Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от комплекса ONLY: какова главная причина, по которой вы купите жилье с отделкой или без?

Благодарим комплекс апартаментов ONLY за предложенную тему. 

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
11 июля 2014 года

Убедить девелоперов строить жилье для некоммерческого найма будет непросто

Одного закона для этого недостаточно, считает замруководителя www.irn.ru

На прошлой неделе – 4 июля 2014 г. – Госдума РФ приняла в третьем чтении закон о некоммерческом найме жилья. Законодатели предполагают дать возможность застройщикам с выгодой вкладывать средства в этот сегмент недвижимости. Хотя строительство такого жилья уже идет в России полным ходом, учитывая, что ни существующее законодательство, ни новый законопроект не запрещает возводить его без привлечения частных инвесторов.

Для справки: по состоянию на 1 июня 2014 г. в 34 субъектах РФ в эксплуатацию введено свыше 624 000 кв. м арендного жилья, а до конца 2020 г. регионами запланирован ввод еще более 4,7 млн кв. м жилья этой категории.

По мнению замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергея Жаркова, общая направленность политики государства не вызывает сомнений. Но по меньшей мере не следует ожидать немедленных результатов от вступления в силу нового закона. Тем более не следует ждать положительных результатов.

Главные недостатки документа, по мнению эксперта, заключаются в его слабой связи с реалиями жизни. А значит, открывают широкую возможность для коррупции.


Целевая аудитория и отчетность
Во-первых, предназначенными для некоммерческого (то есть сверхдешевого) найма квартирами могут воспользоваться далеко не все, а только граждане установленных категорий с невысоким уровнем доходов. Только для них аренда однокомнатной квартиры ориентировочно оценивается в 8012 руб. в месяц, а максимальный размер платы за наем 1 кв. м должен быть на федеральном уровне закреплен за органами власти субъекта РФ. Возможность регулярного повышения этой платы должна быть установлена не более одного раза в год, с учетом показателей инфляции в данном регионе. Муниципальные же органы власти должны осуществлять учет граждан, нуждающихся в некоммерческом наемном арендном жилье, и вести учет наемных домов. Полученные сведения должны раз в год предоставляться в орган федеральной исполнительной власти.

Для сравнения: когда Фонд РЖС работал над проектами кооперативных домов для молодых ученых в Новосибирске, его центральный аппарат проверял и перепроверял соответствие имен в списках членов кооперативов требованиям «установленных категорий» на каждом этапе – от заявления на членство в кооперативе до получения свидетельства о собственности. Требовалось исключить любую возможность махинаций. А тут надо раз в год информацию предоставить в федеральное правительство, где ее явно не столь дотошно будут проверять.

Во-вторых, закон устанавливает, что не менее 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по договорам некоммерческого найма, а остальные жилые помещения – на рыночных условиях. «Данное положение позволит с большим успехом реализовать проекты по созданию некоммерческого наемного жилья в городах России с дефицитными бюджетами, привлекая таким образом средства инвесторов. Регионы с развивающимися предприятиями, высокими показателями качества жизни людей, а значит, и хорошими демографическими показателями, безусловно, будут инвестиционно привлекательны», – объясняет значение этого законопроекта для девелоперов Николай Цигану, председатель рабочей группы по развитию института некоммерческого найма жилья при комитете Госдумы.

Взглянем чуть подробнее
Какие коррупционные возможности открываются? Предположим, местные власти смогли сформировать группу граждан, нуждающихся в некоммерческом жилье, только на 30% площадей. Другим под благовидными предлогами отказали. А закон гласит, что нужно сдавать по дешевке не менее 50%. Кого поселят на свободные площади, числящиеся вакантными, по тихой договоренности с инвестором? Владелец здания никак не заинтересован в простое площадей – его управляющая компания за оплату коммуналки на весь дом отвечает, ему нужно площади в исправном состоянии поддерживать. Кроме того, есть такая малообъяснимая способность у любого жилья – дома, квартиры: оставаться в хорошем состоянии, если в нем живут, и немедленно ветшать без людей.

Второй вариант: очередь на некоммерческий наем набралась на все 100% площадей, а застройщик обязан дешево предоставить муниципалитету только 50%. Сколько потребуется заплатить, чтобы попасть в нужную половину?

Третий и остальные варианты пока оставляем за кадром, отмечает замруководителя www.irn.ru. Пока.


Возможности для девелоперов
С одной стороны, девелоперам новый закон вроде показывает много «пряников», с другой – вводит доброжелательные, но жесткие ограничения.

Частные застройщики, которые предложат на аукционах наиболее низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат от государства земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.

Также в регионах пройдут переговоры с банками о выдаче кредитов девелоперам на срок не менее 15 лет со ставкой не более 9%. Строительство арендного жилья будет проходить за счет девелопера, который будет освобожден от затрат на подключение объекта к коммуникациям. Срок окупаемости авторы законопроекта оценивают примерно в 13 лет.

Для сравнения: рентабельность приобретения квартиры на вторичном рынке с целью сдачи в аренду специалисты www.irn.ru оценивают в 3-6% годовых.

Одновременно из законопроекта исключается оговорка о возможности изменения или прекращения целевого назначения наемного дома и соответствующего земельного участка. Это, конечно, важная деталь, которая позволяет устранить возможность совсем уж хамских злоупотреблений.


С этого места еще раз, поподробнее
Застройщик получает землю фактически бесплатно. Это вполне во власти муниципалитета, хотя что-то подсказывает, что возникнут непредвиденные затраты на дополнительные проверки земельного кадастра и т.п. Расходы, конечно, понесет застройщик, но это копейки на фоне общей экономии.

Освобождение от затрат на подключение к коммуникациям. Здесь замруководителя www.irn.ru видит сложности. Городские власти, может, и рады бы предоставить такую льготу, но вот беда: своей властью они никак не могут заставить естественных монополистов подводить коммуникации к домам за собственный счет. Так что есть лукавство, значительную часть внешней инженерной инфраструктуры девелоперу все же придется взять на себя.

А если посмотреть на примерную структуру затрат на строительство с помощью специалистов? Примерно 15% – это расходы на землю, еще 15-25% – на коммуникации, 50% – на само строительство, 10% на маркетинг и рекламу и 5-7% – другие расходы, по данным директора компании «СЛАВИНВЕСТСТРОЙ» Максима Заратуйченко. Правда, он говорил о себестоимости строительства в Москве и Подмосковье, но сейчас важны не финансовые показатели, а именно структура затрат, примерно одинаковая в любом регионе.

Итак: расходы на землю условно считаем – «ноль». Коммуникации – опять же, очень условно – 5%. А вот доля в 50% на само строительство не падает, а увеличивается не меньше чем на треть, считает Сергей Жарков.

«Когда девелопер продает новостройку, в 90% случаев это состояние объекта «под чистовую отделку», – поясняет эксперт. – А если мы хотим сдавать квартиры сразу в аренду, то нужна чистовая отделка, что повышает строительные затраты примерно на 30-40%. Нужно и межкомнатные стены поставить, и двери, и сантехнику установить, и розетки развести по комнатам, и обои хоть самые дешевые поклеить, плинтусы и другие элементы декора сделать приличными. А теперь представим, что половина дома предназначена для коммерческой аренды. В этих квартирах уже не обойтись без полностью оборудованной кухни, а возможно, и без полного набора бытовой техники. Коммерческий наниматель, он, знаете ли, требователен».

Поэтому экономия на себестоимости строительства оказывается для девелопера во многом кажущейся. Лукавой.

Остается еще и возможность получения кредитов под неслыханные 9% годовых. Но опять, как с коммуникациями, есть элемент лукавства. Переговоры-то с банками, наверное, будут проведены, только достигнут ли успеха? Или городские власти разведут руками: сделали все, что могли? Возможно, конечно, по команде сверху все выдерживающий Сбербанк согласится выделить средства на социальный проект. Только кому дешевый кредит достанется? Не «карманной» ли строительной фирме, которая распорядится им нецелевым образом?


Дом построен. Что дальше?
Но предположим, дом все же построили и даже сдали в эксплуатацию. Кто им будет дальше заниматься – очень важный вопрос. Крупным девелоперам не привыкать создавать на возведенных объектах управляющие компании, отвечающие за эксплуатацию дома. Кстати, в этом случае они оказываются «в плюсе»: им можно не бояться войны с товариществом собственников жилья, которое захочет выбрать иную УК. Но пойдет ли это на пользу арендаторам? Созданная застройщиком УК – это как раз инструмент, способный ежемесячно «выкачивать» деньги из жильцов, возмещая недостаток арендной платы платежами на текущий ремонт, отчислениями на будущий капитальный ремонт, благоустройство придомовой территории и т.д. И если коммерческий арендатор может запросто съехать, сочтя затраты непомерными, то социальный, получивший «дешевое» жилье от города, такой возможности лишен. Обычно те, кто подписался на участие в этой программе, делают это в обмен на место в очереди на бесплатную квартиру…


Схожая проблема у инвесторов и девелоперов
Традиционный бизнес – построить квартиры и продать их. Кто-то остается на распроданном объекте в качестве УК, кто-то продал и забыл… Но здесь-то нужен принципиально другой бизнес. Половину арендаторов (социальных), допустим, поставляют городские власти (правда, без всякой гарантии, что те будут платить и платить вовремя). Хотя над ними как раз всегда висит дубинка – «не заплатил вовремя – вылетишь из нашего дешевого рая». Но исключительно их платежи реально не окупят проект никогда, не то что за 13 лет.

А вести постоянный поиск клиентов-арендаторов, готовых выкладывать деньги по рыночным ставкам в доме по определению весьма экономкласса (и по соседству с малоимущими) – работа весьма сложная. И не каждое профессиональное риелторское агентство возьмется за нее. А взявшись, потребует серьезного вознаграждения.

Так что в структуре затрат придется на маркетинг предусмотреть не 10%, а все 30% доходов. И не разово, а на постоянной основе. На постоянной основе вести контроль за техническим состоянием дома – еще расходы.

Вот такие расчеты на коленке: насколько хорошие условия парламент предлагает бизнесу.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3033 (0 сегодня)


IRN.RU рекомендует
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ONLY. Апартаменты с отделкой! Бизнес-класс на набережной с видом на Москву-Сити. 10 мин от парка Фили. Сдача в IV кв. 2017. Старт продаж! от 5,8 млн руб.Central Properties Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Пока шеф в отпуске! Скидка до 16%! Комплекс клубных домов с парком и прудом. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Жилой комплекс "Маяк" г. Химки. 1-4-комнатные квартиры площадью 49-160 метров. Монолит. от 4,4 млн рублейОАО «Маяк» Квартиры у м. Калужская Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! Заселение! от 185.000 руб./кв.мФлэт и Ко Скидки до 15%! Сдаем в 2016г.! Золотая осень на Золотом Острове! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Рассрочка 0%! от 22 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") м. Рязанский проспект Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Звоните! Жилой комплекс "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК Марьина роща. Скидки до 10% Современный бизнес-класс рядом с метро и центром. Развитая инфраструктура. м. Марьина роща от 215 000 руб./кв.м Мангазея Девелопмент ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» Выгодное предложение в ЖК Домашний! Видовые квартиры комфорткласса в 10 мин. от м.Марьино! Новый корпус от 95 000 руб./кв.м! Ипотека 9,3%. Звоните! от 95 000 руб./кв.м ЖК «Пироговская Ривьера» Квартиры у воды и леса от 1,95 млн. 12 км от МКАД. В сентябре выгода до 300 тыс. Отличный сентябрь - скидка 5% Только до 30.09 скидка 5% на квартиры рядом с метро. Ипотека, рассрочка. Торопитесь, предложение ограничено! от 7,7 млн руб.РГ - Девелопмент ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. От метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,5 млн.р. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Ривер Парк" м.Коломенская. Выдаем ключи! Квартиры с видом на воду, собственная пешеходная набережная, парк. Действуют скидки! 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Все новостройки на выставке Выгодные предложения новостроек от застройщиков. Акции и скидки. Семинары для покупателей. Бесплатный билет от 1,5 млн руб. Выставка «Недвижимость от лидеров» Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «Парк Легенд» От 4,7 млн руб. Уникальная инфраструктура. 7 мин. пешком до м. «Автозаводская». Прямой выезд на ТТК. «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы»