиями аренды офисов без понижения классности недвижимости. Ставки аренды в центре Москвы на офисы класса А держатся на уровне $800-1000 за кв. м, а в периферийных районах заметно ниже.
За прошедший год было введено в эксплуатацию пять зданий класса А общей площадью 219 000 кв. м, что составляет чуть менее 40% нового предложения (на 5 п. п. больше чем в 2011 г.). Только 18% построенных в 2012 г. зданий расположены в Центральном деловом районе, отмечают в JLL.
По мнению коммерческого директора KR Properties Анны Двуреченской, Москва почти исчерпала возможность строительства офисных зданий внутри Садового кольца. Поэтому девелоперы, занимающиеся созданием новых бизнес-центров, неизбежно будут вытеснены за пределы МКАД. Эту тенденцию подтверждает аналитика Knight Frank: было заявлено рекордное количество объектов на МКАД, в течение прошлых 3-4 лет девелоперы почти не проявляли интереса к таким удаленным площадкам.
А в пределах ТТК, в том числе в центральных районах, можно ожидать появления новых деловых кварталов, возникающих в результате редевелопмента промзон. По данным Knight Frank, Москва находится на низком уровне обеспеченности офисными площадями: чуть больше 1000 кв. м на 1000 человек. Тогда как в Мюнхене, например, этот показатель приближается к 15 000 кв. м.
Урок кризиса не прошел даром
Как отметили в CBRE, активнее всего вели себя российские арендаторы, их доля в общем объеме спроса на офисные площади составила 54%. Важный момент: арендаторы – как российские, так и западные компании, арендующие представительские офисы в Москве, – все чаще настаивают на том, чтобы арендные ставки были зафиксированы в рублях.
Новое предложение пока немногочисленно
По данным нового исследования CBRE, основные показатели офисного рынка в 2012 году были относительно стабильными: объем нового строительства составил 556 264 кв. м, снизившись на 8% по сравнению с 2011-м, а объем заключенных сделок составил 1 млн кв. м, что на 14% меньше показателя 2012 года.
Общий объем офисных площадей, заявленный девелоперами к вводу в 2013 году, превышает 1,1 млн кв. м. Аналитики Bluestone Group полагают, что в реальности будет построено 86% от анонсированных объемов. В предыдущие несколько лет девелоперы офисной недвижимости ежегодно вводили в эксплуатацию не более 60% от заявленных в начале года площадей.
«В течение 2012 г. офисный рынок Москвы развивался интенсивно и в большей степени качественно, – считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank (Россия и СНГ) Никола Обайдин. – В 2013 г. мы ожидаем аналогичную динамику. Объемы нового строительства сейчас довольно невысокие – 700 000 - 750 000 кв. м в год, тогда как в 2013 г. мы прогнозируем чуть более 1 млн кв. м площадей».
В декабре 2012 г. в Северном административном округе г. Москвы был введен в эксплуатацию новый деловой комплекс класса А – «АЛКОН». Это единственный бизнес-центр такого класса на рынке столичной офисной недвижимости, строительство которого было завершено в IV квартале 2012 г., отмечают в JLL.
Общие основные показатели офисного сектора рынка коммерческой недвижимости Москвы
|
показатели |
класс объектов офисной недвижимости: |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
класс А |
класс B+ |
класс B- |
|||||||
| структура рынка, %: | |||||||||
| 2009 год | 16% | - | 28% | - | 56% | - | |||
| 2010 год | 18% |
|
13% | 27% |
|
-4% | 55% |
|
-2% |
| 2011 год | 20% |
|
11% | 35% |
|
30% | 45% |
|
-18% |
| 2012 год | 25% |
|
25% | 40% |
|
14% | 35% |
|
-22% |
| 2013 год (прогноз) | 30% |
|
20% | 45% |
|
13% | 25% |
|
-29% |
| уровень потенциального торга при заключении сделки, %: | |||||||||
| 2009 год | 25% | - | 25% | - | 30% | - | |||
| 2010 год | 10% |
|
-60% | 15% |
|
-40% | 20% |
|
-33% |
| 2011 год | 5% |
|
-50% | 10% |
|
-33% | 10% |
|
-50% |
| 2012 год | 10% |
|
100% | 10% |
|
0% | 20% |
|
100% |
| 2013 год (прогноз) | 10% |
|
0% | 10% |
|
0% | 20% |
|
0% |
| стоимость продажи объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м, без учета НДС: | |||||||||
| 2009 год | 160 000 | - | 110 000 | - | 80 000 | - | |||
| 2010 год | 260 000 |
|
63% | 150 000 |
|
36% | 110 000 |
|
38% |
| 2011 год | 270 000 |
|
4% | 170 000 |
|
13% | 110 000 |
|
0% |
| 2012 год | 300 000 |
|
11% | 175 000 |
|
3% | 100 000 |
|
-9% |
| 2013 год (прогноз) | 300 000 |
|
0% | 170 000 |
|
-3% | 100 000 |
|
0% |
| стоимость аренды объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м в год, без учета НДС: | |||||||||
| 2009 год | 19 000 | - | 12 000 | - | 8 000 | - | |||
| 2010 год | 27 000 |
|
42% | 14 000 |
|
17% | 10 000 |
|
25% |
| 2011 год | 27 000 |
|
0% | 16 000 |
|
14% | 10 000 |
|
0% |
| 2012 год | 30 000 |
|
11% | 15 000 |
|
-6% | 9 000 |
|
-10% |
| 2013 год (прогноз) | 30 000 |
|
0% | 17 000 |
|
13% | 9 000 |
|
0% |
| доля вакантных площадей, %: | |||||||||
| 2009 год | 23% | - | 22% | - | 22% | - | |||
| 2010 год | 7% |
|
-70% | 15% |
|
-32% | 18% |
|
-18% |
| 2011 год | 10% |
|
43% | 15% |
|
0% | 20% |
|
11% |
| 2012 год | 12% |
|
20% | 13% |
|
-13% | 20% |
|
0% |
| 2013 год (прогноз) | 13% |
|
8% | 10% |
|
-23% | 25% |
|
25% |
| доля операционных расходов, %: | |||||||||
| 2009 год | 19% | - | 22% | - | 23% | - | |||
| 2010 год | 16% |
|
-16% | 18% |
|
-18% | 21% |
|
-9% |
| 2011 год | 14% |
|
-13% | 17% |
|
-6% | 15% |
|
-29% |
| 2012 год | 10% |
|
-29% | 15% |
|
-12% | 10% |
|
-33% |
| 2013 год (прогноз) | 7% |
|
-30% | 10% |
|
-33% | 8% |
|
-20% |
| реальная доходность объектов офисной недвижимости (с учетом доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %: | |||||||||
| 2009 год | 12% | - | 11% | - | 10% | - | |||
| 2010 год | 10% |
|
-17% | 9% |
|
-18% | 9% |
|
-10% |
| 2011 год | 10% |
|
0% | 9% |
|
0% | 9% |
|
0% |
| 2012 год | 10% |
|
0% | 9% |
|
0% | 9% |
|
0% |
| 2013 год (прогноз) | 10% |
|
0% | 10% |
|
11% | 9% |
|
0% |
| базовая доходность (без учета доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %: | |||||||||
| 2009 год | 7% | - | 6% | - | 6% | - | |||
| 2010 год | 8% |
|
14% | 6% |
|
0% | 6% |
|
0% |
| 2011 год | 8% |
|
0% | 6% |
|
0% | 6% |
|
0% |
| 2012 год | 8% |
|
0% | 6% |
|
0% | 6% |
|
0% |
| 2013 год (прогноз) | 8% |
|
0% | 8% |
|
33% | 6% |
|
0% |
Источник: Swiss Appraisal
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
