Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость летом 2016 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
07 марта 2012 года

Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»

Более половины строящихся объектов не находят покупателя

Более чем в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичном рынке, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в трети поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. И только 10% оказываются успешными. Таково заключение руководителя подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», главы Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР)  Валерия Лукинова. Он высказал его на недавнем круглом столе, который организовал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее о мероприятии в статье «Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях»).

По оценке www.irn.ru, загородный рынок не ожидает бум в обозримом будущем (см. «Руководитель IRN.RU: роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»). Небольшой рост цен скорее связан с повышением строительной готовности объектов, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.


Принцип Парето 
Действительно, если смотреть общую статистику по рынку загородной недвижимости, указал Валерий Лукинов, то можно констатировать рост цен примерно на 7-8% за последний год. Однако, изучая ситуацию более внимательно, легко увидеть, что эта тенденция – не более чем «средняя температура по больнице». Одни поселки активно продаются, в них фиксируется серьезный рост цен; в других продажи замерли, и речь идет уже не о росте, а о некотором снижении цен.

Второй год Российская гильдия риелторов изучает рынок загородных поселков Подмосковья (основываясь на данных аналитического центра «Корпорации ИНКОМ»). Основной критерий отбора поселков для исследования – наличие в них хотя бы двух или более объектов на первичном рынке. По словам Лукинова, в прошлом году рынок точно следовал правилу Парето, сформулированному еще в 1897 г., – 20% поселков давали 80% продаж на рынке.

В этом году ситуация еще ухудшилась. Уже в 57% поселков продаж нет вообще. Еще в 33% – менее пяти продаж за год, а это опасный нижний предел для способности застройщика продолжать финансирование строительства (речь идет о поселках бизнес- и экономкласса). Для поселков de luxe низкие (менее пяти в год) темпы продаж нормальны, более того, это даже считается хорошим показателем. Но такие поселки очень камерные, общее число объектов в них невелико. Да их и не так много на рынке. И только 10% поселков демонстрируют хорошие объемы продаж, достаточные для развития, финансирования и строительства коммуникаций, сказал Лукинов.


Продажи и рейтинг повышения цен в коттеджных поселках всего первичного рынка Московской области за 2011 г.

 

Продажи Доля в продажах Доля в поселках Рейтинг
0 0% 332 41% 57% 90% 3
менее 5 41% 193 33%
от 6 до 14 38% 50 50% 9% Около 10% 2
от 15 до 20 9% 6 1%
от 21 до 25 3% 1 0%
от 26 до 50 6% 2 9% 0% Менее 1 % 1
более 51 3% 1 0%

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Основными причинами отсутствия продаж эксперт назвал отсутствие динамики строительства по коммуникациям; завышенные цены, не соответствующие ценам локального рынка; а также несоответствие параметрам «цена - качество» (материал строительства домов, объем заявленной инфраструктуры поселка).

В корне этих проблем лежат маркетинговые просчеты застройщиков, считает Лукинов. Нужно понять структуру локального рынка, что хорошо продается на нем, а что – нет; и вывести на рынок продукт, который будет по крайней мере не хуже аналогов. Если застройщики идут на сотрудничество с консультантами-риелторами, они обычно выводят на рынок уникальные продукты, создают высоколиквидные поселки. Хотя примеров выхода на рынок проектов по принципу: «У меня хороший поселок, все равно будет продан» - пока предостаточно.

Главным фактором, который лежит в основе покупательских предпочтений, остается конечная стоимость объекта на первоначальном этапе (т.е. на инвестиционном этапе), считает Лукинов. Не цена за сотку земли, не дополнительная социальная инфраструктура, а все-таки цена. Поэтому в последнее время опытные застройщики, имеющие в багаже и портфеле не по одному проекту, стали прибегать к искусственному занижению цен на первоначальных этапах реализации проекта, чтобы привлечь первых покупателей, в том числе инвесторов. Дальнейший рост цен легко объясним нарастающими вложениями застройщика, строительством инженерной и социальной инфраструктуры, да и просто степенью строительной готовности поселка. Успешные проекты загородной недвижимости остаются высокодоходным инвестиционным инструментом.


Сравнительный потенциал некоторых инвестиционных инструментов

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Через год после начала продаж поселка, в котором все инженерные работы выполнены четко и в срок, цены вырастают минимум на 20%, подчеркнул эксперт. А в высоколиквидных поселках, где продажи составляют более 20 за год, средний рост цены достигает 25 - 45%. Например, в поселке Лосиный остров-2 на продажу предназначено 600 объектов, но реализация идет такими высокими темпами, что Лукинов ожидает ее окончания примерно через полтора года.


Что же станут покупать, что же стоит строить?
На рынке сейчас четко фиксируется расслоение на успешные и неуспешные проекты, считает Валерий Лукинов. По его мнению, выгоднее всего строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «участки без подряда» и «таунхаусы». Цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).

Это самые востребованные на рынке продукты, на них максимальный спрос и их можно легко реализовать на рынке. Покупатели в России любят приобрести участок земли по минимальной цене, осуществлять строительство собственными силами. «Хотя на самом деле в конечном итоге разница в цене оказывается очень незначительной», – подчеркнул Лукинов. Правда, отмечают в www.irn.ru, нужно учитывать еще и такой фактор, как возможность разрыва финансирования покупателем своего строительства по времени: сегодня он накопил денег на хороший участок в понравившемся месте, а потом может выждать какое-то время и собраться с силами для оплаты возведения самого дома.

Среди наиболее доходных проектов в категории «участки без подряда» эксперт выделил, в частности, «Рига Форест» (ожидаемый рост цен на 25 - 35%); «Огниково – 1» (30 - 40%); «Чудо-град» (20 - 26%); «Лосиный парк-2» (30 - 35%). А в категории «таунхаусы» – «Наполеон» (35 - 45%); «Летово Парк» (40%); «Новое Бакеево» (35%); «Апрелевка Парк» (30%) и «Красные пруды» (37%).


Наиболее привлекательные инвестиционные проекты по версии «Корпорации ИНКОМ»

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»

 

Инвестиционная привлекательность и продаваемость поселков обеспечивается минимальной ценой предложения. Добиться этого можно за счет сокращения предлагаемых площадей. Например, в случае с таунхаусами минимальная площадь доходит всего до 90 кв. м, но застройщик бесплатно добавляет еще мансарду, таким образом реальный размер жилья сразу увеличивается до 120 кв. м. Возможны варианты мелкой «нарезки» участков: по 6-8 соток. «Шесть соток – это, конечно, кризисный формат, а вот начиная от восьми соток - уже есть активный спрос», – сказал Лукинов.


Для справки
Во второй половине 2011 г. для рынка поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ, были характерны те же тенденции, что и для рынка коттеджного жилья: увеличение количества поселков за счет появления большого числа экономичных проектов. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период на продажу вышло 125 поселков, не предлагавшихся в первом полугодии, а было распродано или временно снято с продаж 59 проектов. В результате общее число организованных поселков в Подмосковье, где можно купить участок без подряда с электричеством и газом, во втором полугодии выросло на 21%: с 314 до 380.

Больше всего поселков – 23 – во второй половине прошлого года поступило в продажу на Симферопольском шоссе. На втором месте – Новая Рига с 21 проектом. Третье место занимает Ярославское шоссе с 18 поселками. На четвертом и пятом – Калужское и Киевское шоссе, где появилось 13 и 12 поселков соответственно. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», завершенного специалистами www.irn.ru в январе 2012 г. (подробнее см. статью «Поселков с участками без подряда в Подмосковье становится больше»).

 
Сергей Жарков, главный редактор, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7473 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Только до 30 июня! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Краски жизни" Спешите! Квартиры пл. 31-110 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. ЗАО «Сити-XXI век» ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.м ООО "РамСтрой" Жилой комплекс "Родионово" г. Химки. Квартиры пл. от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Квартиры в г. Подольск г. Подольск. Квартиры пл. от 42 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры от 3 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Солнечная долина" Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2.3 млн руб. Квартиры в г. Химки Торопитесь! г. Химки. 1-5-комнатные квартиры пл. 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. от застройщика ЖК "Видный Берег" Торопитесь! Квартиры пл. 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. от 2,2 млн руб. The American Dream , 58 от МКАД Торопитесь! Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК "Новое Бисерово" Современные студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры в г. Видное Квартиры площадью 32-112 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" Квартиры в ЖК "Одинбург" Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. Квартиры у м. Царицыно 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов. Собственные парк, пруд, 4 д/сада, школа. *Хамовники - согласно рейтингу Penny Lane Rlt от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Квартиры у м. Калужская Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко м. Автозаводская 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Звоните! от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН ЖК "Родной город. Октябрьское поле" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 41 метра. рядом с метро Октябрьское поле. Монолит. Звоните! от 7 млн руб.РГ - Девелопмент Жилой комплекс "О7" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: II кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Экопарк Горчаково" Спешите! 1-3-комнатные квартиры пл. от 42 метров. Наро-Фоминский район. Монолит-кирпич. от 3 500 000 руб.МИСК ЖК "Триколор" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Подробности по телефону! ниже рынка на 20%!Capital Group ЖК "Потапово Lite " 10 км от МКАД. Квартиры площадью 46-169 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Беговая Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Звоните! Capital Group Квартиры у м. Белорусская В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE м. Водный стадион Новые квартиры у м.Водный стадион. 1-4-комнатные. Площадь от 29 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» Квартиры в ЖК "Город" Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. от 4,3 млн рублейООО "НДВ" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. Акция! Скидки на все до 17,59% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" Сдаем в 2016г. - точно в срок! Апартаменты бизнес-класса у м. Динамо от 4,6 млн руб.! Престижный район. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст»