Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, когда путешествуете по России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Топ-4 самых опасных схем покупки квартир в новостройках

Описывает адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Еще с 2005 г. введен в силу 214-ФЗ Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Многие покупатели новостроек ошибочно полагают, что закон, имеющий обязательную силу, защитит их, что они не могут быть обмануты. Однако подобные предположения не соответствуют действительности, а ряды обманутых дольщиков разрастаются. Застройщики продолжают использовать неправомерные схемы продажи жилья, чтобы гарантировать собственные интересы.


Уступка от подрядчика
Застройщики, как правило, не возводят дома сами, за свой счет, собственными орудиями труда и техникой. Строительство дома передается генеральному подрядчику или нескольким подрядчикам, которые в свою очередь привлекают субподрядчиков (более мелкие компании). С субподрядными организациями, что поставляют стройматериалы, осуществляют узконаправленные работы, застройщики предпочитают расплачиваться не денежными средствами, а квартирами. Совсем не редкостью являются договоры уступки или соинвестирования, встречающиеся между застройщиком и подрядчиком (субподрядчиком). И самое интересное в подобных договорах то, что они действительны только до той поры, пока основной застройщик и мелкая строительная компания «дружат». Как только дружба заканчивается и начинается война, что бывает достаточно часто и вызвано или претензиями к работе, или их оплатой, права на квартиру у субподрядчика аннулируются.

Схема, когда субподрядные компании продают дольщикам полученные за исполненные работы квартиры, встречается очень часто. Она является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья, более того, не соответствующей действующему законодательству, квартиры реализуются в обход закона через предварительные договоры или уступки права без должного подтверждения оплаты.

В моей практике был неприятный судебный пример, когда субподрядная компания продала жилье в новостройке, подтвердив свои права договором уступки и частичным актом по исполненным перед застройщиком работам. Однако прямой привязки между данными документами не было, и при возникшем конфликте субподрядчик не смог доказать, что частично выполненные работы как раз и являются результатом взаимозачета по подписанному договору уступки. Уступка была признана не состоявшейся, а дольщик остался без квартиры.


Вексельная схема не от застройщика
Вексельная схема продажи квартир в новостройках очень удобна строительным компаниям. Она освобождает не только от налогообложения. Она освобождает от обязанности компенсации убытков, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, если возводимый объект имеет погрешности и не построен в заранее намеченные сроки.

Грамотный механизм реализации квартир по вексельной схеме лишает дольщиков возможности предъявить претензии к основному застройщику.

Вексельная схема направлена на реализацию отношений, когда дольщики приобретают лишь ценную бумагу, порой совсем посторонней компании, и эту ценную бумагу они должны поменять на квартиру, если застройщик согласится на подобный обмен.

Практика знает огромное количество примеров, когда покупатели квартир в новостройках оставались ни с чем только потому, что векселя были оформлены на небольшие, иногда подставные компании - пустышки, которым проще обанкротиться и не возвращать деньги, чем возлагать на себя бремя передачи так и не полученного от застройщика жилья.

Подобный пример был на юго-западе столицы, когда более двух лет дольщики безуспешно пытались доказать в Зюзинском районном суде г. Москвы права на квартиры, предъявляя в качестве платежных документов векселя никому не известной организации. Все иски судом были оставлены без удовлетворения.


Предварительный договор долевого участия в строительстве
Схема оплаты предварительного договора долевого участия очень часто срабатывает на дольщиков магнетически, без сбоев. Однако, если застройщик предлагает подписать не основной, а именно предварительный договор, это должно насторожить, т.к. невозможность регистрации основного договора долевого участия означает наличие проблем у строительной компании, не позволяющих установленным законом способом регистрировать основные договоры.

На самом деле причин может быть множество, и каждая из них способна привести к неразрешимому конфликту.

Так, в одном из моих судебных процессов выяснилось, что застройщик, подписавший предварительный договор долевого участия с дольщиком, по факту не являясь застройщиком, вообще не в праве был его оформлять.

Хорошо, что судебная практика выработалась в данном направлении однозначно и в пользу дольщиков, только и именно это помогло мне закрепить за клиентом, заключившим предварительный договор долевого участия, права на квартиру в новостройке. Однако стоит помнить, что предварительный договор долевого участия, оформленный не с застройщиком, а с посторонней компанией, не имеет никакой юридической силы, соответственно, не порождает обязанностей, в том числе по передаче уже оплаченного жилья.


Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают только проблемные застройщики, не способные получить разрешение на строительство, открыть регистрационный адрес в Росреестре и оформить договоры долевого участия по 214-ФЗ.

При этом не стоит думать, что если застройщик или инвестиционная компания предлагают предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, все это смахивает на мошенничество, нет. Однако однозначно данная схема свидетельствует об отсутствии у застройщика необходимых документов, достаточных для регистрации договоров долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Указанные проблемы могут быть как значительными, так и не очень. И именно в зависимости от степени их существенности возможны как действительные сложности получения жилья в новостройках, способные привести к банкротству и потере оплаченной недвижимости, так и формальные, быстро решаемые в судебном порядке.

Последние двадцать лет продажи квартир в новостройках осуществляются по очень различным, порой совсем незаконным схемам. И по крайней мере в ближайшие пять лет данные схемы будут занимать свое главенствующее место. Какие-то из них имеют серьезную опасность, другие формальную, незначительную. При этом всегда стоит помнить, что покупка жилья в новостройке, независимо от названия сделки и громкого имени застройщика, – это всегда повышенный риск.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
38522 (10 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Скидки на квартиры до 15%. Квартиры с отделкой в Балашихе. Ипотека 7,5%. Первый взнос 0%. Рассрочка до 10 лет. 7 км от МКАД. от 55 000 руб./кв.м Застройщик: Римэка, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Певчее» Посёлок готов! Скидки на участки до 1 100 000 руб.! Новая Москва. Киевское и Калужское шоссе, 25 км. Все коммуникации. Ипотека. от 3,2 млн руб. ЖК "Купавна 2018" Акция! Скидки до 3500 руб. с кв.м! Только до 31.10. Кладовая в подарок! Предложение ограничено! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Дома сданы, идет заселение! 850 м от метро Рассказовка. Своя развитая инфраструктура. Выгодная ипотека! от 4,7 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры пл. от 35 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры от 4,4 млн руб. Застройщик: МАЯК, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мкр Лидер Парк" Квартиры пл. 22-91 кв.м. г. Мытищи. Монолит-кирпич. от 1,5 млн руб.ООО «Лидер М» Застройщик: Лидер М, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал класса premium RedSide Элитный квартал на Красной Пресне готов. Собственный фитнес с бассейном в центре. 800 м от м.Улица 1905 года от 16 000 000 руб.INSIGMA Застройщик: 7-й таксомоторный парк, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Яуза Парк"! Дом готов! Скидки до 12%! Выгода до 1,8 млн руб! Ипотека от 7,4%! Дом у реки Яуза, парки Сокольники и Лосиный остров! м.Преображенская площадь. Застройщик: МОСПРОМСТРОЙМАТЕРИАЛЫ, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в Москве! Жилой дом «Дуэт». Авторский проект клубного формата. В октябре выгода до 530 000 руб. Ипотека от 6,99%! от 5 млн руб.НДВ-Недвижимость Застройщик: Град Инвест Дегунинская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южный, г. Красногорск От 1,99 млн руб. м. Тушинская. Скидка 5%. 3,5 км до МКАД от 1,99 млн руб. Застройщик: ПРОГРЕСС, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный* ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.*Среди всех ЖК Villagio Estate ЖК «мой адрес На Рокоссовского» Cтарт продаж! Готовый дом. Квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. М. "Бульвар Рокоссовского". Ипотека от 8,9 % ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Полянка, 44" 1-6-комнатные квартиры, пентхаусы рядом с м.Полянка. Площадь от 49 до 276 метров ГК: 2 кв. 2018 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Застройщик: Телеком, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лесобережный" Квартиры пл. 19-110 кв.м. Красногорский район. Монолит. Спешите! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Водный стадион 1-3,5-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 40 до 136 метров Монолит. Торопитесь! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Чертановской" Cтарт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры от 7,3 млн руб. Метро "Пражская". Ипотека от 8,9% ЖК Серебряный Фонтан Старт продаж! Квартиры бизнес-класса в домах европейского уровня от 210 тыс. руб./кв.м. м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Карамель". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву! Скидки до 10% в октябре! м. Савеловская Застройщик: Нива, медицинский центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Город-событие Лайково" Спешите! Новые студии,1-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 19 до 135 кв.м. Монолит-кирпич. от 2,0 млн рублейUrban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы от 275 000 руб./кв.мКОРТРОС Застройщик: Строитель, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Две столицы, Химки. 4 км от МКАД Акция до 31 октября: кладовая в подарок! Двор без машин. Работает д/сад. 20 минут м. Планерная. Застройщик: Аксон, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Болтино" Мытищинский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 48-118 метров. ГК: 3 кв. 2017 г. Монолит-кирпич. 10 км от МКАД. Звоните! от 3,9 млн руб. СТД Девелопмент проект Застройщик: СТД Девелопмет Проект, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лукино-Варино" Торопитесь! Новые студии,1-4-комнатные квартиры. п. Свердловский. Площадь от 20 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. от 1,15 млн руб Застройщик: Строительное управление 22, ГК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Машиностроения" Старт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры с отделкой от 9,1 млн руб. М. "Дубровская". Ипотека от 8,9% Премиум-квартал JAZZ Абсолютный комфорт – выше ожиданий. 2 мин. до ст.м. «Марьина Роща» от 9,29 млн руб.SMINEX Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Шоссе Энтузиастов. Площадь от 30 до 107 метров Монолит. от 5,1 млн руб.Эталон-Инвест Застройщик: Золотая Звезда, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрогород в лесу Красногорский район. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит-кирпич. студии,1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 3,9 млн руб.Rose Group Застройщик: Джевоссет, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой дом на Коминтерна" Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 47-135 кв.м. 6 мин. транспортом от м.Бабушкинская. от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Желдорипотека, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Митино О2" 1-4-комнатные квартиры пл. от 27 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 2,8 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ленинградский" г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 24-83 метра. Монолит. от 2,6 млн руб.НДВ-Недвижимость Застройщик: АГИАСМА, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Бабушкинская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-113 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Бабушкинская. Спешите! от 130 000 руб./кв.мЭталон-Инвест Застройщик: ЛС-Риэлти, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Таунхаусы в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Площади 130-350 кв.м. Подробности по телефону! от 4 600 000 Астерра Фаворит, 38 от МКАД Участки для строительства дома в 38 км от МКАД по Киевскому шоссе. Площади 7-22 сот. от 1,25 млн руб.СтройИнвестТопаз Басманный 5 Клубный дом премиум-класса в ЦАО. Скидки до 15%. Дизайн проект в подарок! Рассрочка 0%, минимальная ипотека. 5 мин. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г! Застройщик: Ведомство-Капитал, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комн. кв с отделкой от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 8,9 % ЖК "Савёловский сити" Живите рядом с центром! От 5,4 млн руб. Ипотека от 6,45%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 5,4 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. Старт продаж 2-й очереди! 5 мин. пешком от м. Динамо. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: АСГАРД, спортивно-развлекательный центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Квартиры от 2 млн руб. 3 вида отделки. Московская прописка. Успейте купить выгодно! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры у м. Динамо! Акция! Квартира+машиноместо=скидка 15%! 2 бассейна, кинотеатр, ресторан! Рассрочка 0%. Ипотека. Выдаем ключи! от 13 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди! 300м от метро Полежаевская. Закрытый двор с парком 2га, подземный паркинг. от 8,2 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 179000 руб./кв.м. рассрочка на 18 мес. 25 октября – повышение цен! от 9 млн руб. Застройщик: Маломосковия, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Дома сданы. Осталось 9 квартир с ремонтом! Развитая инфраструктура. Рядом парк «Дубки». от застройщикаGalaxy Group Застройщик: Galaxy group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека от 6,2% от 4,6 млн руб.АО "ЛСР. Недвижимость-М" Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Белые ночи" Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Ипотека 6,25%! Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./кв.м АО «ЛСР. ОБЪЕКТ-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град" Выдаём ключи! Квартиры от 6,3 млн руб. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Паркинг. от 6,3 млн руб.MR Group Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Москва А101" Квартиры комфорт-класса. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Ипотека 6,75%! Новая Москва. Застройщик: А101, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Квартиры с отделкой от 1,5 млн руб! 4 км от МКАД. Ленинский р-он. Рядом лес и река! Скидка до 8%! от 1,5 млн руб! Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Акция! Квартиры от 2,2 млн руб. Ключи в 2017г. 15 мин от м. Домодедовская. Вся инфраструктура. Ипотека от 7,4%. от 2,2 млн руб. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2018" Квартиры с отделкой от 2,4 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Скидка до 5%! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». От 185 000 руб./кв.м. ЦАО. 7 минут пешком от м. «Улица 1905 года». Скидки до 9%. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой Новая Москва. Старт продаж новых корпусов. Квартиры с отделкой. Московская прописка, готовая инфраструктура. от 2,4 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Старт продаж Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,5 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Изумрудные Холмы Квартиры в Красногорске от 2,1 млн рублей. Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4%. Рядом лесопарковая зона. Развитая инфраструктура. от 2,1 млн руб. Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый корпус! Готовые дома. 2-3 комн. кв. с отделкой. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 8,9% Жилой район "Скандинавия" 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва. Застройщик: ГудРоадВэй, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район "Испанские кварталы" От 2,97 млн руб. Новая Москва. 4,7 км от МКАД. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. Застройщик: А101 Девелопмент, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК комфорт-класса «Пикассо» в ЗАО Удваиваем скидки на квартиры в ЖК рядом с метро Очаково (200м) и парком. Высокая степень готовности. Свой двор Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сити-комплекс «Барбарис» 500 метров до м.Бибирево! Ипотека 7,4% Звоните! от 2,8 млн рублей Застройщик: МИЦ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до "Шаболовская" и "Тульская". Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО "ЛСР. Недвижимость-М" Застройщик: ЛСР. Недвижимость-М, ЗАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте