Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
22 декабря 2010 года

Недвижимость Москвы и России в 2011 году

Прогноз рынка недвижимости от аналитического центра IRN.RU

Жаркие дискуссии о ценах на недвижимость в новом году – обычное дело. Каждый год все эксперты рынка, а также люди, намеренные продать или купить квартиру или дом, находят все новые аргументы в подтверждение своего виденья динамики стоимости квадратного метра на ближайшую перспективу. И обычно этот спор сводится к выбору между двумя вариантами: цены вырастут или цены упадут.

Так было многие годы: после дефолта 1998 года вся недвижимость подешевела. Потом с 2001 по 2008 год все подряд дорожало. После кризиса 2008 года опять же все объекты потеряли в цене. Наглядно эту динамику показывает график цен на недвижимость за все время. Однако в нынешних условиях, по мнению аналитического центра www.irn.ru, рынок недвижимости преподнесет сюрприз. В 2011 году на нем одновременно смогут уживаться разнонаправленные тренды: одни сегменты будут прибавлять в цене, а другие – терять.


Мозаичный рынок

По сути, одновременное наличие разнонаправленных трендов цен на разные типы недвижимости наметилось уже в 2010 году. Так, к концу 2009 года рынок постепенно оправился от кризиса, и наступило некоторое оживление спроса и покупательской активности. Оно пришлось во многом на первую половину 2010 года. Причем эта активизация носила четко выраженный дифференцированный характер. Хорошо раскупались и прибавили в цене в основном две категории объектов.

Первая – недорогое жилье экономкласса, то есть самые демократичные предложения независимо от типа недвижимости. Если это новостройки Москвы, то речь идет о нескольких знаковых жилых комплексах, стартовавших после кризиса по ценам 70-80 тысяч рублей за метр и выросших за год до 100 тысяч за метр и более. Самый известный из них – ЖК Марфино. В Подмосковье ассортимент новостроек по минимальным ценам 40-50 тысяч рублей за метр заметно больше, чем в Москве, но и цены здесь еще ближе к платежеспособности конечных покупателей. Если это коттеджные поселки или таунхаусы, то наиболее востребованным также оказался активно набирающий обороты экономкласс, которого на загородном рынке до кризиса вообще почти не было.

Положительная динамика цен в сегменте экономкласса в 2010 году, будь то новостройки или квартиры вторичного рынка, или же малоэтажное жилье, вполне понятна. Это и низкая начальная цена, которой есть куда расти (эффект низкой базы), и ограниченность предложения, которого всегда недоставало именно в экономклассе, и довольно большой спрос конечных покупателей (а не инвестиционных), и нередко высокие темпы строительства, особенно если речь идет о панельных домах. Все эти факторы и привели к тому, что экономкласс, сильнее просев в кризис, быстрее и в большей степени подрос в 2010 году, отыграв часть прежнего падения. В среднем прирост за 2010 год здесь составил порядка 10%, однако отдельные объекты прибавили в цене и до 15-20-25%.

Вторая категория объектов, которые хорошо раскупались и прибавили в цене в 2010 году, это объекты с оптимальным соотношением цены и качества или же уникальные для отечественного рынка. Хорошая продажа недвижимости и повышение цен имели место в 2010 году и в отдельных элитных объектах и в бизнес-классе, однако число таких примеров ограничено. Их характеризует либо уникальность, эксклюзивность и отсутствие существенных недостатков, когда цена уходит на задний план, либо разумное соотношение цены и качества для своего сегмента.

При этом большая часть объектов дорогого сегмента этим критериям не соответствует. Много предложений, которые еще до кризиса пытались вытянуть в элиту или в бизнес-класс, относятся к таковым только завышенной ценой, но имеют немало недостатков разного рода. Это обстоятельство даже привело к появлению на рынке таких терминов, как «псевдоэлита» или «квазибизнес-класс», причем это относится как к городскому жилью, так и загородной недвижимости. Часть объектов после кризиса застройщики попытались из плохого «бизнеса» перепрофилировать в хороший «эконом», и такая тенденция будет преобладать и дальше. Но пока немало предложений по завышенным ценам, которые почти не продаются, продолжают оставаться на рынке и «висеть» в базах данных. Нередко по завышенным ценам, ориентированным больше на докризисные максимумы, выходят предложения и на вторичном рынке и не находят покупателей по много месяцев.

Пусть формально цены предложения таких объектов нередко не снижают, рассчитывая на рост рынка. Но очевидно, что для их продажи нужен хороший дисконт, т.е. реальная цена сделки с учетом скидок и торга под конкретного покупателя будет на 10-15-20% ниже, а то и более. В частности, такой вывод позволяет сделать статья «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья», написанная по факту реальных торгов на элитное жилье и жилье бизнес-класса. Аналогичные результаты дало исследование рынка загородного жилья за 2008-2010 годы: стоимость загородных домов в силу большой инертности этого рынка почти не просела в 2009 году – продавцы продолжали формально держать цены. А в 2010 году наконец произошла коррекция цен вниз на 20-30%, как рассказывалось в статье «Время покупать загородный дом: цены упали на 30%!».

Таким образом, уже в 2010 году рынок продемонстрировал нам противоположные ценовые тенденции. Одни сегменты и объекты выросли в цене, а другие – потеряли. Немалая часть объектов осталась с прежней стоимостью. Средние ценовые показатели оказались в умеренном плюсе во многом за счет экономкласса и востребованных объектов с адекватным соотношением цены и качества. Также следует отметить, что коррекция цен вниз на переоцененные и неликвидные объекты нередко носит скрытый характер в виде торга под конкретного клиента. Потому в 2010 году положительный вклад в ценовые индексы перевесил отрицательный вклад, показав в итоге умеренный рост, и такая картина наблюдается у всех источников. Однако, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», более объективно - говорить о том, что за 2010 год в среднем цены на недвижимость почти не изменились, хотя есть отдельные примеры как заметного прироста, так заметного снижения цен по отдельным объектам, но они во многом уравновешивают друг друга.


Год 2011, год 2001 и осенние разочарования
Размышления о перспективах рынка недвижимости Москвы и России в 2011 году обычно приводят к сравнению кризисов 2008 и 1998 годов. Аналогий действительно немало, взять хотя бы десятилетние циклы рынка недвижимости, которые аналитический центр www.irn.ru отметил еще в начале лета 2008 года в статье «В 7 раз за 7 лет или формула кризиса на рынке недвижимости», фактически предсказав кризис. Более того, реакция рынка недвижимости на тот и нынешний кризис была почти идентичная – просадка долларовых цен за первый год после кризиса составила в среднем 30-35%, во второй – наступила относительная стабилизация и небольшой отскок вверх. Поэтому вполне естественно предположить, что 2011 год должен быть подобен году 2001, в течение которого спад сменился масштабным подъемом, а цены на недвижимость почти вернулись на докризисный уровень.

Впрочем, еще весной 2010 года руководитель ИРН Олег Репченко отметил, что, похоже, эта аналогия заканчивается, о чем можно подробнее прочитать в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов». И уровень цен на недвижимость в России в абсолютном выражении сейчас уже не столь низкий, чтобы расти, как в 2001-2008 годах, и инвестиционные перспективы недвижимости с целью скорой спекулятивной перепродажи уже не столь очевидны, и доходы конечных покупателей оставляют желать лучшего. Более того, осень 2010 года также сказала о многом в плане потенциала роста стоимости квадратного метра в дальнейшем. По уровню покупательской активности и по уровню прироста цен она оказалась хуже и весны 2010 года, и осени 2009 года, что позволяет сделать важный вывод. В 2000 году страна входила в новую эпоху политической стабильности и экономического подъема после периода развала, что и вызвало последующий многолетний подъем цен на недвижимость с низкого начального уровня. В 2010 году активизация рынка недвижимости была обусловлена во многом покупателями с докризисными деньгами, число которых иссякает, а существенных причин для нового взрывного подорожания квадратного метра пока не видно.


Экономика и власть

Есть и еще несколько важных отличий 2011 года от 2001. Одно из них – президентские выборы. Если в 2001 году выборы только недавно прошли и страна встала на новые рельсы, то 2011 год будет годом предвыборным. Более того, если в 2000, 2004 и 2008 годах результаты выборов во многом были предсказуемыми по принципу преемственности власти, то с выборами 2012 года многое не ясно даже экспертам в этой сфере. В стране есть 2 президента – новый и прежний, но совсем не очевидно, как сложатся взаимоотношения между ними, а это – повод для неопределенности.

Как влияют выборы на рынок недвижимости? С одной стороны, в период потенциальной неопределенности недвижимость всегда служила защитным активом, привлекающим деньги. С другой стороны, для отечественной элиты и уж тем более для иностранных инвесторов существуют и другие защитные активы, причем не связанные с Россией. В преддверии выборов, скорее всего, будет иметь место отток капитала из страны и коррекция или нестабильность финансовой сферы, а также курсов валют, что не является благоприятным фоном для инвестиций. Поэтому обычные люди, возможно, и предпочтут поторопиться с приобретением жилья для себя, а вот покупатели дорогой недвижимости или инвесторы, нацеленные на коммерческую недвижимость, возможно, и наоборот. Проще говоря, выборы скорее сыграют в плюс опять же для сегмента экономкласса, но в минус – для дорогой недвижимости.

Следует учесть и еще один примечательный момент. Новый президент после выборов, скорее всего, должен будет принять давно назревшее непопулярное решение – ввести налог на недвижимость от рыночной стоимости. Для основной массы населения и жилья экономкласса этот налог, очевидно, будет несущественным. А вот для дорогой недвижимости он вырастет на порядки, поставив под удар всю купленную впрок инвестиционную недвижимость, которая сейчас нередко вообще никак не используется владельцами, ни для себя, ни как сдача жилья в аренду. Как уже не раз отмечалось аналитическим центром www.irn.ru, в частности в статье «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным», введение такого налога однозначно будет способствовать сдуванию пузыря на рынке, причем в первую очередь в сегменте дорогого жилья. И пусть в 2011 году рыночный налог на недвижимость не введут, появление четкого понимания в отношении перспектив его введения с некой окончательной датой уже способно привести к опережающему влиянию на рынок.

Для Москвы тема смены власти еще и напрямую связана с назначением нового мэра. Влияние этих перемен на рынок недвижимости пока сложно предсказать однозначно. Но вопреки мнению о том, что пока сложится новая власть в городе, строить вообще не будут и возникнет дефицит жилья, политический вектор нового назначения говорит скорее об обратном. Строить собираются много и быстро. Более того, похоже, у нового мэра есть готовность принимать волевые решения для устранения многолетних конфликтов интересов на «подвисших» площадках, которых в Москве скопилось немало. Эти обстоятельства были отмечены в статьях «Закон суров. Но стройки-то нужно размораживать!», «Москва и фонд РЖС договорились». Так или иначе, в России существует национальный проект «Доступное жилье», и даже Москве вряд ли удалось бы вечно придерживать площадки, которые требуют реконструкции или редевелопмента, чтобы держать завышенные цены на жилье.


Резюме

Осень 2010 года во многом напомнила аналитикам www.irn.ru осень 2006 года. Тогда за 2005 и 2006 годы стоимость московского квадратного метра выросла до $4,200, и от осени 2006 года многие ждали нового скачка цен вверх. Но этого не произошло. Несмотря на разную экономическую ситуацию, тогда и сейчас цены уже балансировали на пределе платежеспособности основной массы реальных покупателей, и рынку потребовалось «отстояться» и даже слегка «сдуться», чтобы восстановился баланс. Так началась стагнация 2007 года. Нет, резкого провала цен тогда не было, имела место умеренная коррекция на уровне 5-10-15% с учетом всех скидок и глубины торга.

В нынешних условиях средняя стоимость метра по индексу ИРН находится на близком уровне – около $4,500 за метр. Более того, по-прежнему сохраняется заметный разрыв между доходами и даже кредитными возможностями (ипотека) основной массы конечных покупателей и ценами на жилье. И низкая активность, а также отсутствие значимого прироста цен осенью 2010 года является значимым аргументом, что в 2011 году рынок недвижимости не готов выстрелить вверх, как это было в 2001, а снова нуждается в передышке. А значит, в 2011 году многие тенденции, подробно обозначенные в этой статье на примере 2010 года, получат дальнейшее развитие.

В наиболее выигрышном положении будет находиться качественный экономкласс, так как это жилье, наиболее приближенное к реальному спросу, будь то недорогие новостройки, квартиры в хороших домах вторичного рынка, таунхаусы или коттеджи. Эти объекты имеют все шансы прибавить к цене в 2011 году порядка 5-10-15%, т.е. примерно на уровне инфляции или чуть выше. Что же касательно некачественного экономкласса, прежде всего старого жилого фонда на вторичке, то в зависимости от конкретных свойств объекта он может либо остаться с прежней ценой, либо уйти вниз в виде торга на те же 5-10-15%.

Что же касательно всех сегментов дорогой недвижимости, то, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», у них гораздо больше шансов к стагнации, нежели к росту. Так, небольшой плюс или сохранение прежней стоимости могут показать только отдельные уникальные объекты без недостатков. При этом основная масса всей «квазиэлиты» и бизнес-класса, будь то городское жилье или загородное, скорее всего, будет требовать для реализации, как и ранее, не менее 15-20% дисконта. А более подробный анализ и прогноз ситуации в нетиповых сегментах можно прочитать в отдельных статьях: Прогноз цен на загородное жилье Подмосковья в 2011 году, Прогноз цен на элитное жилье, а также Прогноз рынка аренды квартир.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1986 (0 сегодня)


Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Льготная ипотека – 11,75%. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня!
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
"Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Park Avenue на Новой Риге Уникальные предложения в квартале апартаментов: студии с террасой и участком или с доступом на открытую кровлю. от застройщикаVillagio Estate Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Сходня Парк" в мкрн. Сходня 12 км от МКАД. Квартиры с отделкой и без. Вся инфраструктура. Дом окружен лесным массивом. Подземный паркинг. Сдача в 2017г. от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Жилой комплекс "Наследие" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. от 9,6 млн руб.Pragma Development ЖК "Сады Пекина" Новые 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы пл. от 51 метра. рядом с метро Маяковская. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры в г. Химки Спешите! г. Химки. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы площадью 45-190 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит. 8 км от МКАД. от 4,9 млн руб. RDI Group Квартиры в ЖК "Загорье" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в г. Химки 6 км от МКАД. Квартиры площадью 45-209 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщика Супер-акции в мае! Скидка 50% на паркинг при покупке LOFT-апартаментов или рассрочка на 3 мес. на апартаменты в готовом доме. от застройщикаGLINCOM ЖК "BALCHUG RESIDENCE" Новые 1-5-комнатные апартаменты пл. от 57 метров. рядом с метро Новокузнецкая. Монолит. от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Квартиры в ЖК "Успенский" Скидка 1945 руб. с каждого 1 кв.м. Вся инфраструктура. Лесной массив, Москва-река! Одинцовский р-н, пос. Горки-10. от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и трудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО. от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Апартаменты в ЖК "Искра-парк" 1-4-комнатные апартаменты рядом с м.Динамо. Площадь от 40 до 130 метров ГК: I кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "Apila" Торопитесь! Студии,2-4-комнатные квартиры пл. от 25 метров. Одинцовский район. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" ЖК "Wine House" Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от застройщикаГалс-Девелопмент АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Жилой комплекс "Re:Form" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. Звоните! от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент