IRN.RU в гостях у первого замгендиректора ДСК-1 Андрея Паньковского

ДСК-1 – не просто крупнейший в стране домостроительный комбинат. Для столицы это градообразующее предприятие формирует жизнь почти четверти населения. Каждая четвертая семья Москвы живет в домах, возведенных комбинатом.

При Юрии Лужкове у комбината были не очень простые отношения с городом. Генеральный директор ДСК-1 Владимир Копелев в свое время даже дал мне интервью, которое было опубликовано под заголовком «Город нас высосал». Как выстраиваются отношения компании с новой властью Москвы?

Новое руководство Москвы получило такой объем информации и такие колоссальные задачи, что их нужно «переварить». Со всем этим нужно справиться. Приоритетами стали вопросы транспортной и инженерной инфраструктуры. Новое руководство Москвы, не зная в доскональности экономику города, его структуру, начало знакомиться с ними с самых наболевших, проблемных вопросов, существующих на сегодняшний день.

Момент знакомства с жилищным, социальным строительством наступает сейчас. До этого все усилия городских властей были направлены на изучение транспортных проблем. Сейчас начались мысли и о жилищном строительстве.

Вопрос непростой. Жилье у нового правительства Москвы не было в числе приоритетов, а продолжающееся жилищное строительство усугубляет проблемы транспортной инфраструктуры.

Нужно найти баланс между объемами и темпами жилищного строительства и транспортной инфраструктуры. Этот баланс сейчас и пытаются выстраивать за счет сокращения муниципального строительства в пределах МКАД, сокращения объемов инвестиционного строительства (жилищного и любого другого назначения), подтягивания строительства жилья ближе к производственным центрам.

В целом отношения с новым руководством складываются деловые, понятные. Мы пытаемся помочь новому руководству ближе познакомиться с комплексом жилищного строительства Москвы. Отрасль складывалась десятилетиями, поэтому прийти и понять ее сразу – невозможно. Наша задача – помочь и подсказать.

Сейчас новое руководство стало больше обращать внимание на наши нужды, больше прислушиваться. Но пока, на мой взгляд, идет «притирание» между предприятиями и правительством, этот процесс требует времени. Так что все идет своим чередом. Завтра будет лучше, чем сегодня, а послезавтра – лучше, чем завтра.

ДСК-1 – крупнейший домостроительный комбинат в стране. Одно из немногих предприятий, способных строить более 1 млн кв.м в год. Ему требуются большие объемы производства для загрузки мощностей, а для этого нужны соответствующие масштабные площадки. Они у вас есть? Или приходится работать только на генподряде? 

Последние годы комбинат строил по московскому муниципальному заказу примерно 500 000 - 600 000 кв.м в год. Все остальное – по коммерческим заказам в Москве и Московской области. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Муниципальный заказ, объемы, которые разыгрываются на торгах и аукционах, составляют 150 000 - 180 000 кв.м в год. Вот такое резкое падение. Инвестиционных площадок в Москве не стало. Те инвестконтракты, которые у нас были в Москве, либо уже расторгнуты, либо расторгаются (на эту тему см. «Новые границы Москвы на официальной карте: некоторые подробности о жилье и дорогах» – ИРН.РУ) по причине несоответствия контрактов Жилищному кодексу. В результате все оставшиеся и высвободившиеся мощности направляем на реализацию инвестиционных проектов (собственных и наших партнеров) в Московской области.

Но есть емкость рынка. Если рынок может поглотить в том или ином месте 70 000 - 80 000 кв.м жилья, то строить там 150 000 кв.м нельзя. Это отвлеченные оборотные средства, а демпинговать, продавать дешевле себестоимости – недопустимо.

Сейчас у нас в Московской области около десятка площадок. По ним мы разбрасываем мощности, благодаря этому имеем ликвидность и экономику.

Основные площадки где находятся?

Поселок Московский, который теперь будет входить уже в черту Москвы, Люберцы, Лобня, Солнцево (Пыхтино), Видное, Реутов, Балашиха, Щитниково. Все ближайшее Подмосковье.

Фактически доля муниципального заказа в объеме ваших работ упала с половины до 20%. Остальное вы добираете как подрядчики на инвестиционных проектах. А собственные девелоперские проекты у вас есть? 

Мы скорее не девелоперы, мы соинвесторы и подрядчики. А девелопмент земельных участков – все же не совсем наши функции. Мы рассматриваем себя как партнера для застройщиков. Либо в виде генерального инвестора, либо в виде соинвестора, финансируя возведение наземной части здания.

Когда вы выступаете как соинвестор, кто берет на себя реализацию квартир? В свое время для этой цели создавалось коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания». Вы сами продаете квартиры или отдаете это «на откуп» третьим структурам?

Эта структура создана, она успешно работает на рынке. Коммандитное товарищество реализует весь объем, который строится ДСК-1. Оно, может быть, не присутствует слишком явно на рынке. Но это и не нужно. Наш главный рекламный носитель – это покупатель, рекомендующий друзьям, родственникам, знакомым последовать его примеру.

Сарафанное радио в девелоперском бизнесе – классический прием. Но другие маркетинговые пути вы ищете?

Мы много используем электронные средства массовой информации. Билборды, щиты, перетяжки – намного меньше. Они хороши для компании, которая должна ярко и резко о себе заявить. А нам зачем? Мы в этом году отметили 50-летний юбилей, четверть жителей Москвы живет в наших домах.

Сейчас активно обсуждается тема расширения границ города. Как заявил заместитель мэра в правительстве Москвы Марат Хуснуллин, на новых территориях столицы не будет строительства домов «привычных серий». Означает ли это, что крупнейшим застройщикам, в том числе и ДСК-1, дорога туда закрыта? Как вы прокомментируете это, и как это повлияет на стратегию развития компании?

Мне сложно комментировать, что такое «привычные серии». Есть жилье, отвечающее требованиям СНиПов и ГОСТов. Есть пользующееся на рынке спросом. Есть соответствующее представлениям о доступности – с точки зрения бюджета или граждан.

Есть жилье, которое обновляется в соответствии с требованиями времени – в плане экологичности, энергоэффективности, доступа для людей с ограниченными возможностями, планировочных решений и т.д. Это понятно.

А вот «привычное – непривычное»? Я пока не понимаю, что скрывается за этой терминологией.

Не открывает ли это дорогу вашим домам серии «Юбилейный», которые в силу ряда причин в Москве не стали предметом массовой застройки, несмотря на всю привлекательность как фасадов, так и внутренних планировок? Всего два дома было построено…

Дома серии «Юбилейный» – это не дома категории для Подмосковья. Это дома красивой архитектуры – в эркерах, с открытой автомобильной стоянкой на первом этаже, с интересной пластикой дома, со свободной внутренней планировкой, высокими потолками… Такие квартиры востребованы в первую очередь в Москве.

В Москве эта серия была воспринята с большим энтузиазмом. Нам до сих пор продолжают звонить: не планируется ли их новое строительство.

Они не «пошли» только из-за макроинвестиционной политики Москвы. Их можно было «привязывать» только к площадкам, выигранным на аукционах. А сейчас все инвестиционные контракты либо расторгнуты, либо расторгаются. Остаются муниципальные нужды. А для них главное требование – не пластика, не высокие потолки, а экономичность. Такими являются дома серии П-44Т или П-44К.

«Числом поболее, ценою подешевле»?

На окраинах Москвы, в ближайшем Подмосковье наиболее ликвидными являются «единички» площадью 35-40 кв.м, «двушки» – 50-60 кв.м. Даже «трешки» в 80 кв.м (а это размер социальных нужд) в ближайшем Подмосковье сегодня не столь ликвидны.

А если туда федеральная власть переедет?

Если мы будем понимать, что для этих целей будет строиться микрорайон не экономкласса, может быть, тогда для конкретного места «Юбилейный» и будет привлекательным.

Но в принципе вы видите свое место в освоении тысяч квадратных километров в новых границах города?

Разумеется. Наши мощности будут востребованы.

Который год обсуждается названная правительством планка себестоимости строительства в 30 000 руб. за кв.м. Вы укладываетесь в нее? Или уже сложно?

Что эта цена себя включает? Стоимость земли? Например, головные инженерные сооружения? Магистральные коммуникации? Внутриквартальные коммуникации? Затраты по дорожной сети, социальной инфраструктуре? Если все эти затраты ложатся на стоимость квадратного метра, то никто и никогда ни при каких обстоятельствах не уложится в 30 000 руб. Как минимум нужно в полтора-два раза больше.

Если же этих затрат нет, то с трудом, но можно уложиться.

Любой производитель может сказать: я готов построить дом по 30 000 за кв.м. Но потом он перечислит либо то, что входит, либо то, что не входит в эту сумму.

Значительную часть расходов составляют затраты на зарплату. Мы же хотим, чтобы люди жили достойно? Для этого нужно людям достойно зарабатывать. И не в конвертах, а по ведомости, платя налоги в бюджет.

А заставлять инвесторов и строителей строить за 30 000 руб. за кв.м – это означает подталкивать их к некорректным финансовым операциям.

 
«Серые» схемы?

Конечно.

На всех стройках обычно трудятся выходцы из стран бывшего СССР. Вы приглашаете иностранную рабочую силу?

У нас не трудится ни один иностранец. Коллектив почти в 10 000 человек состоит только из жителей Москвы и ближайшего Подмосковья.

В каком ключе комбинат собирается развиваться? Становиться инвестором-девелопером? Развивать региональные проекты? Выходить на IPO?

Каждое предприятие специализируется на своем. Не может оно быть сильным во всем.

«Нельзя быть сильным везде» – одна из аксиом военной стратегии. Ее авторство приписывают всем – от Наполеона до Клаузевица и Бисмарка.

В применении к нам: если нужно возить рабочих на стройки, можно купить автобусный завод. И на произведенных автобусах возить их на стройки. Нам нужны башенные краны, наверное, можно купить завод по производству кранов. Но нужно ли? ДСК-1 – без ложной скромности – лучшая по строительству панельных многоэтажных домов. Мы не претендуем на звание лучших строителей вообще. Мы не строим мосты, коммуникации, дороги, высотные здания, дома по индивидуальным проектам…

Во всем важна целесообразность. Мы будем развиваться в направлении нашей специализации.

Самостоятельного девелоперского бизнеса вы не ведете. Другие люди решают вопросы с документацией, с разрешениями… У вас бывает, что в проектах с вашим участием срываются заявленные сроки строительства?

К сожалению, такие случаи бывали. Особенно в период кризиса. Рынок реально тогда стал не очень ликвидным и абсолютно неприбыльным. Тогда, конечно, компания перестала иметь оборотные средства, на которые рассчитывала. Всем было трудно. Но сроки были отодвинуты только по коммуникациям, по инженерным сетям, по головным инженерным сооружениям. Те сроки, которые мы называем «строительство жилых домов», все четко выдерживаются.

Замороженных проектов у нас нет. Мы всегда стараемся быть предельно честными и с нашими бизнес-партнерами, и с покупателями квартир.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru