Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
11 июля 2014 года

Убедить девелоперов строить жилье для некоммерческого найма будет непросто

Одного закона для этого недостаточно, считает замруководителя www.irn.ru

На прошлой неделе – 4 июля 2014 г. – Госдума РФ приняла в третьем чтении закон о некоммерческом найме жилья. Законодатели предполагают дать возможность застройщикам с выгодой вкладывать средства в этот сегмент недвижимости. Хотя строительство такого жилья уже идет в России полным ходом, учитывая, что ни существующее законодательство, ни новый законопроект не запрещает возводить его без привлечения частных инвесторов.

Для справки: по состоянию на 1 июня 2014 г. в 34 субъектах РФ в эксплуатацию введено свыше 624 000 кв. м арендного жилья, а до конца 2020 г. регионами запланирован ввод еще более 4,7 млн кв. м жилья этой категории.

По мнению замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергея Жаркова, общая направленность политики государства не вызывает сомнений. Но по меньшей мере не следует ожидать немедленных результатов от вступления в силу нового закона. Тем более не следует ждать положительных результатов.

Главные недостатки документа, по мнению эксперта, заключаются в его слабой связи с реалиями жизни. А значит, открывают широкую возможность для коррупции.


Целевая аудитория и отчетность
Во-первых, предназначенными для некоммерческого (то есть сверхдешевого) найма квартирами могут воспользоваться далеко не все, а только граждане установленных категорий с невысоким уровнем доходов. Только для них аренда однокомнатной квартиры ориентировочно оценивается в 8012 руб. в месяц, а максимальный размер платы за наем 1 кв. м должен быть на федеральном уровне закреплен за органами власти субъекта РФ. Возможность регулярного повышения этой платы должна быть установлена не более одного раза в год, с учетом показателей инфляции в данном регионе. Муниципальные же органы власти должны осуществлять учет граждан, нуждающихся в некоммерческом наемном арендном жилье, и вести учет наемных домов. Полученные сведения должны раз в год предоставляться в орган федеральной исполнительной власти.

Для сравнения: когда Фонд РЖС работал над проектами кооперативных домов для молодых ученых в Новосибирске, его центральный аппарат проверял и перепроверял соответствие имен в списках членов кооперативов требованиям «установленных категорий» на каждом этапе – от заявления на членство в кооперативе до получения свидетельства о собственности. Требовалось исключить любую возможность махинаций. А тут надо раз в год информацию предоставить в федеральное правительство, где ее явно не столь дотошно будут проверять.

Во-вторых, закон устанавливает, что не менее 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по договорам некоммерческого найма, а остальные жилые помещения – на рыночных условиях. «Данное положение позволит с большим успехом реализовать проекты по созданию некоммерческого наемного жилья в городах России с дефицитными бюджетами, привлекая таким образом средства инвесторов. Регионы с развивающимися предприятиями, высокими показателями качества жизни людей, а значит, и хорошими демографическими показателями, безусловно, будут инвестиционно привлекательны», – объясняет значение этого законопроекта для девелоперов Николай Цигану, председатель рабочей группы по развитию института некоммерческого найма жилья при комитете Госдумы.

Взглянем чуть подробнее
Какие коррупционные возможности открываются? Предположим, местные власти смогли сформировать группу граждан, нуждающихся в некоммерческом жилье, только на 30% площадей. Другим под благовидными предлогами отказали. А закон гласит, что нужно сдавать по дешевке не менее 50%. Кого поселят на свободные площади, числящиеся вакантными, по тихой договоренности с инвестором? Владелец здания никак не заинтересован в простое площадей – его управляющая компания за оплату коммуналки на весь дом отвечает, ему нужно площади в исправном состоянии поддерживать. Кроме того, есть такая малообъяснимая способность у любого жилья – дома, квартиры: оставаться в хорошем состоянии, если в нем живут, и немедленно ветшать без людей.

Второй вариант: очередь на некоммерческий наем набралась на все 100% площадей, а застройщик обязан дешево предоставить муниципалитету только 50%. Сколько потребуется заплатить, чтобы попасть в нужную половину?

Третий и остальные варианты пока оставляем за кадром, отмечает замруководителя www.irn.ru. Пока.


Возможности для девелоперов
С одной стороны, девелоперам новый закон вроде показывает много «пряников», с другой – вводит доброжелательные, но жесткие ограничения.

Частные застройщики, которые предложат на аукционах наиболее низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат от государства земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.

Также в регионах пройдут переговоры с банками о выдаче кредитов девелоперам на срок не менее 15 лет со ставкой не более 9%. Строительство арендного жилья будет проходить за счет девелопера, который будет освобожден от затрат на подключение объекта к коммуникациям. Срок окупаемости авторы законопроекта оценивают примерно в 13 лет.

Для сравнения: рентабельность приобретения квартиры на вторичном рынке с целью сдачи в аренду специалисты www.irn.ru оценивают в 3-6% годовых.

Одновременно из законопроекта исключается оговорка о возможности изменения или прекращения целевого назначения наемного дома и соответствующего земельного участка. Это, конечно, важная деталь, которая позволяет устранить возможность совсем уж хамских злоупотреблений.


С этого места еще раз, поподробнее
Застройщик получает землю фактически бесплатно. Это вполне во власти муниципалитета, хотя что-то подсказывает, что возникнут непредвиденные затраты на дополнительные проверки земельного кадастра и т.п. Расходы, конечно, понесет застройщик, но это копейки на фоне общей экономии.

Освобождение от затрат на подключение к коммуникациям. Здесь замруководителя www.irn.ru видит сложности. Городские власти, может, и рады бы предоставить такую льготу, но вот беда: своей властью они никак не могут заставить естественных монополистов подводить коммуникации к домам за собственный счет. Так что есть лукавство, значительную часть внешней инженерной инфраструктуры девелоперу все же придется взять на себя.

А если посмотреть на примерную структуру затрат на строительство с помощью специалистов? Примерно 15% – это расходы на землю, еще 15-25% – на коммуникации, 50% – на само строительство, 10% на маркетинг и рекламу и 5-7% – другие расходы, по данным директора компании «СЛАВИНВЕСТСТРОЙ» Максима Заратуйченко. Правда, он говорил о себестоимости строительства в Москве и Подмосковье, но сейчас важны не финансовые показатели, а именно структура затрат, примерно одинаковая в любом регионе.

Итак: расходы на землю условно считаем – «ноль». Коммуникации – опять же, очень условно – 5%. А вот доля в 50% на само строительство не падает, а увеличивается не меньше чем на треть, считает Сергей Жарков.

«Когда девелопер продает новостройку, в 90% случаев это состояние объекта «под чистовую отделку», – поясняет эксперт. – А если мы хотим сдавать квартиры сразу в аренду, то нужна чистовая отделка, что повышает строительные затраты примерно на 30-40%. Нужно и межкомнатные стены поставить, и двери, и сантехнику установить, и розетки развести по комнатам, и обои хоть самые дешевые поклеить, плинтусы и другие элементы декора сделать приличными. А теперь представим, что половина дома предназначена для коммерческой аренды. В этих квартирах уже не обойтись без полностью оборудованной кухни, а возможно, и без полного набора бытовой техники. Коммерческий наниматель, он, знаете ли, требователен».

Поэтому экономия на себестоимости строительства оказывается для девелопера во многом кажущейся. Лукавой.

Остается еще и возможность получения кредитов под неслыханные 9% годовых. Но опять, как с коммуникациями, есть элемент лукавства. Переговоры-то с банками, наверное, будут проведены, только достигнут ли успеха? Или городские власти разведут руками: сделали все, что могли? Возможно, конечно, по команде сверху все выдерживающий Сбербанк согласится выделить средства на социальный проект. Только кому дешевый кредит достанется? Не «карманной» ли строительной фирме, которая распорядится им нецелевым образом?


Дом построен. Что дальше?
Но предположим, дом все же построили и даже сдали в эксплуатацию. Кто им будет дальше заниматься – очень важный вопрос. Крупным девелоперам не привыкать создавать на возведенных объектах управляющие компании, отвечающие за эксплуатацию дома. Кстати, в этом случае они оказываются «в плюсе»: им можно не бояться войны с товариществом собственников жилья, которое захочет выбрать иную УК. Но пойдет ли это на пользу арендаторам? Созданная застройщиком УК – это как раз инструмент, способный ежемесячно «выкачивать» деньги из жильцов, возмещая недостаток арендной платы платежами на текущий ремонт, отчислениями на будущий капитальный ремонт, благоустройство придомовой территории и т.д. И если коммерческий арендатор может запросто съехать, сочтя затраты непомерными, то социальный, получивший «дешевое» жилье от города, такой возможности лишен. Обычно те, кто подписался на участие в этой программе, делают это в обмен на место в очереди на бесплатную квартиру…


Схожая проблема у инвесторов и девелоперов
Традиционный бизнес – построить квартиры и продать их. Кто-то остается на распроданном объекте в качестве УК, кто-то продал и забыл… Но здесь-то нужен принципиально другой бизнес. Половину арендаторов (социальных), допустим, поставляют городские власти (правда, без всякой гарантии, что те будут платить и платить вовремя). Хотя над ними как раз всегда висит дубинка – «не заплатил вовремя – вылетишь из нашего дешевого рая». Но исключительно их платежи реально не окупят проект никогда, не то что за 13 лет.

А вести постоянный поиск клиентов-арендаторов, готовых выкладывать деньги по рыночным ставкам в доме по определению весьма экономкласса (и по соседству с малоимущими) – работа весьма сложная. И не каждое профессиональное риелторское агентство возьмется за нее. А взявшись, потребует серьезного вознаграждения.

Так что в структуре затрат придется на маркетинг предусмотреть не 10%, а все 30% доходов. И не разово, а на постоянной основе. На постоянной основе вести контроль за техническим состоянием дома – еще расходы.

Вот такие расчеты на коленке: насколько хорошие условия парламент предлагает бизнесу.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3022 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,2 млн рублейUrban Group Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Квартиры у м. Калужская Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. от 192 000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко The American Dream , 58 от МКАД Коттеджи в 58 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-340 кв.м. Звоните! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Только до 31 августа! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. рассрочка до 2-х лет!Pragma Development ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Лица" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. Звоните! Capital Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Юго-Западная Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Квартиры у м. Бауманская Новые апартаменты у м.Бауманская. 1-5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 38 до 329 кв.м. Панель-кирпич. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Жилой комплекс "Маяк" Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. Звоните! от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Новое Бисерово" Спешите! Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 28 метров. Ногинский район. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Квартиры площадью от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Квартиры у м. Белорусская Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 30 до 552 кв.м. Монолит-кирпич. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" м. Рязанский проспект Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Звоните! ЖК "Видный Берег" Спешите! Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Квартиры у м. ВДНХ В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Торопитесь! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Солнечная долина" Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. Квартиры у м. Коломенская Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 146 кв.м. ЕвроПа. ЖК "Потапово Lite " Спешите! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-5-комнатные. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Город" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! от 4,6 млн рублейООО "НДВ" Жилой комплекс "Домашний" Новые квартиры у м.Марьино. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 31 до 102 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 110 000 руб./кв.м Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 790 000 руб. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК «Лефорт». Экономия до 1,2 млн руб. Готовые монолитные дома бизнес-класса, м. Бауманская. 1-комнатные квартиры из золотого резерва застройщика. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 11,4%. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость В июле выгода до 511 000 руб.! ЖК "Сказка". Квартиры в малоэтажных домах на берегу реки в 17 км от МКАД. Дом готов! Успей до повышения цен! от 3,8 млн руб.НДВ-Недвижимость