Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
847 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Хотели бы вы открыть собственный бизнес в вашем доме/жилом комплексе?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
18 августа 2008 года

Сдача жилья в аренду стала абсурдной

Среди рядовых граждан считается, что покупать и сдавать жилье в аренду очень выгодно. Действительно, до тех пор, пока рост цен на жилье опережает инфляцию, такого рода инвестиции в любом случае выгодны. И последние несколько лет на рынке наблюдалась именно такая картина. Однако в ближайшее время темпы подорожания жилья могут значительно снизиться. На этом фоне становится очень важным параметр доходности, которую приносит собственно аренда. И еще 6 лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом. Но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной. При этом даже скудный сегодняшний уровень доходности может в ближайшее время сократиться за счет введения налога на недвижимость, который будет косвенно привязан к рыночным ценам. Кроме того, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «За аренду жилья заставят платить налоги», Федеральная налоговая служба намерена гораздо тщательнее взимать налог на доходы физлиц в размере 13% с арендодателей. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, подобное положение вещей является явным свидетельство значительной переоценки, прежде всего, московской недвижимости, да и российской в целом тоже.

Обычно минимальным уровнем доходности считается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Сдача жилья в наем – это тоже своего рода предпринимательская деятельность. Арендаторов необходимо найти, необходимо контролировать своевременность их платежей, поддерживать жилье в нормальном состоянии, вносить плату за коммунальные услуги. Все это вместе – управление недвижимостью и, как всякое управление таит в себе серьезные риски. Поэтому и доходность от сдачи жилья в наем должна быть больше, чем по банковским вкладам.

Доходность жилья от сдачи его в аренду рассчитывается путем определения доли, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья. Вплоть до 2003 года уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов. В конце 2002 года ставка рефинансирования Банка России была на уровне 22% годовых, а средняя доходность банковских депозитов составляла 11% годовых. На этом фоне арендодатели тогда получали весьма неплохой доход только за счет сдачи жилья в наем – не менее 13% годовых. При этом следует иметь в виду, что инвестиции в недвижимость считаются в целом наименее рисковыми после банковских депозитов. Но в 2003 году темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

На данный момент, по данным компании «Миэль-Аренда», средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной – $1208, а трехкомнатной – $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», составляет $6085, в двухкомнатной – $5916, а в трехкомнатной – $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, а трехкомнатной – 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры. Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше – 3,8%, а трехкомнатной – вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом на данный момент доходность по банковским депозитам не опускается ниже 6% годовых, а в среднем составляет 7%-8% годовых. В то же время стоит иметь в виду, что это доходность по вкладам на срок не более года. Но инвестиции в недвижимость обычно долгосрочные. А по крупным вкладам (каковыми являются инвестиции в недвижимость) на 2-3 года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 по величине активов поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 10,75%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов, как минимум, в 4 раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность жилья от сдачи его внаем будет ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных – на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за первые 6 месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных – на 5,28%, а трехкомнатных – на 7,69%.

Немного смягчила разрыв стагнация 2007 года, но темпы роста арендной платы все равно отставали от темпов роста цен на жилье. Так, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» на конец июля, за 12 месяцев средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 53%, в двухкомнатных – на 44,2%, а в трехкомнатных – на 40%. Тогда как аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за тот же период лишь на 32,5%, двухкомнатных – на 27,5%, а трехкомнатных – на 28,5%. Получается, что доходность от сдачи жилья внаем постепенно стремится к нулю, что, по сути, абсурдно.

Для того чтобы положение дел изменилось, необходимо резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий вряд ли возможен. Конкуренция на рынке аренды московского жилья достаточно велика. По данным первого заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Николая Федосеева каждая десятая квартира в Москве сдается. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира. При этом по данным «Миэль-Аренда», 95,8% спроса приходиться на квартиры, стоимость месячной аренды которых не превышает $3 тыс. В то же время верхняя планка арендной платы превышает $6 тыс. Но на долю таких квартир приходится не более 0,6% от общего спроса, то есть возможность значительного роста арендной платы существенно ограничена уровнем конкуренции на рынке аренды жилья и низким платежеспособным спросом.

В итоге, низкий уровень доходности жилья от сдачи его внаем и перспективы дальнейшего сокращения этого показателя выявляет еще один критерий значительной переоцененности московского жилья. По сути, московский рынок жилой недвижимости находится сейчас в руках спекулянтов. Именно поэтому жилье продолжает дорожать. Такое положение дел хотя и является равновесным, но равновесие это достаточно хрупкое. И по мере дальнейшего роста цен на московское жилье будет расти количество внешних факторов, которые начнут оказывать на это равновесие негативное воздействие. И если московский рынок недвижимости не начнет плавное снижение в ближайшее время, то вероятность резкого обвала цен, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, с течение времени будет только возрастать.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3069 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК PerovSky Скидка 10% Монолитные дома рядом с парком. Развитая инфраструктура внутри комплекса. Скидка 10%. Рассрочка без %. м.Перово Квартиры в новостройке "МИР Митино" Новогодние цены на 17 квартир до конца 2016-го! Рассрочка 0%. Широкий выбор квартир. Успейте забронировать! от застройщикаУК "Развитие" Архитектурный проект "Династия" Твоя история. Твоя семья. Твой дом. Комфортная и современная жизнь без городской суеты! SEZAR GROUP ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Квартиры премиального уровня в доме с мраморными холлами! Спорткомплекс с бассейном! Машиноместо в подарок! от 185.000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК "Фили Град" Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group ЖК Царская площадь Дарим последние скидки! Живите в САО от 6 млн руб.! Только в декабре скидка до 9%! Жилой дом «Дуэт». Успей на старте! Квартиры у м. Петровско-Разумовская. Бизнес-класс рядом с природным лесопарком. Благоустроенная территория. от 5 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры у м. Беговая Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаCapital Group Апартаменты "ВТБ Арена парк" Вы и парк - лучшие соседи. От 47 кв.м. Беспроцентная рассрочка. Первоначальный взнос всего - от 3,5 млн руб. от застройщикаЗАО "УК Динамо" Квартиры в ЖК "О7" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 28 до 118 метров Монолит-кирпич. от 5,3 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры у м. Молодежная Спешите! В продаже 1-5-комнатные квартиры площадью 45-257 кв.м. 5 мин. пешком от м.Молодежная. от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "RiverPark" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. Подробности по телефону! ЖК «Ясный». Скидка 15% на м/место! Скидка 7% на квартиры. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 8.3% от банка ВТБ24. ФЗ-214. MR Group Жилой квартал "На Дмитровском 169" Квартиры в построенном комплексе у м. Алтуфьево. Собственные детский сад и школа. Ипотека от 10,5%. от 3,8 млн руб. ЖК "Северная слобода-2", 2 от МКАД 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 50 метров. г. Москва. от застройщикаПоселок мечты! ЖК "Ломоносовский" Новые 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы площадью от 61 метра. рядом с метро Профсоюзная. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 13 000 000 руб. м. Водный стадион Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 29-83 кв.м. 5 мин. пешком от м.Водный стадион. от 6,8 млн руб.Концерн «КРОСТ» Квартиры у м. ВДНХ В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Спешите! от застройщикаCapital Group м. Новокузнецкая В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 56-234 кв.м. 14 мин. пешком от м.Новокузнецкая. от застройщикаГалс-Девелопмент Спец.предложение в Futuro Park Только 3 таунхауса за 64 тыс. руб./кв.м! Удобные планировки, панорамные окна, открытая терраса на кровле. До 15 февраля. от 64 тыс. руб./кв.м ЖК "Эко Видное 2.0" Старт продаж! Квартиры комфорт-класса от 2 млн руб.! Рядом лес и река. 4 км от МКАД! от 2 млн руб.MR Group Апартаменты Sky Skolkovo с отделкой Только до 31 декабря отделка "под ключ" в подарок! Дом построен, сдача в 2016! Легкое метро. Ипотека от 105 000 руб./кв.м КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 629 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 184 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК Зеленый Город, 40 мин. от Москвы Квартиры от 40 кв.м в готовых и строящихся домах по спецценам! 5 мин.пешком до ж/д ст. Рассрочка до года, ипотека. 27 км от МКАД, Пушкинский р-н. от 1,6 млн руб.ГК «Домстрой» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Город-парк "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Боровское ш., 8 км. Метро "Рассказовка". Ипотека. Отсрочка на 1 год. Скидки от 259 тыс. руб.! Новогодняя акция! от 104 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Первый взнос 0%! Скоро открытие собственной дороги на Волоколамском шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Новогодний сюрприз на квартиры ЖК «Нахабино Ясное». Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Переезжайте на Рублевку! Старт продаж! Город-событие в 15 мин. от метро. Квартиры от 1,9 до 45 млн руб. 550 объектов инфр-ры. Скидки до 15% Urban Group Квартиры в ЖК "Рассказово" Сдача в 2016г. Ипотека от 9,5%‎. Акция в декабре! Главный приз - автомобиль! Свой паркинг, рядом м.Рассказовка и лесопарк. Звоните! Квартиры бизнес по цене классик Премиальная архитектура, развитая инфраструктура, Новая Рига 8,5 км от Москвы. ЖК "Опалиха О3". Urban Group Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское ш., 7 км. М. "Саларьево". Новогодние скидки от 195 тыс. руб. от 3,7 млн руб.Абсолют Недвижимость Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. 361 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК "Альфа Центавра" г.Химки В декабре скидка на квартиры 700 000 рублей. Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Продолжение легенды! Старт продаж! Старт 2-ой очереди! Квартиры от 2,5 млн руб. 4 км от МКАД. Вся инфраструктура, премиальная архитектура. ЖК Солнечная Система от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК "Сердце Одинцово" Центр города! Школа, детский сад, подземный паркинг, поликлиника. Все риски застрахованы. Партнер Сбербанка. 27 000 руб./месяцVSN Realty ГК «Май». 9 км от МКАД Новогодние скидки. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. Ипотека без первоначального взноса. от 1,8 млн руб. Квартиры на Новой Риге Новый проект на Новорижском шоссе. Квартиры от 2,4 млн руб. Бизнес-класс: охрана, подземный паркинг. Квартал ТЕТРИС Старт продаж Квартиры с отделкой и мебелью в Красногорске. Ипотека 8,5 %. Рассрочка 0%. 2 км от МКАД. 10 мин. от м. Тушинская. от 1 800 000 руб.ГК «Садовое Кольцо» Новогодние скидки на квартиры! Выгода до 500000 рублей до 31.12.2016. Квартиры от 1,8 млн руб. Новая Москва, Крекшино. Рассрочка без % Barkli Новые Ватутинки Москва. Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн рублей. Звоните! от 2,7 млн руб.ООО «Инвесттраст» ЖК «Троицкая слобода». г. С-Посад. Только до 31 декабря! Любая кв-ра в построенных домах за 49 000 руб./кв.м. Центр города. Вся инфр-ра! Ипотека. от 43 200 руб./кв.мАО «Берендей» ЖК "Две Столицы" Квартиры площадью 30-73 кв.м. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,3 млн руб. ЖК "Западное Кунцево" Клубный ЖК на западе. Квартиры от 4,4 млн руб. с ключами. Скидки от 191 тыс. руб. Ипотека - 10,9% от 4,4 млн руб. Квартиры в ЖК "Южное Видное" Квартиры со скидками до 10% в декабре. Вся инфрастуктура рядом, дет.сад, 15 мин от м.Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group Микрогород «В лесу» Современные 1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаRose Group ЖК "Люберцы 2017" Квартиры с отделкой и без! Старт продаж! Ипотека - 0% первый взнос. Метро "Некрасовка" в 2018 г. от 66 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Скидка до 300 000 руб. Готовые квартиры. 2 дет. Сада, школа, паркинг. Отделка от застройщика. 10 мин. до ж/д станции от 2,2 млн руб. Жилой комплекс "Томилино" Люберецкий район. Квартиры площадью от 24 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры от 2,2 млн руб. Поселок "Орловъ", 12 от МКАД Спешите! Новые дома пл. от 130 кв.м. по Каширскому шоссе, 12 км от МКАД. Коммуникации. от 3 990 000 руб.Астерра ЖК Одинбург. Акция в декабре! Квартиры от 2,9 млн руб. в готовом доме! г. Одинцово, 7 минут от МКАД. Свой детский сад, школа. Индивидуальные условия покупки. от 2,9 млн руб.AFI Development Квартиры в г. Химки Квартиры пл. 33-79 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2,5 млн руб.ООО «ОЗФ Девелопмент» ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры площадью 24-95 метров. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,1 млн руб. ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" Квартиры площадью 40-146 кв.м. г. Балашиха. Монолит. Спешите! ООО «Хант Холдинг» Квартиры в г. Химки 8 км от МКАД. Квартиры площадью 45-190 кв.м. г. Химки. Монолит. Торопитесь! от застройщикаRDI Group "Южная долина", м. Домодедовская Только в декабре скидки до 17%! Квартиры с отделкой/без. 0% первый взнос по ипотеке. 15 минут от метро. Звоните! от застройщикаRDI Group Резиденции "Сколково" Квартиры бизнес-класса. 0 км от Москвы. Закрытая территория, подземный паркинг, видеонаблюдение. Ипотека-10,9% ЖК "Новокосино-2" г. Реутов. 1-5-комнатные квартиры пл. 24-231 метра. Монолит. Подробности по телефону! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Такое бывает только в новый год. Скидки до 25%! Квартиры от 2,7 млн руб. Престижная Новая Рига. ЖК «Опалиха О3». 2,7 млн руб.Urban Group ЖК "Солнечная долина" Торопитесь! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры пл. 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Квартал «Новые Котельники»! Квартиры рядом с метро. 1,5 км от МКАД. Эффектные фасады и парадные. Свои детские сады, школа, мед.центр. Успей купить по стартовой цене! от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в г. Химки Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 24 до 227 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в г. Мытищи Торопитесь! Квартиры площадью 33-92 кв.м. г. Мытищи. Монолит-кирпич. от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Видный Берег" Ленинский район. Квартиры площадью от 28 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Звоните! ЖК "Дом на Садовой" Современные 1-3-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 34 до 76 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 3,6 млн руб.Звоните Новогодний сюрприз до 100 000 руб! Новогодний сюрприз до 100 000 руб. на квартиру в ЖК «ЛУЧИ». 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартал «Березовая аллея» Лучший комплекс комфорт-класса от 125 тыс. руб./кв.м, м. Ботанический сад Всего 7 лотов по уникальной цене, спешите! от 3,8 млн руб.ООО «Д-Инвест» «Легенда» Старт продаж II очереди! Лучший ЖК Новой Москвы! Квартиры от 2,1 млн руб. Ипотека без первого взноса! Новогодняя скидка 20% на все! от 2,1 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Пресня Сити»! Скидка 9% в декабре. ЦАО. м. «Улица 1905 года». Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК SREDA: Cкидка 1 млн рублей! 27 000 рублей в месяц платеж по ипотеке! 0% первый взнос! 5 мин. до м. "Нижегородская". Рассрочка 0% ЖК «Водный». Идет заселение. Новогодние скидки: 12% - на квартиры, 10% - на м/места. 2 мин. пешком от м. Водный стадион Новостройки от А101 Квартиры от 1,9 млн руб. 10 мин до м. Теплый стан. Школа, детские сады. Застройщик. 214-ФЗ. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК "Видный Город" Первый взнос по ипотеке 0%! 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского. Вся инфраструктура, дворы без машин. от 2 млн руб.Urban Group Квартиры в Москве от 2,8 млн руб! Метро Бунинская аллея. Дет. сады, школа. Последние корпуса в продаже. Идет заселение! Новогодняя акция - выгода до 737 тыс. руб. от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Царицыно! Квартиры в Москве! Квартиры и студии комфорт-класса по цене эконом! От 64000 руб./кв.м. Найди цены лучше на квартиры внутри МКАД! Купите квартиру в ЖК «Хорошевский»! Старт продаж! Надёжный застройщик. Квартиры от 4,15 млн. Рядом метро и МЦК! от 4,15 млн руб.Застройщик ГК «Монарх»