Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
15 февраля 2012 года

Парадокс – новые станции метро могут привести к снижению цен на жилье

Но для районов за МКАД метрополитен – серьезное преимущество

В условиях транспортной загруженности столицы, делающей перемещение на наземных видах транспорта крайне неудобным для жителей, открытие новой станции метро значительно повышает привлекательность жилья. Однако и из этого, казалось бы, универсального правила есть исключения. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснили, когда и как дорожает недвижимость при появлении метро.


Метро охватит 90% районов Москвы
Развитие метрополитена стало одной из основ транспортной политики мэра Москвы Сергея Собянина. В прошлом году москвичи увидели первые результаты – в декабре были открыты три новых станции на Люблинско-Дмитровской линии («Борисово», «Шипиловская», «Зябликово»). Напомним, их строительство было начато еще в 1997 г., но уже в 1998 г. оно было заморожено из-за кризиса. В 2008 г. строительство было возобновлено, а новый участок планировалось открыть в 2010 г. Столичным властям удалось исполнить обещанное лишь с годичным опозданием.

На год перенесено и продление Замоскворецкой линии до Братеево – ранее открытие одноименной станции планировалось на 2011 г., сейчас столичные власти говорят, что метро будет открыто в 2012 г., к тому же под другим названием – «Алма-Атинская». Также в нынешнем году будут открыты станции «Новокосино» (Калининская линия) и «Пятницкое шоссе» (Арбатско-Покровская линия).

По словам главы столичной подземки Ивана Беседина, к 2015 г. московское метро должно охватить 90% районов столицы, сейчас метро доступно для жителей 75% районов. Темпы строительства будут повышаться. В 2013 г., по информации Департамента градостроительной политики Москвы, будет открыто шесть станций на Таганско-Краснопресненской («Лермонтовский проспект», «Жулебино», «Котельники»), Бутовской («Битцевский парк», «Лесопарковая») и Калининско-Солнцевской линиях («Деловой центр»). В 2014 г. планируется ввести в эксплуатацию сразу 12 станций (шесть на Люблинско-Дмитровской и две на Калининско-Солнцевской линии, а также четыре станции нового пересадочного контура на северо-западе столицы – от станции «Нижняя Масловка» до станции «Хорошевская»). В 2015 г. число открытых станций должно возрасти до 14, новые станции появятся на желтой, фиолетовой и красной ветках, а также на Кольцевой линии и на новом пересадочном контуре.


Цены растут «авансом»
Наличие метро недалеко от дома – важнейший фактор, влияющий на стоимость недвижимости. Жилье начинает дорожать, как только появляются первые сообщения о планах по открытию метро. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, рост цен происходит даже в случае, если стройка метрополитена затягивается, и сроки постоянно переносятся. Продавцы пытаются отыграть появление метро заранее, «авансом».

«Как только появляется информация о строительстве метро, начинают расти цены, а в объявлении указывается, что ближайшая станция метро такая-то (т.е. ее еще нет, но на нее ссылается продавец)», - отмечает Вероника Панкова, эксперт Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты».

По оценкам Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя портала Indriksons.ru, уже в первый год недвижимость дорожает примерно на 20%. «После этого темпы роста цен в районе не сильно отличаются от среднерыночных. А непосредственно перед открытием станции и в первое время после этого недвижимость по ценам догоняет аналогичные районы», - говорит он.

Правда, другие эксперты оценивают прирост цен при появлении первых новостей об открытии метро более скромно – до 5% за первый год. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, наиболее активный рост цен (примерно на 10%) жилье показывает на активной стадии строительства метро, когда проясняются сроки запуска новой станции. А к моменту открытия цены успевают достичь максимальных показателей, и фактор метро теряет свое влияние.

Однако, по наблюдениям риелтора Дмитрия Кожевникова, еще несколько месяцев (максимум полгода) после открытия новой станции цены продолжают расти: «За это время люди «привыкают» к тому, что район перестал быть «удаленным». Как только покупатели окончательно осознают улучшение транспортной доступности, рост цен достигает уровня, характерного для аналогичных районов, и прекращается». По словам эксперта максимальный рост приходится именно на период, непосредственно «соседствующий» с датой открытия метро – три месяца до и три месяца после события.

Такая разница в оценках объясняется тем, что даты появления метро нередко переносятся, порой трудно сказать, на каком этапе в данный момент находится строительство конкретной станции. «Метро – это не дом-новостройка, возведение которого происходит, что называется, «на глазах». Все процессы строительства станции от посторонних глаз скрыты, поэтому о том, что происходит на стройплощадке, а тем более – под землей, можно только догадываться», - говорит генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.


Дорожает Замкадье
Влияние открытия новой станции метро не всегда одинаково. Например, по оценкам Гильдии риелторов Москвы, если станция появляется в районе с хорошей транспортной доступностью, где уже есть метро поблизости, то жилье дорожает только в домах, приближенных к новой станции метро, то есть в домах первой линии. Но даже там рост будет небольшим (5-6%), и лишь с приближением даты открытия станции. Зато в действительно удаленных районах с большими транспортными проблемами цены могут вырасти на 20-30%.

«Подорожание жилой недвижимости при появлении новой станции на 10-15% и более происходит в первую очередь в районах, не отличавшихся хорошей транспортной доступностью, - соглашается Александр Зиминский (Penny Lane Realty). - Метро становится катализатором роста цен, если, к примеру, открывается рядом с жилым кварталом, добираться до которого общественным транспортом ранее нужно было, пересаживаясь с одного автобуса на другой. В частности, благодаря появлению новых станций сильнее всего может подорожать недвижимость за МКАД – до 20-25%»

По мнению экспертов, привлекательным для инвестиций сейчас выглядит район Новокосино, в котором открытие метро планируется на конец 2012 г. Александр Зиминский прогнозирует, что цены на жилье в районе могут вырасти на 12%. Отметим, что пока темп изменения цен в Новокосино на 0,2% отстает от среднего по Москве (по данным сервиса www.irn.ru «Аналитический паспорт района»). Но вскоре ситуация может измениться – специалисты ГРМ рекомендуют покупать квартиру в районе уже сейчас, так как уже с апреля – мая цены начнут активно расти.

Открытие метро влияет не только на стоимость жилья в столичных районах, расположенных за МКАД, но и на недвижимость в соседних городах Подмосковья. «В новостройках г. Реутова, находящихся в непосредственной близости от строящейся станции «Новокосино», средняя стоимость кв. м уже составляет порядка 80 000 руб. А в новостройках, находящихся в Балашихе на сопоставимом расстоянии от МКАД, - 58 000 руб. за кв. м», - сравнивает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.


Не более 15 минут пешком
Даже в рамках одного района показатели роста могут отличаться. Существенно дорожает только то жилье, которое оказывается в пешей доступности от метро (до 15 минут ходьбы). Если же до метро все равно приходится добираться на общественном транспорте, рост цен оказывается несущественным (не более 5%), даже если в целом подземка становится ближе.

Не оказывает существенного влияния на цены появление новой станции рядом с уже построенной. По словам Вероники Панковой (ГРМ), продавцы и в таких случаях стараются сыграть на факте появления нового метро, но явного роста не происходит. «Например, от станции «Шипиловская» до «Красногвардейской» идти всего 5–10 минут. Поэтому цены на жилье рядом с новой станцией не выросли, за исключением совсем небольшого подорожания квартир в домах, расположенных совсем рядом с выходами из «Шипиловской», - отмечает Дмитрий Кожевников.

Появление новой ветки метро, если и до «старой» было недалеко, также не приводит к росту цен. Например, для жителей района Зябликово раньше была доступна только одна линия метро (Замоскворецкая), а сейчас они могут добираться до центра и по Люблинско-Дмитровской линии. Однако заметного роста цен на недвижимость в районе не произошло. Более того, сейчас темп роста цен, по данным сервиса «Аналитический паспорт района», на 0,3% ниже среднего по Москве.


Когда метро становится злом
Открытие метро не всегда является позитивным фактором. «Что для одних является благом - для других оборачивается недовольством: несанкционированной парковкой под окнами; нелегалами, зарабатывающими частным извозом; процветанием мелкорозничной торговли и палаток быстрого питания», - отмечает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

По словам Дмитрия Кожевникова, появление новой станции приводит к росту цен в недорогих по московским меркам «спальниках», тогда как в более престижных районах этот фактор не оказывает существенного влияния. «Например, улица Мосфильмовская и примыкающие к ней территории расположены далеко от метро. Однако по сути метро там и не нужно, - полагает эксперт. - Во-первых, этот район и так считается очень комфортным и престижным, а во-вторых, покупатели жилья высокой ценовой категории в принципе предпочитают пользоваться личным транспортом».

Более того, в таких районах появление метро может даже снизить привлекательность жилья. «Мы жили на улице Довженко, ближайшая станция метро Киевская, пешком от нее добираться далековато, зато сел на маршрутку на площади Киевского вокзала, и через 5-10 минут ты на месте. Там сейчас такой уютный уголок – парк, прудик. На месте этого парка планировали строить станцию метро «Минская». Т.е., скорее всего, парк бы в этом случае вырубили, а прудик зарыли. И место потеряло бы свое очарование. Сейчас об этих планах уже ничего не слышно – возможно, жители взбунтовались: дома-то там не бедные, посольства. На мой взгляд, прекрасно, что это отменили», - поделилась частный риелтор Светлана.

Еще один аспект – характеристики конкретного дома и конкретной квартиры. «Скажем, если у вас квартира на первых двух этажах, что само по себе не лучший вариант, то уж если рядом еще открыли станцию метро и у вас под окнами люди протоптали тропинку к нему, то это будет только минусом», - отмечает она.

Кроме того, снизить стоимость жилья может шум от метро. «Подешеветь недвижимость может, если речь идет о легком метро или же если на станцию поезд выходит из подземки. Падение цен в домах, расположенных в непосредственной близости от пролегания ветки метро (до 100 - 150 м), в этом случае может достигать 30%», - говорит Игорь Индриксонс.

Александр Зиминский привел еще один пример негативного влияния открытия метро на привлекательность недвижимости: «Если линии метро доберутся до районов Подмосковья с коттеджной застройкой, и по соседству с загородными домами появятся многоэтажки экономкласса, цена коттеджей, безусловно, снизится. В остальных случаях – новые станции влияют только в сторону удорожания, поскольку именно хорошая транспортная доступность – один из главных критериев, которым руководствуются покупатели недвижимости».


Арендные ставки могут повыситься вдвое
Арендные ставки обычно поднимаются больше, чем цены на покупку квартиры. Те, кто покупает недвижимость, обычно тратят на это последние деньги и выбирают жилье, которое доступно – из принципа «пусть и с недостатками, но свое». Однако для тех, кто квартиру снимает, именно возможность быстро добраться до работы становится решающим фактором.

В отличие от рынка купли-продажи рынок аренды никак не реагирует на первые новости о планах по строительству метро. Зато, по словам Игоря Индриксонса, сразу после открытия станции аренда резко дорожает, ставки единовременно поднимаются до уровня в аналогичных районах с хорошей транспортной доступностью (рост ставок иногда может достигать 100%). «Поэтому тем, кто покупает недвижимость с целью сдачи в наем, стоит присмотреться к тем районам, где в скором времени ожидается открытие метро. Наиболее выгодной в этом случае окажется покупка квартиры в новостройке – дом и станция метро будут строиться параллельно, и оба эти фактора [степень готовности дома и станции метро] приведут к общему подорожанию жилья», - отмечает эксперт.

Однако, учитывая переплетение всех факторов, влияющих на привлекательность жилья, невозможно дать однозначных рекомендаций, во что стоит инвестировать, а во что нет. «Я бы не стала никому ничего советовать, так как, цены на недвижимость в любом районе Москвы могут поменяться в пять минут, допустим, после принятия какого-нибудь решения руководством города – например, о выводе завода или о переносе китайского рынка», - говорит Вероника Панкова.

Таким образом, открытие метро – позитивное событие для районов с тяжелой транспортной ситуацией. В условиях мегаполиса стабильный вид транспорта, позволяющий быстро добраться до работы, оказывает заметное влияние на привлекательность жилья. Но помимо этого на стоимость жилья влияет множество факторов – экология, инфраструктура, состояние недвижимости. Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, даже если в целом для района метро окажется благоприятным фактором, то не все огульно дорожает, поэтому при принятии решения о продаже или покупке нужно всесторонне оценивать привлекательность каждого конкретного объекта.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9146 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Новостройки от А101. Старт продаж! 10 минут до м.Саларьево. Успейте купить на старте продаж! От 71 000 руб./кв.м. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. рассрочка до 2-х лет!Pragma Development ЖК "Новое Бисерово" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн Квартиры в г. Химки Торопитесь! г. Химки. 1-4-комнатные квартиры пл. 49-160 метров. Монолит. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Квартал 38А" Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Уточняйте подробности по телефону. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК "Родной город. Каховская" Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Каховская. Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент м. Рязанский проспект Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Спешите! Квартиры у м. Беговая 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Спешите! Capital Group ЖК "Видный Берег" Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры площадью 28-106 метров. Монолит-кирпич. Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Жилой комплекс "Загорье" Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры пл. 29-89 метров. Монолит-кирпич. Звоните! Квартиры у м. Бауманская Современные 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы пл. от 38 метров. рядом с метро Бауманская. Панель-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Дом на Самаринской" В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 40-133 кв.м. 5 мин. пешком от м.Тульская. Звоните! от застройщикаНДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "О7" Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в г. Щелково Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 2.3 млн руб. Квартиры у м. Белорусская В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Звоните! от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры у м. Коломенская Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 108 кв.м. ЕвроПа. Подробности по телефону! «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры рядом с метро Новокосино Мкр. Новокосино-2. Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Выгода до 2,8 млн руб. Квартиры в наличии! от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,9 млн руб.Urban Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 650 000 р. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ"