Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Знаете ли вы, как улучшить жилищные условия с помощью материнского капитала?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
06 августа 2012 года

Не стоит лезть в долги надолго, подсказывает ипотечный калькулятор

Лукавая ипотека в России

Классические ипотечные схемы в России, которые так пропагандировала власть, за показатели развития которых с гордостью отчитываются все структуры – от Центробанка и АИЖК до самых мелких банков, – работают, оказывается, не совсем по законам мировых жанров.

Если в Европе размер ставки Euribor, на размере которой базируется стоимость многих жилищных кредитов, по итогам июля составил 1,062%, а значит, выплаты по займам, взятым на долгий срок еще до начала кризиса, могут уменьшиться, то в России ситуация обратная: ставки по ипотеке начинают расти. Предвыборное политическое давление на банки закончилось, банкиры приводят предложения в соответствие с требованиями макроэкономической ситуации. Простой здравый смысл подсказывает: деньги в России сейчас настолько дороги, что занимать можно только минимальные суммы на предельно короткий срок. И не связывая себя по возможности никакими дополнительными обязательствами.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» много писали о практической недоступности ипотечного кредитования, если нет хоть какой-то квартиры, с которой можно начать улучшение жилищных условий. Либо очень существенных накоплений. Ипотека «с нуля» пока мало реальна, по крайней мере в Москве. Ежемесячные необходимые выплаты по ней оказываются слишком тяжким бременем, а доступные суммы и сроки не позволяют приобрести ничего ближе 30 км от МКАД.

Поэтому значительная часть потребителей обращается к банкам не столько за классической ипотекой (30% первый взнос, на 30 лет), сколько за перекредитованием на несколько лет. Это позволяет удобно справиться с решением улучшения жилищных условий, избегая как долговой кабалы на много лет, так и сопутствующих рисков.
 

Варианты кредитов
Недавно www.irn.ru уже рассматривал новую совместную программу АИЖК и АРИЖК, созданную с целью облегчить кратковременное кредитование (см. «Ипотека без первоначального взноса для переезда должна быть востребована»). Но эта программа только запущена, тогда как граждане с успехом давно пользуются обычными потребительскими кредитами, чтобы не связываться с ипотечными схемами.

Фактически, если посмотреть большинство наиболее популярных банковских ипотечных программ, можно заметить, что в них обязательно присутствует возможность досрочного погашения кредита без уплаты штрафов. Это означает, что, даже оформляя кредит на 10-20 лет, многие заемщики держат в голове возможность, например, купить в кредит близкую к завершению новостройку, дождаться ее готовности, сделать ремонт, спокойно переехать, продать прежнюю квартиру и закрыть кредит. На все это уходит 3-5 лет, соответственно, выплаты банку в итоге оказываются намного меньше, чем если бы приходилось отдавать ежемесячно даже не очень большие суммы, но на протяжении десятилетий. Или покупатель может заплатить за квартиру наличными, но для этого деньги нужно «вынуть» из высокодоходного бизнеса, приносящего значительно больше, чем проценты по кредиту банка. Тоже выгоднее перекредитоваться ненадолго.
 

Общая ситуация
Например, для переезда из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру семье не хватает 1 млн руб. Это достаточно распространенная ситуация, отмечают в компании «НДВ-Недвижимость». По данным компании Est-a-Tet, около 30-50% новостроек сегодня покупается в кредит. В элитном сегменте этот процент меньше – 10%, в бизнес-классе – около 30% и в экономклассе от 50% до 80% (по некоторым проектам). Активны не только покупатели, но и банки – сейчас около 85% финансовых структур активно работают с кредитами на недвижимость, 70% из них выдают ипотеку для новостроек.

Средние ставки по рынку – 12,5 - 14% в рублях, от 8,8 - 12% в долларах. Правда, долларовые программы открыты всего в нескольких банках – с 2008 г. это крайне непопулярный продукт. Специалисты Est-a-Tet отмечают, что с 2011 г. в компании еще никто не брал кредит в валюте. По данным «Инком-Недвижимости», с начала этого года количество ипотечных кредитов в иностранной валюте сократилось более чем в два раза и сейчас составляет всего 2% от общего объема сделок (см. «Ставки по ипотеке начинают расти»).

По оценке специалистов «НДВ-Недвижимости», как правило, к потребительским кредитам прибегают, когда речь идет о суммах от 300 000 до 1 млн руб. Если нужна меньшая сумма, то клиенты в основном пользуются кредитными картами. Спрос на потребительский кредит в компании «НДВ-Недвижимость» объясняют несколькими факторами.
 

Потребительский и ипотечный кредиты
Многие банки упростили процедуру рассмотрения заявки на кредит и уменьшили количество необходимых документов до одного – двух. Предложений с такими лояльными условиями рассмотрения кредитной заявки сейчас хоть отбавляй. Разумеется, чем ниже ставка, тем большее количество документов и большее обеспечение попросит банк.

Максимальный срок по потребительским кредитам составляет семь лет. Но, как показывает практика, большинство клиентов предпочитает брать кредит на пять лет. По желанию заемщика, возможно досрочное погашение кредита в любой момент, при этом проценты платятся лишь за реальный период использования.

Процентные ставки по ипотечным кредитам растут, подбираясь ближе к ставкам по потребительским кредитам, и разница сокращается. Если сравнить, то средняя ставка по ипотеке составляет 12-15% годовых, а по потребительскому кредиту - 17-22%. Но для получения ипотечного кредита заемщику придется застраховаться, оплатить различные комиссии банка и оформить в залог банку квартиру. Потребительский кредит всего этого не требует.

Специалисты «НДВ-Недвижимости» приводят в пример вариант, когда клиенту необходим 1 млн руб. для обмена небольшой квартиры на более просторную в новостройке. Страховка жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита составит около 10 000 руб., а при отказе от страхования банк увеличивает ставку на 3-5%. Тут ставки по ипотеке и потребительскому кредиту выравниваются. При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно потребуется журнал оценки, страховка имущества (квартиры) и права собственности. Это также увеличивает первичные расходы примерно на 15 000 руб. Во многих банках есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет еще около 10 000 руб. Итого дополнительных расходов выходит порядка 35 000 руб. Получается, что разница по ежемесячным платежам не велика – 1000–2000 руб. в месяц, но из-за дополнительных расходов потребительский кредит может быть привлекательнее ипотеки на коротких сроках.
 

Сравнение платежей по ипотеке и потребительскому кредиту

Срок Ипотека Потребительский кредит
  Годовая процентная ставка Ежемесячный платеж Ежемесячный платеж Годовая процентная ставка
1 год 13% 89 317 91 204 17%
14% 89 787 91 679 18%
15% 90 258 92 156 19%
3 года 13% 33 693 35 652 17%
14% 34 177 36 152 18%
15% 34 665 36 656 19%
5 лет 13% 22 753 24 852 17%
14% 23 286 25 393 18%
15% 23 789 25 940 19%

Источник: «НДВ-Недвижимость»
 

Специалисты www.irn.ru сравнили эти данные с результатами вычислений собственного ипотечного калькулятора при более длительных сроках кредитования (при займе того же 1 млн руб.).

Параметры ипотечного кредита на 5 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 23 268.25 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 396 095.05 руб. (139.6% займа)
Величина переплаты: 396 095.05 руб. (39.6% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 10 лет
Ставка кредита: 13% годовых
Ежемесячный платеж: 14 931.07 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 791 729.30 руб. (179.2% займа)
Величина переплаты: 791 729.30 руб. (79.2% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 30 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 11 848.72 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 4 265 526.44 руб. (426.6% займа)
Величина переплаты: 3 265 526.44 руб. (326.6% займа)

Как видно, при получении ипотечного кредита бремя ежемесячных платежей существенно облегчается при займе не более чем на 10 лет – далее почти одинаковые выплаты просто растягиваются на огромный срок. Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, желание заемщиков как можно более сократить срок кредитования вполне экономически оправданно.

Но главное преимущество потребительского кредита в том, что квартира не является предметом залога банка. Ее в случае необходимости можно продать и погасить задолженность, если она окажется непосильной. В случае с ипотекой этот процесс будет сложнее – без согласия банка квартиру из-под залога продать нельзя.
 

Для справки:
АИЖК предсказывает вероятность дальнейшего роста ставок по ипотеке во втором полугодии в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках. Тем не менее,  согласно прогнозам банка DeltaCredit, объем выданных в 2012 г. кредитов в России составит 962 млрд руб. (+38% к уровню прошлого года). Из них 83,7 млрд – в июне (+35% к уровню прошлого года). (Подробнее см. «Банки упрощают выдачу ипотечных кредитов – достаточно паспорта»)

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6630 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в г. Химки Спешите! Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 45 до 95 кв.м. Монолит-кирпич. от 3 850 000 рублейАрсенал Холдинг ЖК "Солнечная система" Квартиры площадью 28-108 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Спешите! от 3,1 млн руб. Квартиры в"Южной долине" В октябре снижаем цены до 20%. Выгода до 700 000 руб. 15 мин от м Домодедовская. Виды на заповедник. Звоните! RDI Group Квартиры у м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Авиамоторная. Площадь от 43 до 137 метров ГК: II кв. 2017 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.м.Флэт и Ко ЖК "Маяк" Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. от 4,4 млн рублейОАО «Маяк» Квартиры в г. Химки Спешите! г. Химки. Квартиры площадью от 30 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры от 2,2 млн руб. ЖК "Sky Skolkovo" Студии,2-3-комнатные апартаменты площадью от 33 метров.Монолит. Звоните! ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" Квартиры пл. 40-146 кв.м. г. Балашиха. Монолит. Торопитесь! ООО «Хант Холдинг» ЖК "Ново-Молоково" 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. от застройщика м. Водный стадион Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Водный стадион. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Концерн «КРОСТ» Жилой комплекс "Октябрь" Новые апартаменты у м.Октябрьское поле. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 27 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб./кв.м Апартаменты "ВТБ Арена парк" Вы и ПАРК - лучшие соседи. Видовые апартаменты в новом городском квартале около метро Динамо. От 47 кв.м. от застройщикаЗАО "УК Динамо" ЖК «Легенда»Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Калужское ш.,18 мин. от МКАД. 1-й взнос 90 т.р! Рассрочка 0%.Мат.капиталХ2 от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Донской Олимп» Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. Рассрочка 0%! АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Квартиры от 3,76 млн руб. 8,5 км от МКАД. Первый взнос всего 141 176 руб. Потолки от 3м, охраняемая тер-рия. Urban Group ЖК "Хорошевский". Выгода до 2,3 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! от 4,1 млн руб."НДВ-Недвижимость" ЖК Хорошевский! Ипотека 11,2% От застройщика! Бизнес-класс, монолит-кирпич, развитая инфр-ра, 5 мин. м. Окт. поле, Рассрочка 0% от 4,1 млн рублейМонарх Недвижимость ЖК Новогорск. Квартиры Готовые квартиры прямо на берегу реки. Открытый бассейн, гольф и теннис. Цена от застройщика. Куркино Химки Групп 30 квартир по минимальной цене г. Одинцово, 7 минут от МКАД. Только в октябре бизнес-класс от 2,9 млн руб. Свой детский сад, школа. Ипотека от 10,5%, 14 банков-партнеров. Дом построен, 1-я очередь сдана! от 2,9 млн руб.AFI Development Жилой квартал «Поколение» Комфорт-класс в СВАО. 3 минуты от ТПУ Окружная. Закрытые дворы, свои детсад и школа. от 125 000 руб./кв.мФСК «Лидер» МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4,2 млн руб! 5 км от Кремля. м Дмитровская. Панорамные виды на Москву. Ипотека. Сдача – декабрь 2016 .Предложение ограничено! от ЗастройщикаMR Group Квартиры в ЖК Дубровка Квартиры бизнес-класса:от 110 тыс.кв.м, огороженная территория, развитая инфраструктура в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Город-событие на Рублевке! Старт продаж! Квартиры от 1,9 млн руб. 15 минут до метро Молодежная. В октябре скидки до 10%! Квартиры с отделкой 2,2 млн руб. До 31 октября отделка в подарок! 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского. Вся инфраструктура, дворы без машин. от 2,2 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку.Свой паркинг. Виды на центр.Филевский парк.1 очередь сдана!10 мин.пешком от м. Фили. MR Group ЖК SREDA от 4 млн руб. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до М "Нижегородская". До центра 10 мин. Рассрочка 0%. Trade-in. Нижегородский район. ЖК «Пресня Сити»! Бизнес-класс от 8 млн руб. в историческом центре Москвы. ЦАО. 7 мин. до м. «Улица 1905 года». Паркинг. ФЗ-214. Coalco, MR Group "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,5 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Квартал ТЕТРИС - хит продаж. С мебелью и отделкой! Красногорск. От 1,8 млн. Рассрочка 0%. Школа, сад. 10 мин. до м. Мякинино. ФЗ-214. Прямые продажи по ДДУ. от 1,8 млн Акция в ЖК "Царицыно"! Сто по пять! Всего сто двухкомнатных квартир по 5 млн рублей! Спешите! Предложение ограничено! от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК "Ривер Парк" Рассрочка 0% Дом готов! Квартиры c террасами. Набережная Москва-реки. Вся инфраструктура. Скидка 20% на м/место.Нагатинский затон ЖК «Лефорт». Акция в октябре! Готовые монолитные дома бизнес-класса у м. Бауманская. Ипотека от 11%. Рассрочка 0%. Выгода до 2,5 млн руб! от 194 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Только до 30 сентября! Комплекс клубных домов в Хамовниках с парком и прудом. 4 детских сада и школа. Рассрочка 0% до 2,5 лет. от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК Кварталы 21/19. 5 мин от ТТК. Просторные квартиры от 4,9 млн. Квартальная застройка. Развитая инфраструктура, двор без машин. Копить на квартиру больше не нужно! 103 600 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,6 млн руб.Urban Group Ипотека 0%! Успей до повышения Новый дом бизнес-класса в современном районе Москвы, 300м от метро ЦСКА. Сдаем в 2016 г. Рядом парк, ВУЗы, ТРЦ от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,7 млн руб.Абсолют Недвижимость Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом в ЖК "Альфа Центавра". Развитая инфраструктура! Вид на парк Дубки! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 661 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 184 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК бизнес-класса на М. Жукова Новинка знаменитого квартала Wellton Park. Квартиры от 200 тыс.руб./кв.м Скидки до 5%. Звоните! от 6,1 млн руб.Концерн «КРОСТ» Только до 30.09 скидки до 2,1 млн! ЖК «Маяковский», 600 м от метро «Водный стадион». Бизнес-класс, в доме свой бассейн и детский сад. от застройщикаTEKTA GROUP Квартал «Березовая аллея» Последний апартамент за 3 млн руб. м.Ботанический сад. Торопитесь - цены растут. от 3 млн руб. ООО «Д-Инвест» ЖК «Парк Легенд» - рядом 3 метро Успей до повышения цен. Комфортные планировки от 37 кв.м. На территории объекты спортивного назначения. ЮАО Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Скидка 4% для посетивших ЦДХ! Только до 20.10 скидка 4% на квартиры рядом с метро. Ипотека, рассрочка. Только предъявившим флаер с ЦДХ! от 7,7 млн руб.РГ - Девелопмент ЖК «Зеленый Город», 40 мин. от Москвы Только с 6 по 8 октября! Большая распродажа! Квартиры от 50 000 руб./кв.м. Готовые и строящийся дома. 27 км от МКАД, Пушкинский район. Успей забронировать! от 2,197 млн руб.ГК «Домстрой» Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Новые Ватутинки Москва. Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн рублей. Звоните! от 2,7 млн руб.ООО «Инвесттраст» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН 3,9 млн за двушку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 3,9 млн за двушку! 3,9 млнАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. ЖК в Солнцево от 114 000 руб./кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры с ключами со скидкой 8% в октябре. Выгода до 500 000 руб. 15 мин от метро Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group Скидка 4% в новом ЖК «Ясный»! Цены от 3,5 млн руб. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Квартиры с отделкой. Подземный паркинг. Звоните! MR Group ГК «Май». 9 км от МКАД Бархатный сезон скидок. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,8 млн руб.