Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
793 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: какое жилье наиболее соответствует образу успешной деловой женщины?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
07 марта 2012 года

Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»

Более половины строящихся объектов не находят покупателя

Более чем в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичном рынке, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в трети поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. И только 10% оказываются успешными. Таково заключение руководителя подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», главы Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР)  Валерия Лукинова. Он высказал его на недавнем круглом столе, который организовал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее о мероприятии в статье «Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях»).

По оценке www.irn.ru, загородный рынок не ожидает бум в обозримом будущем (см. «Руководитель IRN.RU: роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»). Небольшой рост цен скорее связан с повышением строительной готовности объектов, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.


Принцип Парето 
Действительно, если смотреть общую статистику по рынку загородной недвижимости, указал Валерий Лукинов, то можно констатировать рост цен примерно на 7-8% за последний год. Однако, изучая ситуацию более внимательно, легко увидеть, что эта тенденция – не более чем «средняя температура по больнице». Одни поселки активно продаются, в них фиксируется серьезный рост цен; в других продажи замерли, и речь идет уже не о росте, а о некотором снижении цен.

Второй год Российская гильдия риелторов изучает рынок загородных поселков Подмосковья (основываясь на данных аналитического центра «Корпорации ИНКОМ»). Основной критерий отбора поселков для исследования – наличие в них хотя бы двух или более объектов на первичном рынке. По словам Лукинова, в прошлом году рынок точно следовал правилу Парето, сформулированному еще в 1897 г., – 20% поселков давали 80% продаж на рынке.

В этом году ситуация еще ухудшилась. Уже в 57% поселков продаж нет вообще. Еще в 33% – менее пяти продаж за год, а это опасный нижний предел для способности застройщика продолжать финансирование строительства (речь идет о поселках бизнес- и экономкласса). Для поселков de luxe низкие (менее пяти в год) темпы продаж нормальны, более того, это даже считается хорошим показателем. Но такие поселки очень камерные, общее число объектов в них невелико. Да их и не так много на рынке. И только 10% поселков демонстрируют хорошие объемы продаж, достаточные для развития, финансирования и строительства коммуникаций, сказал Лукинов.


Продажи и рейтинг повышения цен в коттеджных поселках всего первичного рынка Московской области за 2011 г.

 

Продажи Доля в продажах Доля в поселках Рейтинг
0 0% 332 41% 57% 90% 3
менее 5 41% 193 33%
от 6 до 14 38% 50 50% 9% Около 10% 2
от 15 до 20 9% 6 1%
от 21 до 25 3% 1 0%
от 26 до 50 6% 2 9% 0% Менее 1 % 1
более 51 3% 1 0%

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Основными причинами отсутствия продаж эксперт назвал отсутствие динамики строительства по коммуникациям; завышенные цены, не соответствующие ценам локального рынка; а также несоответствие параметрам «цена - качество» (материал строительства домов, объем заявленной инфраструктуры поселка).

В корне этих проблем лежат маркетинговые просчеты застройщиков, считает Лукинов. Нужно понять структуру локального рынка, что хорошо продается на нем, а что – нет; и вывести на рынок продукт, который будет по крайней мере не хуже аналогов. Если застройщики идут на сотрудничество с консультантами-риелторами, они обычно выводят на рынок уникальные продукты, создают высоколиквидные поселки. Хотя примеров выхода на рынок проектов по принципу: «У меня хороший поселок, все равно будет продан» - пока предостаточно.

Главным фактором, который лежит в основе покупательских предпочтений, остается конечная стоимость объекта на первоначальном этапе (т.е. на инвестиционном этапе), считает Лукинов. Не цена за сотку земли, не дополнительная социальная инфраструктура, а все-таки цена. Поэтому в последнее время опытные застройщики, имеющие в багаже и портфеле не по одному проекту, стали прибегать к искусственному занижению цен на первоначальных этапах реализации проекта, чтобы привлечь первых покупателей, в том числе инвесторов. Дальнейший рост цен легко объясним нарастающими вложениями застройщика, строительством инженерной и социальной инфраструктуры, да и просто степенью строительной готовности поселка. Успешные проекты загородной недвижимости остаются высокодоходным инвестиционным инструментом.


Сравнительный потенциал некоторых инвестиционных инструментов

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Через год после начала продаж поселка, в котором все инженерные работы выполнены четко и в срок, цены вырастают минимум на 20%, подчеркнул эксперт. А в высоколиквидных поселках, где продажи составляют более 20 за год, средний рост цены достигает 25 - 45%. Например, в поселке Лосиный остров-2 на продажу предназначено 600 объектов, но реализация идет такими высокими темпами, что Лукинов ожидает ее окончания примерно через полтора года.


Что же станут покупать, что же стоит строить?
На рынке сейчас четко фиксируется расслоение на успешные и неуспешные проекты, считает Валерий Лукинов. По его мнению, выгоднее всего строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «участки без подряда» и «таунхаусы». Цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).

Это самые востребованные на рынке продукты, на них максимальный спрос и их можно легко реализовать на рынке. Покупатели в России любят приобрести участок земли по минимальной цене, осуществлять строительство собственными силами. «Хотя на самом деле в конечном итоге разница в цене оказывается очень незначительной», – подчеркнул Лукинов. Правда, отмечают в www.irn.ru, нужно учитывать еще и такой фактор, как возможность разрыва финансирования покупателем своего строительства по времени: сегодня он накопил денег на хороший участок в понравившемся месте, а потом может выждать какое-то время и собраться с силами для оплаты возведения самого дома.

Среди наиболее доходных проектов в категории «участки без подряда» эксперт выделил, в частности, «Рига Форест» (ожидаемый рост цен на 25 - 35%); «Огниково – 1» (30 - 40%); «Чудо-град» (20 - 26%); «Лосиный парк-2» (30 - 35%). А в категории «таунхаусы» – «Наполеон» (35 - 45%); «Летово Парк» (40%); «Новое Бакеево» (35%); «Апрелевка Парк» (30%) и «Красные пруды» (37%).


Наиболее привлекательные инвестиционные проекты по версии «Корпорации ИНКОМ»

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»

 

Инвестиционная привлекательность и продаваемость поселков обеспечивается минимальной ценой предложения. Добиться этого можно за счет сокращения предлагаемых площадей. Например, в случае с таунхаусами минимальная площадь доходит всего до 90 кв. м, но застройщик бесплатно добавляет еще мансарду, таким образом реальный размер жилья сразу увеличивается до 120 кв. м. Возможны варианты мелкой «нарезки» участков: по 6-8 соток. «Шесть соток – это, конечно, кризисный формат, а вот начиная от восьми соток - уже есть активный спрос», – сказал Лукинов.


Для справки
Во второй половине 2011 г. для рынка поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ, были характерны те же тенденции, что и для рынка коттеджного жилья: увеличение количества поселков за счет появления большого числа экономичных проектов. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период на продажу вышло 125 поселков, не предлагавшихся в первом полугодии, а было распродано или временно снято с продаж 59 проектов. В результате общее число организованных поселков в Подмосковье, где можно купить участок без подряда с электричеством и газом, во втором полугодии выросло на 21%: с 314 до 380.

Больше всего поселков – 23 – во второй половине прошлого года поступило в продажу на Симферопольском шоссе. На втором месте – Новая Рига с 21 проектом. Третье место занимает Ярославское шоссе с 18 поселками. На четвертом и пятом – Калужское и Киевское шоссе, где появилось 13 и 12 поселков соответственно. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», завершенного специалистами www.irn.ru в январе 2012 г. (подробнее см. статью «Поселков с участками без подряда в Подмосковье становится больше»).

 
Сергей Жарков, главный редактор, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7492 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Премиальная архитектура! Потолки 3,6 м и французские окна. Живите в красоте! от 2,2 млн рублейUrban Group Скидки на квартиры до 20%! UP-квартал Сколковский. Класс комфорт+, 15 мин от метро. Разные стадии строительства. Д/сад, школа. Рядом парк! от 2,2 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер UP-квартал "Новое Тушино" Благоустроенная охран тер; готовые и строящиеся квартиры от 29 до 103 кв.м, работающий детсад; 500 м от МКАД от 2,8 млн руб.ФСК "Лидер" мкр. Новое Бисерово 2 Малоэтажный район на берегу озера. Отделка, охрана, д/сад, школа, ТЦ, паркинги, лесопарк. 5 мин до ж/д станции от 1,3 млн руб.Роситал ГК «Май». 9 км от МКАД Уникальные -20%-17% Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. Ипотека без первоначального взноса. Каширское ш. от 1,6 млн руб. ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет» ЖК Видный город от Urban Group Квартиры с отделкой всего за 2,3 млн руб.! 10 мин.от метро Аннино 2,3 млн руб.Urban Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика! 1-ая очередь - выдача ключей! от застройщикаGalaxy Group Квартал Тетрис в Красногорске Своя Квартира с отделкой и мебелью. Закрытый двор. 10 мин. м.Тушинская. Школа, детский сад на территории квартала от 1,8 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» ЖК "мой адрес В Бескудниково" 2-комн. квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. Идет заселение. М. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,9%! ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Балашиха. Площадь от 40 до 146 кв.м. Монолит. ООО «Хант Холдинг» ЖК "Восточный Берег" Подмосковная здравница. г.Звенигород 35 км от МКАД, Рублёво-Успенское шоссе. Комфорт класс. от 43000 руб./кв.мРосДевелопмент ЖК «Нахабино Ясное» ипотека от 8,5% Ипотека от 8,5%. Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 24-95 метров. Монолит. Подробности по телефону! от 2,2 млн руб.ООО "КомфортИнвест" ЖК "Лукино-Варино" п. Свердловский. Квартиры пл. от 32 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры ЖК "Южная долина", 9 от МКАД Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. Ленинский район. Монолит-блок. Звоните! от застройщикаRDI Group ЖК "Видный Берег" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. Переезжайте на Рублевку! Квартиры нового поколения на Рублевке! Потолки 3,6 м и огромные окна всего за 3 млн руб.! Живите в красоте! Urban Group Микрогород в лесу Спешите! Современные студии,1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Rose Group Квартиры в г. Химки Квартиры пл. 24-83 кв.м. г. Химки. Монолит. Подробности по телефону! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Дом на Садовой" Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 34 до 76 кв.м. Монолит-кирпич. от 3,6 млн руб.Роситал ЖК "Эко Видное 2.0" Скидка 3% Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД. от 68 000 руб./кв.мMR Group ЖК "Две Столицы" Торопитесь! г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 30-73 метров. Монолит. от 2,3 млн руб. Квартиры в г. Химки Квартиры площадью 33-79 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2,5 млн руб.ООО «ОЗФ Девелопмент» Комплекс клубных домов в ЦАО Хамовники: идеальный район для семей с детьми. Парк, пруд, 4 д/сада и школа. Новые корпуса от 350 тыс. руб./кв.м Продажа офисов в БЦ "Парк Легенд" Офисные помещения класса B+ площадью от 43 до 85 кв.м у м. Автозаводская. Развитая инфраструктура. Последние 24 офиса. от 130 000 за метр«Группа компаний ТЭН» Жилой комплекс "TriBeCa" 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. Подробности по телефону! STONE HEDGE Старт продаж офисов в ТЦ "Город" м. Нижегородская. Продажа помещения до 30 кв.м для инвестиций и бизнеса. Стоимость от 130 000 руб./кв.м. ЖК Царская площадь м. Динамо Скидки до 9%. Бизнес-класс. Квартиры от 8.5 млн руб. Живите в САО! «MR Group», «Coalco», «Группа ВТБ м. Волгоградский проспект В продаже 1-3,5-комнатные квартиры, пентхаусы площадью 45-290 кв.м. 6 мин. пешком от м.Волгоградский проспект. от 172 550 руб/кв.м.ООО "Магистрат" Басманный, 5 Скидки до 9%. Живите в ЦАО. Богатая инф-ра района. 5 мин. от м. Красные Ворота. Сдача I кв. 2018 г. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК "Фили Град" Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group ЖК Кварталы 21/19. от 5 млн руб. Муниципальные детские сады и школа. Ключи июнь 2017. Пешком 15 минут от м.Нижегородская. 5 км от ТТК «ЖК Воробьев Дом» Скидки до 7%. Комфорт на высшем уровне. Камины. Потолки 3,30 м. Видовые террасы. Сдача 3 кв. 2017 г. ФЗ-214. м. Кутузовская Жилой комплекс "Лица" Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Спешите! от застройщикаCapital Group ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем! 2- и 3-комн. квартиры с отделкой от 6,0 млн руб. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,9%. ЖК «ЗИЛАРТ» - новые дома в продаже! ЖК «ЗИЛАРТ» - новый центр столицы. Квартиры от 167 000 руб./кв.м. Каждый дом – шедевр. м.Автозаводская. от 167 000 руб./кв.мЛСР.Объект-М ЖК "Art Residence" Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 41 до 450 кв.м. Монолит-кирпич. от 300 тыс. руб/кв.м Старт продаж нового корпуса! 7 мин ходьбы до метро и МЦК Владыкино. Монолит, закрытые охраняемые дворы, свои детсад и школа. Рядом парк от 4,8 млн руб.ФСК Лидер - надежный застройщик Все новостройки на выставке! Новостройки от 1,3 млн руб. От застройщиков: презентации, акции и скидки. Семинары для покупателей и риэлторов. Скидки до 20% от крупнейших застройщиков БЕСПЛАТНЫЙ БИЛЕТ >>>Выставка Недвижимость от Лидеров Живи у метро ЦСКА от 4,98 млн! Бизнес-класс в 300м от метро ЦСКА. Корпус "Восток" сдан. Успей купить готовые апартаменты по цене строящихся! от 4,98 млн руб.ГК "ИНТЕКО" ЖК "Староалексеевская/Лайм" Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 41-143 кв.м. 7 мин. пешком от м.Алексеевская. ЖК «Донской Олимп»- дома построены! Просторные квартиры бизнес-класса. Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры в ЖК "RiverPark" Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. ЖК "Мой адрес На Дмитровском 169" Готовые дома с инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). Метро "Алтуфьево" рядом. Ипотека от 10,9%! ЖК "мой адрес На Амурской 54" Успейте забронировать! Дом готов. 2-, 3-, 5- комнатные квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., ипотека от 10,9%! Квартиры у м. Аэропорт Современные студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров. рядом с метро Аэропорт. Монолит-кирпич. от 8,1 млн руб.Застройщик ООО Атлантик Квартиры комфорт-класса в Москве Микрорайон "Домашний" всего в 10 мин. от м. Марьино! Первый взнос 0%! Специальные предложения только в феврале Новый клубный ЖК "СВОЙ" Старт продаж! Клубный ЖК бизнес-класса! П/паркинг, охрана, двор без машин. Престижный район. м. Кунцевская. от 167 475 руб./кв.мООО "Магистрат" ЖК «ЛУЧИ». Ипотека от 8,5% Старт продаж 2-й очереди! 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 4,2 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Жилой комплекс «Ясный»! Скидка 11% на квартиры. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 12,1% от банка ВТБ24. ФЗ-214. м.Домодедовская. MR Group ЖК «Центр-Сити» Квартал жилых небоскребов. Москва Сити. 150 метро до м. Шелепиха. Потрясающие панорамные виды на город. 5,7 млн руб.Жилой квартал Сити ЖК «Пресня Сити»! Скидки до 10%. ЦАО. м. «Улица 1905 года». Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК SREDA: С отделкой от 3,9 млн 7,5 га зеленых парков и скверов. Взнос по ипотеке 0%! До метро Нижегородская 5 мин. Рассрочка 0% Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва. Боровское шоссе, 8 км. М «Рассказовка» в 2017 г. Рядом ж/д станция. Квартиры с отделкой и без. Беспроцентная отсрочка на 1 год. Ипотека — 0% первый взнос. ЖК "Парк Легенд" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 37-87 кв.м. 7 мин. пешком от м.Автозаводская. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "мой адрес В Солнцево" Новый объем! 1-комн. кв. с отделкой от 4,8 млн руб. Идет заселение. Метро «Солнцево» рядом. Ипотека от 10,9% Городской район Новые Ватутинки Монолитные дома с подземным паркингом. Детские сады, школа и поликлиника в районе. Московская прописка. от 3 млн рублейООО "Инвесттраст" ЖК "Савеловский сити" Квартиры рядом с Центром от 5 млн руб. 7 мин от м. Дмитровская. Уникальные виды. от 5 млн руб.MR Group ЖК «Водный». Скидки до 9%. Успейте купить в феврале! Выдаем ключи! 2 мин. пешком от м. Водный стадион. Квартиры в ЖК "Триколор" Спешите! Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. от застройщикаCapital Group Город-парк „Первый Московский" Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. М. «Саларьево». Квартиры с отделкой и без. Ипотека — 0% первый взнос. Новостройки от А 101 15 мин до м. Теплый Стан. Развитая инфраструктура. Застройщик. 214-ФЗ. Успейте забронировать. от застройщика А101 Девелопмент Новый квартал в продаже! ЖК «Новое Бутово», 15 минут от м. Бунинская аллея. 2 детских сада, школа. Сильные скидки до 23 февраля! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Купите квартиру в ЖК «Хорошевский»! Выгода до 2,43 млн руб. до 31 марта. Беспроцентная рассрочка. 5 минут до метро Октябрьское поле от 4,7 млн рублейГК «Монарх» Квартиры в ЖК "Город" Торопитесь! Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. от 4,6 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «мой адрес В Некрасовке» 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,9 млн руб. Идет заселение. Метро "Выхино". Ипотека от 10,9%! ЖК Царицино Квартиры комфорт-класса по цене эконом от 4 млн руб.! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 кв.м.ООО ЦНН ЖК бизнес-класса "Династия" Старт продаж. Квартиры бизнес-класса. 300 м от м.Полежаевская, 6 км до Кремля. Личный парк для жителей. Паркинг. Звоните! SEZAR GROUP