По словам аналитика, выжить на этом рынке смогут лишь те игроки, которые наконец-то поймут, что старую жизнь — с ажиотажным спросом и заоблачными ценами — уже не вернуть: — Вспомните 2014-й, шок и панику на рынке, когда все бросились скупать у кого на что хватало денег. Весь следующий год профессиональное сообщество исповедовало нигилизм: «Два кризиса пережили, переживем и третий, в 2016-м все само начнет расти». В 2016-м само не пошло, часть компаний обанкротилась, их стали перекупать более прогрессивные игроки, которые как раз и начали перестраиваться на новые бизнес-модели, приняв наконец очевидный тезис — это не кризис, это переход в новую макроэкономическую и политическую реальность.

Все плохое, что могло случиться, уже случилось, а худшего ждать просто неоткуда: ни новых массовых санкций, ни войны Запада и России, ни цены нефти ниже 37 долларов. Курсы валют устаканились, настроение населения тоже, так что, на мой взгляд, макроэкономика с геополитикой уже год как отошли на задний план и перестали серьезно влиять на рынок недвижимости.

А что же тогда рулит рынком? А рулят им вполне понятные вещи.

— Прекрасно понимая, что спроса на всех не хватит, застройщики начинают играть с ценой и качеством. Кто-то «валит» цену, кто-то работает по схеме «больше за те же деньги», гонит вал под дешевую ипотеку и т. д. Скажем, три года назад готовая квартира в новостройке была экзотикой. Два года назад их было порядка 10%, сейчас — 25%, еще через два года будет половина. Но при огромном потенциальном спросе позволить себе всю эту красоту могут немногие. Рынок затоваривается колоссальными темпами (примерно 7,5 млн кв. метров выставлены в Москве и области на продажу), продается существенно меньше, чем строится. В итоге цены падают примерно на 10% в год, и это будет длиться до тех пор, пока рынок не стабилизируется. То есть когда скупать по низким ценам будут больше, а строить постепенно начнут меньше.

По словам аналитика, ситуация может пойти по двум сценариям. Если объемы предложения начнут резко сокращаться, цены стабилизируются в течение года. Если нет, будут сползать в течение примерно трех лет по 10% в год.

И пока, судя по всему, реализуется именно второй вариант, так как застройщики в надежде на чудо пока не спешат засыпать вырытые котлованы.

Кто же победит в неравной борьбе? А победят, считает Репченко, революционеры: — Последние четверть века рынок недвижимости был элитным, как автомобильный рынок до Форда. Помните? Машин собирали мало, они были дороги, их могли себе позволить лишь нувориши, которые ради престижа покупали их штук по десять: сначала себе, потом детям, потом чтобы было, потом потому что дорожает. Но сейчас случился качественный сдвиг.

Богатым людям недвижимость больше не нужна. У них и так по пять лишних квартир, которые они не знают куда деть. Бедным людям квартиры нужнее, но у них и денег меньше. В итоге рынок возьмет тот, кто найдет способ первым, как Форд, предложить хороший товар по революционно новой цене. А цена должна быть такой, чтобы обычные нормальные люди с зарплатой в 100 тысяч рублей могли купить себе качественное жилье. И не на 50-м километре от МКАД в чистом поле без инфраструктуры, а внутри кольца. Форд предложил конвейер. Значит ли это, что всех сделает тот, кто начнет клепать бетонные коробки а-ля хрущевка? Не думаю, тем более что себестоимость монолита в индивидуальных проектах примерно такая же, как и в панельном строительстве.

Скорее всего, революция будет касаться площадей, планировок, набора опций по дому и, возможно, каких-то других вещей, которые нам пока даже не приходят в голову. В общем, ждем нового Форда — ему виднее.