Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
05 апреля 2013 года

Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль

Опыт и перспективы комплексного освоения промышленных территорий

Когда заходит речь о том, что Москва – не резиновая (по крайней мере, ее старая часть в пределах МКАД), что земли в столице под застройку осталось мало, оппоненты этой точки зрения обычно указывают на 15 000 га полузаброшенных промышленных зон. И порой в таких разговорах создается впечатление, что жадные до участков девелоперы только и ждут отмашки злых чиновников правительства Москвы, чтобы окончательно превратить столицу в город-сад, ну или чтобы прикончить ее транспортным коллапсом – в зависимости от личной точки зрения говорящего.

А так ли уж желанны пресловутые промзоны для девелоперов? Размышлениями на этот счет поделился Василий Фетисов, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Он выступил на недавнем круглом столе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» с докладом «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Проблемы и преимущества
Фетисов указал, что при освоении бывших промзон у девелопера всегда возникают большие затраты по сравнению с работой на площадке «в чистом поле». Три проблемы возникают неизбежно: снос зданий и сооружений, включая вывоз строительного мусора; рекультивация грунта; изменение разрешенного использования земельного участка. Но могут возникнуть и другие: например, перевод (перебазирование) действующего предприятия; большое количество собственников (арендаторов), с которыми нужно вести работу; реставрация зданий, представляющих историческую ценность; судьба сооружений ГО и ЧС, которые создавались еще в советское время – например, бомбоубежища или хранилища противогазов, костюмов химзащиты; не нанесенные ни на какие чертежи кабели, линии спецсвязи; обследование на предмет наличия взрывчатых веществ и т.д.

Например, объем вывезенного грунта с проекта реконструкции территории МЗОЦМ составил 50 000 кубометров.

Но есть и преимущества, подчеркнул Фетисов. В частности, наличие коммуникаций, определенных лимитов энергомощностей, водоотведения и т.д.


Освоение промзон – среди приоритетов
В марте мэр Москвы Сергей Собянин и глава стройкомплекса Марат Хуснуллин назвали промзоны приоритетным направлением развития. Фокус внимания в границах старой Москвы смещается именно в сторону бывших промышленных площадок. Общая площадь промзон оценивается в 15 600 га, из них примерно половина – 7500-8000 га – подлежит реконструкции и реновации. Это примерно 8% всей территории старой Москвы, на которой можно построить около 70 млн кв. м недвижимости, по оценке председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

В Москве уже есть успешные примеры застройки и реконструкции промышленных зон, но на самом деле их число невелико, указал Фетисов. Главных причин сложившейся ситуации он выделил три.

Во-первых, до сих пор не разработаны и не приняты правила землепользования и застройки (планируется принять к марту 2014 г.). Разрабатывается новый генеральный план Москвы (уже новой командой, с учетом присоединенных территорий). Планы по новым территориям должны быть готовы к концу этого года. А в целом новый генплан должен пройти все согласования, включая общественные слушания, до конца 2014 г. Так что ждать предстоит еще долго.

Хочется верить, что генплан будет представлять собой, как декларируют власти, действительно рабочий понятный документ, а не просто свод стратегических приоритетов, который очень сложно использовать в повседневной работе, подчеркнул коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Градостроительная земельная комиссия за два года провела большой объем ревизионной работы. Сейчас ситуация улучшается, сказал Фетисов, она уже начала рассматривать новые проекты, скорость их рассмотрения постепенно увеличивается.

Второй важный момент, затрудняющий освоение промзон, – долгие сроки согласований по перебазированию, выводу, ликвидации предприятий, находящихся там. Это затягивает сроки реализации одного проекта даже не на 2-3 года, а иногда требует 5-10 лет.

Третий вопрос – законодательная база, проработанный механизм государственно-частного партнерства в области освоения крупных промышленных площадок, от 30 га и более.

В целом постепенно эти проблемы решаются, подчеркнул Фетисов. Идет ускорение процессов рассмотрения проектов, с принятием ПЗЗ и генплана эти процедуры еще ускорятся. Идет постепенное снятие барьеров по экспертизе, внедрение негосударственной экспертизы.


Проекты реализованные и заявленные
Среди примеров реализованных проектов Фетисов назвал фабрику «Красная роза», где завершены работы по возведению последних объектов комплексного делового квартала (проект KR Properties), бизнес-центр «Кругозор» на территории бывшей фабрики игрушек и «ЛеФОРТ» (Horus Capital), «Новоспасский двор» в Павелецком деловом районе. Известная «Даниловская мануфактура» также превратилась в бизнес-центр из приказавшего долго жить предприятия легкой промышленности.

Среди заявленных новых проектов нужно выделить самый крупный проект ­– территория завода «ЗИЛ» (примерно 4,5 млн кв. м недвижимости на 430 га). Почти половину (2,2 млн кв. м) займут общественные и социальные объекты, еще 1 млн кв. м – жилье и 1 млн кв. м – офисные и административные здания. Часть территории представляет собой уже успешно реализованный проект – это прилегающий к пр. Андропова бизнес-парк Nagatino iLand (всего примерно 800 000 кв. м, 216 000 уже построено и введено в эксплуатацию в рамках первой фазы проекта, вторая на 250 000 кв. м сейчас находится в стадии строительства и продаж). Часть производства самого предприятия «ЗИЛ» здесь сохранится на отдельной территории (грузовые и, возможно, представительские автомобили).

Для сравнения: площади «Москва-Сити» составляют примерно 4,3 млн кв. м.

Еще один крупный проект – аэродром в Тушине, где будет построено около 2,5 млн кв. м недвижимости, в том числе стадион «Спартак», который должен стать центром притяжения этого района. «Многострадальный объект, но сейчас он интенсивно строится», – сказал Фетисов.

Также он отметил офисно-жилой квартал, запланированный на месте завода полимерных материалов на Бережковской набережной. Его территория составит 28 га, здесь планируется возвести более 1 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. «Хотя что-то мне подсказывает, что плотность застройки здесь будет поменьше», – улыбнулся Фетисов.

Много площадок под реконструкцию запланировано ГЗК в Филевском районе. В первую очередь, это Западный речной порт, завод ЖБИ и складской комплекс на Береговом проезде. Кроме того, это территория знаменитого предприятия по производству космических аппаратов НПЦ имени Хруничева – его производство выводится в другие регионы. На территории 24 га рядом с парком здесь появится жилой микрорайон на 500 000 кв. м. Еще один проект такого же объема предусмотрен на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте у пл. Белорусского вокзала.

Также среди крупнейших проектов нужно упомянуть территорию Бадаевского пивного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти на Кутузовском проспекте, 12. Здесь ГЗК продемонстрировала непреклонность в плане ограничения плотности застройки и объем проекта с 450 000 кв. м сократила до 200 000 кв. м.

Полную географию заявленных проектов реконструкции промзон можно посмотреть  в  презентации доклада Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Прогноз
Оптимальный темп строительства, по мнению Фетисова, должен составлять 3-4 млн кв. м жилья в год; плюс 6-7 млн кв. м в год коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры (всего на территории Москвы в пределах МКАД). Вероятные цены на жилые новостройки в пределах Третьего транспортного кольца на территориях бывших промзон могут быть в районе 150 000 руб. за 1 кв. м, а за его пределами на жилье экономкласса - начинаться от 110 000 руб. за 1 кв. м. В районах, прилегающих к Садовому кольцу, они, вероятно, составят 200 000 - 250 000 руб. за 1 кв. м.

Скачать презентацию доклада коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость - Москва» Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13725 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Квартиры у м. Юго-Западная Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Площадь от 44 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК "Art Residence" Спешите! В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE ЖК "RiverPark" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Звоните! Жилой комплекс "Наследие" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 46 до 169 метров ГК: II кв. 2017 г. Монолит. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group ЖК SREDA от 4,2 млн руб. ЖК SREDA от 4,2 млн руб. Ипотека 9,3% на весь срок кредита! Квартиры рядом с метро. До центра 10 мин. Рассрочка 0%. Trade-in. Рязанский проспект Квартиры у м. Царицыно Торопитесь! Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры у м. Бауманская 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Родной город. Каховская" Новые квартиры у м.Каховская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 114 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК "Парк Легенд" Спешите! Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 46 до 72 кв.м. Монолит. Квартиры у м. ВДНХ В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Подробности по телефону! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 2 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 2 млн руб. ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 2,7 млн руб. Железнодорожный от 2,7 млн рублейООО «ГлавстройДевелопмент» ЖК "Маяк". Квартиры у воды! Бизнес-класс у воды от 4,3 млн руб. Панорамные виды из окон. Набережная для прогулок. Собственный яхт-клуб. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,3 млн рублейUrban Group Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Микрогород «В лесу» 1-4-комнатные квартиры площадью от 26 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup ЖК "Пироговская Ривьера" Новые 1-3-комнатные квартиры. п. Пироговский. Площадь от 24 до 95 кв.м. Монолит. Звоните! Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Жилой комплекс "Одинбург" г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры пл. 29-89 метров. Монолит-кирпич. Спешите! Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. рассрочка до 2-х лет!Pragma Development Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Митино Дальнее" Солнечногорский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 25-58 метров. Кирпич. 18 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 1,8 млн руб!Комстрин ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Квартиры в г. Серпухов Студии,1-2-комнатные квартиры пл. от 31 метра. г. Серпухов. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры площадью от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. Квартиры в г. Химки Современные 1-5-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 45 до 209 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от застройщика Квартиры в ЖК "ЮИТ Парк" Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Красногорск. Площадь от 27 до 112 кв.м. Монолит. от 2,8 млн руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" ЖК "Видный Берег" Квартиры пл. 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. ЖК "Новое Бутово" Новые 1-4-комнатные квартиры. Воскресенское. Площадь от 29 до 100 кв.м. П-111М. Торопитесь! от 2,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Жилой комплекс "Пеликан" 1-2-комнатные квартиры пл. от 30 метров. г. Старая Купавна. Монолит. Звоните! ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Богатая сервисная инфраструктура. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco, MR Group В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Дизайнерская отделка. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016г). Панорамные окна. Парк у дома. Перв. взнос 0%. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК Домашний - ипотека 9,3%! Новый корпус от 95 000 руб./кв.м! Успейте купить квартиру по выгодной цене! Квартиры комфорткласса в 10 мин от м.Марьино. от 95 000 руб./кв.м