Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
999 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Уважаемый посетитель сайта www.irn.ru! Вы:
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»

Более половины строящихся объектов не находят покупателя

Более чем в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичном рынке, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в трети поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. И только 10% оказываются успешными. Таково заключение руководителя подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», главы Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР)  Валерия Лукинова. Он высказал его на недавнем круглом столе, который организовал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее о мероприятии в статье «Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях»).

По оценке www.irn.ru, загородный рынок не ожидает бум в обозримом будущем (см. «Руководитель IRN.RU: роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»). Небольшой рост цен скорее связан с повышением строительной готовности объектов, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.


Принцип Парето 
Действительно, если смотреть общую статистику по рынку загородной недвижимости, указал Валерий Лукинов, то можно констатировать рост цен примерно на 7-8% за последний год. Однако, изучая ситуацию более внимательно, легко увидеть, что эта тенденция – не более чем «средняя температура по больнице». Одни поселки активно продаются, в них фиксируется серьезный рост цен; в других продажи замерли, и речь идет уже не о росте, а о некотором снижении цен.

Второй год Российская гильдия риелторов изучает рынок загородных поселков Подмосковья (основываясь на данных аналитического центра «Корпорации ИНКОМ»). Основной критерий отбора поселков для исследования – наличие в них хотя бы двух или более объектов на первичном рынке. По словам Лукинова, в прошлом году рынок точно следовал правилу Парето, сформулированному еще в 1897 г., – 20% поселков давали 80% продаж на рынке.

В этом году ситуация еще ухудшилась. Уже в 57% поселков продаж нет вообще. Еще в 33% – менее пяти продаж за год, а это опасный нижний предел для способности застройщика продолжать финансирование строительства (речь идет о поселках бизнес- и экономкласса). Для поселков de luxe низкие (менее пяти в год) темпы продаж нормальны, более того, это даже считается хорошим показателем. Но такие поселки очень камерные, общее число объектов в них невелико. Да их и не так много на рынке. И только 10% поселков демонстрируют хорошие объемы продаж, достаточные для развития, финансирования и строительства коммуникаций, сказал Лукинов.


Продажи и рейтинг повышения цен в коттеджных поселках всего первичного рынка Московской области за 2011 г.

 

Продажи Доля в продажах Доля в поселках Рейтинг
0 0% 332 41% 57% 90% 3
менее 5 41% 193 33%
от 6 до 14 38% 50 50% 9% Около 10% 2
от 15 до 20 9% 6 1%
от 21 до 25 3% 1 0%
от 26 до 50 6% 2 9% 0% Менее 1 % 1
более 51 3% 1 0%

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Основными причинами отсутствия продаж эксперт назвал отсутствие динамики строительства по коммуникациям; завышенные цены, не соответствующие ценам локального рынка; а также несоответствие параметрам «цена - качество» (материал строительства домов, объем заявленной инфраструктуры поселка).

В корне этих проблем лежат маркетинговые просчеты застройщиков, считает Лукинов. Нужно понять структуру локального рынка, что хорошо продается на нем, а что – нет; и вывести на рынок продукт, который будет по крайней мере не хуже аналогов. Если застройщики идут на сотрудничество с консультантами-риелторами, они обычно выводят на рынок уникальные продукты, создают высоколиквидные поселки. Хотя примеров выхода на рынок проектов по принципу: «У меня хороший поселок, все равно будет продан» - пока предостаточно.

Главным фактором, который лежит в основе покупательских предпочтений, остается конечная стоимость объекта на первоначальном этапе (т.е. на инвестиционном этапе), считает Лукинов. Не цена за сотку земли, не дополнительная социальная инфраструктура, а все-таки цена. Поэтому в последнее время опытные застройщики, имеющие в багаже и портфеле не по одному проекту, стали прибегать к искусственному занижению цен на первоначальных этапах реализации проекта, чтобы привлечь первых покупателей, в том числе инвесторов. Дальнейший рост цен легко объясним нарастающими вложениями застройщика, строительством инженерной и социальной инфраструктуры, да и просто степенью строительной готовности поселка. Успешные проекты загородной недвижимости остаются высокодоходным инвестиционным инструментом.


Сравнительный потенциал некоторых инвестиционных инструментов

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Через год после начала продаж поселка, в котором все инженерные работы выполнены четко и в срок, цены вырастают минимум на 20%, подчеркнул эксперт. А в высоколиквидных поселках, где продажи составляют более 20 за год, средний рост цены достигает 25 - 45%. Например, в поселке Лосиный остров-2 на продажу предназначено 600 объектов, но реализация идет такими высокими темпами, что Лукинов ожидает ее окончания примерно через полтора года.


Что же станут покупать, что же стоит строить?
На рынке сейчас четко фиксируется расслоение на успешные и неуспешные проекты, считает Валерий Лукинов. По его мнению, выгоднее всего строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «участки без подряда» и «таунхаусы». Цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).

Это самые востребованные на рынке продукты, на них максимальный спрос и их можно легко реализовать на рынке. Покупатели в России любят приобрести участок земли по минимальной цене, осуществлять строительство собственными силами. «Хотя на самом деле в конечном итоге разница в цене оказывается очень незначительной», – подчеркнул Лукинов. Правда, отмечают в www.irn.ru, нужно учитывать еще и такой фактор, как возможность разрыва финансирования покупателем своего строительства по времени: сегодня он накопил денег на хороший участок в понравившемся месте, а потом может выждать какое-то время и собраться с силами для оплаты возведения самого дома.

Среди наиболее доходных проектов в категории «участки без подряда» эксперт выделил, в частности, «Рига Форест» (ожидаемый рост цен на 25 - 35%); «Огниково – 1» (30 - 40%); «Чудо-град» (20 - 26%); «Лосиный парк-2» (30 - 35%). А в категории «таунхаусы» – «Наполеон» (35 - 45%); «Летово Парк» (40%); «Новое Бакеево» (35%); «Апрелевка Парк» (30%) и «Красные пруды» (37%).


Наиболее привлекательные инвестиционные проекты по версии «Корпорации ИНКОМ»

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»

 

Инвестиционная привлекательность и продаваемость поселков обеспечивается минимальной ценой предложения. Добиться этого можно за счет сокращения предлагаемых площадей. Например, в случае с таунхаусами минимальная площадь доходит всего до 90 кв. м, но застройщик бесплатно добавляет еще мансарду, таким образом реальный размер жилья сразу увеличивается до 120 кв. м. Возможны варианты мелкой «нарезки» участков: по 6-8 соток. «Шесть соток – это, конечно, кризисный формат, а вот начиная от восьми соток - уже есть активный спрос», – сказал Лукинов.


Для справки
Во второй половине 2011 г. для рынка поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ, были характерны те же тенденции, что и для рынка коттеджного жилья: увеличение количества поселков за счет появления большого числа экономичных проектов. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период на продажу вышло 125 поселков, не предлагавшихся в первом полугодии, а было распродано или временно снято с продаж 59 проектов. В результате общее число организованных поселков в Подмосковье, где можно купить участок без подряда с электричеством и газом, во втором полугодии выросло на 21%: с 314 до 380.

Больше всего поселков – 23 – во второй половине прошлого года поступило в продажу на Симферопольском шоссе. На втором месте – Новая Рига с 21 проектом. Третье место занимает Ярославское шоссе с 18 поселками. На четвертом и пятом – Калужское и Киевское шоссе, где появилось 13 и 12 поселков соответственно. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», завершенного специалистами www.irn.ru в январе 2012 г. (подробнее см. статью «Поселков с участками без подряда в Подмосковье становится больше»).

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7530 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Эко Видное 2.0 Скидка на Двухкомнатные квартиры! Развитая инфраструктура. 4 км от МКАД. Ипотека без первоначального взноса. MR Group ЖК Митино О2! Ипотека 8% на весь срок! 10 мин.от м. Пятницкое шоссе. Urban Group ЖК "Химки2018" Квартиры от надежного застройщика. 0% первый взнос! Успей на старте продаж! Авторский ЖК «Федоскинская слобода» При покупке квартиры-кухня в подарок! Квартиры от 1 950 млн руб.! Ипотека от 8%! 15 км. от МКАД! ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Малоэтажный клубный экогород в 15 мин.от м.Тушинская Urban Group ЖК Видный город Скидки до 12%! Свежий воздух и лес! Парк с фонтанами! 10 мин. от м.Аннино. Urban Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Только 21-23 июля скидки до 400 000 рублей на квартиры 1 очереди! Дома сданы! Ключи сразу! от застройщикаGalaxy Group Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate Новое Бисерево 2. МО, Ногинский р-н Малоэтажный район на берегу озера. Отделка, охрана, д/сад, школа, ТЦ, паркинги, лесопарк. 5 мин до ж/д станции от 1,3 млн руб.Роситал Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами! ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Скидки до 10% от 114 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Город-событие на Рублевке! Ипотека 8% на весь срок! Чистая экология, потрясающий вид на воду и лес! Urban Group ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Поселок "Пестово", 22 от МКАД Коттеджи в 22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 296-3000 кв.м. Подробности по телефону! от 15 млн руб.Коттеджный поселок "Пестово" ЖК Изумрудные Холмы Квартиры от 2,1 млн. В честь юбилея компании - каждый 30-й метр в подарок! Рассрочка до 2023 г. Ключи в день покупки. г.Красногорск, 9 км от МКАД ЖК "Южное видное" Торопитесь! Квартиры пл. 34-105 кв.м. г. Видное. П-111М. Готовый ЖК "Ново-Молоково" В июле квартиры с ключами от 2,3 млн руб. Квартал комфорт-класса. 15 минут от м. Домодедовская. 0% первый взнос. ЖК "Новое Медведково" Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Мытищи. Площадь от 33 до 87 кв.м. Монолит-кирпич. квартиры от 3,2 млнИнград Недвижимость Квартиры в г. Химки Квартиры пл. 24-83 кв.м. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Котельнические высотки" Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Котельники. Площадь от 40 до 93 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» Квартиры в г. Пушкино г. Пушкино. Студии,1-4-комнатные квартиры пл. 28-75 метров. Монолит-кирпич. квартиры от 1,8 млн!Инград Недвижимость ЖК "Две Столицы" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. г. Химки. Монолит. Звоните! от 2,4 млн руб. Город-парк «Первый Московский» Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Метро «Саларьево». 0% первый взнос. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "Ломоносовский на Панферова" Спешите! Современные 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 61 метра. рядом с метро Профсоюзная. Монолит. от 210000 руб./кв.м Квартиры бизнес-класса от 140 тыс./кв.м Бизнес-класс. 7 минут пешком от м.Ботанический сад. Рядом 2 парка, пруд. Подземный паркинг. НДВ-недвижимость ЖК комфорт-класса "Нормандия" Каждый 30-й метр в подарок! 0% первый взнос, беспроцентная рассрочка на 2,5 года. м. Бабушкинская. Эталон-Инвест ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 5,5 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % ЖК"Яуза Парк"Акция - "Жаркие цены!" Максимальная выгода до 2,2 млн руб. Только в июле!Ипотека от 8 %!0% рассрочка*!Подземный паркинг. Река и парки! КП «Александровы пруды» Участки без подряда. Калужское ш., 30 км. Новая Москва! Скидки до 1 000 000 руб. от 3 млн руб. Акция! Выгода до 400 000 руб. м. Селигерская и м. 800-летия Москвы. Квартира рядом с парком. Акция - каждый 30 кв.м в подарок! Новостройки А101 Новая Москва. Рассрочка 0% на 1 год! 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,1 млн руб. Готовые квартиры у м. Динамо! Акция! Только в июле: квартира + машиноместо = скидка 15%! Рассрочка 0%. Ипотека. Выдаем ключи! от 13 млн руб.Capital Group ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж. 300м от метро Полежаевская! Более 50 планировок, закрытый двор с парком 2 га, подземный паркинг. от 7,5 млн руб.Sezar Group Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Рядом с метро «Рассказовка». Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15%! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Квартиры в ЖК Рассказово Дома сданы, идет заселение! 850 м от метро Рассказовка. Своя развитая инфраструктура. Выгодная ипотека! от 4,7 млн руб.Sezar Group Квартиры бизнес-класса в Москве! Жилой дом «Дуэт». м. Петровско-Разумовская, м. Селигерская (2017 г). В июле выгода до 524 000 рублей! от 5 млн руб.НДВ-Недвижимость Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 14% на видовые апартаменты. 5 мин. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г! Квартал динамичной жизни! Квартиры в небоскребах на любой вкус! Панорамные виды! Высокие темпы строительства. Жилье от 5,9 млн руб в ЦАО 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити ЖК "мой адрес На Симоновском" Новый объем квартир в продаже! Готовые дома. Метро «Пролетарская». Подземный паркинг. Ипотека от 9,5 % Клубный дом Level Кутузовский Только в июле - паркинг в подарок! Ключи в 2017 г. Закрытый двор. Ландшафтный дизайн. Рядом школы. м.Кунцевская ЖК "Савёловский сити" Живите рядом с центром! От 5,3 млн руб. Идет заселение! 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные панорамные виды Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт – в тишине. 2 мин. до ст.м. «Марьина Роща» от 9 млн руб.SMINEX ЖК "Эталон-Сити" м. "Скобелевская". Квартиры в Северном Бутово. Акция! Выгода до 400 000 руб. ЖК "Золотая звезда" в Москве Каждый 30-й метр в подарок! Квартиры рядом с метро, Измайловским парком. Ипотека под 8% Эталон-Инвест ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем! Готовые дом с развитой инфраструктурой. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5 % Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group КП «Певчее» Участки от 4,1 млн руб. Новая Москва. Все коммуникации. Ипотека. Скидки до 9% от 4,1 млн руб. ЖК SREDA: Скидки до 10% Старт бронирования нового корпуса! Дворы без машин. Спортплощадки, велодорожки. Метро Нижегородская. м. Рязанский проспект Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 81 кв.м. П-44Т. Спешите! от 3,9 млн рублей Квартиры у м. Бауманская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 36-131 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Бауманская. Звоните! от 178 500 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Жилой комплекс "О7" Новые квартиры у м.Юго-Западная. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 28 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 4,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "Белые Ночи" Спешите! Квартиры пл. 30-99 кв.м. п. Коммунарка. Монолит. от застройщикаА101 Девелопмент Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Новостройки от А101 Новая Москва. 15 минут до 3х веток метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. Акция действует до 31 июля! ЖК Лучи от застройщика 300 метров от метро Солнцево. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Ждем вашего звонка! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Мосфильмовский» Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Раменки. Выдача ключей! В июле выгода до 2 млн рублей. от 230 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК ЛАЙМ: Квартиры у м. Алексеевская Безопасные дворы. Рядом 3 гимназии и 4 детских сада. Рядом парк Сокольники. От метро 500 метров. ТТК ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Квартиры от 3,4 млн руб. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214. MR Group Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Стильная архитектура ансамбля зданий. В шаговой доступности 3 парка, свой сквер. Рядом ТТК и метро. ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК Ривер Парк: Квартиры у воды Квартиры комфорт и бизнес класса. Паркинг в подарок при покупке квартиры с террасой. М. Коломенская. ЖК "Пригород Лесное" Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб! Первый взнос 0 %. Скидка до 500 000 руб! 4 км от МКАД, Ленинский р-он от 1,9 млн руб. Level Амурская. Метро Черкизовская 2-х комн. квартиры в Москве за 6,9 млн руб. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы. Рядом 3 парка. Сданный ЖК. м Анино. Скидки 700 000 Ипотека от 9000 руб/мес. Дома сданы. 10 минут от м. Анино и МКАД. Школа, детсад, торг. центр, поликлиника от 1 500 000 руб.АО ХК «ГВСУ «Центр» Проект "Первый Квартал" в г. Видное 2 комнаты за 2,9 млн. руб. Двор без машин, большие окна и отделка «под чистовую». Ипотека от 10% ООО «Брусника. Москва» ЖК PerovSky ивите у парка! Квартиры от 4,3 млн руб. Вся инфраструктура в комплексе. 1 мин от входа в Терлецкий парк. Сдача 2017 год. от 4,3 млн руб. ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,4 млн руб. м. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214