Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
793 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость зимой 2017 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
06 августа 2012 года

Не стоит лезть в долги надолго, подсказывает ипотечный калькулятор

Лукавая ипотека в России

Классические ипотечные схемы в России, которые так пропагандировала власть, за показатели развития которых с гордостью отчитываются все структуры – от Центробанка и АИЖК до самых мелких банков, – работают, оказывается, не совсем по законам мировых жанров.

Если в Европе размер ставки Euribor, на размере которой базируется стоимость многих жилищных кредитов, по итогам июля составил 1,062%, а значит, выплаты по займам, взятым на долгий срок еще до начала кризиса, могут уменьшиться, то в России ситуация обратная: ставки по ипотеке начинают расти. Предвыборное политическое давление на банки закончилось, банкиры приводят предложения в соответствие с требованиями макроэкономической ситуации. Простой здравый смысл подсказывает: деньги в России сейчас настолько дороги, что занимать можно только минимальные суммы на предельно короткий срок. И не связывая себя по возможности никакими дополнительными обязательствами.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» много писали о практической недоступности ипотечного кредитования, если нет хоть какой-то квартиры, с которой можно начать улучшение жилищных условий. Либо очень существенных накоплений. Ипотека «с нуля» пока мало реальна, по крайней мере в Москве. Ежемесячные необходимые выплаты по ней оказываются слишком тяжким бременем, а доступные суммы и сроки не позволяют приобрести ничего ближе 30 км от МКАД.

Поэтому значительная часть потребителей обращается к банкам не столько за классической ипотекой (30% первый взнос, на 30 лет), сколько за перекредитованием на несколько лет. Это позволяет удобно справиться с решением улучшения жилищных условий, избегая как долговой кабалы на много лет, так и сопутствующих рисков.
 

Варианты кредитов
Недавно www.irn.ru уже рассматривал новую совместную программу АИЖК и АРИЖК, созданную с целью облегчить кратковременное кредитование (см. «Ипотека без первоначального взноса для переезда должна быть востребована»). Но эта программа только запущена, тогда как граждане с успехом давно пользуются обычными потребительскими кредитами, чтобы не связываться с ипотечными схемами.

Фактически, если посмотреть большинство наиболее популярных банковских ипотечных программ, можно заметить, что в них обязательно присутствует возможность досрочного погашения кредита без уплаты штрафов. Это означает, что, даже оформляя кредит на 10-20 лет, многие заемщики держат в голове возможность, например, купить в кредит близкую к завершению новостройку, дождаться ее готовности, сделать ремонт, спокойно переехать, продать прежнюю квартиру и закрыть кредит. На все это уходит 3-5 лет, соответственно, выплаты банку в итоге оказываются намного меньше, чем если бы приходилось отдавать ежемесячно даже не очень большие суммы, но на протяжении десятилетий. Или покупатель может заплатить за квартиру наличными, но для этого деньги нужно «вынуть» из высокодоходного бизнеса, приносящего значительно больше, чем проценты по кредиту банка. Тоже выгоднее перекредитоваться ненадолго.
 

Общая ситуация
Например, для переезда из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру семье не хватает 1 млн руб. Это достаточно распространенная ситуация, отмечают в компании «НДВ-Недвижимость». По данным компании Est-a-Tet, около 30-50% новостроек сегодня покупается в кредит. В элитном сегменте этот процент меньше – 10%, в бизнес-классе – около 30% и в экономклассе от 50% до 80% (по некоторым проектам). Активны не только покупатели, но и банки – сейчас около 85% финансовых структур активно работают с кредитами на недвижимость, 70% из них выдают ипотеку для новостроек.

Средние ставки по рынку – 12,5 - 14% в рублях, от 8,8 - 12% в долларах. Правда, долларовые программы открыты всего в нескольких банках – с 2008 г. это крайне непопулярный продукт. Специалисты Est-a-Tet отмечают, что с 2011 г. в компании еще никто не брал кредит в валюте. По данным «Инком-Недвижимости», с начала этого года количество ипотечных кредитов в иностранной валюте сократилось более чем в два раза и сейчас составляет всего 2% от общего объема сделок (см. «Ставки по ипотеке начинают расти»).

По оценке специалистов «НДВ-Недвижимости», как правило, к потребительским кредитам прибегают, когда речь идет о суммах от 300 000 до 1 млн руб. Если нужна меньшая сумма, то клиенты в основном пользуются кредитными картами. Спрос на потребительский кредит в компании «НДВ-Недвижимость» объясняют несколькими факторами.
 

Потребительский и ипотечный кредиты
Многие банки упростили процедуру рассмотрения заявки на кредит и уменьшили количество необходимых документов до одного – двух. Предложений с такими лояльными условиями рассмотрения кредитной заявки сейчас хоть отбавляй. Разумеется, чем ниже ставка, тем большее количество документов и большее обеспечение попросит банк.

Максимальный срок по потребительским кредитам составляет семь лет. Но, как показывает практика, большинство клиентов предпочитает брать кредит на пять лет. По желанию заемщика, возможно досрочное погашение кредита в любой момент, при этом проценты платятся лишь за реальный период использования.

Процентные ставки по ипотечным кредитам растут, подбираясь ближе к ставкам по потребительским кредитам, и разница сокращается. Если сравнить, то средняя ставка по ипотеке составляет 12-15% годовых, а по потребительскому кредиту - 17-22%. Но для получения ипотечного кредита заемщику придется застраховаться, оплатить различные комиссии банка и оформить в залог банку квартиру. Потребительский кредит всего этого не требует.

Специалисты «НДВ-Недвижимости» приводят в пример вариант, когда клиенту необходим 1 млн руб. для обмена небольшой квартиры на более просторную в новостройке. Страховка жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита составит около 10 000 руб., а при отказе от страхования банк увеличивает ставку на 3-5%. Тут ставки по ипотеке и потребительскому кредиту выравниваются. При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно потребуется журнал оценки, страховка имущества (квартиры) и права собственности. Это также увеличивает первичные расходы примерно на 15 000 руб. Во многих банках есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет еще около 10 000 руб. Итого дополнительных расходов выходит порядка 35 000 руб. Получается, что разница по ежемесячным платежам не велика – 1000–2000 руб. в месяц, но из-за дополнительных расходов потребительский кредит может быть привлекательнее ипотеки на коротких сроках.
 

Сравнение платежей по ипотеке и потребительскому кредиту

Срок Ипотека Потребительский кредит
  Годовая процентная ставка Ежемесячный платеж Ежемесячный платеж Годовая процентная ставка
1 год 13% 89 317 91 204 17%
14% 89 787 91 679 18%
15% 90 258 92 156 19%
3 года 13% 33 693 35 652 17%
14% 34 177 36 152 18%
15% 34 665 36 656 19%
5 лет 13% 22 753 24 852 17%
14% 23 286 25 393 18%
15% 23 789 25 940 19%

Источник: «НДВ-Недвижимость»
 

Специалисты www.irn.ru сравнили эти данные с результатами вычислений собственного ипотечного калькулятора при более длительных сроках кредитования (при займе того же 1 млн руб.).

Параметры ипотечного кредита на 5 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 23 268.25 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 396 095.05 руб. (139.6% займа)
Величина переплаты: 396 095.05 руб. (39.6% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 10 лет
Ставка кредита: 13% годовых
Ежемесячный платеж: 14 931.07 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 791 729.30 руб. (179.2% займа)
Величина переплаты: 791 729.30 руб. (79.2% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 30 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 11 848.72 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 4 265 526.44 руб. (426.6% займа)
Величина переплаты: 3 265 526.44 руб. (326.6% займа)

Как видно, при получении ипотечного кредита бремя ежемесячных платежей существенно облегчается при займе не более чем на 10 лет – далее почти одинаковые выплаты просто растягиваются на огромный срок. Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, желание заемщиков как можно более сократить срок кредитования вполне экономически оправданно.

Но главное преимущество потребительского кредита в том, что квартира не является предметом залога банка. Ее в случае необходимости можно продать и погасить задолженность, если она окажется непосильной. В случае с ипотекой этот процесс будет сложнее – без согласия банка квартиру из-под залога продать нельзя.
 

Для справки:
АИЖК предсказывает вероятность дальнейшего роста ставок по ипотеке во втором полугодии в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках. Тем не менее,  согласно прогнозам банка DeltaCredit, объем выданных в 2012 г. кредитов в России составит 962 млрд руб. (+38% к уровню прошлого года). Из них 83,7 млрд – в июне (+35% к уровню прошлого года). (Подробнее см. «Банки упрощают выдачу ипотечных кредитов – достаточно паспорта»)

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6659 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика! 1-ая очередь - выдача ключей! от застройщикаGalaxy Group м. Петровско-Разумовская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. от 4,6 млн руб.НДВ-Недвижимость Продажа офисов в БЦ "Парк Легенд" Офисные помещения класса B+ площадью от 43 до 85 кв.м у м. Автозаводская. Развитая инфраструктура. Последние 24 офиса. от 130 000 за метр«Группа компаний ТЭН» Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Премиальная архитектура! Потолки 3,6 м и французские окна. Живите в красоте! от 2,2 млн рублейUrban Group Скидки на квартиры в г.Одинцово! Дотовый дом бизнес-класса ЖК "Одинбург", до МКАД без пробок за 7 минут. Свой детсад, торговый центр. Выдаём ключей! от 2,75 млн руб.AFI Development мкр. Новое Бисерово 2 Малоэтажный район на берегу озера. Отделка, охрана, д/сад, школа, ТЦ, паркинги, лесопарк. 5 мин до ж/д станции от 1,3 млн руб.Роситал «Скидка до 500 тыс. рублей» Муниципальные детские сады и школа. Ключи июнь 2017. Пешком 15 минут от м.Нижегородская. 5 км от ТТК Старт продаж офисов в ТЦ "Город" м. Нижегородская. Продажа помещения до 30 кв.м для инвестиций и бизнеса. Стоимость от 130 000 руб./кв.м. Городской район Новые Ватутинки Монолитные дома с подземным паркингом. Детские сады, школа и поликлиника в районе. Московская прописка. от 3 млн рублейООО "Инвесттраст" ЖК «Нахабино Ясное» ипотека от 8,5% Ипотека от 8,5%. Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Переезжайте на Рублевку! Квартиры нового поколения на Рублевке! Потолки 3,6 м и огромные окна всего за 3 млн руб.! Живите в красоте! Urban Group ЖК «ЗИЛАРТ» - новые дома в продаже! ЖК «ЗИЛАРТ» - новый центр столицы. Квартиры от 167 000 руб./кв.м. Каждый дом – шедевр. м.Автозаводская. от 167 000 руб./кв.мЛСР.Объект-М ЖК «Донской Олимп»- дома построены! Просторные квартиры бизнес-класса. Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Центр-Сити» Квартал жилых небоскребов. Москва Сити. 150 метро до м. Шелепиха. Потрясающие панорамные виды на город. 5,7 млн руб.Жилой квартал Сити Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК «ЛУЧИ». Ипотека от 8,5% Старт продаж 2-й очереди! 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 4,2 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ГК «Май». 9 км от МКАД Уникальные -20%-17% Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. Ипотека без первоначального взноса. Каширское ш. от 1,6 млн руб. Скидки на квартиры до 20%! UP-квартал Сколковский. Класс комфорт+, 15 мин от метро. Разные стадии строительства. Д/сад, школа. Рядом парк! от 2,2 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер Новостройки от А 101 15 мин до м. Теплый Стан. Развитая инфраструктура. Застройщик. 214-ФЗ. Успейте забронировать. от застройщика А101 Девелопмент Готовые квартиры на Новой Риге Квартиры от 6,6 млн руб. в охраняемом клубном поселке Парк Авеню. Всего 7 малоэтажных корпусов! Новая Рига, 23 км Звоните! от 6,6 млн руб.Villagio Estate Продолжение легенды! Старт продаж! Квартиры нового поколения в ЖК Солнечная Система. 4 км от МКАД. Химки. Премиальная архитектура. Детсад, школа, поликлиника рядом. от 2,6 млн руб.Urban Group Квартиры комфорт-класса в Москве Микрорайон "Домашний" всего в 10 мин. от м. Марьино! Первый взнос 0%! Специальные предложения только в феврале Комплекс клубных домов в ЦАО Хамовники: идеальный район для семей с детьми. Парк, пруд, 4 д/сада и школа. Новые корпуса от 350 тыс. руб./кв.м ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем! 2- и 3-комн. квартиры с отделкой от 6,0 млн руб. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,9%. Квартал Тетрис в Красногорске Своя Квартира с отделкой и мебелью. Закрытый двор. 10 мин. м.Тушинская. Школа, детский сад на территории квартала от 1,8 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» ЖК "мой адрес На Амурской 54" Успейте забронировать! Дом готов. 2-, 3-, 5- комнатные квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., ипотека от 10,9%! Старт продаж нового корпуса! 7 мин ходьбы до метро и МЦК Владыкино. Монолит, закрытые охраняемые дворы, свои детсад и школа. Рядом парк от 4,8 млн руб.ФСК Лидер - надежный застройщик Купите квартиру в ЖК «Хорошевский»! Выгода до 2,43 млн руб. до 31 марта. Беспроцентная рассрочка. 5 минут до метро Октябрьское поле от 4,7 млн рублейГК «Монарх» Город-парк „Первый Московский" Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. М. «Саларьево». Квартиры с отделкой и без. Ипотека — 0% первый взнос. UP-квартал "Новое Тушино" Благоустроенная охран тер; готовые и строящиеся квартиры от 29 до 103 кв.м, работающий детсад; 500 м от МКАД от 2,8 млн руб.ФСК "Лидер" UP-квартал "Римский" Для влюбленных в Италию! Европейская архитектура теперь доступна! Всего в 2 км от МКАД и 15 мин от м.Домодедовская. от 2,4 до 12 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер ЖК "Савеловский сити" Квартиры рядом с Центром от 5 млн руб. 7 мин от м. Дмитровская. Уникальные виды. от 5 млн руб.MR Group Новый клубный ЖК "СВОЙ" Старт продаж! Клубный ЖК бизнес-класса! П/паркинг, охрана, двор без машин. Престижный район. м. Кунцевская. от 167 475 руб./кв.мООО "Магистрат" ЖК «мой адрес В Некрасовке» 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,9 млн руб. Идет заселение. Метро "Выхино". Ипотека от 10,9%! ЖК "мой адрес В Солнцево" Новый объем! 1-комн. кв. с отделкой от 4,8 млн руб. Идет заселение. Метро «Солнцево» рядом. Ипотека от 10,9% ЖК бизнес-класса "Династия" Старт продаж. Квартиры бизнес-класса. 300 м от м.Полежаевская, 6 км до Кремля. Личный парк для жителей. Паркинг. Звоните! SEZAR GROUP ЖК "Эко Видное 2.0" Скидка 3% Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД. от 68 000 руб./кв.мMR Group ЖК "Мой адрес На Дмитровском 169" Готовые дома с инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). Метро "Алтуфьево" рядом. Ипотека от 10,9%! Басманный, 5 Скидки до 9%. Живите в ЦАО. Богатая инф-ра района. 5 мин. от м. Красные Ворота. Сдача I кв. 2018 г. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет» Жилой комплекс «Ясный»! Скидка 11% на квартиры. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 12,1% от банка ВТБ24. ФЗ-214. м.Домодедовская. MR Group Микрогород в лесу Студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 26 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Rose Group ЖК "Фили Град" Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group Квартиры в ЖК "Южное Видное" Выдаем ключи! Выгода до 800 000 руб. в феврале на ограниченный объем квартир. 15 мин до м.Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group ЖК "мой адрес В Бескудниково" 2-комн. квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. Идет заселение. М. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,9%! «ЖК Воробьев Дом» Скидки до 7%. Комфорт на высшем уровне. Камины. Потолки 3,30 м. Видовые террасы. Сдача 3 кв. 2017 г. ФЗ-214. м. Кутузовская Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва. Боровское шоссе, 8 км. М «Рассказовка» в 2017 г. Рядом ж/д станция. Квартиры с отделкой и без. Беспроцентная отсрочка на 1 год. Ипотека — 0% первый взнос. Квартиры у м. Аэропорт Современные студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров. рядом с метро Аэропорт. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Застройщик ООО Атлантик ЖК "Южная долина", 9 от МКАД Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. Ленинский район. Монолит-блок. Звоните! от застройщикаRDI Group ЖК Царская площадь м. Динамо Скидки до 9%. Бизнес-класс. Квартиры от 8.5 млн руб. Живите в САО! «MR Group», «Coalco», «Группа ВТБ ЖК "Лукино-Варино" 1-3-комнатные квартиры пл. от 32 метров. п. Свердловский. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. ЖК «Пресня Сити»! Скидки до 10%. ЦАО. м. «Улица 1905 года». Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК «Водный». Скидки до 9%. Успейте купить в феврале! Выдаем ключи! 2 мин. пешком от м. Водный стадион. ЖК "Две Столицы" г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 30-73 метров. Монолит. Подробности по телефону! от 2,3 млн руб. ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" Спешите! г. Балашиха. 6 км от МКАД. Квартиры площадью от 40 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры ООО «Хант Холдинг» Квартиры у м. ВДНХ Современные студии,1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. от застройщикаCapital Group м. Автозаводская Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 37 до 87 кв.м. Монолит. Торопитесь! м. Волгоградский проспект Новые квартиры у м.Волгоградский проспект. 1-3,5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 45 до 290 кв.м. Монолит-кирпич. от 172 550 руб/кв.м.ООО "Магистрат" Жилой комплекс "Лица" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаCapital Group ЖК "Видный Берег" Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. Спешите! Живи у метро ЦСКА от 4,98 млн! Бизнес-класс в 300м от метро ЦСКА. Корпус "Восток" сдан. Успей купить готовые апартаменты по цене строящихся! от 4,98 млн руб.ГК "ИНТЕКО" ЖК "Староалексеевская/Лайм" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 41 метра. рядом с метро Алексеевская. Монолит. Спешите! Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры пл. от 33 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 2,5 млн руб.ООО «ОЗФ Девелопмент» Жилой комплекс "TriBeCa" Современные 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы пл. от 38 метров. рядом с метро Бауманская. Панель-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. STONE HEDGE ЖК "Пироговская Ривьера" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 24 метров. п. Пироговский. Монолит. Подробности по телефону! от 2,2 млн руб.ООО "КомфортИнвест" Квартиры в ЖК "RiverPark" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Спешите! Квартиры у м. Белорусская Торопитесь! Современные 1-5-комнатные апартаменты площадью от 41 метра. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. от 300 тыс. руб/кв.м ЖК "Дом на Садовой" 1-3-комнатные квартиры площадью от 34 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Звоните! от 3,6 млн руб.Роситал ЖК Царицино Квартиры комфорт-класса по цене эконом от 4 млн руб.! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 кв.м.ООО ЦНН ЖК "Восточный Берег" Подмосковная здравница. г.Звенигород 35 км от МКАД, Рублёво-Успенское шоссе. Комфорт класс. от 43000 руб./кв.мРосДевелопмент