Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
01 июля 2008 года

Недвижимость Москвы : Игра на грани фола

С окончанием первого полугодия 2008 года самое время подвести итоги на рынке недвижимости Москвы. Есть формальные статистические данные. Согласно аналитическому центру www.irn.ru средний уровень цен на квартиры вырос с января на 27%. На первый взгляд, казалось бы, это – хороший подъем рынка, заставляющий уверовать в бесконечный рост цен даже закоренелых скептиков. Но при более тщательном анализе рынка недвижимости возникает немало всяких «но». 

Для начала обратим внимание, что последняя волна подорожания жилья оказалась уж больно короткой – максимум полгода с конца прошлого года до начала лета текущего года. Для сравнения: прошлые 2 волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос «почему» следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания: переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижения курса доллара и слухов о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Но следует признать, что все эти причины носят сугубо инвестиционный характер и, в общем-то, имеют очень малое отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей жилья «для жизни». 

Это обстоятельство позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания жилья. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время заметно откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007 года. Однако, несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И практически единственной серьезной причиной, поддерживающей цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир

В этой ситуации московский рынок недвижимости становится почти непрогнозируемым. Ведь рынка как такового, где может свободно действовать достаточно большое количество продавцов и покупателей, а также формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Московский рынок недвижимости практически вырождается в узкий круг, доступный только людям с доходами значительно выше среднего, где малому числу таких людей по сравнению со всем населением Москвы соответствует столь же малое количество предложения нового жилья, а недостаток новостроек и свободных квартир не позволяет высвобождаться предложению на вторичном рынке. 

При этом адекватно оценить количество покупателей современного жилья с бюджетом порядка миллиона долларов при непрозрачности российской экономики и структуры доходов довольно проблематично. Не менее проблематично оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов городские власти изымают с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и неоднократно сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче, усложняя процесс строительства. В результате адекватно оценить какая же из этих двух величин перевесит – оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, в нынешних условиях оказывается практически нереально. 

Но так или иначе, на российский рынок недвижимости с каждым месяцем начинает все сильнее давить еще один фактор – сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, которые уже вызвал падение цен на зарубежную недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно – заметно ограничили кредитование строительной отрасли. 

Первое полугодие 2008 года многие девелоперы и застройщики прожили «по инерции», используя денежную «подушку», сформировавшеюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будут готовы пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир. Этот фактор мог бы поспособствовать скорому наступлению коррекции цен на квартиры в Москве. 

Но с другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, нежели снижения цены для конечного покупателя. Такова психология нашего рынка, сложившаяся за последние 7 лет беспрерывного роста цен. Однако удастся ли московским девелоперам и застройщикам подтянуть в недвижимость достаточное количество дополнительных соинвесторов опять же просчитать проблематично. 

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, основная интрига московского рынка недвижимости последних лет будет разыгрываться как раз во 2 полугодии 2008 года. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в эти полгода окончательно не ясно. Но возможны кардинально разные исходы этого противостояния. 

Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях крайне высокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект «снежного кома», в результате которого стоимость московских квартир может обвалиться до «справедливого» или экономически обоснованного уровня порядка 3.000$-4.000$ за метр. Этот сценарий возможен также при условии, что даже инвестиционный спрос на московское жилье уже исчерпан и большая часть инвестиционных покупателей станет фиксировать прибыль. 

Впрочем, рынок может и устоять еще на какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансирование в нужном объеме, а пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях негативных трендов на других рынках. Но, так или иначе, чем выше будет подыматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала. 

Аналитический центр www.irn.ru больше склонен к нейтральному развитию событий. В нынешних условиях вполне возможен средний сценарий, согласно которому постепенная остановка роста цен на недвижимость Москвы летом приведет осенью к продолжительной стабилизации-стагнации рынка с умеренной коррекцией цен. По нашим оценкам, сейчас рынку нужно порядка года-полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере не сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей. Есть основания полагать, что пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкой кризисной ситуации и последующего коллапса.

 
Олег Репченко, руководитель аналитического центра, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1523 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Скидка 9%. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco Квартиры у м. Беговая Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Capital Group ЖК "Art Residence" Современные 1-5-комнатные апартаменты пл. от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE Квартиры у м. ВДНХ Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Квартиры у м. Царицыно Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» м. Преображенская площадь Новые квартиры у м.Преображенская площадь. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 174 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Парк Легенд" Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 46 до 72 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! ЖК "Родной город. Каховская" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры у м. Бауманская Современные 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью от 38 метров. рядом с метро Бауманская. Панель-кирпич. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры у м. Юго-Западная Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Квартиры в ЖК "RiverPark" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. Подробности по телефону! Жилой комплекс "Домашний" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Марьино. Площадь от 31 до 102 метров Монолит. ЖК "Кварталы 21/19" Торопитесь! Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК Столичный C отделкой. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы.. От 61900 руб./кв.м. Железнодорожный от 61900 руб./кв.мООО «ГлавстройДевелопмент» ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 1,8 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 1,8 млн руб. Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в Химках г. Химки. 6 км от МКАД. Квартиры пл. от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от застройщика Микрогород «В лесу» Квартиры площадью 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Квартиры в г. Химки Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group ЖК "Солнечная долина" 1-3-комнатные квартиры площадью от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 2.3 млн руб. ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры пл. 24-95 метров. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Видный Берег" Ленинский район. Квартиры пл. от 28 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Одинбург" г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК SREDA от 4,2 млн руб. ЖК SREDA от 4,2 млн руб. Ипотека 9,3% на весь срок кредита! Квартиры рядом с метро. До центра 10 мин. Рассрочка 0%. Trade-in. Рязанский проспект Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli