Загородная недвижимость Подмосковья: время покупателей
Продавцы пока обескуражены. Хотя элитный сегмент живет собственной жизнью
Катастрофическое падение спроса на загородную недвижимость можно сравнить только с осенью 2008 года, считают специалисты «РОДЭКС Груп». Если в январе-феврале клиенты ехали на просмотры поселков, несмотря на снежную пору, то март и начало апреля характеризуется только эпизодическими просмотрами, а о сделках девелоперам приходится только мечтать. Даже пресловутые участки без подряда больше не спасают рынок – спрос на них минимален и продажи есть только в поселках с подведенными к участкам всеми коммуникациями.
Наступило время покупателя
Теперь каждый потенциальный клиент действительно чувствует себя VIP-персоной: если в 2012 году за первые три месяца поселки «РОДЭКС Груп» посетили (NB: это были только просмотры) более 120 человек, то в этом году их было чуть более 30.
«РОДЭКС Груп» сообщает о спаде рынка откровенно, другие продавцы стараются маскировать разочарование призрачными надеждами на лучшее будущее. Но факты не скроешь. Даже если сделки происходят, то только с большим дисконтом. Например, недавно дом на Рублево-Успенском шоссе, выставленный на продажу за $3 млн, был продан за $2,5 млн, то есть дешевле на полмиллиона долларов (а это цена очень хорошей «двушки» или приличной «трешки» в Москве), говорится в сообщении SOHO Estate.
Тенденция не нова – падение цен аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» отмечал на протяжение всего прошлого года (см. статью «В коттеджных поселках Подмосковья началось снижение цен»). Но начинавшиеся до кризиса проекты уже трудно было остановить: земля куплена, нужно ее реализовать хотя бы с какой-то прибылью. Особенно если для приобретения были привлечены кредитные средства. Сейчас, по данным www.irn.ru, средние цены в поселках отстают от докризисных на 30-50% (см. «Загородная недвижимость Подмосковья за 8 лет: число поселков и ЖК выросло в 4 раза»).
Большая Москва
Особое снижение интереса к загородному жилью все компании отмечают на территориях Большой Москвы. Не последнюю роль в этом сыграли действия властей. В связи с принятием упрощенного порядка изъятия земли для госнужд сужается спрос на элитные дома, расположенные на территории Новой Москвы. Покупатели (впрочем, как и профессиональные участники рынка) не понимают, как будет происходить развитие присоединенных к Москве территорий, и не в состоянии оценить их перспективы, сохраняется ликвидность лишь точечных, уникальных объектов. Остальной спрос постепенно перераспределяется на традиционные элитные направления – Новую Ригу, Рублево-Успенское, Осташковское шоссе, отмечают в SOHO Estate.
«Серьезный удар по рынку нанесло государство в лице столичных и подмосковных властей. Первые объявили о «драконовских» правилах изъятия собственности в Новой Москве для госнужд. В Подмосковье началась кадастровая переоценка стоимости земли, которая привела к тому, что налоги на земельные участки значительно возросли в ряде районов Подмосковья», – говорится в сообщении компании.
Учитывая неблагоприятные макроэкономические прогнозы, можно опасаться, что вместо традиционного осеннего оживления деловой активности загородный сегмент может постигнуть серьезная рецессия, считают в www.irn.ru.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
У богатых своя жизнь
Правда, в отдельных поселках класс премиум живет собственной жизнью. Компания ОПИН объявила об увеличении доли рынка в сегменте загородной недвижимости бизнес- и премиум-класса: с начала 2013 года компания реализовала на 12,5% объектов больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Наиболее динамичные показатели ОПИН демонстрировала на дмитровском направлении, где доля компании в бизнес- и премиум-сегментах превысила 40%, по результатам продаж в коттеджном поселке Пестово. Для сравнения, в первые месяцы 2012 года доля компании находилась на уровне 15%. Среднемесячная емкость рынка в 2013 году в премиальном сегменте дмитровского направления составляет $4,5 млн. Основной спрос – около 70% – сосредоточен на коттеджах при средней стоимости $1,73 млн за дом.
С начала 2013 года доля рынка ОПИН в премиум-сегменте новорижского направления, по результатам продаж в коттеджном поселке Павлово, выросла почти в 2,5 раза – с 5% в 2012 году до 12% в 2013 году. Среднемесячная емкость рынка без учета таунхаусов достигла $35,4 млн.
Доля ОПИН на киевском направлении в бизнес-сегменте увеличилась до 9% против 7% в аналогичном периоде 2012 года. Этому способствовали активные продажи объектов в коттеджном поселке Мартемьяново и снижение интереса к премиальным объектам на территории Новой Москвы.
Среди крупных проектов, реализуемых в этом году, компания Welhome отмечает следующие: девелоперская группа «Олимпик Сити» возобновила приостановленное в связи с кризисом строительство элитного жилого комплекса «Президентский клуб». Проект расположен на земельном участке площадью 450 га в районе д. Матвейково в 26 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В рамках проекта предусмотрено строительство 210 резиденций и 60 таунхаусов общей площадью свыше 200 000 кв. м, трех отелей, вертодрома, гольф-поля на 18 лунок, 26 теннисных кортов, площадок для поло, конюшни.
Девелоперская компания ВТБ, специально созданная в апреле 2011 г. для реализации проектов на земельных участках общей площадью 1055 га и перешедших банку в рамках реструктуризации долга ОПК, официально анонсировала масштабный проект «Городская деревня». В рамках проекта, расположенного на Рублево-Успенском шоссе, планируется строительство четырех коттеджных поселков с высокоразвитой инфраструктурой. Предполагается, что 410 га будут отданы под жилую застройку, 169 га под коммерческую и 476 га под общественные, зеленые и технические зоны.
Начались официальные продажи в элитном коттеджном поселке «Идиллия», расположенном в 20 км от МКАД по Калужскому шоссе. Поселок рассчитан на 62 коттеджа площадью от 400 до 1500 кв. м с придомовыми земельными участками от 20 до 60 соток. В рамках проекта предполагается строительство высокоразвитой инфраструктуры, включая фитнес-центр, горнолыжный спуск, мини-гольф, парк с водопадом, парковую зону и многое другое.
Девелоперская компания Altimus Development анонсировала новый высокобюджетный проект КП «Дарьино» на Рублево-Успенском шоссе в 19 км от МКАД. Приступить к строительству коттеджного поселка девелопер планирует в первой половине 2013 г.
Элитный рынок вообще, похоже, живет своей жизнью, не сильно обращая внимание на происходящее вокруг. Например, в начале марта подмосковный поселок «Шато Соверен» (элитный клубный поселок на 75 домовладений на 18-м км Новорижского шоссе, в продаже 24 объекта стоимостью от $2,5 млн до $8,6 млн) объявил о развитии уникальной для отечественного рынка недвижимости идеи клубного сообщества wine-community, которое выполняет важную задачу по формированию особой среды жителей поселка. Партнером программы выступает ведущий игрок на российском винном рынке с широкой дистрибьюторской сетью по всей стране – группа компаний Simple.
Местом встреч участников wine-community станет уютный банкет-холл поселка «Шато Соверен», где также расположатся английский клуб, ресторан, сигарная и трубочная комнаты, а также винный погреб.
Владельцы поселка планируют сформировать погреб примерно из 15 000 бутылок. Собрание вин такого масштаба и содержания обещает стать событием для российского винного сообщества, а погреб – встать в ряд крупнейших в Европе.
