Руководитель IRN.RU: избыток новостроек в Подмосковье будет тянуть цены вниз
Ситуация со строительством «развела» Москву с областью
В ближайшие год-два рынки жилья Москвы и Подмосковья, еще недавно единые, как сиамские близнецы, ожидает разнонаправленная ценовая динамика. Если в столице в условиях ограниченного объема предложения новые квартиры, скорее всего, будут умеренно дорожать – на 10-15%, отыгрывая инфляцию, то в области переизбыток новостроек может привести к коррекции цен, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 25 апреля на аналитической бизнес-конференции «Top-trends 2012: недвижимость, девелопмент, финансы», организованной «Московским Бизнес Клубом».
Как напомнил эксперт, в 1990-е гг. и обыватели, и профессиональные участники рынка считали, что «в Замкадье жизни нет», по советской привычке воспринимая Московскую область как некие выселки. Однако к середине 2000-х рост стоимости земли и прочих издержек в Первопрестольной фактически выдавил за МКАД рынок недвижимости экономкласса: вслед за девелоперами, работающими в нижнем ценовом сегменте, в область потянулись и покупатели, не имеющие лишних денег, – просто потому, что после 2005 г. ничего подходящего для них в столице не строилось, за очень редким исключением. Немаловажную роль в кардинальном изменении потребительских и девелоперских предпочтений сыграл и тот факт, что в 2000-х в основном застраивались города-спутники Москвы, с точки зрения качества инфраструктуры и транспортной доступности мало чем отличавшиеся от окраинных районов столицы.
Результатом этих «миграционных» процессов стало слияние рынков жилья Москвы и области в единую агломерацию с разной специализацией: в столице возводили «элитку» и бизнес-класс, а Подмосковье выдавало на гора миллионы квадратных метров условно доступного жилья. С точки зрения динамики цен, продаж и т.п. столичная и областная части рынка Московского региона очень долго вели себя практически одинаково – отличия второго порядка имелись, но не принципиальные.
Однако в последний год появились признаки того, что Москва и Подмосковье вновь распадаются на два совершенно разных рынка: подмосковные девелоперы все чаще жалуются на трудности с продажей новостроек, тогда как их московские коллеги таких проблем не испытывают. По мнению руководителя www.irn.ru, главной причиной «развода» стала разница в условиях для строительства в соседних субъектах Федерации. В столице объемы ввода жилья падают уже на протяжении нескольких лет: если в 2007 г., на пике жилищного строительства, в городе сдали 4,8 млн кв. м, то в 2011-м – на 3 млн меньше, 1,8 млн кв. м. Конечно, снижение показателей произошло в основном за счет бюджетных метров, а не коммерческих (см. «В Москве строят в три раза меньше, чем до кризиса»), однако и инвесторы изобилием предложения новостроек не балуют. Скорее наоборот.
В Подмосковье в тот же период реализовывался противоположный сценарий. Застройщики, одержимые идеей о фундаментальном дефиците жилья в стране, сделали Московскую область основной площадкой для реализации своих амбиций, благо спрос на метры столичного региона традиционно велик, а строить в Подмосковье далеко не так затратно, как в Москве. В результате Подмосковье превратилось во флагмана жилищного строительства РФ, сдавая по 7-8 млн кв. м ежегодно (8,2 млн в 2011 г.).
Следствием рекордной строительной активности стал рост конкуренции во всех сегментах рынка и снижение темпов продаж. Как сообщил на февральском круглом столе IRN.RU Валерий Лукинов, руководитель подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости корпорации «Инком», более чем в половине подмосковных коттеджных поселков за последний год не было продано ни одного дома. Еще в трети поселков за 12 месяцев удалось заключить менее пяти сделок. (См. «Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок».)
В сегменте многоэтажного жилья ситуация далеко не столь катастрофична, но и количество таких домов увеличивается значительно быстрее. По данным Александра Хрусталева, гендиректора компании «НДВ-Недвижимость», только в ближайшие три года заявлено строительство 50 млн кв. м новостроек.
«Если в предыдущие годы девелопмент, продажи в Москве и Подмосковье примерно коррелировали, то сейчас положение дел отличается кардинально, - подчеркнул Олег Репченко. - В Москве ограниченность предложения обеспечивает успех практически любой новостройке с более-менее адекватными ценами. А в среднем поясе Подмосковья (15-20 км от МКАД и далее), куда переместилась основная строительная активность в регионе, девелоперам при выводе на рынок новых объектов приходится идти на демпинг, продавая квартиры дешевле, чем в уже существующих проектах. Так как последних очень много, они более раскручены и находятся в более высокой стадии готовности».
Соответственно, и цены в столице и области в ближайшие годы будут вести себя совершенно по-разному. О взрывном росте стоимости жилья, равно как и об обвальном падении речи не идет, но если московские новостройки смогут как минимум отыгрывать инфляцию, то подмосковные - вряд ли. Возможна даже коррекция средней стоимости «квадрата» в связи с тем, что более дешевые новые проекты будут тянуть рынок вниз, резюмировал эксперт.
