Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
30 сентября 2013 года

Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?

Тезисы доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе в рамках российского Форума лидеров рынка недвижимости RREF

Вывести рынок недвижимости из состояния посткризисной стабильности, в котором он находится последние годы, могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, стоимость квадратного метра будет колебаться в ограниченном диапазоне, без четко выраженного тренда, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованном www.irn.ru круглом столе «Тревожные сигналы экономики: как работать с недвижимостью в условиях неопределенности?». Круглый стол прошел 27 сентября в рамках выставки «Недвижимость-2013» и российского Форума лидеров рынка недвижимости в Центральном доме художника в Москве.


Две философии рынка недвижимости
На рынке недвижимости сейчас бытуют две основные точки зрения на динамику цен: сторонники первой утверждают, что стоимость жилья постоянно растет, а их оппоненты доказывают, что цены скорее топчутся на месте. По большому счету, правы и те, и другие. Вопрос в том, с какой колокольни смотреть и что именно считать ростом.


Философия № 1: «Цены все равно растут»
В 2003-2008 гг. квартиры в Москве в среднем дорожали примерно на 30% в год. Затем случился кризис 2008 г., выбивший цены на вторичном рынке из агрессивного восходящего канала в умеренный, берущий начало еще в 2000-2001 гг. (см. график).

В последние годы цены на жилье в Москве ежегодно прибавляют примерно 10%, то есть растут на уровне инфляции или чуть выше. Долларовый индекс стоимости жилья все еще остается ниже рекордов 2008 г. на 15-20%, однако рублевые цены на недвижимость – за счет ослабления отечественной валюты – вернулись на докризисный уровень и отчасти даже превысили его.


Философия № 2: «Цены скорее не растут»
Качественный рост стоимости жилья закончился почти семь лет: с конца 2006 – начала 2007 г. цены на квартиры в Москве не столько растут, сколько колеблются в широком диапазоне $4000–6000 за квадратный метр по индексу www.irn.ru вокруг круглой отметки в $5000 за метр (см. «Цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $5000 за метр»). И амплитуда колебаний вокруг среднего уровня снижается.

Примечательно, что хотя цены практически на все квартиры, за исключением элитных, давно номинируются в рублях, индекс стоимости жилья стабилизируется именно вокруг долларовых отметок. По-видимому, продавцы и покупатели квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами.


Посткризисная стабильность
В целом, если не брать отдельные объекты и сегменты, то последовательной восходящей динамики на рынке не наблюдается уже давно – стоимость жилья в последние годы либо топчется на месте, либо подрастает на уровне инфляции. Что и неудивительно: факторы, стимулировавшие безудержный рост цен в докризисные годы, в настоящее время отсутствуют – нет ни притока инвестиций в экономику, ни быстрого увеличения зарплат. А ипотека, которая на Западе помогает решить жилищную проблему гражданам с ограниченными доходами, в России мало кому доступна – ставки в 12-15% годовых превращают полезный кредитный инструмент в нечто более похожее на ростовщичество.

Инвестиционный спрос на рынке имеется, но по сравнению с докризисными временами его доля не велика. Большая часть сделок на вторичном рынке Москвы приходится на альтернативы и обмены, то есть квартиры продаются и покупаются без вложения существенных финансовых средств.

В общем, платежеспособный спрос остается весьма ограниченным, поэтому рассчитывать на существенный рост цен в такой ситуации не приходится.

Впрочем, и серьезного падения стоимости жилья ожидать не стоит, несмотря на неблагоприятный макроэкономический фон. Снизу цены поддерживают ограниченные объемы строительства и предложения в старой Москве, высокий потенциальный спрос на жилье в столичном регионе, а также рост денежной массы.


Рынок недвижимости зависит от макроэкономического фона
Ценовая стабильность на рынке недвижимости отражает локальную точку равновесия, к которой пришла как российская, так и мировая экономика после острой фазы кризиса 2008 г. Проблемы, ставшие причиной глобального катаклизма, по большому счету никуда не делись, но постоянные финансовые вливания позволяют поддерживать мировую экономику – а вслед за ней и рынок недвижимости – в квазистабильном состоянии.

Вывести рынок из равновесия могут только существенные структурные изменения в экономике, независимо от того, будут ли они носить позитивный или негативный характер. Пока этого не произошло, мы вряд ли увидим возникновение продолжительных и последовательных трендов на рынке недвижимости – цены будут топтаться на месте, как все последние годы.


Наиболее вероятная реакция рынка недвижимости на макроэкономический фон
В период отсутствия серьезных макроэкономических обострений цены на недвижимость, скорее всего, будут расти темпами инфляции или чуть выше. Умеренная нестабильность в экономике будет способствовать активизации спроса, так как недвижимость традиционно считается защитным активом.

В случае второй волны кризиса глубина падения долларовых цен, скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г. и жилье подешевеет максимум на 20-25%. Сейчас и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса, поэтому логично предположить, что реакция рынка недвижимости на новый катаклизм окажется не острее, чем в 2008 г. (См. статью «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»)

При этом рублевые цены, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, если и снизятся, то минимально. Или не снизятся вовсе.

Катаклизмов различного характера в экономике, по всей видимости, будет еще немало, поэтому в обозримом будущем сохранится и нехарактерная для рынка недвижимости волатильность цен. В периоды относительной стабильности стоимость жилья будет подрастать на уровне инфляции, а во время макроэкономических «обострений» - корректироваться вниз.

Что касается ближайших перспектив, то они относительно благоприятны для российской экономики, а значит, и рынка недвижимости. Стабильность отечественной валюты и бюджета зависит главным образом от цен на нефть, а в связи с напряженной ситуацией на Ближнем Востоке котировки черного золота, по всей видимости, еще достаточно долго будут держаться на высоком уроне.

Но надо помнить, что прямой зависимости между стоимостью нефти и ценой метра нет. Поэтому в ближайшие полгода-год-полтора стоит ожидать не роста стоимости жилья, а оживления рынка в плане спроса и продаж. А цены будут или топтаться на месте, или расти на уровне инфляции, да и то, возможно, не на все объекты, а лишь на наиболее привлекательные. (См. «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?», «На рынок недвижимости может прийти оттепель».)

Скачать презентацию доклада руководителя аналити ческого центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко «Тревожные сигналы экономики: как работать с недвижимостью в условиях неопределенности?»

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
27229 (1 сегодня)


Спец. предложение по военной ипотеке. Квартиры в Химках от 56 500 руб./кв.м! Вся инфр-ра рядом. 12 км от МКАД. Метро в 2017 г. Ипотека. Рассрочка. ООО «Фирма Риксон»
Спец. предложение по военной ипотеке. Квартиры в Химках от 56 500 руб./кв.м! Вся инфр-ра рядом. 12 км от МКАД. Метро в 2017 г. Ипотека. Рассрочка. ООО «Фирма Риксон»
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "BALCHUG RESIDENCE" Новые 1-5-комнатные апартаменты площадью от 57 метров. рядом с метро Новокузнецкая. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в г. Химки Современные 1-5-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 45 до 209 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщика ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Квартиры у м. Маяковская В продаже 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 51-157 кв.м. 3 мин. пешком от м.Маяковская. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро! от 2,1 млн рублейUrban Group Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры площадью от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей Новостройки от А101 5 минут до м.Саларьево. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. Застройщик. ФЗ-214. Старт продаж новой очереди. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура, дворы. от 2,3 млн руб.Urban Group м. Преображенская площадь 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Рассрочка до 2-х лет!Pragma Development Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Микрогород «В лесу» Современные 1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup Жилой комплекс "Wine House" Современные 1-3,5-комнатные квартиры пл. от 56 метров. рядом с метро Новокузнецкая. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Квартиры у м. Динамо В продаже 1-4-комнатные апартаменты площадью 40-130 кв.м. 5 мин. пешком от м.Динамо. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Жилой комплекс "Наследие" Торопитесь! Новые квартиры у м.Преображенская площадь. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 174 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Жилой комплекс "МФК Лайнер" Спешите! Новые апартаменты у м.Беговая. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 138 кв.м. Монолит. от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Загородный квартал" 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 45 метров. г. Химки. Монолит. Подробности по телефону! от 4,9 млн руб. RDI Group ЖК "Новое Бисерово" Ногинский район. Квартиры площадью от 28 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" Жилой комплекс "Город" Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. от 4,1 млн рублейООО "НДВ" Квартиры у м. Юго-Западная В продаже 1-4-комнатные квартиры 5 мин. пешком от м.Юго-Западная. Звоните! от ЗастройщикаЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" ЖК "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН