Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
12 апреля 2010 года

Продажа новостроек по серым схемам будет окончательно запрещена

Застройщиков принуждают продавать жилье в соответствии с законом 214-ФЗ

Недавно правительство Москвы приступило к мониторингу строек жилых домов в столице. По словам представителей московской исполнительной власти, задачей такого мониторинга будет тотальное запрещение строительства жилья в Москве, не соответствующего требованиям федерального закона о долевом участии в строительстве (№214-ФЗ). По сути, московские власти с некоторым запозданием начинают внедрять на практике правила игры, сформированные российской законодательной властью, и уже опробованные в ряде регионов России, в частности, в Санкт-Петербурге. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», подобная активность представляет собой ни что иное, как запоздалую реакцию властей на возможное возникновение новой волны обманутых дольщиков, связанной с нынешним финансовым кризисом. И хотя за счет новых инициатив полностью предотвратить такую волну уже вряд ли получится, но, по крайней мере, предпринимаемые шаги могут окончательно положить конец продаже квартир в новостройках по «серым» схемам.


Обманутые дольщики и 214 закон – вторая волна

История проблемы обманутых дольщиков и закона о долевом участии в строительстве (№214-ФЗ) была подробно рассмотрена в предыдущей статье под названием «Кризис может оставить без новых квартир миллионы семей», опубликованной ранее на www.irn.ru. Как отмечалось в этой статье, начало финансового кризиса вновь обнажило проблему привлечения застройщиками денег покупателей новостроек по «серым» схемам, без каких-либо гарантий, по сути, под «честное слово». И пока цены на недвижимость в России постоянно росли, создавалась иллюзия, что вроде бы и так все хорошо. Но стоило кризису начаться, ценам – поползти вниз, а спросу на жилье – затаиться, как рынок недвижимости быстро проявил признаки пирамиды.

Оборвавшийся поток денег с ежедневной продажи квартир осенью 2008 года остановил немало строек по всей стране, а «крупнейшие» девелоперы, которые еще недавно оценивались по IPO (первичное размещение акций компании на лондонской фондовой бирже) как компании-миллиардеры, вдруг оказались банкротами. Значит, требования финансовой стабильности и запрет на формирование финансовых пирамид из денег участников долевого строительства, которые накладывал 214 закон, были более чем уместны и своевременны. И если в 2004-2005 годах число обманутых покупателей составило по оценкам Ассоциации строителей России (АСР) порядка 200 тысяч семей, то теперь их может оказаться на порядок больше.

Разумеется, предвидя огромный негативный резонанс, который эта проблема в новом масштабе может вызвать по всей стране, правительство России поспешило оказавать разностороннюю финансовую поддержку девелоперам, как в виде предложений оптового выкупа жилья, так и в форме реструктуризации долгов через государственные банки. Впрочем, было бы наивно ожидать, что государство просто так будет вновь и вновь спасать бизнесменов, не умеющих трезво оценивать риски и обеспечивать финансовую стабильность своих компаний. Поэтому новые жесткие шаги государства в отношении требования соблюдения 214 закона о долевом участии в строительстве не заставили себя долго ждать.


Кнут вместо пряника

Так, уже в середине 2009 года Минэкономразвития подготовило поправки в закон «О банкротстве», благодаря которым вексельные расчеты и предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройках будут признаны притворными сделками и приравнены к договорам соинвестирования, подпадающим под действие 214-ФЗ. Также благодаря поправкам Минэкономразвития в закон «О банкротстве» будут признаны притворными и приравнены к договорам соинвестирования и другие юридические схемы продажи жилья, с помощью которых многие застройщики обходили требования федерального закона №214, и которые должны были позволить таким застройщикам в случае финансовых проблем уйти от ответственности перед дольщиками. В результате этих поправок застройщик будет обязан удовлетворить все обязательства перед физическими лицами, чьи средства тем или иным путем были привлечены для строительства жилья.

Еще более жесткую позицию заняла Госдума. Также летом прошлого года депутаты внесли поправки в федеральный закон №214, которые запрещают любое привлечение средств физических лиц для строительства жилья не в соответствии с требованиями этого закона. Впрочем, проблема состоит в том, что нередко запреты федерального законодательства не накладывают никакой серьезной ответственности на нарушителей этих запретов.

В качестве единственного барьера в этом плане можно упомянуть поправки в Кодекс об административных правонарушениях России (КоАП РФ), которые депутаты Госдумы собирались принять одновременно с поправками в федеральный закон №214. Речь шла об увеличении штрафа для нарушителей 214 закона с 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Однако, как несложно убедиться с помощью онлайн-калькулятора «Оценка недвижимости» на www.irn.ru, например, для Москвы стоимость только одной среднестатистической квартиры-новостройки окажется на порядок больше. И даже если рентабельность застройщика находится на минимальном уровне порядка 10%, то он с легкостью покроет миллион рублей штрафа прибылью с продажи всего 1 квартиры.

Так или иначе, но действия федеральных чиновников не могли проигнорировать и местные власти, которым, собственно, и пришлось в 2005-2008 годах решать проблемы конкретных семей обманутых дольщиков. Так, летом прошлого года, вскоре после объявления представителей Госдумы и Минэкономразвития о намерении ужесточить запреты на привлечение средств дольщиков в обход федерального закона №214, власти Москвы и Санкт-Петербурга независимо друг от друга предприняли собственные шаги в этом направлении. Также летом 2009 года правительство Москвы и правительство Санкт-Петербурга заявили, что намерены найти способы принудить все строительные компании, занимающиеся возведением жилья с привлечением средств физических лиц, работать по 214 закону. Также синхронно с федеральными органами власти, чиновники Москвы и Санкт-Петербурга стали внедрять свои решения в жизнь.

Осенью прошлого года поправки, предложенные Минэкономразвития, были приняты Госдумой. А спустя некоторое время Законодательное собрание Санкт-Петербурга узаконило понятие «обманутого дольщика», что позволило правительству северной столицы лишать застройщиков прав на аренду земельного участка, если они привлекают на строительство жилья средства физических лиц в обход требований федерального закона №214. В результате, уже к марту 2010 года большинство договоров о приобретении жилья в новостройках Санкт-Петербурга было приведено в соответствие с требованиями 214 закона.

Чуть позже, тоже осенью 2009 года, правительство Москвы создало Управление по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю и надзору в области долевого строительства, коротко называемое Моснадзором долевого строительства. Этому ведомству было поручено следить за исполнением застройщиками, занимающимися возведением жилья с привлечением средств физических лиц, требований федерального закона №214.

Но в полной мере это управление заработало только на рубеже февраля-марта 2010 года, когда ему было поручено помимо его основной функции также и мониторинг инвестиционных проектов в столице, и сопровождение, и координация выполнения градостроительных проектов по объектам Адресной инвестиционной программы. Кроме того, Моснадзору долевого строительства расширили функции по контролю за деятельностью строительных организаций, занимающихся возведением жилья с привлечением средств физических лиц. Помимо мониторинга схем продажи квартир застройщиками, Моснадзор долевого строительства обязали контролировать правильность использования застройщиками денег дольщиков, а также правильность содержания и формы ежеквартальных отчетов таких застройщиков.

«В соответствии с федеральным законом №214, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, получить разрешение на строительство, оформить земельные отношения и только после этого начать продажи, – цитирует начальника отдела Моснадзора долевого строительства Игоря Рязанцева газета «Ведомости». – При несоблюдении этого мы будем применять административные меры вплоть до требований о ликвидации компании». Правительство Москвы разрешило Моснадзору долевого строительства направлять в суд исковые «заявления о приостановлении деятельности, связанной с привлечением средств граждан».

Примечательно, что тогда же, на рубеже февраля-марта 2010 года Госдума приняла поправки в федеральный закон №214, инициированные ее депутатами летом прошлого года. По всей видимости, это обстоятельство и подстегнуло еще большую активизацию деятельности Моснадзора. Так, в конце марта представители Моснадзора долевого строительства сообщили, что в ближайшее время они вместе с представителями прокуратуры посетят ряд строительных организаций, занимающихся возведением жилья с помощью привлечения средств физических лиц, с целью проверки их деятельности на соответствие требованиям федерального закона №214. При этом названия строительных компаний, которые представители Моснадзора долевого строительства и прокуратуры намерены посетить в ближайшее время, не прозвучали. А значит, к проверкам следует быть готовыми всем строительным компаниям Москвы.


Рынок встал за покупателей

В отношении уклонения от исполнения требований 214 федерального закона следует отметить и еще одно интересное обстоятельство. По словам главы Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Вячеслава Семененко, в конце осени прошлого года, когда правительство Санкт-Петербурга стало принуждать застройщиков работать в соответствии с требованиями федерального закона №214, в соответствии с требованиями этого закона заключалось не более 5% всех сделок по продаже новостроек Санкт-Петербурга. Как уже упоминалось ни раз, в Москве ситуация обстоит не лучшим образом. При этом, в других городах России продажа новостроек зачастую уже давно ведется в согласии с 214 ФЗ.

Как отмечают сотрудники аналитического центра www.irn.ru, нередко чем более дефицитным и прибыльным является рынок жилья того или иного региона России, тем чаще там обходят 214 закон. То есть, в тех регионах, где на рынке «правит» покупатель, застройщики давно уже перестроились и работают под клиента, обеспечивая защиту его прав. Там же, где на рынке все еще «господствует» продавец, и покупатели вынуждены брать, что есть и по тем схемам, которые им навязывают, больше всего доля серых схем продажи квартир в новостройках. Впрочем, финансовый кризис заметно изменил правила игры и даже продажа квартир в Москве теперь уже происходит не так легко, как ранее. А значит, в борьбе за клиента все больше застройщиков сами будут заинтересованы переходить на «белые» схемы работы в согласии с 214 законом. Аналогичным образом в 90-х многие работодатели пренебрегали трудовым законодательством и платили зарплаты «черным налом», но по мере роста конкуренции за работников на рынке труда многие компании перешли на работу «по белому».

Проще говоря, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», серые схемы продажи новостроек во многом себя изжили и с каждым годом становятся все большим пережитком прошлого. И их искоренению способствуют не только действия властей или законодательные инициативы, но прежде всего, сам рынок. Период шальных денег, неадекватного роста цен на недвижимость и ажиотажного спроса прошел, и теперь застройщикам придется все больше бороться за клиента а, значит, создавать себе весомые конкурентные преимущества. А как показывает недавнее социологическое исследование, проведенное аналитическим центром www.irn.ru совместно с журналом www.metrinfo.ru, большая часть потенциальных покупателей квартир в новостройках готова даже переплачивать деньги за безопасность сделки, то есть за покупку квартиры не по «серой», а по «белой» схеме. Об этом исследовании подробнее можно прочитать в статье «Приоритеты покупателя новостройки».

А значит, теперь застройщикам выгоднее перейти на продажу квартир по 214-ФЗ, что позволит опередить конкурентов, как минимум, по объему продаж а, возможно, и по цене квадратного метра. И с момента появления этого закона, с 2005 года, у застройщиков было достаточно времени, чтобы перестроиться на новые правила игры. А как известно, на рынке выигрывает тот, кто раньше других умеет видеть происходящие перемены и меняться в соответствии с ними. Более того, для таких компаний даже «карательные» меры чиновников, которые рано или поздно должны были последовать за уклонение от исполнения федеральных законов, уже не страшны. Что же касается покупателей квартир, то впервые с 2005 года появилась уверенность, что риск стать обманутым дольщиком может наконец исчезнуть с российского рынка жилья и каждый из нас сможет переехать в новое и современное жилье не опасаясь остаться и без квартиры, и без денег.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
746 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Кварталы 21" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. ЖК "Квартал 38А" Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Звоните! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко Квартиры в ЖК "Загорье" Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Art Residence" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "TriBeCa" Новые апартаменты у м.Бауманская. 1-5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 38 до 329 кв.м. Панель-кирпич. Торопитесь! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Жилой комплекс "Лица" Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group Квартиры в ЖК "RiverPark" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. Уточняйте подробности по телефону. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. Скидки до 2 млн рублей. от 10 млн руб.Pragma Development ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Спешите! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Квартиры в ЖК "Маяк" Квартиры площадью 49-160 кв.м. г. Химки. Монолит. Подробности по телефону! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Одинцово Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. ЖК "Видный Берег" Квартиры пл. 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. ЖК "Новое Бисерово" Ногинский район. Квартиры площадью от 28 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры в г. Щелково Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Щелково. Площадь от 35 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2.3 млн руб. ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3%. 40 мин до центра Москвы. Трехкомнатная квартира от 5,1 млн руб. Звоните! Barkli AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Новостройки от А101. Старт продаж! 10 минут до м.Саларьево. Успейте купить на старте продаж! От 71 000 руб./кв.м. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,9 млн руб.Urban Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 650 000 р. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко Квартиры рядом с метро Новокосино Мкр. Новокосино-2. Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Выгода до 2,8 млн руб. Квартиры в наличии! от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Квартиры от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта Мат. Капитал. Ключи! Старт продаж нового корпуса от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ"