Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость летом 2016 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
11 января 2016 года
Фотобанк Лори

Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки

По докризисным ценам продать невозможно, а со скидкой – жалко

Квартиры, купленные про запас в тучные годы, ныне превратились в обременительный актив, который дорого содержать и невозможно продать по докризисным ценам. Несмотря на это, основная часть инвесторов все еще не готова расстаться с «нажитым непосильным трудом» с хорошей скидкой, упуская тем самым реальные возможности умножения капитала, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия 24».

Тревожные перспективы рынка недвижимости

Ситуацию на рынке недвижимости в настоящее время определяют два основных тренда. Во-первых, снижение платежеспособного спроса из-за падения доходов населения – рецессия, высокая инфляция и т. п. очень сильно ударили по среднему классу. Во-вторых, рост предложения: такого объема жилья в продаже в московском регионе не было за все 20 с лишним лет существования рынка - см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения». В «старой» Москве активно застраиваются промзоны (см. «Зона развития»), все больше новых проектов появляется на присоединенных территориях, да и Подмосковье не собирается сдавать позиции всероссийского лидера жилищного строительства.

Низкий спрос на фоне огромного предложения, естественно, приводит к уменьшению стоимости жилья. По итогам 2015 г. цены просели примерно на 10-15% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»). Снижение отчасти было неявным, за счет скидок и торга. В 2016 г. квадратный метр может подешеветь еще процентов на 10-15.

Новостройки в целом страдают от кризиса меньше «вторички» благодаря государственной программе льготной ипотеки, которая касается исключительно первичного жилья, и более гуманной ценовой политике застройщиков. При средней цене в 170 000 – 180 000 руб. за кв. м на вторичном рынке по индексу IRN.RU на продажу в большом количестве выходят новостройки с ценой 110 000 – 140 000 за метр (см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»).

Строительные компании разбираются в экономике значительно лучше «частников» на вторичном рынке, к тому же девелоперам нужно продать не одну квартиру, а десятки и сотни тысяч квадратных метров, причем быстро. Отсюда и повышенная щедрость застройщиков – приятные цены, высокие скидки, длительные рассрочки… Продавцы-физлица, как правило, считают свои квартиры уникальными и неповторимыми, а потому оценивают их по верхней планке рынка или вовсе ориентируются на пиковые докризисные цены. В результате число сделок со вторичной недвижимостью уменьшилось на треть относительно прошлого года. Находит покупателей лишь примерно пятая часть квартир в продаже – те, чьи владельцы согласны на дисконт либо сразу выставили адекватную существующим экономическим реалиям цену. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)

Тенденцию к снижению цен на недвижимость могло бы переломить улучшение экономической ситуации в стране. Например, в результате значительного роста нефтяных котировок и/или снятия западных санкций. Однако пока цены на черное золото штурмуют минимумы, а Европа и США даже не рассматривают возможность отмены ограничений.

Обременительная собственность

Изменение налогового законодательства и рост коммунальных платежей на фоне снижения цен на недвижимость и арендных ставок превратило инвестиционные квартиры в убыточный актив, отметил руководитель IRN.RU.

Напомним, с 2015 г. в Москве вводится рыночный налог на недвижимость, который ударит прежде всего по владельцам нескольких объектов. С учетом роста коммунальных платежей содержание неиспользуемой собственности становится обременительным даже для совсем не бедных граждан.

Компенсировать эти затраты будет трудно: из-за кризиса чистый доход от сдачи квартир в аренду упал с 5-6% до 3-4% годовых от стоимости жилья. А если подсчитать все накладные расходы, амортизацию, учесть неизбежные периоды простоя квартиры и т. п., то доходность вряд ли составит более 2%. При этом большинство инвестиционных квартир покупались в новостройках, поэтому, прежде чем сдавать их в наем, собственникам придется потратиться на ремонт, что делает всю схему совершенно невыгодный. (См. «Аренда квартир в Москве упала в цене».)

«По-хорошему, инвестиционные квартиры надо было продавать еще года два назад, когда рынок был на подъеме. Но инвесторы часто убеждены, что недвижимость должна дорожать вечно, потому что это якобы ее фундаментальное свойство. Однако период роста цен на жилье, длившийся с 2001 г., закончился», - подчеркнул эксперт.

До недавнего времени многие надеялись, что, по аналогии с 2009 г., рынок вот-вот пойдет в рост, надо только чуть-чуть подождать. Однако сейчас уже очевидно, что кратковременный финансовый кризис 2008-2009 гг. имеет мало общего со структурной перестройкой экономики, которая происходит в настоящее время – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU».

«Так что перспектива на ближайшие год-два-три - терять по 10-15% в год от снижения стоимости жилья плюс коммуналка и налоги или продать квартиру сейчас с 10-15% скидкой, положить деньги хотя бы на депозит под 8-12% годовых (в зависимости от банка и суммы) и за три года заработать процентов 30%. Чем дольше инвестор держится за убыточную собственность, тем больше расходы на ее содержание и потери от общерыночного снижения цен. Но многие инвесторы иррациональны, поэтому не думаю, что будут массовые распродажи. Наиболее здравомыслящая часть инвесторов уже избавилась от обременительной собственности или избавляется сейчас. Но основная масса будет держать балласт», - резюмировал эксперт.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17629 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Подольск г. Подольск. 1-3-комнатные квартиры площадью 42-104 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.м ООО "РамСтрой" ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Квартиры в ЖК "Невский" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Водный стадион. Монолит-кирпич. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Микрогород «В лесу» Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 26-117 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов. Собственные парк, пруд, 4 д/сада, школа. *Хамовники - согласно рейтингу Penny Lane Rlt от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Art Residence" В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Звоните! от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Родной город. Октябрьское поле" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 41 до 121 метра Монолит. Торопитесь! от 7 млн руб.РГ - Девелопмент ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН ЖК "Родионово" 1-3-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" Сдаем в 2016г. - точно в срок! Апартаменты бизнес-класса у м. Динамо от 4,6 млн руб.! Престижный район. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры у м. Царицыно Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июне кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Квартиры в ЖК "Одинбург" г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Звоните! ЖК "Солнечная долина" Торопитесь! г. Щелково. Квартиры пл. от 35 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры от 2.3 млн руб. ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. м. Автозаводская Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН Квартиры у м. Калужская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко Квартиры в ЖК "Триколор" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Звоните! ниже рынка на 20%!Capital Group ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК "Новое Бисерово" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры у м. Беговая 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Торопитесь! Capital Group Жилой комплекс "О7" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в Химках 6 км от МКАД. Квартиры пл. 45-209 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщика Квартиры в г. Видное 1-3-комнатные квартиры пл. от 32 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" ЖК "Видный Берег" 1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. Спешите! от 2,2 млн руб. ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры пл. 46-169 метров. ГК: II кв. 2017 г. Монолит. 10 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Экопарк Горчаково" Наро-Фоминский район. 26 км от МКАД. Квартиры площадью от 42 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 3 500 000 руб.МИСК ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Торопитесь! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Жилой комплекс "Город" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейООО "НДВ" Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст»