Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
02 апреля 2012 года

Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году

Куда приведет рынок боковой тренд?

Цены на жилье в Москве, последние пять лет колеблющиеся в диапазоне $4000 - 6000 за метр, в среднесрочной перспективе, скорее всего, не сумеют выбраться из этого коридора, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на круглом столе IRN.RU «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка» в рамках выставки «Недвижимость-2012» в ЦДХ 30 марта. Однако крушение риелторско-девелоперских надежд на $10 000 за «квадрат» в обозримом будущем не означает, что для профессиональных участников рынка наступили черные дни. Как показывает практика, застройщики могут процветать, даже если ценовой гонки нет и не предвидится. Только для этого приходится прикладывать чуточку больше усилий.

Все помнят, что кризис трехлетней давности жестоко ударил по столичному рынку недвижимости, «уронив» цены на квартиры примерно на треть. С улучшением экономической ситуации стоимость жилья вновь пошла вверх, однако о былых темпах роста цен пока не идет и речи. Если в 2005 – 2008 гг. московские квартиры дорожали в среднем на 25-30% в год, то в прошлом году стоимость типового столичного жилья увеличилась лишь на 9,5% - при официальном уровне инфляции в 6,1%. То есть кризис выбил цены из агрессивного восходящего канала в умеренный, существовавший на рынке с 2001-го по 2005 г. – тогда цены ежегодно росли на 10-15%, на уровне инфляции или чуть выше.

 

Недвижимость


«К настоящему времени «дно» снижения цен выглядит пройденным, в рублях цены вернулись на докризисный уровень, в долларах – не достают до него примерно на 15%», - отметил Репченко.

Однако если рассматривать динамику стоимости квартир в Москве с 1998 г. в целом, не зацикливаясь на кризисе, то станет очевидно, что качественный рост цен на столичную недвижимость, по сути, закончился еще в 2006 г. (см. график № 2). С 2002 по 2006 г. стоимость московского метра не просто выросла в разы, а изменилась качественно: из недооцененных ($1000 за «квадрат») квартиры в Москве превратились в $4000 за 1 кв. м. Однако после 2006 г. четкий тренд вверх или вниз на рынке отсутствует: цены дергаются туда-сюда в диапазоне $4000 - 6000 за метр по индексу IRN.RU. На бирже такую динамику называют боковым трендом. И по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в ближайшие годы ситуация кардинально не изменится: цены на жилье находятся под влиянием двух разнонаправленных групп факторов, которые не позволяют им ни существенно вырасти, ни серьезно упасть.

 

Недвижимость


Что мешает ценам вырасти?
Во-первых, макроэкономическая ситуация в России и мире до сих пор остается сложной и, возможно, будет пребывать в таком не радужном состоянии еще очень долго. В отличие от дефолта 1998 г., последствия которого рассосались очень быстро за счет благоприятного внешнеэкономического фона, кризис 2008 г. был не внутрироссийской неприятностью, а явлением глобального масштаба – фактически свидетельством краха всей западной экономической модели, десятилетия позволявшей «золотому миллиарду» проедать значительно больше, чем производить (см. «Руководитель IRN.RU: кризиса в 2012 году не будет»).

За минувшие 3,5 года институциональные проблемы, вызвавшие финансовый коллапс 2008 г., не только не рассосались, но даже усугубились. Сейчас банкротство грозит уже не отдельным частным корпорациям, а целым государствам. В Европе вот-вот пойдет ко дну Греция, на очереди Португалия, Испания и Италия. Положение США становится все более угрожающим: американский госдолг достиг уже совершенно неприличных размеров…Учитывая, что практически весь остальной мир работает на удовлетворение тех или иных потребностей Европы и Америки, проблемы последних очень быстро становятся головной болью планетарного масштаба.

Что означает плохая макроэкономическая конъюнктура для рынка недвижимости Московского региона? В первую очередь – отсутствие «шальных» денег, благодаря которым цены на жилье до кризиса росли как на дрожжах. Западные инвестфонды больше не спешат инвестировать в российский фондовый рынок, откуда средства затем перетекали в недвижимость. Замедлилось развитие бизнеса, а значит, сократились бонусы белых воротничков, которые они могли бы потратить на улучшение собственных жилищных условий или на покупку инвестиционных квартир про запас. Российские девелоперские компании потеряли доступ к дешевым западным кредитам, а отечественные банки одалживают деньги далеко не так охотно, как их европейские коллеги до кризиса, и не на таких выгодных условиях. В общем, у профессиональных участников рынка жизнь сейчас совсем не такая сладкая, как до 2008 г.

Несмотря на кризисную просадку, цены на квартиры в Москве остаются завышенными относительно уровня доходов населения. На это есть свои объективные причины: ограниченность объема предложения, неадекватные миграционные потоки, направленные в сторону Москвы, и т.п. Но, так или иначе, в мировой практике жилье принято считать доступным, если стоимость квадратного метра не превышает размеров средней зарплаты. По индексу www.irn.ru, 1 кв. м среднестатистической квартиры в типовом доме сейчас стоит примерно $5273 (153 655 руб.). Это в два-три раза больше, чем зарабатывают за месяц потенциальные покупатели этой недвижимости – представители столичного среднего класса. Те же, кто получает по 150 000, наверняка будут претендовать уже не на экономичное жилье в спальном районе, а на квартиру бизнес-класса по 250 000 - 300 000 руб. за 1 кв. м и выше.

Стоимость «квадрата» слишком оторвалась от уровня платежеспособного спроса: подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в жилье, не может его себе позволить при нынешнем уровне цен. Справедливость этого тезиса доказал 2011 г.: хотя в первой половине года макроэкономическая ситуация не вызывала серьезных опасений, а ставки по ипотеке почти вернулись на докризисный уровень, цены на жилье по итогам года не сильно обогнали инфляцию.

«У покупателей не хватает силенок для того, чтобы поднять существующий уровень цен», - подчеркнул руководитель аналитического центра IRN.RU.

В-третьих, из-за постоянного подорожания товаров первой необходимости, вызванного, в частности, возобновлением роста нефтяных цен, падает уровень жизни населения в целом. Соответственно, у граждан остается все меньше возможностей покупать жилье и обслуживать ипотечные кредиты. («Руководитель IRN.RU: дорогая нефть не сулит рынку недвижимости ничего хорошего».)

Усугубляет ситуацию и налоговая политика властей. В 2011 г. в России налоги на фонд заработной платы сначала повысили с 26% до 34%, затем, после бурного возмущения предпринимательской общественности, снизили до 30%... Но ввели дополнительный 10-процентный сбор с «высоких» зарплат – тех, что выше 43 000 руб. в месяц. Многие компании малого и среднего калибра были вынуждены переложить дополнительные расходы на сотрудников или резко сократить собственные доходы. Оба варианта, естественно, поспособствовали сокращению числа платежеспособных клиентов риелторских и девелоперских фирм.

Введение дифференцированной ставки налога на доходы физических лиц, о котором много говорят в последнее время, грозит рынку недвижимости еще большими неприятностями. (См. «Руководитель IRN.RU: прогрессивная шкала НДФЛ – для России зло».) Если ипотечный заемщик будет вынужден отдавать государству не 13%, как сейчас, а 35-45% дохода, то, скорее всего, он не сможет обслуживать кредит и превратится в бомжа. Ясно, что в такой ситуации любой здравомыслящей человек поостережется связываться с ипотекой и вообще задумается, а так ли ему нужна квартира.


Почему же цены не падают?
Если сконцентрироваться исключительно на негативе, то можно прийти к выводу, что квартиры должны стоить еще раза в два дешевле, чтобы их начали покупать. Однако существует ряд очень важных факторов, которые мешают снижению цен на жилье.

Во-первых, инфляция. Как уже не раз бывало в истории, власти – и на Западе, и в развивающихся странах - пытаются с помощью печатного станка замести экономические проблемы под ковер. В США с самого начала кризиса запустили так называемую программу «количественного смягчения», Евросоюз активно накачивает деньгами экономику неплатежеспособных членов, Россия на «поддержку ликвидности» потратила чуть ли не весь резервный фонд. В ситуации, когда дешевеют деньги, стоимость реальных ценностей, к каковым относится и недвижимость, естественно, растет.

Во-вторых, объем предложения жилья в столице ограничен. В границах «старой Москвы» подходящих для строительства площадок осталось очень немного, а «новая» еще не один десяток лет будет Москвой лишь по названию - развитие инфраструктуры дело долгое. (См. «Новые территории Москвы: пока видится больше проблем, чем перспектив».)

В-третьих, цены поддерживает стабильный спрос на столичные квадратные метры со стороны приезжих из других регионов РФ и стран СНГ. В последнее время появились и исходящие миграционные ручейки – люди переезжают из Москвы в Петербург и Краснодарский край, но пока число людей, намеревающихся обосноваться в российской столице, многократно превышает количество желающих ее покинуть. И пока разрыв в уровне жизни между Москвой и остальной частью бывшего СССР не сократится, направление миграционных потоков вряд ли изменится.


Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?
Обе группы факторов – как те, что толкают цены вниз, так и те, что не позволяют им упасть, – примерно равны по силе, что подтверждается колебанием цен в диапазоне $4000 - 6000 за метр в течение последних пяти лет.

Почему же ни «быкам», ни «медведям» не удается надолго взять ситуацию под контроль? Как отметил Олег Репченко, относительное равновесие на рынке обеспечивает дозированная денежная эмиссия: власти вбрасывают в экономику именно столько средств, сколько нужно для затыкания образовавшихся дыр – но не более.

Примерное равенство разнонаправленных факторов мешает формированию продолжительного четкого тренда роста или, наоборот, падения цен. Но так как силы двух противоборствующих групп равны только примерно, в определенные периоды времени могут брать верх либо «быки», либо «медведи». Это и приводит к «биению» рынка: на непродолжительное время (от нескольких месяцев до года) преобладающим может стать как восходящий, так и нисходящий тренд. Однако потом он, скорее всего, сменится на противоположный.

Нечто подобное уже имело место в 2011 г. Весной, в период традиционного повышения деловой активности, рынок оставался сонным, цены не росли. Ажиотаж начался в середине лета – из-за перетока средств с финансовых рынков в недвижимость, слухов об отмене доллара и евро, возбудившем всех участников рынка объявления о расширении Москвы, но продлился лишь три месяца, до конца сентября, и опять заглох. Девелоперы, к концу лета - началу осени поднявшие на 5-10-15% цены на свои объекты, анонсировали новогодние скидки на примерно такие же суммы.

По мнению Олега Репченко, нехарактерная для консервативного рынка недвижимости волатильность сохранится и в среднесрочной перспективе. Цены будут дергаться туда-сюда с размахом в 10-15-20% вокруг отметки $5000 за метр, то есть в пределах $4000 - 6000 за метр.

Однако относительное постоянство цен в условиях инфляции фактически означает неявное удешевление недвижимости – через снижение стоимости денег, а не переписывание ценников.

«Квартиры в Москве сильно переоценены. И денежная эмиссия – самый гуманный способ сократить разрыв между завышенной стоимостью жилья и скудными доходами граждан. Во всяком случае, куда более гуманный, чем очередной глобальный кризис», - резюмировал Олег Репченко.


Скачать презентацию доклада руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко «Цены на квартиры в Москве: куда приведет нас «боковой тренд»?»
 

На эту тему портал www.irn.ru также рекомендует:

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11528 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Пока шеф в отпуске! Скидка до 16%! Комплекс клубных домов с парком и прудом. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 1,8 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 1,8 млн руб. Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры пл. 24-95 метров. Монолит. Подробности по телефону! ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. ЖК Столичный C отделкой. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы.. От 61900 руб./кв.м. Железнодорожный от 61900 руб./кв.мООО «ГлавстройДевелопмент» 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group ЖК "Art Residence" В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Подробности по телефону! 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE Квартиры у м. Беговая Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Спешите! Capital Group Микрогород «В лесу» Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 26-117 метров. Монолит-кирпич. Спешите! от застройщикаRoseGroup Квартиры у м. Коломенская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Спешите! ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Квартиры у м. Царицыно Торопитесь! Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры в ЖК "Наследие" Новые квартиры у м.Преображенская площадь. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 174 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК "Видный Берег" 1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. Звоните! Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК SREDA Скидки до 10% ЖК SREDA Скидки до 10% Квартиры комфорткласса рядом с метро. 15 минут от центра. Детский сад. Cкверы и парки! Рассрочка 0% Рязанский проспект Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры в Химках г. Химки. 1-5-комнатные квартиры площадью 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от застройщика ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Скидка 9%. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК "Одинбург" 1-4-комнатные квартиры площадью от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Квартиры у м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "TriBeCa" Торопитесь! 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Солнечная долина" Спешите! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Дизайнерская отделка. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры у м. ВДНХ 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. Торопитесь! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Потапово Lite " В продаже 1-5-комнатные квартиры площадью 46-169 кв.м. м.Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Родной город. Каховская" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость