Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
774 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Топ-4 самых опасных схем покупки квартир в новостройках

Описывает адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Еще с 2005 г. введен в силу 214-ФЗ Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Многие покупатели новостроек ошибочно полагают, что закон, имеющий обязательную силу, защитит их, что они не могут быть обмануты. Однако подобные предположения не соответствуют действительности, а ряды обманутых дольщиков разрастаются. Застройщики продолжают использовать неправомерные схемы продажи жилья, чтобы гарантировать собственные интересы.


Уступка от подрядчика
Застройщики, как правило, не возводят дома сами, за свой счет, собственными орудиями труда и техникой. Строительство дома передается генеральному подрядчику или нескольким подрядчикам, которые в свою очередь привлекают субподрядчиков (более мелкие компании). С субподрядными организациями, что поставляют стройматериалы, осуществляют узконаправленные работы, застройщики предпочитают расплачиваться не денежными средствами, а квартирами. Совсем не редкостью являются договоры уступки или соинвестирования, встречающиеся между застройщиком и подрядчиком (субподрядчиком). И самое интересное в подобных договорах то, что они действительны только до той поры, пока основной застройщик и мелкая строительная компания «дружат». Как только дружба заканчивается и начинается война, что бывает достаточно часто и вызвано или претензиями к работе, или их оплатой, права на квартиру у субподрядчика аннулируются.

Схема, когда субподрядные компании продают дольщикам полученные за исполненные работы квартиры, встречается очень часто. Она является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья, более того, не соответствующей действующему законодательству, квартиры реализуются в обход закона через предварительные договоры или уступки права без должного подтверждения оплаты.

В моей практике был неприятный судебный пример, когда субподрядная компания продала жилье в новостройке, подтвердив свои права договором уступки и частичным актом по исполненным перед застройщиком работам. Однако прямой привязки между данными документами не было, и при возникшем конфликте субподрядчик не смог доказать, что частично выполненные работы как раз и являются результатом взаимозачета по подписанному договору уступки. Уступка была признана не состоявшейся, а дольщик остался без квартиры.


Вексельная схема не от застройщика
Вексельная схема продажи квартир в новостройках очень удобна строительным компаниям. Она освобождает не только от налогообложения. Она освобождает от обязанности компенсации убытков, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, если возводимый объект имеет погрешности и не построен в заранее намеченные сроки.

Грамотный механизм реализации квартир по вексельной схеме лишает дольщиков возможности предъявить претензии к основному застройщику.

Вексельная схема направлена на реализацию отношений, когда дольщики приобретают лишь ценную бумагу, порой совсем посторонней компании, и эту ценную бумагу они должны поменять на квартиру, если застройщик согласится на подобный обмен.

Практика знает огромное количество примеров, когда покупатели квартир в новостройках оставались ни с чем только потому, что векселя были оформлены на небольшие, иногда подставные компании - пустышки, которым проще обанкротиться и не возвращать деньги, чем возлагать на себя бремя передачи так и не полученного от застройщика жилья.

Подобный пример был на юго-западе столицы, когда более двух лет дольщики безуспешно пытались доказать в Зюзинском районном суде г. Москвы права на квартиры, предъявляя в качестве платежных документов векселя никому не известной организации. Все иски судом были оставлены без удовлетворения.


Предварительный договор долевого участия в строительстве
Схема оплаты предварительного договора долевого участия очень часто срабатывает на дольщиков магнетически, без сбоев. Однако, если застройщик предлагает подписать не основной, а именно предварительный договор, это должно насторожить, т.к. невозможность регистрации основного договора долевого участия означает наличие проблем у строительной компании, не позволяющих установленным законом способом регистрировать основные договоры.

На самом деле причин может быть множество, и каждая из них способна привести к неразрешимому конфликту.

Так, в одном из моих судебных процессов выяснилось, что застройщик, подписавший предварительный договор долевого участия с дольщиком, по факту не являясь застройщиком, вообще не в праве был его оформлять.

Хорошо, что судебная практика выработалась в данном направлении однозначно и в пользу дольщиков, только и именно это помогло мне закрепить за клиентом, заключившим предварительный договор долевого участия, права на квартиру в новостройке. Однако стоит помнить, что предварительный договор долевого участия, оформленный не с застройщиком, а с посторонней компанией, не имеет никакой юридической силы, соответственно, не порождает обязанностей, в том числе по передаче уже оплаченного жилья.


Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают только проблемные застройщики, не способные получить разрешение на строительство, открыть регистрационный адрес в Росреестре и оформить договоры долевого участия по 214-ФЗ.

При этом не стоит думать, что если застройщик или инвестиционная компания предлагают предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, все это смахивает на мошенничество, нет. Однако однозначно данная схема свидетельствует об отсутствии у застройщика необходимых документов, достаточных для регистрации договоров долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Указанные проблемы могут быть как значительными, так и не очень. И именно в зависимости от степени их существенности возможны как действительные сложности получения жилья в новостройках, способные привести к банкротству и потере оплаченной недвижимости, так и формальные, быстро решаемые в судебном порядке.

Последние двадцать лет продажи квартир в новостройках осуществляются по очень различным, порой совсем незаконным схемам. И по крайней мере в ближайшие пять лет данные схемы будут занимать свое главенствующее место. Какие-то из них имеют серьезную опасность, другие формальную, незначительную. При этом всегда стоит помнить, что покупка жилья в новостройке, независимо от названия сделки и громкого имени застройщика, – это всегда повышенный риск.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
39010 (7 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Застройщик: Римэка, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами от 110 000 руб./кв.м! ЖК бизнес-класса. 0 км от Москвы. Рядом лесопарк. Новогодняя акция: Скидки до 1,1 млн руб. от 110 000 руб./кв.м Застройщик: Заречье, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой дом «Дуэт». Ипотека от 4,95% Авторский проект в САО Москвы. Срок сдачи - 2018 год! Новогодняя акция! Выгода до 540 000 руб. Западное Дегунино. от 5,3 млн руб.НДВ-Недвижимость Застройщик: Град Инвест Дегунинская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. *Среди всех ЖК Villagio Estate Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 1 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Застройщик: Аматол, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! Таунхаусы с участком по цене квартиры. Новогоднее предложение действует до конца декабря. Звоните! Дмитровское шоссе, 15 км от МКАД от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый год в новой квартире! ЖК "Сказка". Дома в стиле шале. Новорижское ш. Панорамное остекление, террасы. Это стоит увидеть! от 4,3 млн рублейМАГИ Застройщик: МАГИ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Белые ночи" Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Ипотека 6,25%! Новая Москва Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый корпус! Готовые дома с собственной инфраструктурой. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 8,9% ЖК "Мелодия леса" Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры. Солнечногорский район. Площадь от 30 до 87 кв.м. Сборный монолит. от 1,8 млн руб. ГК "САПСАН" Застройщик: Жилой квартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южный. г. Красногорск Квартиры от 60 132 руб./кв.м м. Тушинская. Скидка 20%. Ключи в 2018 г. 3,5 км до МКАД от 60 132 руб./кв.м Застройщик: ПРОГРЕСС, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от Urban Group на Рублевке Роскошные виды из окон. Холл с консьержем. Новогодняя скидка до 18%! Звоните! от 2,9 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Химки 2019" 23 мин от м. Петровско-Разумовская. 0% первый взнос! 12 км до МКАД. Новый объем квартир в продаже. от 1,7 млн руб. Застройщик: СтройКонсалт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Москва А101" Квартиры комфорт-класса. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Ипотека 6,75%! Новая Москва. Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с панорамным остеклением. 2 мин. до ст.м Марьина Роща. Фитнес-клуб для жителей. Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Cкидка 11% Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Базовской" Успей купить 1-комн квартиры в готовом монолитном корпусе! Квартиры от 4,1 млн руб. Ипотека от 8,9 %. м. «Селигерская» - 2017 г. ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Скидка 22% на готовые кв. до 31.12! Лесопарк под окнами. Охраняемая территория. Ипотека от 7,4%. Рассрочка до 2023 года. от 2,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Дом в центре. Хватит времени на все. Собственный фитнес-зал, ландшафтный двор-сад. Новослободская,24 Застройщик: Новослободская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК "I'M Тверская" Скидка 10% на видовые апартаменты! Договор в 2017 - рассрочка без % до конца строительства! Застройщик: Производственное объединение Пресса-1, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Дома сданы, идет заселение! 850 м от метро Рассказовка. Своя развитая инфраструктура. Выгодная ипотека! от 4,7 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 1,1 млн руб. от 4,1 млн руб. Застройщик: Олета, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Испанские кварталы" Новая Москва. 4,7 км от МКАД. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. Застройщик: А101 Девелопмент, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новокосино-2» Квартиры в соб-ть! Ключи в день сделки! Своя инфраструктура. Только в декабре специальные условия на приобретение! от 4,5 млн руб.ООО «Бизнесстрой» Застройщик: Эксперт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ОРЕХОВО-БОРИСОВО» Квартиры в Москве, отделка на выбор! Ипотека от 6,45%! Первый взнос от 0 руб.! Новогодние скидки! от 4,8 млн руб. с отделкой Застройщик: ИНФОСЕТЬ, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой в центре Новой Москвы! Скидка до 18%! Московская прописка! Застройщик: Логитэк, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой дом на Коминтерна" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Бабушкинская. Площадь от 47 до 135 метров ГК: 4 кв. 2017 г. Монолит. от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Желдорипотека, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. Cкидка 11%. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Квартиры бизнес-класса в 10 мин. от парка Сокольники! Ипотека от 7,4%. Рассрочка 0% до 2020 года. Полная инф-ра. Группа Эталон Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2. Новогодняя скидка до 11%. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Застройщик: Акваспорт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град". Скидка 15% Выдаём ключи! Квартиры от 6,5 млн руб. Новогодние скидки. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Паркинг. от 6,5 млн руб.MR Group Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: ЛСР. Недвижимость-М, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн. руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Красногорск г. Красногорск. Студии,1-2-комнатные квартиры пл. 18-89 метров. Монолит. ГК «Садовое Кольцо» Застройщик: Садовое кольцо МПС, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия» 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва. от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: ГудРоадВэй, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Бескудниково" Старт продаж в готовом монолитном доме! 2-ком. кв. от 6,7 млн руб. М. "Селигерская" (2017г.). Ипотека от 10%. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Спешите! от 4,4 млн руб.НДВ-Недвижимость Застройщик: Град Инвест, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал LIFE-Кутузовский Жизнь посреди настоящего природного парка. Для ценителей комфорта, безопасности и правильного окружения. м.Кунцевская ГК Пионер Застройщик: МРК Пионер, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Родной город Воронцовский парк" Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 43 метров. рядом с метро Новые Черемушки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от Застройщика РГ-Девеломпент Застройщик: Флавосинтек, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,6 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Полянка, 44" В продаже 1-6-комнатные квартиры, пентхаусы площадью 49-276 кв.м. 5 мин. пешком от м.Полянка. Звоните! Застройщик: Телеком, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Бабушкинская Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 34 метров. рядом с метро Бабушкинская. Монолит. Подробности по телефону! Группа Эталон Застройщик: ЛС-Риэлти, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК комфорт-класса «Пикассо» в ЗАО Дарим до 18 кв.метров! ЖК рядом с метро Очаково (200м) и парком. Высокая степень готовности. от 140 000 руб/кв.м Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 30 декабря. от застройщикаООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди! 300м от метро Полежаевская. Закрытый двор с парком 2га, подземный паркинг. от 6,9 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Чертановской" Cтарт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры от 7,3 млн руб. Метро "Пражская". Ипотека от 8,9% ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 195 000 руб./кв.мООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Зеленый Бор» Квартиры в Зеленограде. Школа, детский сад. Московская прописка. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. Москва, ЗелАО от 3,6 млн руб.Группа Компаний А101 Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Западный порт. Кварталы на набережной Акция: "Обратный отсчет". Скидка на квартиры бизнес-класса до 23%. Берег Москвы-реки. 5 мин. до м. "Фили" от 150 920 руб./кв. мШатер Девелопмент Застройщик: Порт-Сити, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Комплекс «Барбарис». Скидка 11% Студии от 2,8 млн руб. 500 метров от м.Бибирево. Ипотека 5,95%. Звоните! от 2,8 млн руб. Застройщик: МИЦ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «мой адрес На Рокоссовского» Cтарт продаж! Готовый дом. Квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. М. "Бульвар Рокоссовского". Ипотека от 8,9 %