Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
18 июня 2008 года

В 7 раз за 7 лет или формула кризиса на рынке недвижимости

Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко о среднесрочных перспективах московского рынка недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Ведомости.

Чем выше становятся цены на квартиры в Москве, тем неопределеннее дальнейшие перспективы этого рынка. С одной стороны, столичные квартиры уже являются недоступными для большинства москвичей, в том числе, почти для всего среднего класса, причем, даже в кредит. С другой стороны, застройщики постоянно жалуются на подорожание стройматериалов, недостаток площадей под застройку, рост административных барьеров и предрекают бесконечное подорожание жилья. Не удивительно, что в таких условиях прогноз рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу оказывается особенно актуальным и для его получения, казалось бы, все средства хороши. 

Примечательно, что для построения прогнозов многие эксперты и обозреватели прибегают к анализу прошлой динамики рынка недвижимости. И это вполне естественно. Ведь в условиях характерной непрозрачности отечественного рынка недвижимости и очевидной неопределенности большинства факторов, которые не него влияют, чуть ли не единственным прозрачным и доступным инструментом для анализа оказываются данные за прошлые периоды. На их эксплуатации, связанной с попытками выделить тренды, закономерности и цикличность, как раз и строится большинство прогнозов рынка недвижимости.

Некоторые из таких прогнозов получили последнее время широкую известность и активно обсуждаются. Однако для всех них характерна одна особенность, состоящая в следующем. Для выделения цикличности московского рынка недвижимости и построения трендов, как правило, используется период с 2000 или с 2002 года, когда рынок приобрел более менее привычные нам сегодня черты. При этом все, что было до кризиса 1998 года и даже до 2000 года, рассматривается крайне редко – этот период истории отечественного рынка воспринимается как нечто от «лукавого». 

Но при таком подходе получается очень однобокий результат. Как раз с 2000-2002 годов на московском рынке недвижимости наблюдается постоянный рост цен с периодическими «передышками». Поэтому любые математические модели, направленные на выявление цикличности в этот период и ценовых трендов, так или иначе, будут приводить к почти что бесконечному росту цен в будущем. Так согласно одной из подобных моделей нынешняя волна подорожания жилья должна вывести цены на московские квартиры на уровень 9.000$-10.000$ к 2009 году и невесть на какую еще высоту впоследствии.  

Но насколько корректен такой подход? Если уж и делать ставку при составлении прогнозов рынка недвижимости на выявление цикличности, то не следует ли для этого взять более широкий период времени, нежели несколько последних лет постоянного роста цен? Давайте попробуем для тех же самых целей посмотреть на всю историю московского рынка недвижимости, начиная с 1991 года, когда он только начал зарождаться. При таком подходе в поле зрения попадет не только период монотонного роста последних лет, но также кризисы и спады. 

На представленном ниже графике аналитического центра IRN.RU все имеющиеся данные о ценах на московские квартиры с 1991 года сведены воедино в виде индекса стоимости жилья в Москве, построенного в логарифмическом масштабе. Довольно очевидно, что вся история московского (да и российского) рынка недвижимости распадается на два основных периода. Первый – до кризиса 1998 года, включая послекризисный спад, продлившийся до 2000-2001 годов. Второй – с послекризисного оживления рынка в 2001 году по настоящее время. По идее второй период должен также включать и ближайшую перспективу, так как именно она и представляет наибольший интерес.

 

Примечательно, что оба периода подорожания московского жилья продолжались примерно по 7 лет. Первый – с 1991 по 1998 годы, до тех пор, пока не случился общеэкономический кризис. Второй – с постепенного оживления рынка в 2001 году по настоящее время. Также следует отметить, что как в первый раз, так и во второй цены выросли примерно в 7 раз. Так первый период подорожания московских квартир вывел их стоимость с символического уровня в 100$-200$ за метр до отметки примерно в 1000$. Второй период – из послекризисной «ямы» на уровне 700$-800$ за метр до 5500$ за метр. 

Более того, динамика цен внутри обоих периодов подорожания московского жилья в 1991-1998 и 2001-2008 годах также оказывается очень схожей и состоит из 3х волн. Первая волна как в одном, так и в другом периоде – довольно резкое повышение цен с минимальных начальных значений до более-менее нормального уровня, после чего следует временная «передышка» рынка, но без заметного отката цен назад. Так в начале 90х стоимость метра выросла с символического уровня в 100$-200$ за метр до более-менее ощутимой отметки порядка 700$ за метр. Аналогично, первая волна подорожания жилья 2001-2004 годов вывела стоимость московских квартир из послекризисной «ямы» на уровень порядка 1800$-2000$ за метр. 

Вторая волна в обоих периодах – более краткосрочное, но не менее интенсивное подорожание, которое заканчивается уже более существенной стагнацией и откатом цен назад. Так в середине 90х цены на квартиры в Москве выскочили на рекордный тогда средний уровень в 1200$ за метр, но потом скорректировались вниз. Аналогичная картина наблюдалась и в 2005-2007 годах, когда цены выросли еще вдвое, превысили уровень в 4000$ за метр, но потом во время стагнации 2007 года вынуждены были отступить. В отличие от 90х формальная коррекция на этот раз была невелика, но вот величина скрытой коррекции оценивалась участниками рынка куда больше – порядка 10%-15%. По истечении второй волны наличие отката цен назад служит уже первым признаком того, что потенциал рынка к росту начинает выдыхаться. 

И наконец, третья волна подорожания жилья оказывается самой непродолжительной. В 90х она закончилась довольно быстро с разразившимся общеэкономическим кризисом августа 1998 года. Тогда провал цен на квартиры составил в среднем около 30%, на некоторые квартиры даже больше. При этом первый этап подорожания московского жилья целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года – около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен – с осени 1991 по осень 2001 года – около 10 лет. Кстати, следует заметить, что как 7, так и 10 лет – характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике

Нынешняя, третья, волна подорожания жилья, похоже, тоже окажется самой непродолжительной, по сравнению с волнами 2001-2004 и 2005-2006 годов. Начавшись с осени прошлого года, она уже сейчас начинает сходить на нет. По крайней мере, несмотря на остаточный рост цен, его темпы начали снижаться уже в апреле и многие эксперты отмечают, что былого ажиотажа, характерного для начала года, уже не наблюдается. Похоже, что и нынешний цикл подорожания жилья также продлился около 7 лет – со второй половины 2001 года до второй половины 2008.  

Конечно же, все приведенные здесь аналогии приблизительны и не следует ожидать полного совпадения цифр и дат при наложении периодов 1991-1998 и 2001-2008 годов. Более того, следует учитывать, что в 1991-1998 году доллар систематически рос, а в 2001-2008 годах по большей части падал. Поэтому, если скорректировать долларовые цены курсовыми поправками к реальной стоимости недвижимости, то рост 2003-2008 годов окажется уже не столь агрессивным и более похожим на динамику 90х. Но так или иначе, трудно отрицать, что в поведении московского рынка недвижимости времен 1991-1998 и 2001-2008 годов действительно много общего. И все это при совершенно иных политических и макроэкономических условиях в данные периоды времени. 

Какие выводы и прогнозы мы можем сделать из приведенных аналогий? Ясно только одно, что утверждать что-либо наверняка здесь нельзя. Можно привести кучу аргументов, что ситуация в России времен 90х и сейчас – это небо и земля. Сильно поменялась макроэкономическая и геополитическая ситуация в мире, совсем иная картина с динамикой курсов основных валют и ценами на нефть. Иная картина с развитием отечественной экономики и бизнеса, доходами населения, состоянием строительной отрасли и структурой предложения на рынке жилья. Да и обвал цен на рынке недвижимости в 1998-1999 годах произошел не сам по себе, а в результате внешней форс-мажорной причины – общеэкономического кризиса. Казалось бы, сейчас все совсем не так, как было 10 лет назад. 

Но с другой стороны, похожих признаков, предшествующих 1998 году, сейчас тоже хватает. И то обстоятельство, что цены на квартиры в Москве за последние 7 лет выросли в 7 раз – не единственная причина. Если в 1998 году обвал цен на недвижимость вызвал макроэкономический кризис российского масштаба, то не следует забывать, что последнее время получает все большее развитие общемировой экономический кризис, который называют самым серьезным со времен Второй Мировой. Когда и как он скажется на России, никто определенно сказать не может. Однако первое проявление этого кризиса на российском рынке недвижимости не заставило себя долго ждать.  

Подорожание западных денег не замедлило сказаться на подорожании и сокращении темпов роста нашей ипотеки, которая при нынешнем уровне цен на жилье становится практически основной опорой рынка снизу. Помимо этого, строители уже успели заявить о подорожании кредитов на строительство и пожаловаться на рост себестоимости. Получит ли влияние мирового кризиса на московский рынок недвижимости дальнейшее развитие или нет – вопрос неоднозначный, но напряжение ситуации в отличие от бесшабашного роста в 2003-2006 годах вполне ощущается. 

Вспомним и про другой кризис, гораздо более близкий к нам – обвал отечественного фондового рынка в начале этого года. К слову следует отметить, что большинство экспертов рынка недвижимости называли переток средств с фондового рынка чуть ли не основной причиной скачка цен на жилье в первые месяцы этого года. В качестве других причин звучали: испуг перед гипотетической деноминацией рубля, подскочившими темпами инфляции, желание вложиться во что-то материальное в преддверье президентских выборов и т.п. 

Но если это так, то давайте обратим внимание, что все перечисленные выше факторы относятся не к реальному потребительскому спросу, а к спросу инвестиционного характера! Получается, что последняя волна подорожания столичного жилья первых месяцев этого года была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями, большая часть которых осталась отрезанной от рынка уже во время скачка цен 2006 года. Получается, что сейчас подорожание жилья происходит уже не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей, как в 2002-2006 годах, а в условиях формального повышения цен продавцами, которые придерживают свой товар и пытаются перещеголять друг друга. В общих чертах именно такое положение дел как раз и называется «перегретостью» рынка, связанной с оторванностью цен предложения от основной массы реального спроса. 

В итоге как всегда остаются банальные российские вопросы – что будет дальше и что со всем этим делать? На часть вопросов ответы довольно очевидны. Инвестировать в московский рынок недвижимости с целью получения быстрой спекулятивной прибыли уже явно поздно – это нужно было делать в 2000-2005 годах. Фиксировать ли прибыль – вопрос философский, но следует учитывать, что риск наступления новой стагнации с откатом цен назад, как было в 2007 году, сейчас, очевидно, есть. Сбрасывать ли недвижимость, приобретенную для долгосрочных инвестиций, например, элитную квартиру для сдачи в аренду на 10 лет? Скорее всего – нет, так как в долгосрочной перспективе хотя бы за счет инфляции цены будут выше чем сейчас, даже несмотря на временные спады. Так, несмотря на кризис 1998 года, уже в 2003 году стоимость жилья превысила докризисный уровень. 

Тем не менее, в обозримом будущем расклад на московском рынке недвижимости, скорее всего, будет уже не такой, как раньше. Период, когда дорожало все подряд и дорожало сильно, фактически прошел. Как известно, при наступлении стабилизации или стагнации заметно усиливается дифференциация рынка. Это означает, что нет единого тренда вверх или вниз, а в зависимости от свойств каждого отдельного дома и даже квартиры она может дорожать или дешеветь, продаваться хорошо или плохо. Это нормальная ситуация для сбалансированного, а не ажиотажного рынка. И несмотря на огромный потенциальный спрос на московское жилье следует понимать, что при нынешних ценах величина реального платежеспособного спроса оказывается уже довольно ограниченной и продавцам за нее придется бороться.

И наконец, о прогнозе. Следуя приведенной здесь аналогии, можно было бы думать, что московский рынок недвижимости ожидает закономерный провал цен на 30% и более, как это было во второй половине 1998 и 1999 годах. Причем сторонники идеи «справедливой» цены на московское жилье, скорее всего, с радостью поддержат эту идею, ведь расчеты о переоцененности московских квартир на 30%-40% стали появляться уже год назад. Тем не менее, будем помнить, что сейчас не 1998 год и сделанная нами аналогия носит приблизительный характер. Поэтому спад на рынке недвижимости сейчас очень возможен, но в нынешних условиях он будет, скорее всего, более мягким, чем в 1998 году. 

Однако вынесем за скобки аналогии и вернемся к реалиям сегодняшнего рынка. Как уже было отмечено, темпы роста цен на московские квартиры постепенно снижаются и с большой долей уверенности можно говорить о том, что нынешняя волна подорожания жилья все же «выдыхается». Возможно, что окажутся верными более ранние прогнозы начала года о том, что это подорожание захлебнется уже после майских праздников. Не исключено, что по инерции рост может продлиться еще месяц-два, теряя силу постепенно. Но это не меняет сути, так как во все периоды развития рынка недвижимости резкое подорожание жилья не переходило в умеренный рост, а заканчивалось стагнацией. И чем выше поднималась ценовая планка накануне, тем глубже была коррекция цен впоследствии. 

В 2007 году величина явной коррекции, которую отражала статистика, составила около 5%. Скрытая коррекция была заметно больше – порядка 10%-15%. Вполне очевидно, что если на московском рынке недвижимости разразится новая стагнация, то величина отката цен назад будет как минимум такой же а, скорее всего, даже больше. Так при явной коррекции около 10% величина полного отката цен назад с учетом скидок, торга, игры с курсом доллара и прочих подобных приемов можем достигнуть 15%-20%. Это конечно не 30% и более как в 1998-1999 годах, но для рынка, привыкшего к постоянному росту, уже существенно. 

Также вполне естественно предположить, что если стагнации 2004 и 2007 годов длились порядка 8-9 месяцев, то предстоящая, последняя в полном цикле из 3 волн роста, должна быть более продолжительной. Если переход рынка в стадию стагнации произойдет в ближайшие месяцы, то эта стагнация может продлиться не только до конца этого года, но как минимум до осени следующего или даже до 2010 года. По логике рынку нужно время, чтобы уровень платежеспособности населения, по крайней мере, основной части среднего класса, догнал уровень цен на жилье. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости, включающая 3 волны подорожания жилья 2001-2008 годов и последующий период «отдыха» также может составить около 10 лет, как и продолжительность первого цикла, пришедшегося на 1991-2000 годы.

 
Олег Репченко, руководитель аналитического центра, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2471 (0 сегодня)


Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» м. Преображенская площадь Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент м. Преображенская площадь Современные 1-5-комнатные апартаменты пл. от 36 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Жилой комплекс "Wine House" Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры у м. Маяковская Новые апартаменты у м.Маяковская. 1-4-комнатные, пентхаусы. Площадь от 51 до 157 кв.м. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Квартиры в г. Химки Новые 1-5-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 45 до 209 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщика Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Рассрочка до 2-х лет!Pragma Development Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры в ЖК "Apila" Одинцовский район. 21 км от МКАД. Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. студии,2-4-комнатные квартиры от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" ЖК "Загородный квартал" 8 км от МКАД. Квартиры пл. 45-190 кв.м. г. Химки. Монолит. от 4,9 млн руб. RDI Group Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ ЖК "Солнечная долина" Спешите! 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость Микрогород «В лесу» Красногорский район. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%