Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга приходят к равновесию
Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга перестают падать, причем, темпы падения практически одинаковы. Это дает дополнительные основания говорить о приближении момента, когда цены на жилье перестанут снижаться и недвижимость придет в равновесие, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».
Синхронность двух столиц
Если сопоставить динамику цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге за последние десять лет, можно увидеть ряд интересных тенденций (по Москве использован индекс стоимости жилья IRN.RU, по Санкт-Петербургу – данные Бюллетеня недвижимости).
Основная из них – периоды бурного роста и коррекции рынков недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге практически совпадали. Так, до весны 2004 года наблюдался достаточно плавный рост цен. Затем началась стагнация, когда стоимость жилья практически не росла. Правда, в Москве этот период оказался немногим короче: во второй половине 2004 года стоимость жилья находилась на отметке $1800-1810 за кв.м, постепенный рост цен (примерно на 1-2% в месяц) возобновился в начале 2005 года, а с осени 2005 года стоимость жилья начала прибавлять более 5% в месяц. Ажиотаж спал примерно к осени 2006 года, когда средняя стоимость жилья к тому времени достигла уровня $4000-$4200 за кв.м.
В Санкт-Петербурге стагнация началась одновременно с московским рынком, но продолжалась до лета 2006 года. Затем она сменилась резким взлетом рынка: в июне-сентябре 2006 года средняя стоимость жилья увеличилась более чем на 70% - с $1410 в начале июня до $2450 в начале октября.
В 2007 году динамика обоих рынков изменилась. Однако если в Москве наблюдалось небольшое снижение цен – всего примерно на 4% с января по август, то в Санкт-Петербурге за тот же периоды цены выросли, но относительно ненамного: на 10%.
Новый виток роста цен в обоих мегаполисах начался с конца 2007 года. В декабре 2007 года – июле 2008 года стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге выросла примерно на 40%. 21 июля 2008 года рынок недвижимости достиг отметки $4498,9 за кв.м, что стало для северной столицы историческим максимумом. В Москве рост рынка еще продолжался. А исторический максимум был достигнут только 29 сентября и составил $6122 за кв.м.
Последние месяцы в обоих городах наблюдается падение цен на жилье. По сравнению с историческим максимумом средняя стоимость квартир в Москве снизилась на 32% и составляет сейчас $4186 за кв.м, в Санкт-Петербурге – на 39% и составляет $2740,6 за кв.м.
Приверженность макроэкономике
Синхронность динамики цен на квартиры в Москве и Питере говорит о том, что среди факторов, которые оказывают влияние на рынки недвижимости, в первую очередь это ключевые тенденции макроэкономики России и, в частности, стоимость нефти. Об этом говорит и тот факт, что соотношение между средней стоимостью квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге на протяжение долгого времени менялось не очень существенно: квадратный метр в Москве всегда стоил в среднем в 1,5-2 раза больше, чем в северной столице. Исключением стала первая половина 2006 года, когда начало ажиотажного роста цен не совпало по времени и разрыв вначале сильно вырос – до 2,5-кратного превышения цен в Москве, а потом вновь снизился до соотношения на уровне 1,7-1,8.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
В долгосрочной же перспективе разрыв между средней стоимостью жилья медленно, но верно снижается. Аналогично себя ведут показатели соотношения доходов населения Москвы и других крупных городов России: в последних они постепенно догоняют доходы столичных жителей. Эти факторы еще раз подтверждают сильную зависимость рынков недвижимости от экономических реалий.
А вот изменения, происходящие в отдельных регионах, влияют на рынок недвижимости в слабой степени. Поэтому обвинения в ценовом сговоре, которые Федеральная антимонопольная служба периодически выдвигала московским застройщикам, вряд ли назовешь обоснованными. В противном случае аналогичный ценовой сговор должен был быть у застройщиков Санкт-Петербурга и вообще носить системный характер.
Еще один момент – надежды девелоперов на то, что в кризис недвижимость станет способом сбережения средств, что повлечет дополнительный спрос на нее, не оправдались. В отличие от доллара и евро и в меньшей степени вложений в государственные банки, она пока таковой не является. Все-таки большинство не имеет такого количества сбережений, которых хватило бы даже на однокомнатную квартиру. Поэтому отдельные заявления девелоперов прошлой осенью о том, что цены на жилье даже в кризис будут расти, - не более чем маркетинговый ход.
Рынки приходят к равновесию
В последнее время, в период экономического кризиса, показатели рынков недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга также двигались по схожей траектории. С февраля 2009 года темпы падения и в том и в другом городе постепенно снижаются и в апреле составляли менее 1% в неделю. А в Санкт-Петербурге по данным на 4 мая средняя стоимость жилья вообще выросла, хотя и незначительно – с $2694,6 до $2751,1. Впрочем, 11 мая этот показатель вновь упал, поэтому повышение индекса в майские праздники пока рано считать началом новой тенденции.
Тот факт, что рынок недвижимости Москвы – не единственный, где падение цен замедляется, дает дополнительные основания предполагать, что это – общая тенденция, характерная для рынков крупных городов. А значит, вполне может оказаться верным тезис о том, что к концу весны рынок недвижимости нащупает дно.
На данном этапе есть аргументы как в пользу роста цен, так и в пользу их дальнейшего падения. На падение играет продолжающийся экономический кризис и неуверенность людей в завтрашнем дне. Кроме того, значительная часть граждан ожидает дальнейшего снижения цен на жилье, что увеличивает отложенный спрос.
В пользу роста играет тот фактор, что цены уже заметно снизились, и образовалась определенная категория людей, которые по своим доходам теперь могут позволить себе купить квартиру. Основные изменения в структуре доходов уже произошли минувшими осенью-зимой. Даже если наступит второй этап экономического кризиса, о чем говорят некоторые представители федеральных структур, он вряд ли существенно повлияет на изменение доходов граждан. Тезис о второй волне кризиса основывается на том, что предстоящими летом-осенью будут уволены те, кто сейчас работает в сокращенном режиме или находится в неоплачиваемом отпуске. Именно этих граждан коснется вторая волна кризиса. Однако на рынке недвижимости это вряд ли существенно отразится, так как доходы таких граждан упали еще минувшими осенью-зимой, и они вряд ли планируют крупные покупки.
Так или иначе, даже временная стабилизация цен на квартиры приведет к активизации рынка, связанной с реализацией отложенного спроса, а также альтернативных сделок. Поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru считают, что даже если и возникнут предпосылки второй волны снижения цен на недвижимость в Москве и других крупных городах России, то она сможет реализоваться не сейчас, а только спустя какое-то время.
