Рынок недвижимости от кризиса если и пострадает, то не сильно
А девелоперы его, скорее всего, даже не заметят
Полномасштабный кризис – если такой все-таки случится – не приведет к обвалу рынка недвижимости по образцу 2008-2009 гг. Рублевые цены просядут минимально или не просядут вообще, а долларовые снизятся максимум на 20-25%. Соответственно, возможный катаклизм вряд ли окажет существенное влияние на экономику строительных проектов – и девелоперы, и их клиенты преимущественно ведут расчеты в рублях, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риелторов.
Тема прихода второй волны кризиса вот уже который месяц не дает покоя деловому сообществу. Нервозная атмосфера, бесспорно, вредна для здоровья профучастников рынка, но зато весьма полезна для их благосостояния - чем больше все говорят о кризисе и чем осмотрительнее себя в связи с этим ведут, тем менее он вероятен. Ведь просадка 2008-2009 гг. оказалась такой жесткой и болезненной потому, что в предшествующий период в экономике вообще и на рынке недвижимости в частности надулись огромные пузыри – во многом именно из-за железобетонной веры бизнеса и граждан в светлое будущее.
Девелоперы, не допуская даже мысли о том, что цены на жилье могут не только расти, но и падать, набирали кредиты под виртуальные прибыли, раздували штаты и создавали земельные банки размером со среднестатистическое европейское государство. Банкиры до минимума снижали требования к ипотечным заемщикам, полагая, что ничем особо не рискуют: ипотечники считались самыми аккуратными заемщиками, а недвижимость – самым надежным залогом. Покупатели квартир, с ужасом наблюдая за улетающим все дальше ввысь метром, спешили воспользоваться щедростью банкиров и рисовали фальшивые справки о доходах… Когда экономическая ситуация ухудшилась, итоги подобной беспечности не заставили себя долго ждать: разорившиеся строительные компании сменили владельцев, переоценившие свой финансовый потенциал граждане остались без квартир, но с неподъемными долгами, а банки до сих пор не могут избавиться от миллионов квадратных метров непрофильных активов.
«Поэтому чем больше мы будем говорить о кризисе, тем дальше мы его от себя отодвигаем», - уверен эксперт. Отрезвляющий информационный фон удерживает и власти, и предпринимателей, и простых граждан от рискованных действий, заставляя их жить по средствам и не ввязываться в сомнительные прожекты. В результате потенциал для надувания пузырей становится меньше, а реакция экономики на разнообразные катаклизмы - спокойнее.
Осторожность всех участников рынка уже приносит свои плоды. Прошлогоднюю панику по поводу якобы возможного дефолта США и недавние пертурбации в еврозоне и рубль, и цены на недвижимость, и экономика в целом восприняли куда хладнокровнее, чем крах Lehman Brothers в 2008 г.
«В ближайшие годы негативный макроэкономический фон будет сохраняться – глобальные проблемы, приведшие к кризису 2008-2009 гг., так и не были разрешены, их лишь слегка замели под ковер с помощью печатного станка, - отмечает руководитель www.irn.ru. – Из-за этого периодические обострения ситуации неизбежны, но благодаря уменьшению пузырей, снижению уровня закредитованности экономики, более адекватному поведению бизнеса и частников каждая следующая встряска будет мягче предыдущей и случаться они будут реже. То есть амплитуда колебаний курсов валют, цен на недвижимость и т.п. будет постепенно затухать. И пережить их будет легче: одно дело – коррекция долларовых цен на недвижимость на 5-10%, совсем другое – на 30-35%, как в кризис четырехлетней давности».
По мнению эксперта, даже при самом плохом раскладе долларовые цены не пробьют «дно» рынка, зафиксированное в 2009 г., то есть не упадут ниже $4 000 за «квадрат», или более чем на 20-25% от нынешнего уровня в $5 000 за метр. Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они, если и снизятся, то минимально. Таким образом, застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях, кризис не нанесет серьезного ущерба – если, конечно, все-таки случится. В принципе, подорожание заемных денег в связи с ухудшением макроэкономической ситуации, а с ним и рост ипотечных ставок может нанести удар по ипотечному рынку, однако роль ипотеки в России далеко не так велика, как в США, поэтому проблемы в этой сфере не обернутся катастрофой для строительной отрасли и рынка недвижимости.
«В общем, несмотря на множество поводов для нервозности, с точки зрения экономики строительных проектов, платежеспособного спроса, то развитие макроэкономической ситуации, которое может иметь место, скорее всего, рынок недвижимости затронет не сильно. Неожиданные законодательные инициативы, меняющие правила игры, в этом смысле могут быть более значимыми», - считает Олег Репченко.
В перерывах между экономическими встрясками метр будет либо топтаться на месте, либо дорожать темпами инфляции, примерно на 1% в месяц, - пока не случится очередной катаклизм, который «съест» все набранное в спокойный период.
«Примерно так же в последние годы ведет себя и курс рубля по отношению к доллару. В течение нескольких месяцев или года рубль понемногу укрепляется, потом в период обострения макроэкономической ситуации в течение пары недель сразу теряет процентов 10-15%, затем опять начинает восстанавливаться. Такое сходство неудивительно: и отечественная валюта, и цены на недвижимость – это, фактически, сложная производная от цен на нефть и макроэкономики. Соответственно, и на изменения этих ключевых показателей реагируют они сходным образом», - поясняет эксперт.
То есть в ближайшие годы, пока макроэкономический климат кардинально не поменяется, цены на недвижимость останутся волатильными: непродолжительные периоды умеренного роста будут сменяться такими же недолгими периодами падения. Однако в итоге средняя стоимость жилья изменится не сильно.
Также по теме:
- Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2012 года
- Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?
- Будет ли недвижимость «тихой гаванью»? Часть 2
- Будет ли недвижимость «тихой гаванью»? Часть 3
