Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
12 марта 2015 года
Фотобанк Лори

Инвестиционные квартиры поспособствуют сближению цен на дорогое жилье и экономкласс

Элитная недвижимость в Москве может потерять премию за престиж

В нынешний кризис фактор инвестиционных квартир будет оказывать большее влияние на цены, чем в 2008-2009 гг. В первую очередь это касается высокобюджетных сегментов рынка, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

С середины 2000-х гг., когда на московском рынке недвижимости начала раскручиваться инвестиционная спираль, граждане успели накупить впрок огромное количество жилья. Согласно экспертным оценкам, общий объем квартир, приобретенных до кризиса 2008 г. с целью вложения средств, составляет примерно двухгодовой объем жилищного строительства в старой Москве. (См. «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?».)

В ходе предыдущего кризиса, 2009-2010 гг., на рынок вернулась лишь мизерная часть этого жилья – содержание квартир до недавнего времени стоило очень мало, альтернативные недвижимости инвестиционные идеи отсутствовали, а финансовое положение подавляющего большинства инвесторов не пошатнулось. Кроме того, кризис оказался коротким: восстановление цен на жилье в Москве началось уже со второй половины 2009 г., что скорее побуждало граждан задуматься о приобретении новых инвестиционных квартир, вместо того чтобы избавляться от имеющихся. Однако в нынешних условиях ситуация с инвестиционными квартирами может сильно измениться.

Во-первых, недвижимость наконец-то запросила кушать: с 2015 г. вводится модернизированный налог на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, а не копеечной инвентаризационной (см. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»). В полную силу налог заработает только с 2020 г., однако уже в следующем году москвичи получат из налоговой уведомления с ощутимыми суммами. Причем для инвесторов налог будет выше, чем для обычных граждан, так как налоговый вычет (от 10 кв. м до 50 кв. м в зависимости от типа жилого помещения) предоставляется только для одного объекта каждого типа (квартира, дом или гараж). Таким образом, с учетом роста коммунальных платежей расходы на содержание недвижимости достигнут значимого даже для состоятельных граждан размера (см. «Руководитель IRN.RU: налог на имущество лучше налога на доходы»).

Теоретически эти затраты могли бы покрыть доходы от сдачи жилья в аренду. Проблема в том, что спрос на аренду сильно упал и сейчас отстает от предложения. Особенно сильно от его падения пострадал дорогой сегмент, где и сосредоточена большая часть инвестиционной недвижимости. Экспаты, главные клиенты рынка элитной аренды, на фоне кризиса и ссоры Росси с Западом покидают страну, а состоятельные россияне, наблюдая за падением доходности своих бизнесов, переезжают в квартиры поскромнее.

Кроме того, большинство инвестиционных квартир – это новостройки без ремонта, поэтому подготовка к их сдаче в аренду потребует дополнительных и весьма значительных вложений, целесообразность которых в нынешних условиях совсем не очевидна. Напомним, до кризиса сдача квартир в аренду приносила примерно 5% годовых, а на депозит деньги можно было положить примерно под 7-8%. Сейчас доходность аренды та же, что и раньше, но банки, в том числе крупные и государственные, предлагают уже 10-12% в год по вкладам в рублях. Так что арендная история становится все менее интересной, даже с учетом традиционного недоверия россиян к банковской системе.

Более того, финансово подкованные инвесторы понимают, что экономическая ситуация в стране изменилась надолго, возможно навсегда, и шальных денег, благодаря которым цены на московскую недвижимость до 2008 г. росли как на дрожжах, больше не будет. Зато открываются новые ниши для ведения бизнеса, в том числе связанные с импортозамещением, которые раньше были нерентабельными. С другой стороны, по причине кардинального изменения экономической ситуации доходы значительной части населения могут сильно упасть, поэтому, возможно, часть инвесторов будут вынуждены продать лишние активы, чтобы профинансировать насущные потребности.

«Сейчас больше факторов, заставляющих задуматься о целесообразности хранения всех сбережений в недвижимости. Соответственно, вероятен постепенный выход на рынок большей доли инвестиционных квартир, чем в 2009 г. Это не означает, что выброс будет массовым и обязательно обвалит цены. Но давление на рынок со стороны инвестиционных квартир в этот раз будет более ощутимым, чем во время прошлого кризиса», – полагает руководитель IRN.RU.

Сильнее всего это давление почувствует рынок высокобюджетного жилья – как уже было сказано выше, именно в этом сегменте накопилось больше всего инвестиционных квартир. К тому же элитное жилье облагается налогом на имущество физлиц по повышенным ставкам: если для жилья кадастровой стоимостью до 20 млн руб. ставка налога составляет 0,1 - 0,15%, то для более дорогих объектов ставка поднимается до 0,2 - 0,3%. Хозяева недвижимости дороже 300 млн руб. ежегодно будут должны государству уже 2% от стоимости объекта.

Необходимо учитывать и то, что владельцы инвестиционных квартир бизнес- и элитного класса, как правило, хорошо понимают цену денег и не склонны держать их в потерявших привлекательность активах.

«В дорогом сегменте больше давление: эта недвижимость просит больше кушать, дорогие квартиры труднее сдать в аренду, а у их владельцев больше компетенций и возможностей для вложения средств более интересным образом. Поэтому сброс инвестиционных квартир, скорее всего, больше затронет высокобюджетное жилье, чем экономкласс», – поясняет эксперт.

В итоге распродажа дорогих инвестиционных квартир может стать дополнительным фактором, способствующим сокращению разницы в цене между высокобюджетным и «демократичным» жильем и возвращению реалий конца 90-х – начала 2000-х, когда элитная недвижимость была дороже экономкласса в той пропорции, в которой она лучше по своим потребительским свойствам, но без дополнительной премии за престиж.

«Если до того, как на московском рынке недвижимости надулся инвестиционный пузырь, «элитка» была примерно в три раза дороже эконома, то потом – уже в пять-семь. Москва в тот период получила особый статус города, привлекающего инвестиции не только со всей России, но и из стран СНГ. Сейчас в связи со всем известными событиями этот статус пошатнулся, растет отток капиталов за рубеж. В результате рынок недвижимости может вернуться к реалиям, существовавшим до инвестиционного бума», – резюмировал эксперт.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4686 (0 сегодня)


Квартиры от 2,9 млн руб. 10 минут до м. Саларьево. Самая низкая цена за кв.м в Новой Москве. ФЗ-214. 20 лет на рынке.
«Парк Легенд» - это новый,не имеющий аналогов по своей концепции,проект Москвы! Срок сдачи-2016! 10 мин от Кремля! В шаговой доступности 3 станции метро, новый природно-парковый комплекс, набережная Москвы-реки! Уникальные спортивные сооружения - Ледовый дворец ,Комплекс водного спорта, крытый и открытый бассейны, фитнес-центр! Рассрочка, ипотека!
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "BALCHUG RESIDENCE" В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 57-287 кв.м. 5 мин. пешком от м.Новокузнецкая. Звоните! от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры у м. Динамо Новые апартаменты у м.Динамо. 1-4-комнатные. Площадь от 40 до 130 кв.м. Монолит. Спешите! от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "Re:Form" Спешите! Современные 1-5-комнатные апартаменты площадью от 36 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Жилой комплекс "Наследие" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры у м. Царицыно В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. Звоните! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Жилой комплекс "Wine House" В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 56-234 кв.м. 14 мин. пешком от м.Новокузнецкая. Торопитесь! от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Сады Пекина" Торопитесь! 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Маяковская. Площадь от 51 до 157 метров Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Микрогород «В лесу» 1-4-комнатные квартиры площадью от 26 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. от 9,6 млн руб.Pragma Development ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" ЖК "Загородный квартал" Торопитесь! г. Химки. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы от 4,9 млн руб. RDI Group Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Квартиры в г. Химки 1-5-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от застройщика ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Новостройки от А101 5 минут до м.Саларьево. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. Застройщик. ФЗ-214. Старт продаж новой очереди. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Жилой комплекс "Apila" Современные студии,2-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 25 до 94 кв.м. Монолит. Спешите! от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" Квартиры в г. Щелково Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%