Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
С какой целью вы посещаете IRN.RU?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сдача жилья в аренду стала абсурдной

Среди рядовых граждан считается, что покупать и сдавать жилье в аренду очень выгодно. Действительно, до тех пор, пока рост цен на жилье опережает инфляцию, такого рода инвестиции в любом случае выгодны. И последние несколько лет на рынке наблюдалась именно такая картина. Однако в ближайшее время темпы подорожания жилья могут значительно снизиться. На этом фоне становится очень важным параметр доходности, которую приносит собственно аренда. И еще 6 лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом. Но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной. При этом даже скудный сегодняшний уровень доходности может в ближайшее время сократиться за счет введения налога на недвижимость, который будет косвенно привязан к рыночным ценам. Кроме того, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «За аренду жилья заставят платить налоги», Федеральная налоговая служба намерена гораздо тщательнее взимать налог на доходы физлиц в размере 13% с арендодателей. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, подобное положение вещей является явным свидетельство значительной переоценки, прежде всего, московской недвижимости, да и российской в целом тоже.

Обычно минимальным уровнем доходности считается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Сдача жилья в наем – это тоже своего рода предпринимательская деятельность. Арендаторов необходимо найти, необходимо контролировать своевременность их платежей, поддерживать жилье в нормальном состоянии, вносить плату за коммунальные услуги. Все это вместе – управление недвижимостью и, как всякое управление таит в себе серьезные риски. Поэтому и доходность от сдачи жилья в наем должна быть больше, чем по банковским вкладам.

Доходность жилья от сдачи его в аренду рассчитывается путем определения доли, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья. Вплоть до 2003 года уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов. В конце 2002 года ставка рефинансирования Банка России была на уровне 22% годовых, а средняя доходность банковских депозитов составляла 11% годовых. На этом фоне арендодатели тогда получали весьма неплохой доход только за счет сдачи жилья в наем – не менее 13% годовых. При этом следует иметь в виду, что инвестиции в недвижимость считаются в целом наименее рисковыми после банковских депозитов. Но в 2003 году темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

На данный момент, по данным компании «Миэль-Аренда», средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной – $1208, а трехкомнатной – $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», составляет $6085, в двухкомнатной – $5916, а в трехкомнатной – $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, а трехкомнатной – 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры. Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше – 3,8%, а трехкомнатной – вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом на данный момент доходность по банковским депозитам не опускается ниже 6% годовых, а в среднем составляет 7%-8% годовых. В то же время стоит иметь в виду, что это доходность по вкладам на срок не более года. Но инвестиции в недвижимость обычно долгосрочные. А по крупным вкладам (каковыми являются инвестиции в недвижимость) на 2-3 года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 по величине активов поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 10,75%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов, как минимум, в 4 раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность жилья от сдачи его внаем будет ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных – на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за первые 6 месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных – на 5,28%, а трехкомнатных – на 7,69%.

Немного смягчила разрыв стагнация 2007 года, но темпы роста арендной платы все равно отставали от темпов роста цен на жилье. Так, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» на конец июля, за 12 месяцев средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 53%, в двухкомнатных – на 44,2%, а в трехкомнатных – на 40%. Тогда как аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за тот же период лишь на 32,5%, двухкомнатных – на 27,5%, а трехкомнатных – на 28,5%. Получается, что доходность от сдачи жилья внаем постепенно стремится к нулю, что, по сути, абсурдно.

Для того чтобы положение дел изменилось, необходимо резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий вряд ли возможен. Конкуренция на рынке аренды московского жилья достаточно велика. По данным первого заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Николая Федосеева каждая десятая квартира в Москве сдается. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира. При этом по данным «Миэль-Аренда», 95,8% спроса приходиться на квартиры, стоимость месячной аренды которых не превышает $3 тыс. В то же время верхняя планка арендной платы превышает $6 тыс. Но на долю таких квартир приходится не более 0,6% от общего спроса, то есть возможность значительного роста арендной платы существенно ограничена уровнем конкуренции на рынке аренды жилья и низким платежеспособным спросом.

В итоге, низкий уровень доходности жилья от сдачи его внаем и перспективы дальнейшего сокращения этого показателя выявляет еще один критерий значительной переоцененности московского жилья. По сути, московский рынок жилой недвижимости находится сейчас в руках спекулянтов. Именно поэтому жилье продолжает дорожать. Такое положение дел хотя и является равновесным, но равновесие это достаточно хрупкое. И по мере дальнейшего роста цен на московское жилье будет расти количество внешних факторов, которые начнут оказывать на это равновесие негативное воздействие. И если московский рынок недвижимости не начнет плавное снижение в ближайшее время, то вероятность резкого обвала цен, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, с течение времени будет только возрастать.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3138 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 977 967
до 8 276 640 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Зеленый бор" Москва, п. Зеленоград, м.Пятницкое шоссе 1,2,3,4-комнатные квартиры Площади : 41 - 121 кв.м. м. Пятницкое шоссе, 25 мин. транспортом мкр.23, Радио ул., вл.11, д.2306, к.Б мкр.23, Радио ул., вл.11, д.2306, к.А мкр.23, Радио ул., вл.11, д.2307, к.А=2393 мкр.23, Радио ул., вл.11, д.2307, к.Б=2394 мкр.23, Радио ул., вл.11, д.2308 (2311), к.А Показать все корпуса
P от 4 794 980
до 15 888 200 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Город" Москва, Северный округ, район Дмитровский, м.Петровско-Разумовская 1,2,3,4-комнатные квартиры Площади : 32 - 107 кв.м. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом Дмитровское ш., д. 107, к.3 Дмитровское ш., д. 107, к.2 Дмитровское ш., д. 107, к.1
P от 6 326 000
до 9 971 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "На Базовской" Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м.Петровско-Разумовская 1,2,3-комнатные квартиры Площади : 40 - 83 кв.м. м. Петровско-Разумовская, 15 мин. транспортом Базовская ул., д.15, к.6 Базовская ул., д.15, к.5 Базовская ул., д.15, к.3 Базовская ул., д.15, к.1 Базовская ул., д.15, к.4 Показать все корпуса

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Квартиры у м. Бабушкинская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Бабушкинская. Площадь от 34 до 113 метров ГК: 4 кв. 2019 г. Монолит. ЖК "Клубный дом на Таганке" Новые 1-3-комнатные квартиры площадью от 44 метров. рядом с метро Римская. Монолит. Звоните! от 289 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Апартаменты на Софийской набережной Элитные апартаменты с видом на Кремль. Потолки 3 метра. Натуральные материалы отделки. Подземный паркинг ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 8,3 млн руб. Скидки до 14% до 30 июня! Рядом парк Сокольники и ВДНХ. Паркинг, детский сад от 8,3 млн руб. ЖК "Карамышевский бриз" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 42 метров. рядом с метро Октябрьское поле. Монолит. Спешите! от 166 000 руб./кв.мГК "ГРАС" Клубный дом Малая Ордынка 19 В центре событий, вдали от суеты. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад. ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. м.Марьина Роща от застройщикаГруппа «Мангазея» Парк Мира Жилой квартал на пр. Мира. Дома готовы. Выдача ключей. 5 мин. до м. Алексеевская ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Апарт-комплекс на раннем этапе строительства. Богатая инфраструктура. Рядом ТТК и м. Ленинский пр-т. ЖК Silver. Успейте купить на старте! Квартиры бизнес-класса рядом с парком. 7 мин пешком от м. Ботанический сад. Панорамные виды. Ипотека. Звоните! от 140 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры у м. ВДНХ Современные студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. Торопитесь! от 155 000 руб./кв.мCapital Group ЖК «Яуза Парк» Максимальная скидка! Скидка на 10 квартир до 10 июля! Дом с видом на реку и парки: Сокольники, Лосиный остров!0% рассрочка*.Спешите ЖК "Ломоносовский на Панферова" Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 61 метра. рядом с метро Профсоюзная. Монолит. от 210000 руб./кв.м Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. SMINEX Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. Живи в центре! Квартал жилых небоскребов «Центр-Сити». Новые дома от 10 до 53 этажей. Квартиры на любой вкус. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити. ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 Жилой комплекс "SREDA" Новые квартиры у м.Текстильщики. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 21 до 104 кв.м. Монолит. Спешите! Квартиры у м. Полежаевская Новые квартиры у м.Полежаевская. 1-3-комнатные. Площадь от 36 до 103 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. SEZAR GROUP ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "Резиденции Архитекторов" 2-5-комнатные квартиры рядом с м.Электрозаводская. Площадь от 52 до 167 метров Монолит. Торопитесь! от 10,1 млн руб. ЖК "Резиденции композиторов" Спешите! Новые квартиры у м.Павелецкая. 1-4-комнатные. Площадь от 53 до 137 кв.м. Монолит. от 11 млн руб. м. Пятницкое шоссе Спешите! Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Пятницкое шоссе. Площадь от 25 до 149 метров ДОММОС. м. Речной вокзал Студии,1-2-комнатные апартаменты рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 27 до 57 метров ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! от 3,3 млн руб.Est-a-Tet ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем квартир! Готовые дома. 2-3 комнатные квартиры. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5% ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Кв-ры с отделкой от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15%! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ м. Шоссе Энтузиастов Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Шоссе Энтузиастов. Площадь от 30 до 107 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Эталон Инвест Квартиры у м. Коломенская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 5,3 млн руб. М. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами. ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Скидки до 10%. от 114 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Жилой комплекс "ART" Современные 1-5-комнатные квартиры. г. Красногорск. Площадь от 23 до 133 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 2,5 млн руб. Концерн КРОСТ Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека - 0% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group Загородный жилой комплекс "Замитино" Квартиры от 2,4 млн руб. 15 минут до м. Митино. Рассрочка 0%. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,4 млн руб. Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» В июне выгода до 418 000 рублей! мкр. "Красногорский", 800 м до ж/д станции "Нахабино", 14 км от МКАД. Дома первой очереди сданы! Звоните! от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш, 26 км. Скидки до 605 000 руб. Коммуникации. Романово Лайф, 15 от МКАД Торопитесь! Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. от 970 000 руб.Астерра Есипово Форест, 35 от МКАД Участки площадью от 6 сот. Ленинградское шоссе, 35 км от МКАД. Торопитесь! от 680 000 руб.Астерра Жилой комплекс "Сказка" Истринский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 42-122 метра. Монолит-блок. 24 км от МКАД. Звоните! от 3,6 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Солнечная Система Ипотека 8% на весь срок. В июне отделка в подарок! 4 км от МКАД. Urban Group Город-курорт Митино О2! Только в июне: 3-я комната в подарок! Успейте купить! Urban Group Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 6,5 км от МКАД. 3 ветки метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость ЖК "Петровский квартал" Торопитесь! г. Лосино-Петровский. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 25-156 метров. Монолит. 23 км от МКАД. 1,57 млн руб. Город-событие на Рублевке! Квартиры нового поколения. Ипотека 8% на весь срок! Скидки до 12%! Живите в красоте! Urban Group ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Потрясающий вид из окон на лес и набережную. Urban Group В июне выгода до 1,2 млн рублей! ЖК «Мытищи Lite», м. Медведково, 6 км от МКАД. Школа, детский сад. Рядом Пироговское водохранилище. Звоните! от 2,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group Квартиры в ЖК "Олимп-3" Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Клин. Площадь от 38 до 76 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 1,5 млн руб.ГК «ТехноСтройОлимп» Готовый ЖК "Южное Видное" Только до конца июня! Комфорт-класс от 63 800 руб./кв.м. Ипотека от 8%. 15 минут от метро Домодедовская от застройщикаRDI Group Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Студии,1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. от 80 000 руб./кв.м ЖК «Баркли Медовая Долина» Квартиры от 1,7 млн руб. Успей до повышения цен! Квартиры в Новой Москве! Московская регистрация! Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры пл. от 30 метров. Монолит. студии,1-3-комнатные квартиры Звоните! от 2,4 млн руб. ЖК "Котельнические высотки" Спешите! Квартиры пл. 40-93 кв.м. г. Котельники. Монолит. от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» "Квартал Тетрис" Квартиры с первоначальным взносом 77 000 руб. 8 мин м. Тушинская. Школа, дет. сад. Рассрочка 0%. Ипотека 8,0% от Сбербанка от 1,82 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Новостройки А101 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Акция действует до 29 июня! 214-ФЗ. Застройщик от 2,6 млн руб.А101 Девелопмент Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Белые Ночи" Квартиры площадью 30-99 кв.м. п. Коммунарка. Монолит. от застройщикаА101 Девелопмент ЖК «Пироговская Ривьера»! Квартиры от 56 700 руб./кв.м. 300 м до пляжа. 100 м до леса. 12 км от МКАД. 20 мин. от Медведково. Ключи - 2017 год 24,5 кв.м за 1,39 млн руб.Rezidential Group ЖК "Зеленый Бор" Квартиры от 3,97 млн руб. Московская прописка. Готовые дома с подземным паркингом. 214-ФЗ. Застройщик. г.Зеленоград. от 3,9 млн руб!