Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
01 июля 2008 года

Недвижимость Москвы : Игра на грани фола

С окончанием первого полугодия 2008 года самое время подвести итоги на рынке недвижимости Москвы. Есть формальные статистические данные. Согласно аналитическому центру www.irn.ru средний уровень цен на квартиры вырос с января на 27%. На первый взгляд, казалось бы, это – хороший подъем рынка, заставляющий уверовать в бесконечный рост цен даже закоренелых скептиков. Но при более тщательном анализе рынка недвижимости возникает немало всяких «но». 

Для начала обратим внимание, что последняя волна подорожания жилья оказалась уж больно короткой – максимум полгода с конца прошлого года до начала лета текущего года. Для сравнения: прошлые 2 волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос «почему» следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания: переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижения курса доллара и слухов о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Но следует признать, что все эти причины носят сугубо инвестиционный характер и, в общем-то, имеют очень малое отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей жилья «для жизни». 

Это обстоятельство позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания жилья. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время заметно откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007 года. Однако, несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И практически единственной серьезной причиной, поддерживающей цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир

В этой ситуации московский рынок недвижимости становится почти непрогнозируемым. Ведь рынка как такового, где может свободно действовать достаточно большое количество продавцов и покупателей, а также формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Московский рынок недвижимости практически вырождается в узкий круг, доступный только людям с доходами значительно выше среднего, где малому числу таких людей по сравнению со всем населением Москвы соответствует столь же малое количество предложения нового жилья, а недостаток новостроек и свободных квартир не позволяет высвобождаться предложению на вторичном рынке. 

При этом адекватно оценить количество покупателей современного жилья с бюджетом порядка миллиона долларов при непрозрачности российской экономики и структуры доходов довольно проблематично. Не менее проблематично оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов городские власти изымают с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и неоднократно сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче, усложняя процесс строительства. В результате адекватно оценить какая же из этих двух величин перевесит – оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, в нынешних условиях оказывается практически нереально. 

Но так или иначе, на российский рынок недвижимости с каждым месяцем начинает все сильнее давить еще один фактор – сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, которые уже вызвал падение цен на зарубежную недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно – заметно ограничили кредитование строительной отрасли. 

Первое полугодие 2008 года многие девелоперы и застройщики прожили «по инерции», используя денежную «подушку», сформировавшеюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будут готовы пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир. Этот фактор мог бы поспособствовать скорому наступлению коррекции цен на квартиры в Москве. 

Но с другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, нежели снижения цены для конечного покупателя. Такова психология нашего рынка, сложившаяся за последние 7 лет беспрерывного роста цен. Однако удастся ли московским девелоперам и застройщикам подтянуть в недвижимость достаточное количество дополнительных соинвесторов опять же просчитать проблематично. 

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, основная интрига московского рынка недвижимости последних лет будет разыгрываться как раз во 2 полугодии 2008 года. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в эти полгода окончательно не ясно. Но возможны кардинально разные исходы этого противостояния. 

Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях крайне высокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект «снежного кома», в результате которого стоимость московских квартир может обвалиться до «справедливого» или экономически обоснованного уровня порядка 3.000$-4.000$ за метр. Этот сценарий возможен также при условии, что даже инвестиционный спрос на московское жилье уже исчерпан и большая часть инвестиционных покупателей станет фиксировать прибыль. 

Впрочем, рынок может и устоять еще на какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансирование в нужном объеме, а пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях негативных трендов на других рынках. Но, так или иначе, чем выше будет подыматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала. 

Аналитический центр www.irn.ru больше склонен к нейтральному развитию событий. В нынешних условиях вполне возможен средний сценарий, согласно которому постепенная остановка роста цен на недвижимость Москвы летом приведет осенью к продолжительной стабилизации-стагнации рынка с умеренной коррекцией цен. По нашим оценкам, сейчас рынку нужно порядка года-полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере не сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей. Есть основания полагать, что пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкой кризисной ситуации и последующего коллапса.

 
Олег Репченко, руководитель аналитического центра, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1516 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой комплекс "Загорье" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. Торопитесь! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Квартиры у м. Марьино Спешите! Современные студии,1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Марьино. Монолит. от 110 000 руб./кв.м ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры в ЖК "О7" Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. от 157 000 руб./кв.мООО "НДВ" м. Петровско-Разумовская Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. ООО "НДВ" Квартиры в ЖК "Лица" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. Звоните! Capital Group ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "Невский" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 29 до 83 метров Монолит-кирпич. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Жилой комплекс "RiverPark" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 108 метров ЕвроПа. Подробности по телефону! ЖК "Квартал 38А" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 51-168 кв.м. 5 мин. пешком от м.Калужская. от 192 000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Парк Легенд" Торопитесь! Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 46 до 72 кв.м. Монолит. Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Art Residence" В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Уточняйте подробности по телефону. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры с выгодой до 450 000 руб. ЖК «Мытищи lite». Мытищи, 6 км от МКАД. Рядом Пироговское вдхр. Своя школа, детский сад. Дома построены! от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в Химках. Выгода до 1,3 млн руб. ЖК "Ленинградский", 5 мин. от м. Речной вокзал. Ипотека с господдержкой. Рассрочка 0%. Дешевле не будет! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Жилой комплекс "Маяк" Квартиры площадью 49-160 кв.м. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» The American Dream , 58 от МКАД Коттеджи в 58 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-340 кв.м. Подробности по телефону! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК Дубровка, 5 км от МКАД Квартиры бизнес-класса в Новой Москве, дома построены, собственность, вся инф-ра рядом с вашим домом. Ипотека, Рассрочка. от 110 тыс.руб./кв.м Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. I очередь готова! С 15 июля 2016 повышение цен! от застройщикаGalaxy Group Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Красногорский" Современные 1-3-комнатные квартиры. п. Нахабино. Площадь от 21 до 97 кв.м. Монолит. Спешите! от 1,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры в г. Видное г. Видное. Квартиры площадью от 31 метра. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Звоните! ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой от 2,2 в Новой Москве. Скидки! Звоните! от 2,2 млн руб.Barkli ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Видный Берег" Ленинский район. Квартиры пл. от 28 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Квартиры в г. Щелково Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК "Новое Бисерово" Квартиры площадью 28-79 кв.м. Ногинский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК "Южное Видное" г. Видное. 1-3-комнатные квартиры пл. 34-79 метров. П-111М. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRDI Group Жилой комплекс "Одинбург" 1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Звоните! ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО"