Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены

Инженерия, инфраструктура – главные точки приложения сил

Рынок Подмосковья становится новым. В основном малоэтажным. Но все равно в нем присутствуют новостройки многоэтажные, многоквартирные. Сейчас возникает некий гибрид, который растет, развивается: Московская область остается лидером России по объему строящегося жилья – на уровне примерно 8,5 млн кв. м в год.

Об этом говорилось на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо».

Прошли выборы губернатора Московской области, на них предсказуемо победил Андрей Воробьев. На многих прошлых конференциях звучала мысль о том, что пока он носит свое звание с приставкой «исполняющий обязанности», он не будет принимать резких решений, кардинально влияющих на политику. Но теперь, когда он избран, когда наступила относительная политическая стабильность, можно ожидать новых правил игры при новом губернаторе, заявил руководитель IRN.RU Олег Репченко.

С другой стороны, по словам эксперта, на рынок загородной недвижимости влияют многие другие политические факторы, независимые от личности губернатора. Это вопрос о переводе земель из одной категории в другую. Всех волнуют проблемы процедуры упрощенного изъятия земель в Новой Москве. Происходят изменения в Гражданском кодексе РФ. Много есть суждений о потенциальном влиянии на рынок налога на недвижимость по рыночным ставкам, введение которого все откладывается.

Но можно даже не брать в расчет привходящие политические факторы. Сам рынок видоизменяется: на нем возникают новые форматы. Еще лет 10 назад мы видели только многоэтажные дома либо отдельные коттеджи на Рублевке и Новой Риге. Сейчас возникло много мультиформатных поселков, когда одновременно строятся и малоэтажные, но многоквартирные дома, и таунхаусы, и коттеджи. Продолжаются дискуссии – что лучше: строго организованные готовые коттеджные поселки, продажи участков с подрядом или участков земли без подряда. Нередко возникают ситуации, когда рядом со сложившимися коттеджными поселками начинают строиться многоквартирные высотные дома. Возникают неизбежные конфликты интересов.

Спрос на участки без подряда снизился за последние три года вдвое, констатировал Армен Маркосян, директор по развитию компании «Бест-Новострой». А гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев отметил, что все большее распространение получает продукт, который профессиональные участники рынка иронично называют «хард-эконом»: участки по 10 000 руб. за сотку с обещаниями когда-нибудь подвести туда дороги и коммуникации (подробнее об опасностях на рынке см. в статье «Загородная недвижимость в Подмосковье: у покупателей есть шесть поводов задуматься»).

Как вести девелопмент в сложившейся ситуации – этот вопрос становится все более острым. Тем более что ценовой фактор, который был раньше основополагающим, становится все менее определяющим. В последние годы цены в основном топчутся на месте: немного в плюс, немного в минус, но в общем остаются прежними (см. «Загородные и малоэтажные жилые комплексы в Подмосковье: цены выросли на 3%»).

На первый план выходит аспект качества жилья, отметил руководитель IRN.RU. Эту мысль поддержал первый заместитель министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Владимир Маркин. Он подчеркнул, что нынешняя общая строительная политика Подмосковья нацелена на сбалансированность. Поэтому сейчас в переговорах с девелоперами власти области в первую очередь нацелены на проекты комплексного освоения территорий. Чтобы в будущем не отставать в развитии социальной инфраструктуры.

Однако, подчеркнул чиновник, не менее важно и развитие строительства в плане внедрения современных инженерно-технических решений. Без энергоэффективных инженерных систем содержание жилья уже скоро станет серьезнейшей проблемой для домохозяйств. «Газ – уже давно биржевой продукт, цены на который растут высокими темпами, – сказал он. – Нужны продуманные инженерные решения». А пока, по его словам, даже в сегменте элитного жилья представлены дома с вентиляционными системами типа «форточка». То есть открыл – заработала вентиляция, закрыл – перестала. Конечно, внедрение энергосберегающих технологий удорожает строительство, зато позволит сэкономить большие средства при эксплуатации в дальнейшем.

Сложившиеся высокие цены на недвижимость прямо связаны с отсутствием рыночного налога на недвижимость, считает генеральный директор компании Neumark Илья Дискин. В России девелопер прокладывает за свой счет коммуникации, строит детские сады, школы, больницы и т.д. Все это закладывается в конечном итоге в стоимость квадратного метра. В развитых странах возведение социальной и инженерной инфраструктуры, дорог и т.д. – обязанность муниципалитетов, у которых есть на это деньги, благодаря поступлениям именно от налогов на недвижимость. И муниципалитетам выгодно новое строительство – чем больше будет построено домов, тем больше будет объектов налогообложения, больше доходов в бюджет. В результате там дешевое жилье (но его не очень дешево содержать), а в России – дорогие дома, содержание которых обходится в копейки.

Пока энергонезависимые дома не окупаются, отметил директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк. У «Экодолья» есть один такой дом, но в основном он используется как демонстрационный, хотя в нем и живут люди.

С другой стороны, существуют возможности для создания эффективной инженерии и рыночными средствами.

Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев предложил системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. ГК «Глубина» создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса).

Одновременно такая схема позволит исключить расходы на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры из себестоимости жилья и, соответственно, из продажной цены квартиры. «Мы имеем небольшой дисконт, который можем предложить потребителям, около 10-12%; также мы получаем вполне ликвидный и устойчивый бизнес», – подчеркнул он.

О перспективности такого бизнеса говорили и другие участники круглого стола. Создается маленькая монополия: газ, электричество, канализация, водоснабжение доходят до потребителей. Поэтому в бизнес-плане нет причин беспокоиться о рынке сбыта. От жильцов поступают регулярные платежи, что позволяет сформировать устойчивые финансовые потоки. По словам замминистра Маркина, в правительстве Московской области работает межведомственная комиссия, которая занимается организацией юридических и технологических схем, позволяющих добиться лучшего эффекта.
 

Скачать презентации докладов:
директора по развитию компании «БЕСТ-Новострой» Армена Маркосяна «Эволюция рынка загородной недвижимости в период с 2009 по 2013 годы»;
директора проекта «Экодолье Шолохово» Сергея Позняка «Государственно-частное партнерство и законодательные инициативы для развития сферы малоэтажного строительства».

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3062 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Теперь можно жить на Рублевке! 16 мин.от м. Славянский б-р. 500 объектов инф-ры! Больше времени на семью! Потрясающий вид на воду и лес. от 2,9 млн руб.Urban Group До 31 мая скидки до 15% От 55 000 руб./кв.м. Ипотека 7,5%. Первый взнос 0%. Рассрочка до 10 лет. 7 км от МКАД. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group UP-квартал "Сколковский" Современный. Технологичный. Доступный! Рядом с кластером Сколково. Вся инфраструктура. 600 м -Подушкинский лес! от 2,3 млн руб.Умный застройщик - ФСК "Лидер" Квартиры нового поколения ЖК Видный город, шикарные квартиры в 10 мин. от м.Аннино. 500 объектов инф-ры! от 3,1 млн руб.Urban Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Только в мае - весенние скидки до 750 000 рублей на готовые квартиры 1-ой очереди. от застройщикаGalaxy Group ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет» В мае 9 квартир по суперценам! Готовые квартиры от 80 000 руб./кв.м в доме бизнес-класса! г.Одинцово, до МКАД без пробок за 7 минут! Выдаём ключи! от 2,8 млн руб.AFI Development Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Спешите! Новые дома пл. от 130 кв.м. по Каширскому шоссе, 28 км от МКАД. Коммуникации. от 3 990 000 рублейАстерра Позвольте квартиру на Новой Риге! 15 мин.от м.Тушинская. Свежий воздух, панорамные виды на воду и лес. Живите в красоте! от 2,79 млн рублей ЖК "Краски жизни" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 31 метра. г. Видное. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от ЗастройщикаЗАО «Сити – XXI век» Квартиры нового поколения 10 мин. от м.Пятницкое шоссе. Клубная дорога до Волоколамского ш. 500 объектов инф-ры! от 2,9 млн рублейUrban Group ЖК "Новое Бисерово 2" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 24 до 77 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 1,3 млн руб. Роситал Готовый микрорайон "Южное Видное" Комфорт-класс от 67 000 руб./кв.м. Ипотека от 8,9%! Уже заселено 13 домов, работает детсад. Метро Домодедовская. от застройщикаRDI Group ЖК "Две Столицы" Квартиры пл. 30-73 кв.м. г. Химки. Монолит. Звоните! от 2,4 млн руб. Романово Лайф, 15 от МКАД Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 818 000 руб.Астерра ЖК Купавна Скидка до 3500руб/кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. UP-квартал Римский. Изящные квартиры 2-уровневый город в итальянском стиле. Дворы без машин и прогулочные аллеи созданы для Вашей красивой жизни. от 2,2 млн руб.Умный застройщик ФСК "Лидер" ЖК "Красногорский" Квартиры пл. 21-97 кв.м. п. Нахабино. Монолит. Подробности по телефону! от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Жилой квартал Тетрис" г. Красногорск. Студии,1-4-комнатные квартиры площадью 18-89 метров. Монолит. от 1,9 млн руб.ГК "Садовое Кольцо" Мкр. "Красногорский"! Выгода в мае! В продаже III очередь! Монолитные дома в 14 км от МКАД, 800 м до ж/д станции. Рядом парк, свой паркинг! от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Элитный дом РЕНОМЭ Дарит время для жизни. Собственный фитнес-зал, развивающий детский комплекс. Тверской район. ЖК «Триколор» на Проспекте Мира Видовые квартиры. В окружении парков! Дома готовы и введены в эксплуатацию. Развитая инфраструктура. от 155 000 руб./кв.мCapital Group ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. от застройщикаГруппа «Мангазея» ЖК "Софийский" Новые 2-3,5-комнатные апартаменты площадью от 42 метров. рядом с метро Новокузнецкая. Монолит. Звоните! от 17,7 млн руб. Клубный дом Максимальная выгода до 6,8 млн руб.! Бизнес-класс. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Монолит готов! Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых и строящихся домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Свой пруд. от 4,4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "мой адрес На Амурской 54" Спешите! Последние квартиры! 2-, 3-, 5- комнатные квартиры от 5,9 млн руб. .М. "Щелковская". Ипотека от 10%. Деловой квартал «Парк Легенд» Апартаменты в 7 км от Кремля. 7 мин до м Атозаводская. Выезд на ТТК. Сдача в 2017 году. ФЗ 214. Ипотека от 5 млн рублейГруппа Компаний ТЭН TriBeCa Apartments Офиц.сайт от Застройщика! Первый взнос 20%! Рассрочка на 2017 г.! Скидка 15% до 11 млн руб! от 199 тыс. руб./кв.м.Stonehedge ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека — 0% от 4,2 млн руб.Абсолют Недвижимость Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 Квартиры у м. Кутузовская 1-3,5-6-комнатные квартиры рядом с м.Кутузовская. Площадь от 58 до 211 метров Монолит. Звоните! MR Group ЖК Донской Олимп Квартиры от 53 кв.м. Полная инфраструктура, подземный паркинг. Рассрочка 0% от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15% Выгода до 4 000 000 руб.! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. от 6 млн руб.MR Group, Coalco, Группа ВТБ ЖК « Золотая звезда» Успей на распродажу в мае! Ищи квартиры с желтыми ценниками! Метро «Шоссе Энтузиастов» Эталон Инвест Живи и работай в Центре! Бизнес-класс рядом с м. Динамо. Рядом парк, ТРЦ. Апартаменты в ипотеку за 30 000 руб./мес! Дом уже сдан! от 4,9 млн руб.АО "ИНТЕКО" Квартиры комфорт-класса в Москве! ЖК "Новое Бутово", монолитные дома в 15 мин от м. Бунинская аллея. Паркинг, школа, детские сады! Скидки до 7%! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Яуза Парк». Дом построен Выгода по акции до 750 000 руб. Двор без машин. Ипотека от 10,4%. Метро «Преображенская площадь». квартиры от 8 млн руб.ОАО «Моспромстройматериалы» м. Октябрьское поле Новые квартиры у м.Октябрьское поле. 1-4-комнатные. Площадь от 42 до 222 кв.м. Монолит. Звоните! от 166 000 руб./кв.мГК "ГРАС" Ленинский, 38. От 7,9 млн рублей Стильная архитектура ансамбля зданий. В шаговой доступности 3 парка, свой сквер. Рядом ТТК и метро. Спеццены в мае! Новый ЖК "СВОЙ" Бизнес-класс у м.Кунцевская. Подземный паркинг, охрана, двор без машин. Рядом парк и река. Рассрочка 0% от 5,8 млн руб.ООО "Магистрат" Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group ЖК "Экопарк Горчаково" Спешите! Новые 1-3-комнатные квартиры. Наро-Фоминский район. Площадь от 42 до 113 кв.м. Монолит-кирпич. от 4,7 млн руб. Клубный дом Малая Ордынка 19 В естественной красоте, вблизи шедевров. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад ЖК "мой адрес на Калитниковской" Старт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры с отделкой от 6,6 млн руб. М "Пролетарская". Ипотека от 10% Жилой комплекс "Город" Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. от 4,6 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Кварталы 21" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-81 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. Уточняйте подробности по телефону. от 5,1 млн руб.ЗАО "ВекторСтройФинанс" ЖК SREDA: Ипотека от 6,99% Первый взнос по ипотеке – 0%. Крытые и открытые детские площадки. Поле для мини-гольфа. Рядом метро Нижегородская. Жилой комплекс "Династия" Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Полежаевская. Площадь от 39 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. SEZAR GROUP Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК "Фили Град" Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК "мой адрес В Солнцево" Квартиры для большой семьи с отделкой от 6,6 млн руб. Метро «Солнцево» в пешей доступности. Ипотека от 10%. Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. ЖК Царицыно Комфорт-класс по цене эконом от 80 000 руб. м2! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 руб./кв.м ЖК «Центр-Сити» Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку и центр столицы. Развитая инфраструктура. Свой фитнес-клуб. 150м до м.Шелепиха. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. Пешая доступность до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Выход монолитных корпусов! Готовые дома с развитой собственной инфраструктурой. М. "Алтуфьево". Ипотека от 10% Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Акция: 4 лота со скидкой 20%! Элитные квартиры в Хамовниках. Панорамные виды, парк, пруд, 4 д/сада. Вложение в будущее ваших детей! Звоните! Новостройки А101 Новая Москва. 15 минут до 3 веток метро. Широкий выбор квартир. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. квартиры от 2,6 млн рублей!А101 Девелопмент ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Квартиры от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group