Офис в Москве: основную часть спроса формируют россияне

Более половины сделок на офисном рынке Москвы в 2012 году заключались российскими компаниями. Это еще один вывод, кроме приведенных в статье «Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы», в котором практически нет разногласий у игроков рынка недвижимости. В других случаях источники зачастую расходятся в оценках. Поэтому в этот раз специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решили привести подробный спектр оценок рынка офисной недвижимости столицы, как их видят эксперты разных фирм.

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. Основное повышение ставок пришлось лишь на отдельные качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО, по данным GVA Sawyer.

Источник: GVA Sawyer

За 4-й квартал 2012 года в Москве было введено около 162 500 кв. м офисных площадей (на 9% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Таким образом, совокупный объем строительства офисных площадей за год достиг 567 000 кв. м, снизившись на 33% по сравнению с 2011 годом, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Данный показатель является минимальным за последние 10 лет и в четыре раза уступает максимальному уровню 2008 года, когда на московский рынок вышло 2,1 млн кв. м офисов.

Динамика ввода качественных офисных площадей в Москве

Источник: Jones Lang LaSalle

 

Источник: Jones Lang LaSalle

Для сравнения: динамика ввода офисных площадей в 2007-2012 годах, gla

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2012 г.

Источник: ASTERA

*При многофункциональности объектов в таблице указана общая площадь их офисной составляющей

**Из 170 000 кв. м 2-й фазы объекта в 2012 г. было введено только 22 800 кв. м

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2013 г.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Структура рынка
В 2012 году продолжается сокращение площадей класса B- в пользу объектов более высокого класса – все большую массу набирает сектор А. Ожидается полное вымирание низкокачественного предложения класса B- к 2020 году. Все более заметным трендом становится переориентация объемов предложения в сторону от центра Москвы – основа вводимых объектов сосредоточена в области ТТК, считают в Swiss Appraisal.

Источник: Swiss Appraisal

Сделки
В 2012 г. было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок: дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 000 кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis взяла в аренду 16 000 кв. м в БЦ «Алкон»; «Альфа-Банк» приобрел 23 000 кв. м в бизнес-парке Nagatino i-land и другие. Спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании.

Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2012 г. (по версии Welhome)

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте инвестиционных покупок: в 2011 и в 2012 годах основными покупателями активов стали российские компании. Немногим менее 60% сделок на офисном рынке по качественным офисным помещениям в 2012 году заключено российскими компаниями-арендаторами. Остальную долю сделок в общем объеме занимают иностранные компании.

Крупнейшие сделки 2012 года (по версии CBRE)

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

Уровень потенциального торга при заключении сделки
И вот еще один любопытный показатель, который раньше не фигурировал в отчетах. А компания Swiss Appraisal решила сделать такую оценку. По мнению ее специалистов, последние 1,5 – 2 года уровень торга не претерпел существенных колебаний. Фиксация порога торга на уровне 10% является своего рода пределом. Соответственно, при относительно стабильном развитии рынка и экономики в целом вне зависимости от внешних проявлений, вероятнее всего, данная динамика сохранится, и ниже текущего порога торг не опустится.

Источник: Swiss Appraisal