Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
07 марта 2012 года

Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»

Более половины строящихся объектов не находят покупателя

Более чем в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичном рынке, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в трети поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. И только 10% оказываются успешными. Таково заключение руководителя подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», главы Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР)  Валерия Лукинова. Он высказал его на недавнем круглом столе, который организовал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее о мероприятии в статье «Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях»).

По оценке www.irn.ru, загородный рынок не ожидает бум в обозримом будущем (см. «Руководитель IRN.RU: роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»). Небольшой рост цен скорее связан с повышением строительной готовности объектов, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.


Принцип Парето 
Действительно, если смотреть общую статистику по рынку загородной недвижимости, указал Валерий Лукинов, то можно констатировать рост цен примерно на 7-8% за последний год. Однако, изучая ситуацию более внимательно, легко увидеть, что эта тенденция – не более чем «средняя температура по больнице». Одни поселки активно продаются, в них фиксируется серьезный рост цен; в других продажи замерли, и речь идет уже не о росте, а о некотором снижении цен.

Второй год Российская гильдия риелторов изучает рынок загородных поселков Подмосковья (основываясь на данных аналитического центра «Корпорации ИНКОМ»). Основной критерий отбора поселков для исследования – наличие в них хотя бы двух или более объектов на первичном рынке. По словам Лукинова, в прошлом году рынок точно следовал правилу Парето, сформулированному еще в 1897 г., – 20% поселков давали 80% продаж на рынке.

В этом году ситуация еще ухудшилась. Уже в 57% поселков продаж нет вообще. Еще в 33% – менее пяти продаж за год, а это опасный нижний предел для способности застройщика продолжать финансирование строительства (речь идет о поселках бизнес- и экономкласса). Для поселков de luxe низкие (менее пяти в год) темпы продаж нормальны, более того, это даже считается хорошим показателем. Но такие поселки очень камерные, общее число объектов в них невелико. Да их и не так много на рынке. И только 10% поселков демонстрируют хорошие объемы продаж, достаточные для развития, финансирования и строительства коммуникаций, сказал Лукинов.


Продажи и рейтинг повышения цен в коттеджных поселках всего первичного рынка Московской области за 2011 г.

 

Продажи Доля в продажах Доля в поселках Рейтинг
0 0% 332 41% 57% 90% 3
менее 5 41% 193 33%
от 6 до 14 38% 50 50% 9% Около 10% 2
от 15 до 20 9% 6 1%
от 21 до 25 3% 1 0%
от 26 до 50 6% 2 9% 0% Менее 1 % 1
более 51 3% 1 0%

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Основными причинами отсутствия продаж эксперт назвал отсутствие динамики строительства по коммуникациям; завышенные цены, не соответствующие ценам локального рынка; а также несоответствие параметрам «цена - качество» (материал строительства домов, объем заявленной инфраструктуры поселка).

В корне этих проблем лежат маркетинговые просчеты застройщиков, считает Лукинов. Нужно понять структуру локального рынка, что хорошо продается на нем, а что – нет; и вывести на рынок продукт, который будет по крайней мере не хуже аналогов. Если застройщики идут на сотрудничество с консультантами-риелторами, они обычно выводят на рынок уникальные продукты, создают высоколиквидные поселки. Хотя примеров выхода на рынок проектов по принципу: «У меня хороший поселок, все равно будет продан» - пока предостаточно.

Главным фактором, который лежит в основе покупательских предпочтений, остается конечная стоимость объекта на первоначальном этапе (т.е. на инвестиционном этапе), считает Лукинов. Не цена за сотку земли, не дополнительная социальная инфраструктура, а все-таки цена. Поэтому в последнее время опытные застройщики, имеющие в багаже и портфеле не по одному проекту, стали прибегать к искусственному занижению цен на первоначальных этапах реализации проекта, чтобы привлечь первых покупателей, в том числе инвесторов. Дальнейший рост цен легко объясним нарастающими вложениями застройщика, строительством инженерной и социальной инфраструктуры, да и просто степенью строительной готовности поселка. Успешные проекты загородной недвижимости остаются высокодоходным инвестиционным инструментом.


Сравнительный потенциал некоторых инвестиционных инструментов

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Через год после начала продаж поселка, в котором все инженерные работы выполнены четко и в срок, цены вырастают минимум на 20%, подчеркнул эксперт. А в высоколиквидных поселках, где продажи составляют более 20 за год, средний рост цены достигает 25 - 45%. Например, в поселке Лосиный остров-2 на продажу предназначено 600 объектов, но реализация идет такими высокими темпами, что Лукинов ожидает ее окончания примерно через полтора года.


Что же станут покупать, что же стоит строить?
На рынке сейчас четко фиксируется расслоение на успешные и неуспешные проекты, считает Валерий Лукинов. По его мнению, выгоднее всего строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «участки без подряда» и «таунхаусы». Цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).

Это самые востребованные на рынке продукты, на них максимальный спрос и их можно легко реализовать на рынке. Покупатели в России любят приобрести участок земли по минимальной цене, осуществлять строительство собственными силами. «Хотя на самом деле в конечном итоге разница в цене оказывается очень незначительной», – подчеркнул Лукинов. Правда, отмечают в www.irn.ru, нужно учитывать еще и такой фактор, как возможность разрыва финансирования покупателем своего строительства по времени: сегодня он накопил денег на хороший участок в понравившемся месте, а потом может выждать какое-то время и собраться с силами для оплаты возведения самого дома.

Среди наиболее доходных проектов в категории «участки без подряда» эксперт выделил, в частности, «Рига Форест» (ожидаемый рост цен на 25 - 35%); «Огниково – 1» (30 - 40%); «Чудо-град» (20 - 26%); «Лосиный парк-2» (30 - 35%). А в категории «таунхаусы» – «Наполеон» (35 - 45%); «Летово Парк» (40%); «Новое Бакеево» (35%); «Апрелевка Парк» (30%) и «Красные пруды» (37%).


Наиболее привлекательные инвестиционные проекты по версии «Корпорации ИНКОМ»

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»

 

Инвестиционная привлекательность и продаваемость поселков обеспечивается минимальной ценой предложения. Добиться этого можно за счет сокращения предлагаемых площадей. Например, в случае с таунхаусами минимальная площадь доходит всего до 90 кв. м, но застройщик бесплатно добавляет еще мансарду, таким образом реальный размер жилья сразу увеличивается до 120 кв. м. Возможны варианты мелкой «нарезки» участков: по 6-8 соток. «Шесть соток – это, конечно, кризисный формат, а вот начиная от восьми соток - уже есть активный спрос», – сказал Лукинов.


Для справки
Во второй половине 2011 г. для рынка поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ, были характерны те же тенденции, что и для рынка коттеджного жилья: увеличение количества поселков за счет появления большого числа экономичных проектов. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период на продажу вышло 125 поселков, не предлагавшихся в первом полугодии, а было распродано или временно снято с продаж 59 проектов. В результате общее число организованных поселков в Подмосковье, где можно купить участок без подряда с электричеством и газом, во втором полугодии выросло на 21%: с 314 до 380.

Больше всего поселков – 23 – во второй половине прошлого года поступило в продажу на Симферопольском шоссе. На втором месте – Новая Рига с 21 проектом. Третье место занимает Ярославское шоссе с 18 поселками. На четвертом и пятом – Калужское и Киевское шоссе, где появилось 13 и 12 поселков соответственно. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», завершенного специалистами www.irn.ru в январе 2012 г. (подробнее см. статью «Поселков с участками без подряда в Подмосковье становится больше»).

 
Сергей Жарков, главный редактор, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7475 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Квартиры в г. Щелково г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры пл. 35-83 метров. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2.3 млн руб. ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 790 000 руб. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,2 млн рублейUrban Group Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group В июле выгода до 511 000 руб.! ЖК "Сказка". Квартиры в малоэтажных домах на берегу реки в 17 км от МКАД. Дом готов! Успей до повышения цен! от 3,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Новое Бисерово" Современные студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Видный Берег" Квартиры пл. 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Звоните! Квартиры в ЖК "Одинбург" Торопитесь! г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. м. Рязанский проспект Спешите! Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент ЖК "Квартал 38А" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК «Лефорт». Экономия до 1,2 млн руб. Готовые монолитные дома бизнес-класса, м. Бауманская. 1-комнатные квартиры из золотого резерва застройщика. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК "Потапово Lite " Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-5-комнатные. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. Звоните! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Юго-Западная Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Площадь от 44 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Родной город. Каховская" Новые квартиры у м.Каховская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 114 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Жилой комплекс "Триколор" Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. Спешите! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Загорье" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. Спешите! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры у м. Белорусская 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. Спешите! от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры в ЖК "RiverPark" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. ЖК "Парк Легенд" Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. ЖК "Лица" Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Capital Group ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры у м. Бауманская Спешите! 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Жилой комплекс "Домашний" Торопитесь! Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Марьино. Площадь от 31 до 102 метров ГК: III кв. 2018 г. Монолит. от 110 000 руб./кв.м МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group м. Петровско-Разумовская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. Звоните! от 4,6 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО"