Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
847 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Хотели бы вы открыть собственный бизнес в вашем доме/жилом комплексе?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
10 августа 2012 года

Продать квартиру – шаг не менее рискованный, чем купить. Заповеди продавца

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Сложилось мнение, что в сделке купли-продажи на вторичном рынке риску могут быть подвержены только покупатели. Но мало кто задумывается о продавцах квартир, о том, как их могут лишить денег или имущества. Посмотрим на самые распространенные проблемы, которые могут ожидать продавцов недвижимости – все они встречались либо в моей практике, либо в практике моих коллег. Их можно избежать, соблюдая простые правила.
 

Не доверяй словам, не жди оплату после сделки
Как бы это ни казалось странным или нелепым, но самая ненадежная схема расчетов на вторичном рынке – расчет по безналу. Ее проблемы упираются в самый, казалось бы, простой вопрос: когда перечислять денежные средства – до регистрации договора или после? Давайте подумаем.

Если оплата будет осуществлена после регистрации договора купли-продажи, а именно этого и требует закон во избежание возникновения залога на квартиру, продавец рискует не получить денежные средства. Практика знает огромное количество примеров, когда деньги не доходят до продавцов жилой недвижимости, в том числе: при отсутствии денег у покупателя, растрате или утери последним средств в процессе оформления документов, при банальной жадности покупателя или изменении обстоятельств, когда последний передумал иметь в собственности купленную квартиру или осуществлять ее оплату.

Много лет потребуется продавцу, чтобы вернуть свое имущество, если покупатель уклоняется от его оплаты, и то - если повезет. Если же продавец встретит на пути профессиональную группу мошенников, то шансы возвратить проданную квартиру или деньги за нее будут близки к нулю.

Мой совет как адвоката – осуществляйте расчеты через банковские ячейки, подобный способ является гарантией для обеих сторон договора.

Только в 2011 г. и первой половине 2012 г. в Московском регионе было рассмотрено почти 50 гражданских дел о понуждении к оплате или расторжении договоров, когда покупатель, получая жилье, отказывался его оплачивать.
 

Не напиши лишнего в документах об оплате
Многие продавцы не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег, в частности: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря.

Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два.

Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества.

Подобная ошибка дает возможность покупателю (или злоумышленникам, связанным с покупателем) обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом заметьте, денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное.

Практика гражданского судопроизводства знает несколько сотен подобных споров.
 

Не отдавай оригиналы документов агентствам недвижимости
Частая ошибка продавцов заключается в том, что они склонны обращаться не к профессиональным и зарекомендовавшим себя агентствам, а к тем риелторам, которые обещают продать жилье за большую цену. Собственники квартир, не имеющие опыта и знаний в области недвижимости, ошибочно полагают, что лучше именно там, где обещают самую высокую стоимость за их имущество.

Однако обещать больше, чем стоит квартира по рынку, – значит обманывать клиентов еще до начала сотрудничества.

Привлекая продавцов недвижимости в риелторские компании путем необоснованных обещаний и заверений, агентства, как правило, стараются получить от клиента оригиналы документов на квартиру и подписать договор, в соответствии с которым последний обязуется не продавать жилье через других посредников.

Результатом подобных отношений становится полная «парализация» продавца, его абсолютная зависимость от агентства недвижимости, порой не дающая возможности отказаться от сделки.

Ко мне не раз обращались за помощью клиенты, которым риелторы не возвращали оригиналы правоустанавливающих документов, обязывали, склоняли продавать жилье даже тогда, когда собственники передумали совершать сделку.
 

Остерегись воров и разбойников при показе квартиры
Некоторых «покупателей» при осмотре жилья интересует далеко не само помещение, а скорее его содержимое. Насторожитесь, если потенциальный покупатель будет обращать внимание не на вид из окна, состояние квартиры, правоустанавливающие документы, а на вещи, расположенные в комнатах.

Продавцу следует проверять паспорта лиц, которых он впускает в свою квартиру, записывать их данные, данные сотрудников риелторских компаний.

Перед показом помещения необходимо убрать все ценные вещи и документы в надежное место, дабы уменьшить риски возможной кражи или ограбления.

С 2010 г. было проведено более 100 проверок по факту совершения преступлений, связанных с кражей чужого имущества, когда предметы и ценности пропадали у собственников именно после показов квартир потенциальным покупателям.
 

Не допусти расторжения договора, указывай существенные недостатки жилого помещения
Продавцу следует сообщать покупателям о недостатках квартиры, а существенные из них – прописывать в договоре купли-продажи. Это позволит в дальнейшем избежать судебных исков о взыскании убытков, причиненных продажей некачественного жилья, или расторжения договора в связи с наличием существенных недостатков в помещении.

Такими недостатками могут быть: неузаконенная перепланировка, частично не работающая электропроводка, серьезные нарушения в конструктивных составляющих жилого помещения после ремонта, наличие судебных и иных притязаний со стороны третьих лиц и т.д.

За два года (2010–2011) в Москве и Московской области по таким основаниям в суды общей юрисдикции было подано несколько десятков исков.
 

Не забывай об осторожности в целом
Продажа недвижимости за правильную цену, с грамотным оформлением и гарантией получения денежных средств – процедура не самая легкая и не самая безопасная.

Однако мало кто из продавцов задумывается об этом. А это является хорошей почвой для обмана как для профессиональных мошенников, так и нечистых на руку «покупателей», да и для некоторых черных маклеров или сомнительных агентств недвижимости. Помните об описанных рисках, и пусть это поможет вам уберечь свое имущество.

 
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова. Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
76803 (3 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК "Альфа Центавра" г.Химки В декабре скидка на квартиры 500 000 рублей. Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group ЖК "Новое Бисерово 2" Торопитесь! Ногинский район. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры от 1,5 млн руб.Акваспорт КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 629 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 184 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Жилой комплекс "Дубровка", 5 от МКАД 1-4-комнатные квартиры пл. от 49 метров. Ленинский район. Монолит. от 7,05 млн руб.Строительный альянс Апартаменты Sky Skolkovo с отделкой Только до 31 декабря отделка "под ключ" в подарок! Дом построен, сдача в 2016! Легкое метро. Ипотека от 105 000 руб./кв.м Новогодние скидки на квартиры! Выгода до 500000 рублей до 31.12.2016. Квартиры от 1,8 млн руб. Новая Москва, Крекшино. Рассрочка без % Barkli Спец.предложение в Futuro Park Только 3 таунхауса за 64 тыс. руб./кв.м! Удобные планировки, панорамные окна, открытая терраса на кровле. До 15 февраля. от 64 тыс. руб./кв.м Квартал ТЕТРИС Старт продаж Квартиры с отделкой и мебелью в Красногорске. Ипотека 8,5 %. Рассрочка 0%. 2 км от МКАД. 10 мин. от м. Тушинская. от 1 800 000 руб.ГК «Садовое Кольцо» м. Водный стадион 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 29 до 83 метров Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,8 млн руб.Концерн «КРОСТ» ЖК Царская площадь Дарим последние скидки! Живите в САО от 6 млн руб.! Только в декабре скидка до 9%! Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. 361 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК "Загородный квартал" Спешите! г. Химки. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы пл. 45-190 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит. 8 км от МКАД. от застройщикаRDI Group ЖК "Сердце Одинцово" Центр города! Школа, детский сад, подземный паркинг, поликлиника. Все риски застрахованы. Партнер Сбербанка. 27 000 руб./месяцVSN Realty ЖК Одинбург. Акция в декабре! Квартиры от 2,9 млн руб. в готовом доме! г. Одинцово, 7 минут от МКАД. Свой детский сад, школа. Индивидуальные условия покупки. от 2,9 млн руб.AFI Development "Южная долина", м. Домодедовская Акция Зимний аукцион. Квартиры от 1,7 млн руб. Есть с отделкой. 0% первый взнос. 15 мин от метро. Звоните! от 1,7 млн руб.RDI Group ЖК "Люберцы 2017" Квартиры с отделкой и без! Старт продаж! Ипотека - 0% первый взнос. Метро "Некрасовка" в 2018 г. от 66 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Балашиха. Площадь от 40 до 146 кв.м. Монолит. ООО «Хант Холдинг» ЖК «Троицкая слобода». г. С-Посад. Только до 31 декабря! Любая кв-ра в построенных домах за 49 000 руб./кв.м. Центр города. Вся инфр-ра! Ипотека. от 43 200 руб./кв.мАО «Берендей» ЖК "Эко Видное 2.0" Старт продаж! Квартиры комфорт-класса от 2 млн руб.! Рядом лес и река. 4 км от МКАД! от 2 млн руб.MR Group ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Такое бывает только в новый год. Скидки до 25%! Квартиры от 2,7 млн руб. Престижная Новая Рига. ЖК «Опалиха О3». 2,7 млн руб.Urban Group Поселок "Орловъ", 12 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Каширскому шоссе, 12 км от МКАД. Коммуникации. от 3 990 000 руб.Астерра Резиденции "Сколково" Старт продаж нового корпуса! Бизнес-класс. Паркинг, закрытая территория. 0 км от Москвы. Продолжение легенды! Старт 2 очереди Скоро старт 2-ой очереди! 4 км от МКАД. Вся инфраструктура, премиальная архитектура. ЖК Солнечная Система Urban Group Купи квартиру – выиграй миллион! ЖК «Нахабино Ясное». Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Первый взнос 0%! Скоро открытие собственной дороги на Волоколамском шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Новогодний сюрприз до 100 000 руб! Новогодний сюрприз до 100 000 руб. на квартиру в ЖК «ЛУЧИ». 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ГК «Май». 9 км от МКАД Выгода до 440 тыс. руб. Ключи + отделка. 5 км от МКАД. Квартиры у реки. Ипотека без первоначального взноса от 1,8 млн руб. Апартаменты "ВТБ Арена парк" Вы и парк - лучшие соседи. От 47 кв.м. Беспроцентная рассрочка. Первоначальный взнос всего - от 3,5 млн руб. от застройщикаЗАО "УК Динамо" Жилой комплекс "Западное Кунцево" Клубный ЖК на западе Москвы. Квартиры от 4,4 млн руб. Скидки от 191 тыс. руб. Дома готовы! Идет заселение! от 4,4 млн руб. Мкр. Новое Бисерово Квартиры от 44,3 тыс. по ипотеке без 1-го взноса. Возможна отделка. 10 мин до ж/д от застройщика Город-парк "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Боровское ш., 8 км. Метро "Рассказовка". Ипотека. Отсрочка на 1 год. Скидки от 259 тыс. руб.! Новогодняя акция! от 104 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Рассказово" Сдача в 2016г. Ипотека от 9,5%‎. В ноябре 100 000 рублей в подарок! Рядом метро Рассказовка, рядом лесопарк. Звоните! Квартиры бизнес по цене классик Премиальная архитектура, развитая инфраструктура, Новая Рига 8,5 км от Москвы. ЖК "Опалиха О3". Urban Group Архитектурный проект "Династия" Твоя история. Твоя семья. Твой дом. Комфортная и современная жизнь без городской суеты! SEZAR GROUP ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК "Wine House" В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 56-234 кв.м. 14 мин. пешком от м.Новокузнецкая. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК «Донской Олимп» Выгода до 200 000 руб! Дома построены! Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Новые Ватутинки Москва. Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн рублей. Звоните! от 2,7 млн руб.ООО «Инвесттраст» ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Квартиры премиального уровня в доме с мраморными холлами! Спорткомплекс с бассейном! Машиноместо в подарок! от 185.000 руб./кв.мФлэт и Ко Квартал «Новые Котельники»! Квартиры рядом с метро от 2,1 млн руб. 1,5 км от МКАД. Монолитные дома. Свои дет.сады, школа, мед.центр. Старт бронирования! Успей на старте! от 63 200 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры в г. Химки г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 33-79 метров. ГК: III кв. 2017 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2,5 млн руб.ООО «ОЗФ Девелопмент» Квартиры у м. Коломенская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. Спешите! ЖК "Видный Берег" Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. ЖК «Водный». Идет заселение. Новогодние скидки: 12% - на квартиры, 10% - на м/места. 2 мин. пешком от м. Водный стадион ЖК "Томилино" Люберецкий район. Квартиры площадью от 24 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 2,2 млн руб. Квартиры в новостройке "МИР Митино" Новогодние цены на 17 квартир до конца 2016-го! Рассрочка 0%. Широкий выбор квартир. Успейте забронировать! от застройщикаУК "Развитие" ЖК "Новокосино-2" 1-5-комнатные квартиры пл. от 24 метров. г. Реутов. Монолит. Звоните! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость «Легенда» Старт продаж II очереди! Лучший ЖК Новой Москвы! Квартиры от 2,1 млн руб. Ипотека без первого взноса! Новогодняя скидка 20% на все! от 2,1 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Парк Легенд» - Рядом ТТК Квартиры и апартаменты. На территории ледовый дворец и бассейн. м Автозаводская. Прямой выезд на ТТК Переезжайте на Рублевку! Старт продаж! Город-событие в 15 мин. от метро. Квартиры от 1,9 до 45 млн руб. 550 объектов инфр-ры. Скидки до 15% Urban Group ЖК Кварталы 21/19. Рядом метро. Квартиры от застройщика. Детские сады, двор без машин, свой бульвар. Эксклюзивная ставка по ипотеке. м. Стахановская Жилой дом «Дуэт». Успей на старте! Квартиры у м. Петровско-Разумовская. Бизнес-класс рядом с природным лесопарком. Благоустроенная территория. от 5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «ЗИЛАРТ». В декабре выгода В декабре выгода до 200 000 руб! Новый центр столицы. Собственная набережная 3,8 км. 27 га парковой территории. от 167 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "Две Столицы" 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,9 млн руб. Квартал «Березовая аллея» Квартиры от 120 тыс. руб./кв.м. Энергоэффективный квартал. м.Ботанический сад. Звоните! от 3,8 млн руб.ООО «Д-Инвест» Квартиры в г. Химки г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 24-227 метров. ГК: II кв. 2017 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК Зеленый Город, 40 мин. от Москвы Квартиры от 40 кв.м в готовых и строящихся домах по спецценам! 5 мин.пешком до ж/д ст. Рассрочка до года, ипотека. 27 км от МКАД, Пушкинский р-н. от 1,6 млн руб.ГК «Домстрой» ЖК "Достояние" Торопитесь! В продаже 1-5-комнатные квартиры площадью 45-257 кв.м. 5 мин. пешком от м.Молодежная. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры у м. Беговая Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. от застройщикаCapital Group ЖК "Фили Град" Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group Микрогород «В лесу» Красногорский район. Квартиры площадью от 26 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры от застройщикаRose Group ЖК "Видный Город" Первый взнос по ипотеке 0%! 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского. Вся инфраструктура, дворы без машин. от 2 млн руб.Urban Group Квартиры в Москве от 2,8 млн руб! Метро Бунинская аллея. Дет. сады, школа. Последние корпуса в продаже. Идет заселение! Новогодняя акция - выгода до 737 тыс. руб. от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Царицыно!Квартиры в Москве! Квартиры и студии комфорт-класса по цене эконом! От 64000 руб./кв.м. Найди цены лучше на квартиры внутри МКАД! ЖК «Ясный». Скидка 15% на м/место! Скидка 4%. Цены от 3,5 млн руб. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 8.3% от банка ВТБ24. ФЗ-214 MR Group ЖК "Мытищи Lite" г. Мытищи. 1-3-комнатные квартиры площадью 33-92 метров. Монолит-кирпич. от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "Триколор" Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. от застройщикаCapital Group ЖК "Пироговская Ривьера" Современные 1-3-комнатные квартиры. п. Пироговский. Площадь от 24 до 95 кв.м. Монолит. Звоните! от 2,1 млн руб. Жилой комплекс "МФК Лайнер" 1-3-комнатные апартаменты рядом с м.Беговая. Площадь от 29 до 138 метров Монолит. Торопитесь! от 5,2 млн руб. Новое Тяжино , 38 от МКАД Торопитесь! Участки для строительства дома в 38 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Площади 6-18 сот. от 1 млн руб. за участокЗАО "Стройконсалтинг+" Квартиры в ЖК "Южное Видное" Квартиры со скидками до 10% в декабре. Вся инфрастуктура рядом, дет.сад, 15 мин от м.Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group ЖК SREDA: квартиры от 4 млн В Новый год! Скидка 1 млн рублей! Первый взнос по ипотеке – 0%. Всего 27 000 рублей в месяц платеж! Старт продаж ЖК Пикассо! ЖК комфорт-класса. Подземный паркинг. Своя огороженная территория. Рядом с метро и парком. Рассрочка/Ипотека. Мичуринский проспект от 125 тыс.руб./кв.мГК «Манагазея» Новостройки от А101 Квартиры от 1,9 млн руб. 10 мин до м. Теплый стан. Повышение с 5 декабря. Застройщик. 214-ФЗ. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК «Пресня Сити»! Скидка 9% в декабре. ЦАО. м. «Улица 1905 года». Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. Coalco, MR Group