Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
06 августа 2012 года

Не стоит лезть в долги надолго, подсказывает ипотечный калькулятор

Лукавая ипотека в России

Классические ипотечные схемы в России, которые так пропагандировала власть, за показатели развития которых с гордостью отчитываются все структуры – от Центробанка и АИЖК до самых мелких банков, – работают, оказывается, не совсем по законам мировых жанров.

Если в Европе размер ставки Euribor, на размере которой базируется стоимость многих жилищных кредитов, по итогам июля составил 1,062%, а значит, выплаты по займам, взятым на долгий срок еще до начала кризиса, могут уменьшиться, то в России ситуация обратная: ставки по ипотеке начинают расти. Предвыборное политическое давление на банки закончилось, банкиры приводят предложения в соответствие с требованиями макроэкономической ситуации. Простой здравый смысл подсказывает: деньги в России сейчас настолько дороги, что занимать можно только минимальные суммы на предельно короткий срок. И не связывая себя по возможности никакими дополнительными обязательствами.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» много писали о практической недоступности ипотечного кредитования, если нет хоть какой-то квартиры, с которой можно начать улучшение жилищных условий. Либо очень существенных накоплений. Ипотека «с нуля» пока мало реальна, по крайней мере в Москве. Ежемесячные необходимые выплаты по ней оказываются слишком тяжким бременем, а доступные суммы и сроки не позволяют приобрести ничего ближе 30 км от МКАД.

Поэтому значительная часть потребителей обращается к банкам не столько за классической ипотекой (30% первый взнос, на 30 лет), сколько за перекредитованием на несколько лет. Это позволяет удобно справиться с решением улучшения жилищных условий, избегая как долговой кабалы на много лет, так и сопутствующих рисков.
 

Варианты кредитов
Недавно www.irn.ru уже рассматривал новую совместную программу АИЖК и АРИЖК, созданную с целью облегчить кратковременное кредитование (см. «Ипотека без первоначального взноса для переезда должна быть востребована»). Но эта программа только запущена, тогда как граждане с успехом давно пользуются обычными потребительскими кредитами, чтобы не связываться с ипотечными схемами.

Фактически, если посмотреть большинство наиболее популярных банковских ипотечных программ, можно заметить, что в них обязательно присутствует возможность досрочного погашения кредита без уплаты штрафов. Это означает, что, даже оформляя кредит на 10-20 лет, многие заемщики держат в голове возможность, например, купить в кредит близкую к завершению новостройку, дождаться ее готовности, сделать ремонт, спокойно переехать, продать прежнюю квартиру и закрыть кредит. На все это уходит 3-5 лет, соответственно, выплаты банку в итоге оказываются намного меньше, чем если бы приходилось отдавать ежемесячно даже не очень большие суммы, но на протяжении десятилетий. Или покупатель может заплатить за квартиру наличными, но для этого деньги нужно «вынуть» из высокодоходного бизнеса, приносящего значительно больше, чем проценты по кредиту банка. Тоже выгоднее перекредитоваться ненадолго.
 

Общая ситуация
Например, для переезда из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру семье не хватает 1 млн руб. Это достаточно распространенная ситуация, отмечают в компании «НДВ-Недвижимость». По данным компании Est-a-Tet, около 30-50% новостроек сегодня покупается в кредит. В элитном сегменте этот процент меньше – 10%, в бизнес-классе – около 30% и в экономклассе от 50% до 80% (по некоторым проектам). Активны не только покупатели, но и банки – сейчас около 85% финансовых структур активно работают с кредитами на недвижимость, 70% из них выдают ипотеку для новостроек.

Средние ставки по рынку – 12,5 - 14% в рублях, от 8,8 - 12% в долларах. Правда, долларовые программы открыты всего в нескольких банках – с 2008 г. это крайне непопулярный продукт. Специалисты Est-a-Tet отмечают, что с 2011 г. в компании еще никто не брал кредит в валюте. По данным «Инком-Недвижимости», с начала этого года количество ипотечных кредитов в иностранной валюте сократилось более чем в два раза и сейчас составляет всего 2% от общего объема сделок (см. «Ставки по ипотеке начинают расти»).

По оценке специалистов «НДВ-Недвижимости», как правило, к потребительским кредитам прибегают, когда речь идет о суммах от 300 000 до 1 млн руб. Если нужна меньшая сумма, то клиенты в основном пользуются кредитными картами. Спрос на потребительский кредит в компании «НДВ-Недвижимость» объясняют несколькими факторами.
 

Потребительский и ипотечный кредиты
Многие банки упростили процедуру рассмотрения заявки на кредит и уменьшили количество необходимых документов до одного – двух. Предложений с такими лояльными условиями рассмотрения кредитной заявки сейчас хоть отбавляй. Разумеется, чем ниже ставка, тем большее количество документов и большее обеспечение попросит банк.

Максимальный срок по потребительским кредитам составляет семь лет. Но, как показывает практика, большинство клиентов предпочитает брать кредит на пять лет. По желанию заемщика, возможно досрочное погашение кредита в любой момент, при этом проценты платятся лишь за реальный период использования.

Процентные ставки по ипотечным кредитам растут, подбираясь ближе к ставкам по потребительским кредитам, и разница сокращается. Если сравнить, то средняя ставка по ипотеке составляет 12-15% годовых, а по потребительскому кредиту - 17-22%. Но для получения ипотечного кредита заемщику придется застраховаться, оплатить различные комиссии банка и оформить в залог банку квартиру. Потребительский кредит всего этого не требует.

Специалисты «НДВ-Недвижимости» приводят в пример вариант, когда клиенту необходим 1 млн руб. для обмена небольшой квартиры на более просторную в новостройке. Страховка жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита составит около 10 000 руб., а при отказе от страхования банк увеличивает ставку на 3-5%. Тут ставки по ипотеке и потребительскому кредиту выравниваются. При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно потребуется журнал оценки, страховка имущества (квартиры) и права собственности. Это также увеличивает первичные расходы примерно на 15 000 руб. Во многих банках есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет еще около 10 000 руб. Итого дополнительных расходов выходит порядка 35 000 руб. Получается, что разница по ежемесячным платежам не велика – 1000–2000 руб. в месяц, но из-за дополнительных расходов потребительский кредит может быть привлекательнее ипотеки на коротких сроках.
 

Сравнение платежей по ипотеке и потребительскому кредиту

Срок Ипотека Потребительский кредит
  Годовая процентная ставка Ежемесячный платеж Ежемесячный платеж Годовая процентная ставка
1 год 13% 89 317 91 204 17%
14% 89 787 91 679 18%
15% 90 258 92 156 19%
3 года 13% 33 693 35 652 17%
14% 34 177 36 152 18%
15% 34 665 36 656 19%
5 лет 13% 22 753 24 852 17%
14% 23 286 25 393 18%
15% 23 789 25 940 19%

Источник: «НДВ-Недвижимость»
 

Специалисты www.irn.ru сравнили эти данные с результатами вычислений собственного ипотечного калькулятора при более длительных сроках кредитования (при займе того же 1 млн руб.).

Параметры ипотечного кредита на 5 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 23 268.25 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 396 095.05 руб. (139.6% займа)
Величина переплаты: 396 095.05 руб. (39.6% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 10 лет
Ставка кредита: 13% годовых
Ежемесячный платеж: 14 931.07 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 791 729.30 руб. (179.2% займа)
Величина переплаты: 791 729.30 руб. (79.2% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 30 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 11 848.72 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 4 265 526.44 руб. (426.6% займа)
Величина переплаты: 3 265 526.44 руб. (326.6% займа)

Как видно, при получении ипотечного кредита бремя ежемесячных платежей существенно облегчается при займе не более чем на 10 лет – далее почти одинаковые выплаты просто растягиваются на огромный срок. Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, желание заемщиков как можно более сократить срок кредитования вполне экономически оправданно.

Но главное преимущество потребительского кредита в том, что квартира не является предметом залога банка. Ее в случае необходимости можно продать и погасить задолженность, если она окажется непосильной. В случае с ипотекой этот процесс будет сложнее – без согласия банка квартиру из-под залога продать нельзя.
 

Для справки:
АИЖК предсказывает вероятность дальнейшего роста ставок по ипотеке во втором полугодии в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках. Тем не менее,  согласно прогнозам банка DeltaCredit, объем выданных в 2012 г. кредитов в России составит 962 млрд руб. (+38% к уровню прошлого года). Из них 83,7 млрд – в июне (+35% к уровню прошлого года). (Подробнее см. «Банки упрощают выдачу ипотечных кредитов – достаточно паспорта»)

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6609 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Торопитесь! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group м. Рязанский проспект В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Жилой комплекс "Маяк" 1-4-комнатные квартиры пл. от 49 метров. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "О7" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в ЖК "TriBeCa" В продаже 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 38-329 кв.м. 7 мин. пешком, м.Бауманская от м.Бауманская. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Art Residence" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры у м. Царицыно Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Квартиры у м. Коломенская Спешите! Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 108 кв.м. ЕвроПа. ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! Квартиры в г. Щелково Торопитесь! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Квартиры у м. Калужская Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Звоните! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Родной город. Каховская" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Жилой комплекс "Лица" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group ЖК "Дом на Самаринской" 1-3,5-комнатные квартиры рядом с м.Тульская. Площадь от 40 до 133 метров ГК: I кв. 2016 г. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаНДВ-Недвижимость ЖК "Новое Бисерово" Спешите! Ногинский район. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 28-79 метров. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. рассрочка до 2-х лет!Pragma Development ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,9 млн руб.Urban Group ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" Новостройки от А101. Старт продаж! 10 минут до м.Саларьево. Успейте купить на старте продаж! От 71 000 руб./кв.м. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 650 000 р. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры рядом с метро Новокосино Мкр. Новокосино-2. Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Выгода до 2,8 млн руб. Квартиры в наличии! от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн