Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
21 апреля 2010 года

Дефицит жилья отменяется

Власти нашли способ обойти завышенную кадастровую стоимость земли

За последний месяц произошел целый ряд событий, который позволяет утверждать, что дефицит нового жилья, о котором не устают твердить многие участники рынка новостроек, отменяется. Более того, принимая во внимание происходящие процессы, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что уже со следующего года объемы строительства начнут расти, как в целом по России, так и в Москве.


Кадастровая стоимость

С приходом кризиса основная опасность для строительного рынка состояла даже не в сложности привлечения финансирования, а в неадекватно завышенной кадастровой оценке земли, произведенной в большинстве регионов России к началу 2008 года. В соответствии с российским законодательством, региональные и федеральные власти могут продавать землю и сдавать ее в аренду, в том числе под строительство жилья, только исходя из кадастровой стоимости земли. При этом кадастровая переоценка, в соответствии с российским законодательством, может быть проведена не ранее, чем через 3 года после предыдущей оценки, то есть для многих Регионов, в том числе и для Москвы, не ранее 2011 года.

До кризиса 2008 года всем казалось, что недвижимость будет дорожать вечно. В этом смысле девелоперы и застройщики, усердно поддерживая данный миф, по сути, сами загнали себя в угол. Так при проведении кадастровой оценки земли в 2007-2008 годах расчеты проводились исходя из предположения, что недвижимость, а значит и земля, будут дорожать как минимум вплоть до 2012 года. В итоге, 1 кв. м. московской земли, исходя из ее средней кадастровой стоимости, стоит сейчас примерно в 135 тыс. руб. Апогеем абсурдности столь завышенных цен стала оценка стоимости строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК), которая оказалась сопоставима со стоимостью строительства Большого адронного коллайдера. Аналитический центр www.irn.ru привел соответствующие расчеты в статье «Стоимость строительства ЧТК может снизиться вдвое», показав, как стоимость земли приводит к астрономическим цифрам.

В результате, с приходом кризиса и снижением цен на квартиры в Москве и в других городах России примерно на треть, строить на участках, приобретенных по кадастровой стоимости, стало не выгодно. Например, по информации правительства Москвы, себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. Если исходить из того, что на 1 га земли в Москве возводится обычно около 20 тыс. кв. м жилья, то это добавит к каждому квадратному метру по 67,5 тыс. руб. В итоге, полная себестоимость строительства жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тысяч рублей за метр. Поэтому понятна позиция ряда девелоперов, которые заявляли, что строить и продавать квартиры в Москве дешевле 100 тыс. руб. за метр просто нерентабельно, а значит, стройки остановятся.

Это обстоятельство и стало одной из существенных проблем для застройщиков с приходом кризиса. Найти кредитование или финансирование строительства хоть и стало сложно, но все же решаемо. Так при наличии средств у банков, инвестиционных фондов, а также при немалом количестве инвесторов и бизнес-структур, желающих войти на рынок недвижимости, деньги под перспективный проект вполне реально привлечь, хоть и не на таких выгодных условиях, как до кризиса. А как показал пример новостроек в Марфино, многие готовы купить квартиру в Москве по ценам 70-90 тыс. руб. за метр, что позволяет финансировать строку за счет продаж.

Но основная проблема по-прежнему состояла в достижении положительной рентабельности по проекту. Как при заметном снижении цен для покупателей или привлечении более дорогих, нежели ранее, кредитных денег, вывести строительный проект в плюс при неадекватно завешенной стоимости земли? Вполне очевидно, что как застройщики, так и местные власти, стали искать способы обойти или досрочно изменить неактуальную в нынешних экономических условиях завышенную кадастровую оценку земли. Об одном из таких прецедентов, имевшем место в регионах еще в 2009 году, аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».


Досрочный пересмотр кадастровой стоимости

Впрочем, в этом году московские власти, похоже, решили разобраться с проблемой завешенной кадастровой оценки основательно. Так в начале марта правительство Москвы сообщило, что намерено реализовать программу «Развитие земельной реформы в Москве на 2010-2012 годы». По заявлению начальника управления департамента земельных ресурсов правительства города Москвы Игоря Шустова, сделанному им на заседании комиссии Мосгордумы по госсобственности и землепользованию, за счет разработки проектов межевания земельных участков с последующим вынесением этих проектов на публичные слушания удастся «повысить эффективность использования земли, выявить неиспользованные городские земли и вовлечь их в хозяйственный оборот, а также создать механизм регулирования земельных отношений для рационального использования земель».

В данном случае важно, что факт нового межевания позволит произвести пересмотр кадастровой стоимости земли раньше, чем это было запланировано по федеральному законодательству. Ведь пересмотр кадастровой стоимости земельных участков позволяется производить не ранее 3 лет, если границы земельных участков не менялись в течение этих трех лет. А если было проведено новое межевание, то старая кадастровая стоимость земли уже оказывается, по факту, неадекватной, так как она была высчитана в свое время для земельного участка, которого после нового межевания просто нет в природе.

Эту логику подтвердил и сам Игорь Шустов. «Основными мероприятиями программы станут проведение кадастровой и стоимостной оценки городской земли», – цитирует начальника управления департамента земельных ресурсов правительства города Москвы ИА «Интерфакс». Кроме того, по словам г-на Шустова, подобная логика уже проводится в жизнь. Так, по его данным, в течение 2009 года были подготовлены проекты разделения, то есть нового межевания, земельных участков 80 жилых кварталов столицы на территории общей площадью порядка 1,7 тыс. га. Получается, что правительство Москвы уже обладает на данный момент земельными участками, на которых можно построить при стандартной плотности застройки порядка 34 млн. кв. м жилья.

Вопрос в том, в каком объеме эта земля будет поступать под застройку, каковы обременения этой земли и по какой стоимости правительство Москвы может предложить ее девелоперам. Ответ на последний вопрос косвенно Игорь Шустов тоже дал. По его словам, за 2009 год в Москве Департаментом земельных ресурсов столичного правительства на основании распорядительных документов и во исполнение решений судов заключено 320 договоров купли-продажи земельных участков с физическими и юридическими лицами. Общая площадь проданных земельных участков составила 166 га, а объем выручки от продажи этих земельных участков – 4 млрд. руб. Таким образом, 1 кв. м. земли в Москве был продан правительством Москвы в среднем чуть более чем за 2,4 тыс. руб. против 135 тыс. руб. средней кадастровой стоимости.

Соответственно, при стандартной московской плотности застройки порядка 20 тыс. кв.м. на гектар, такая стоимость земли добавит к каждому квадратному метру жилья всего 1,2 тыс. руб. Если исходить из приведенной выше оценки себестоимости строительства 1 кв. м жилья в 45 тыс. руб., то окончательная себестоимость составит 46,2 тыс. руб. При таком раскладе новостройки в Москве вполне можно продавать не только по 70 тыс. руб. за 1 кв.м., но и даже дешевле.


Дешевая земля от федерального Фонда

При этом активность правительства Москвы в части желания поскорее освоить незастроенные земельные участки тоже можно понять. Ведь у него появился серьезный конкурент в виде Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Так, директор ФФСРЖС Александр Браверманн, выступая на торжественной церемонии награждения победителей конкурса «Дом ХХI века», заявил, что к концу марта будут готовы данные о всех земельных участках во всех субъектах Российской Федерации, которые не включены в планы субъектов Российской Федерации по вовлечению этих участков в оборот.

«Вместе с субъектами мы проведем еще одно дополнительное совещание, еще раз узнаем, есть ли у них планы по бюджетному или внебюджетному освоению участков, и по тем участкам, в отношении которых таких планов нет или они находятся вне обозримой перспективы и не подкреплены документами, мы будем помогать субъектам вовлекать их в оборот через ФФСРЖС», – цитирует Александра Браверманна пресс-служба фонда.

И региональным властям есть чего опасаться. ФФСРЖС уже доказал свою эффективность. Фонд продал 4 земельных участка в Москве общей площадью 40,1 га. По итогам торгов, общая стоимость этих участков составила 2,1 млрд. руб. или порядка 5,3 тыс. руб. за 1 кв. м. земли, что также на порядок ниже кадастровой стоимости. Справедливости ради, следует отметить, что ФФСРЖС не занимается благотворительностью. Дело в том, что застраиваться эти участки будут не многоэтажным жильем. Общий объем введенной в строй жилой недвижимости на московских участках, проданных ФФСРЖС, должен составить порядка 180 тыс. кв. м., т.е. примерно 0,5 кв. м жилья на 1 кв. м земли или примерно 5 тыс. кв.м. на гектар. Как уже отмечалось выше, стандартная плотность застройки в Москве составляет порядка 2 кв. м жилья на 1 кв. м земли или около 20 тыс. кв.м. на гектар.

По сути, плотность застройки, предложенная ФФСРЖС сопоставима с плотностью малоэтажной застройки. Ей соответствуют коттеджные поселки, таунхаусы или 5-7 этажные квартирные дома. Примером такой застройки низкой плотности в Москве является район Куркино. И такой подход Фонда не удивителен, ведь общий посыл президента России Дмитрия Медведева заключается именно в активизации и расширении малоэтажного строительства.

Таким образом, ФФСРЖС показал, что может изымать и вводить в оборот участки на вполне рыночных основаниях не только в отдаленных от федерального центра регионах, но и в столице. При этом торги по участкам, выставленным на продажу ФФСРЖС, проходят с ажиотажем. Так, первоначальная цена вырастает минимум в 1,5 раза, а по некоторым участкам – в десятки раз. Поэтому вполне естественна активизация правительства Москвы по вовлечению в оборот «подвисшей» земли. И даже если находящие в работе у московских властей 1,7 тыс. га земли будут застраиваться не многоэтажными домами, а с низкой плотностью застройки (не более 5 тыс. кв.м. на гектар), то это все равно даст рынку еще 9 млн. кв.м. А это двухгодичный объем новостроек по докризисным показателям, когда ежегодно в Москве вводилось по 4,5-5 млн. кв.м.

Проще говоря, хоть Москва и не «резиновая» но, по крайней мере, на ближайшие 10 лет земли под застройку, реконструкцию и редевелопмент даже в столице более чем достаточно. В частности, следует отметить, что в генплане уже запланированы территории для строительства до 2025 года около 70 млн. кв.м. жилья, то есть прежними темпами по 5 млн. кв.м. в год. Это и снос пятиэтажек, и вывод промзон, и реконструкция ветхого жилья и др. Еще больше потенциальной земли под застройку в других городах и регионах России. И если все прежние годы, когда все дорожало неадекватными темпами, землю придерживали, как и построенное жилье, всячески затягивали сроки на всех этапах освоения площадок, то теперь времена изменились.

С одной стороны, просевшие цены на жилье требуют у местных властей умерить аппетиты и снижать кадастровую оценку земли теми или иным способами. Дефицит местных бюджетов требует так или иначе продавать землю застройщикам. А последовательный вектор федеральной власти на создание доступного жилья привел к появлению ФФСРЖС, который уже составляет заметную конкуренцию местным властям, выставляя на аукционы землю под строительство, причем не только на периферии, но и в московском регионе. Таким образом, как уже не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru, в ближайшие годы дефицит земли под жилищное строительство сменится ее избытком, что с небольшим лагом повторится и на рынке новостроек. Застройщики получат возможность зарабатывать не на сверхприбыли, а на объемах, это не позволит ценам взлететь, а может сбить их еще больше, а население, наконец, сможет покупать жилье по разумным ценам.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
546 (0 сегодня)


Только в мае! При покупке апартамента в готовом проекте Riverdale на Павелецкой набережной - скидка на паркинг -50%. Riverdale – новый комплекс loft-апартаментов с панорамными видами на Москву-реку, собственным фитнесом на этаже и инфраструктурой в шаговой доступности.
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Жилой комплекс "Загорье" Торопитесь! В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК "Сады Пекина" Новые апартаменты у м.Маяковская. 1-4-комнатные, пентхаусы. Площадь от 51 до 157 кв.м. Монолит. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент м. Новокузнецкая В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 57-287 кв.м. 5 мин. пешком от м.Новокузнецкая. от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") м. Новокузнецкая 1-3,5-комнатные квартиры рядом с м.Новокузнецкая. Площадь от 56 до 234 метров Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент м. Преображенская площадь В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 36-153 кв.м. 5 мин. пешком от м.Преображенская площадь. Звоните! от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Новостройки от А101 5 минут до м.Саларьево. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. Застройщик. ФЗ-214. Старт продаж новой очереди. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Квартиры в ЖК "Apila" Спешите! Современные студии,2-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 25 до 94 кв.м. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" Квартиры в Химках г. Химки. 1-5-комнатные квартиры пл. 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от застройщика ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. от 9,6 млн руб.Pragma Development "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Загородный квартал" Современные 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы. г. Химки. Площадь от 45 до 190 кв.м. Монолит. от 4,9 млн руб. RDI Group Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Микрогород «В лесу» Современные 1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры площадью от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group