Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
02 апреля 2012 года

Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году

Куда приведет рынок боковой тренд?

Цены на жилье в Москве, последние пять лет колеблющиеся в диапазоне $4000 - 6000 за метр, в среднесрочной перспективе, скорее всего, не сумеют выбраться из этого коридора, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на круглом столе IRN.RU «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка» в рамках выставки «Недвижимость-2012» в ЦДХ 30 марта. Однако крушение риелторско-девелоперских надежд на $10 000 за «квадрат» в обозримом будущем не означает, что для профессиональных участников рынка наступили черные дни. Как показывает практика, застройщики могут процветать, даже если ценовой гонки нет и не предвидится. Только для этого приходится прикладывать чуточку больше усилий.

Все помнят, что кризис трехлетней давности жестоко ударил по столичному рынку недвижимости, «уронив» цены на квартиры примерно на треть. С улучшением экономической ситуации стоимость жилья вновь пошла вверх, однако о былых темпах роста цен пока не идет и речи. Если в 2005 – 2008 гг. московские квартиры дорожали в среднем на 25-30% в год, то в прошлом году стоимость типового столичного жилья увеличилась лишь на 9,5% - при официальном уровне инфляции в 6,1%. То есть кризис выбил цены из агрессивного восходящего канала в умеренный, существовавший на рынке с 2001-го по 2005 г. – тогда цены ежегодно росли на 10-15%, на уровне инфляции или чуть выше.

 

Недвижимость


«К настоящему времени «дно» снижения цен выглядит пройденным, в рублях цены вернулись на докризисный уровень, в долларах – не достают до него примерно на 15%», - отметил Репченко.

Однако если рассматривать динамику стоимости квартир в Москве с 1998 г. в целом, не зацикливаясь на кризисе, то станет очевидно, что качественный рост цен на столичную недвижимость, по сути, закончился еще в 2006 г. (см. график № 2). С 2002 по 2006 г. стоимость московского метра не просто выросла в разы, а изменилась качественно: из недооцененных ($1000 за «квадрат») квартиры в Москве превратились в $4000 за 1 кв. м. Однако после 2006 г. четкий тренд вверх или вниз на рынке отсутствует: цены дергаются туда-сюда в диапазоне $4000 - 6000 за метр по индексу IRN.RU. На бирже такую динамику называют боковым трендом. И по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в ближайшие годы ситуация кардинально не изменится: цены на жилье находятся под влиянием двух разнонаправленных групп факторов, которые не позволяют им ни существенно вырасти, ни серьезно упасть.

 

Недвижимость


Что мешает ценам вырасти?
Во-первых, макроэкономическая ситуация в России и мире до сих пор остается сложной и, возможно, будет пребывать в таком не радужном состоянии еще очень долго. В отличие от дефолта 1998 г., последствия которого рассосались очень быстро за счет благоприятного внешнеэкономического фона, кризис 2008 г. был не внутрироссийской неприятностью, а явлением глобального масштаба – фактически свидетельством краха всей западной экономической модели, десятилетия позволявшей «золотому миллиарду» проедать значительно больше, чем производить (см. «Руководитель IRN.RU: кризиса в 2012 году не будет»).

За минувшие 3,5 года институциональные проблемы, вызвавшие финансовый коллапс 2008 г., не только не рассосались, но даже усугубились. Сейчас банкротство грозит уже не отдельным частным корпорациям, а целым государствам. В Европе вот-вот пойдет ко дну Греция, на очереди Португалия, Испания и Италия. Положение США становится все более угрожающим: американский госдолг достиг уже совершенно неприличных размеров…Учитывая, что практически весь остальной мир работает на удовлетворение тех или иных потребностей Европы и Америки, проблемы последних очень быстро становятся головной болью планетарного масштаба.

Что означает плохая макроэкономическая конъюнктура для рынка недвижимости Московского региона? В первую очередь – отсутствие «шальных» денег, благодаря которым цены на жилье до кризиса росли как на дрожжах. Западные инвестфонды больше не спешат инвестировать в российский фондовый рынок, откуда средства затем перетекали в недвижимость. Замедлилось развитие бизнеса, а значит, сократились бонусы белых воротничков, которые они могли бы потратить на улучшение собственных жилищных условий или на покупку инвестиционных квартир про запас. Российские девелоперские компании потеряли доступ к дешевым западным кредитам, а отечественные банки одалживают деньги далеко не так охотно, как их европейские коллеги до кризиса, и не на таких выгодных условиях. В общем, у профессиональных участников рынка жизнь сейчас совсем не такая сладкая, как до 2008 г.

Несмотря на кризисную просадку, цены на квартиры в Москве остаются завышенными относительно уровня доходов населения. На это есть свои объективные причины: ограниченность объема предложения, неадекватные миграционные потоки, направленные в сторону Москвы, и т.п. Но, так или иначе, в мировой практике жилье принято считать доступным, если стоимость квадратного метра не превышает размеров средней зарплаты. По индексу www.irn.ru, 1 кв. м среднестатистической квартиры в типовом доме сейчас стоит примерно $5273 (153 655 руб.). Это в два-три раза больше, чем зарабатывают за месяц потенциальные покупатели этой недвижимости – представители столичного среднего класса. Те же, кто получает по 150 000, наверняка будут претендовать уже не на экономичное жилье в спальном районе, а на квартиру бизнес-класса по 250 000 - 300 000 руб. за 1 кв. м и выше.

Стоимость «квадрата» слишком оторвалась от уровня платежеспособного спроса: подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в жилье, не может его себе позволить при нынешнем уровне цен. Справедливость этого тезиса доказал 2011 г.: хотя в первой половине года макроэкономическая ситуация не вызывала серьезных опасений, а ставки по ипотеке почти вернулись на докризисный уровень, цены на жилье по итогам года не сильно обогнали инфляцию.

«У покупателей не хватает силенок для того, чтобы поднять существующий уровень цен», - подчеркнул руководитель аналитического центра IRN.RU.

В-третьих, из-за постоянного подорожания товаров первой необходимости, вызванного, в частности, возобновлением роста нефтяных цен, падает уровень жизни населения в целом. Соответственно, у граждан остается все меньше возможностей покупать жилье и обслуживать ипотечные кредиты. («Руководитель IRN.RU: дорогая нефть не сулит рынку недвижимости ничего хорошего».)

Усугубляет ситуацию и налоговая политика властей. В 2011 г. в России налоги на фонд заработной платы сначала повысили с 26% до 34%, затем, после бурного возмущения предпринимательской общественности, снизили до 30%... Но ввели дополнительный 10-процентный сбор с «высоких» зарплат – тех, что выше 43 000 руб. в месяц. Многие компании малого и среднего калибра были вынуждены переложить дополнительные расходы на сотрудников или резко сократить собственные доходы. Оба варианта, естественно, поспособствовали сокращению числа платежеспособных клиентов риелторских и девелоперских фирм.

Введение дифференцированной ставки налога на доходы физических лиц, о котором много говорят в последнее время, грозит рынку недвижимости еще большими неприятностями. (См. «Руководитель IRN.RU: прогрессивная шкала НДФЛ – для России зло».) Если ипотечный заемщик будет вынужден отдавать государству не 13%, как сейчас, а 35-45% дохода, то, скорее всего, он не сможет обслуживать кредит и превратится в бомжа. Ясно, что в такой ситуации любой здравомыслящей человек поостережется связываться с ипотекой и вообще задумается, а так ли ему нужна квартира.


Почему же цены не падают?
Если сконцентрироваться исключительно на негативе, то можно прийти к выводу, что квартиры должны стоить еще раза в два дешевле, чтобы их начали покупать. Однако существует ряд очень важных факторов, которые мешают снижению цен на жилье.

Во-первых, инфляция. Как уже не раз бывало в истории, власти – и на Западе, и в развивающихся странах - пытаются с помощью печатного станка замести экономические проблемы под ковер. В США с самого начала кризиса запустили так называемую программу «количественного смягчения», Евросоюз активно накачивает деньгами экономику неплатежеспособных членов, Россия на «поддержку ликвидности» потратила чуть ли не весь резервный фонд. В ситуации, когда дешевеют деньги, стоимость реальных ценностей, к каковым относится и недвижимость, естественно, растет.

Во-вторых, объем предложения жилья в столице ограничен. В границах «старой Москвы» подходящих для строительства площадок осталось очень немного, а «новая» еще не один десяток лет будет Москвой лишь по названию - развитие инфраструктуры дело долгое. (См. «Новые территории Москвы: пока видится больше проблем, чем перспектив».)

В-третьих, цены поддерживает стабильный спрос на столичные квадратные метры со стороны приезжих из других регионов РФ и стран СНГ. В последнее время появились и исходящие миграционные ручейки – люди переезжают из Москвы в Петербург и Краснодарский край, но пока число людей, намеревающихся обосноваться в российской столице, многократно превышает количество желающих ее покинуть. И пока разрыв в уровне жизни между Москвой и остальной частью бывшего СССР не сократится, направление миграционных потоков вряд ли изменится.


Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?
Обе группы факторов – как те, что толкают цены вниз, так и те, что не позволяют им упасть, – примерно равны по силе, что подтверждается колебанием цен в диапазоне $4000 - 6000 за метр в течение последних пяти лет.

Почему же ни «быкам», ни «медведям» не удается надолго взять ситуацию под контроль? Как отметил Олег Репченко, относительное равновесие на рынке обеспечивает дозированная денежная эмиссия: власти вбрасывают в экономику именно столько средств, сколько нужно для затыкания образовавшихся дыр – но не более.

Примерное равенство разнонаправленных факторов мешает формированию продолжительного четкого тренда роста или, наоборот, падения цен. Но так как силы двух противоборствующих групп равны только примерно, в определенные периоды времени могут брать верх либо «быки», либо «медведи». Это и приводит к «биению» рынка: на непродолжительное время (от нескольких месяцев до года) преобладающим может стать как восходящий, так и нисходящий тренд. Однако потом он, скорее всего, сменится на противоположный.

Нечто подобное уже имело место в 2011 г. Весной, в период традиционного повышения деловой активности, рынок оставался сонным, цены не росли. Ажиотаж начался в середине лета – из-за перетока средств с финансовых рынков в недвижимость, слухов об отмене доллара и евро, возбудившем всех участников рынка объявления о расширении Москвы, но продлился лишь три месяца, до конца сентября, и опять заглох. Девелоперы, к концу лета - началу осени поднявшие на 5-10-15% цены на свои объекты, анонсировали новогодние скидки на примерно такие же суммы.

По мнению Олега Репченко, нехарактерная для консервативного рынка недвижимости волатильность сохранится и в среднесрочной перспективе. Цены будут дергаться туда-сюда с размахом в 10-15-20% вокруг отметки $5000 за метр, то есть в пределах $4000 - 6000 за метр.

Однако относительное постоянство цен в условиях инфляции фактически означает неявное удешевление недвижимости – через снижение стоимости денег, а не переписывание ценников.

«Квартиры в Москве сильно переоценены. И денежная эмиссия – самый гуманный способ сократить разрыв между завышенной стоимостью жилья и скудными доходами граждан. Во всяком случае, куда более гуманный, чем очередной глобальный кризис», - резюмировал Олег Репченко.


Скачать презентацию доклада руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко «Цены на квартиры в Москве: куда приведет нас «боковой тренд»?»
 

На эту тему портал www.irn.ru также рекомендует:

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11424 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры в г. Щелково Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Щелково. Площадь от 35 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. Квартиры в г. Химки Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Квартал 38А" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 51-168 кв.м. 5 мин. пешком от м.Калужская. от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Родной город. Каховская" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. Звоните! от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры у м. Бауманская В продаже 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 38-329 кв.м. 7 мин. пешком, м.Бауманская от м.Бауманская. Спешите! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE м. Рязанский проспект Спешите! Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. ЖК "Art Residence" Современные 1-5-комнатные апартаменты площадью от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Жилой комплекс "Загорье" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. Спешите! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в ЖК "Лица" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group The American Dream , 58 от МКАД Спешите! Коттеджи в 58 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-340 кв.м. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Квартиры у м. Юго-Западная Спешите! Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Площадь от 44 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Коломенская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-108 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Подробности по телефону! ЖК "Одинбург" г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Звоните! ЖК "Южное Видное" г. Видное. Квартиры пл. от 34 метров. П-111М. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от застройщикаRDI Group Квартиры у м. Тульская В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 40-133 кв.м. 5 мин. пешком от м.Тульская. Подробности по телефону! от застройщикаНДВ-Недвижимость ЖК "Новое Бисерово" Квартиры пл. 28-79 кв.м. Ногинский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Новостройки от А101. Старт продаж! 10 минут до м.Саларьево. Успейте купить на старте продаж! От 71 000 руб./кв.м. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. Скидки до 2 млн рублей. от 10 млн руб.Pragma Development Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,9 млн руб.Urban Group Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры рядом с метро Новокосино Мкр. Новокосино-2. Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Выгода до 2,8 млн руб. Квартиры в наличии! от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 650 000 р. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость