Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
30 сентября 2011 года

Новые территории Москвы: пока видится больше проблем, чем перспектив

Участники рынка ждут сигналов и ориентиров от власти

Проект освоения новых территорий Москвы пока вызывает у бизнес-сообщества больше пессимизма, чем оптимизма. Такой вывод следует из выступлений участников вчерашнего круглого стола «Новые территории Москвы: глобальные перспективы и первоочередные задачи». Он прошел 29 сентября в рамках VIII Российского форума лидеров рынка недвижимости – RREF-2011 и XXV выставки «Недвижимость» в Центральном доме художника на Крымском Валу в Москве.

Удивительно или нет, но зал был полон, что редкость для таких конференций (под конец опоздавшие даже стояли в проходе), и каждый доклад участников вызывал множество вопросов и комментариев.

Чтобы понять перспективы строительства жилья на присоединяемых к Москве территориях, стоит посмотреть на поведение цен в самой столице, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Почему здесь планка постоянно держится в районе $5000 за метр (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2011 года»), тогда как в других регионах намного дешевле? Говорить о технической себестоимости строительства не стоит: она не сильно дороже. Примерно 30 000 руб. за метр – на возведение «коробки», чуть больше на коммуникации и создание инфраструктуры, благоустройство. А вот инвестиционная себестоимость порой «зашкаливает». В Москве очень дорогая земля, как принято говорить, город «не резиновый».



Что же, теперь перед строителями открываются бескрайние просторы. Но «дьявол, как обычно, в деталях» – так охарактеризовал перспективы развития ситуации на новых территориях Москвы Олег Репченко. Новые земли Москве необходимы, спора нет, вопрос, так сказать, назрел. Но почему расширение границ Москвы было направлено именно на юго-запад?

По его мнению, это было обусловлено воздействием на правительство банковского лобби. За время кризиса на балансах у крупных госбанков здесь оказалось очень много земель, переданных им в залог. Это плохо влияет на структуру их активов, с этой землей нужно что-то делать. Лучший выход – создание мегапроекта, который помог бы им реализовать или освоить колоссальный земельный фонд.

С другой стороны, действительно, в присоединяемых районах огромное количество неосвоенных земель, которые все равно нужно развивать. И Москве в свою очередь нужно развиваться. Так что в целом политический вектор позитивный, считает Репченко.

С началом подобных огромных проектов у многих появляется желание заработать, приняв в них участие. Каким образом? Можно купить там землю в надежде, что она подорожает. Можно попытаться стать крупным подрядчиком при освоении земель. Для понимания возможностей и перспектив стоит вспомнить историю наиболее масштабных проектов последних лет.

Сочи. Ажиотаж, охвативший жителей российской жемчужины Черного моря, когда Россия выиграла право на проведение Олимпийских игр, длился не так уж долго. На первой волне эмоций цены на жилье взлетели до небес. Однако очень скоро началось изъятие частных земель для госнужд, что сопровождалось скандалами, а первые застройщики столкнулись с проблемами при реализации квартир. Местный спрос невелик, москвичи и петербуржцы также редко рассматривают жилье в Сочи в качестве «второго дома», да и остальная Россия не стоит в очереди, чтобы приобрести там недвижимость.

Когда же Олимпиада пройдет, «пузырь» может вообще схлопнуться. Достаточно вспомнить ситуацию после Олимпийских игр в Афинах-2004 – построенные к ней объекты до сих пор стоят заброшенными и никак не используются.

«Москва-Сити». Этот проект строится уже 20 лет и до сих пор не окончен. И проблемных объектов в нем немало. Это не только многострадальная башня «Федерация», но и неосуществленная башня «Россия». Да и само московское правительство отказалось от идеи переезда и строительства собственного комплекса в деловом центре. Другие проекты также неоднократно подвергались изменениям, трансформациям и сейчас часто испытывают проблемы с арендаторами. А теперь начинаются еще и упорные разговоры о том, что финансовый центр нужно делать не в «Москве-Сити», а строить новый на присоединяемых территориях. Вывод – чем крупнее проект, тем выше риски, что он не будет завершен, отмечает Репченко. И нельзя исключать, что многие проекты на новых территориях будут окончены не ранее, чем через 30-50 лет, если вообще будут достроены.

Как вся эта ситуация повлияет на цены на жилье? По данным www.irn.ru, на первой эмоциональной волне после объявления о присоединении к Москве новых территорий цены на квартиры продавцы подняли на 5-10-15%. Но спрос на них пока не вырос, считает Репченко. Правда, по мнению Артёма Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики «АЗБУКА ЖИЛЬЯ», спрос вырос вдвое, а сделки с новостройками в этом регионе за лето – в четыре раза. Однако цены на вторичном рынке остались стабильными.

Что будет после того, как здесь начнется строительство огромных объемов жилья, рассуждает Репченко. Сейчас цены в населенных пунктах типа Троицка, Коммунарки и других, отходящих к столице, намного ниже московских. Чтобы обеспечить продажи новых квартир, застройщики будут вынуждены опускать (хотя бы на раннем этапе) планку еще ниже. А такая ситуация скорее может сбить цены на вторичном рынке, а не поднять на новостройки. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: недвижимость в «Новой Москве» будет не только дорожать, но и дешеветь» и «Руководитель IRN.RU: цены в «Новой Москве» дорастут до столичного уровня лет через 10»). 

В сегменте загородной недвижимости ситуация выглядит еще печальнее. В первую очередь потому, что львиная доля построенных объектов там приобреталась изначально как участки без подряда. В результате выросли «шанхаи» без единой концепции, социально-бытовой инфраструктуры и т.д. Но, как неоднократно подчеркивалось, идея президента РФ Дмитрия Медведева, базирующаяся явно на западноевропейском опыте, заключается в обустройстве новых территорий с помощью малоэтажного строительства (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: «Новую Москву» застроят малоэтажкой экономкласса»). В результате при массовом возведении коттеджей экономкласса цены на неорганизованные поселки просто рухнут, считает Репченко. Потому что общий комфорт проживания в организованных поселках будет, скорее всего, выше (уже просто за счет продуманной социально-бытовой инфраструктуры), а цены на относительно типовые дома окажутся просто несопоставимыми с индивидуальной застройкой.

Можно сравнить. В получившем в мае этого года престижную награду FIABCI – международной федерации участников рынка недвижимости – Prix d'Excellence Awards в категории «Окружающая среда (восстановление)» поселке в пригороде Оренбурга Экодолье (подробнее см. «Звезды рынка недвижимости желают бить рекорды») продается один дом в день. И стоимость их не превышает 1,9 – 2 млн руб. Они небольшие – по 56 кв.м в среднем, с участком в 6-8 соток. То есть это соответствует нормальной двухкомнатной квартире, отметил генеральный директор УК «Экодолье» Константин Филиппишин в докладе «Практика реализации ГЧП и КОТ в проектах малоэтажной комплексной застройки жилья экономического класса».

«Развитие таких проектов возможно только при грамотной организации государственно-частного партнерства (ГЧП) и комплексного освоения территорий (КОТ), – отметил он. – Область обеспечивает за свой счет строительство технической и социально-бытовой инфраструктуры». Другие проекты, например в Обнинске (Калужская область), обходятся покупателю несколько дороже: там часть инфраструктуры, дорожного строительства компания ведет за свой счет.

«Экодолье» имеет опыт работы в целом ряде регионов России, однако пригороды самых крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга – пока не соглашаются на подобного рода проекты. Филиппишин отметил, что собственники земли не идут на партнерство, требуя выкупить землю в собственность сразу, а такие первоначальные вложения просто «убивают экономику проекта». «Если бы мы договорились хотя бы о рассрочке, чтобы выплачивать стоимость земли из финансового потока поступлений от продаж на ранней стадии строительства, тогда подобные проекты можно было бы реализовать», – сказал Филиппишин.

Пока что говорить о развитии ГЧП на новых территориях Москвы рано, отмечают участники круглого стола. Недопонимание власти и участников рынка друг друга, например, обрисовал Артём Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики «АЗБУКА ЖИЛЬЯ».

Он сравнил, в частности, ожидания власти и участников рынка от освоения новых территорий Москвы. Оказалось, что их ориентиры далеко не совпадают (подробнее см. в докладе «Новая Москва». Реакция рынка недвижимости. Перспективы развития»). По его мнению, если темпы присоединения новых территорий к Москве будут активными, тогда можно будет говорить о росте цен и покупательского интереса. Если же они окажутся затянутыми, интерес угаснет, возможна коррекция цен на вторичном рынке жилья.

«Участники рынка ждут сигналов и ориентиров от власти, – заявил генеральный директор «Крайс Девелопмент» Яков Литвинов. – Расширение Москвы было ее инициативой, теперь она должна объяснить бизнесу, чего она от него ждет, и сформировать правила игры. Пока же мы видим только лозунги и заголовки», – подчеркнул он. Это сложная задача: при застройке «Новой Москвы» должны учитывать интересы самых разнообразных сторон – от Минобороны и Рослесхоза до лендлордов (включая частных и сельхозпроизводителей), РЖД, коммунальщиков и жителей Москвы и Московской области. Подробнее см. тезисы доклада девелопера «Многоэтажное и малоэтажное строительство жилья на новых территориях Москвы: баланс интересов».

Девелопмент вообще, по изначальному определению, – не разновидность бизнеса, а развитие территорий в соответствии с потребностями социума, напомнил аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков. Он видит город будущего стоящим на трех китах. «Это город без машин, где люди знают друг друга, это город, где люди живут на 5-10 лет дольше, это город, где девелопмент отвечает нуждам социума», – так он сформулировал базисные требования в докладе «Новые территории Москвы – фронтир XXI века. Новые возможности и опасности».

Среди наибольших сомнений, которые вызывает реализация проекта новых территорий Москвы, он выделил проблему занятости. Где будут трудиться ее жители? Они опять будут ездить на работу в Москву. А это приведет к тем же транспортным и иным проблемам, с которыми столица сталкивается сейчас. Поэтому нужно при проектировании жилых многоэтажных домов предусматривать минимум первые два этажа для торговли и офисов, создавая точки приложения труда.

Кроме того, главным средством транспорта в «Новой Москве» должны стать не автомобили, а общественный транспорт, в первую очередь железнодорожный, заявил модератор конференции, главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков. Скоростные электрички, скоростные трамваи, метро и легкое метро – эти транспортные системы должны быть увязаны вместе, обеспечивая не более чем часовую доступность места работы от места жительства (подробнее см.: «Главный редактор IRN.RU: транспорт – основа интеграции «Большой Москвы» и «Транспортная доступность новых территорий Москвы»).   


Тезисы докладов участников круглого стола:

Константин Филиппишин, генеральный директор УК «Экодолье»: «Практика реализации ГЧП и КОТ в проектах малоэтажной комплексной застройки жилья экономического класса».

Артём Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики «АЗБУКА ЖИЛЬЯ»: «Новая Москва». Реакция рынка недвижимости. Перспективы развития»

Яков Литвинов, генеральный директор «Крайс Девелопмент»: «Многоэтажное и малоэтажное строительство жилья на новых территориях Москвы: баланс интересов»

Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе»: «Новые территории Москвы – фронтир XXI века. Новые возможности и опасности»

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4307 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Новое Тушино" Спешите! Красногорский район. Квартиры пл. от 40 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры от 3,0 млн руб. Жилой дом «Марьина роща» Жилой дом бизнес-класса рядом с центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. У метро. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Квартиры с выгодой до 450 000 руб. ЖК «Мытищи lite». Мытищи, 6 км от МКАД. Рядом Пироговское вдхр. Своя школа, детский сад. Дома построены! от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Квартиры от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта Мат. Капитал. Ключи! Старт продаж нового корпуса от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» The American Dream , 58 от МКАД Коттеджи в 58 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-340 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Квартиры в Химках. Выгода до 1,3 млн руб. ЖК "Ленинградский", 5 мин. от м. Речной вокзал. Ипотека с господдержкой. Рассрочка 0%. Дешевле не будет! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Дубровка, 5 км от МКАД Квартиры бизнес-класса в Новой Москве, дома построены, собственность, вся инф-ра рядом с вашим домом. Ипотека, Рассрочка. от 110 тыс.руб./кв.м Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 81000 руб./кв.м: 2к.кв.- от 5,3 млн руб.; 3к.кв.- от 7,1 млн руб.; 4к.кв. -от 8,8 млн руб. от 81000 руб./кв.мЦНН Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК "Краски жизни" Спешите! г. Видное. 1-3-комнатные квартиры площадью 31-110 метров. Монолит-кирпич. ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК "О7" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: II кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 157 000 руб./кв.мООО "НДВ" м. Рязанский проспект В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Квартал 38А" Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко Квартиры в ЖК "Загорье" Спешите! Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК "Парк Легенд" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб. ГК «Новые Кварталы» Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК "Новое Бисерово" Торопитесь! Квартиры пл. 28-79 кв.м. Ногинский район. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК "Лефорт" Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 36 метров. рядом с метро Бауманская. Монолит. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в г. Химки 1-4-комнатные квартиры пл. от 49 метров. г. Химки. Монолит. Подробности по телефону! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Квартиры у м. Беговая Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Звоните! Capital Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group Копить на квартиру больше не нужно! 91,4 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры у м. Белорусская Современные 1-5-комнатные апартаменты площадью от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Звоните! от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Жилой комплекс "Одинбург" Спешите! 1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. м. Петровско-Разумовская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ООО "НДВ" Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Квартиры в г. Щелково Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Квартиры у м. Марьино Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Марьино. Площадь от 31 до 102 метров ГК: III кв. 2018 г. Монолит. Звоните! от 110 000 руб./кв.м Квартиры у м. Коломенская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-108 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Подробности по телефону! ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры пл. от 46 метров.Монолит. Спешите! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Видный Берег" Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 28-106 метров. Монолит-кирпич. Звоните! Жилой комплекс "Триколор" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Южное Видное" г. Видное. Квартиры площадью от 34 метров. П-111М. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от застройщикаRDI Group м. Водный стадион Спешите! Новые квартиры у м.Водный стадион. 1-4-комнатные. Площадь от 29 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой от 2,2 в Новой Москве. Скидки! Звоните! от 2,2 млн руб.Barkli