Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
12 марта 2015 года
Фотобанк Лори

Инвестиционные квартиры поспособствуют сближению цен на дорогое жилье и экономкласс

Элитная недвижимость в Москве может потерять премию за престиж

В нынешний кризис фактор инвестиционных квартир будет оказывать большее влияние на цены, чем в 2008-2009 гг. В первую очередь это касается высокобюджетных сегментов рынка, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

С середины 2000-х гг., когда на московском рынке недвижимости начала раскручиваться инвестиционная спираль, граждане успели накупить впрок огромное количество жилья. Согласно экспертным оценкам, общий объем квартир, приобретенных до кризиса 2008 г. с целью вложения средств, составляет примерно двухгодовой объем жилищного строительства в старой Москве. (См. «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?».)

В ходе предыдущего кризиса, 2009-2010 гг., на рынок вернулась лишь мизерная часть этого жилья – содержание квартир до недавнего времени стоило очень мало, альтернативные недвижимости инвестиционные идеи отсутствовали, а финансовое положение подавляющего большинства инвесторов не пошатнулось. Кроме того, кризис оказался коротким: восстановление цен на жилье в Москве началось уже со второй половины 2009 г., что скорее побуждало граждан задуматься о приобретении новых инвестиционных квартир, вместо того чтобы избавляться от имеющихся. Однако в нынешних условиях ситуация с инвестиционными квартирами может сильно измениться.

Во-первых, недвижимость наконец-то запросила кушать: с 2015 г. вводится модернизированный налог на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, а не копеечной инвентаризационной (см. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»). В полную силу налог заработает только с 2020 г., однако уже в следующем году москвичи получат из налоговой уведомления с ощутимыми суммами. Причем для инвесторов налог будет выше, чем для обычных граждан, так как налоговый вычет (от 10 кв. м до 50 кв. м в зависимости от типа жилого помещения) предоставляется только для одного объекта каждого типа (квартира, дом или гараж). Таким образом, с учетом роста коммунальных платежей расходы на содержание недвижимости достигнут значимого даже для состоятельных граждан размера (см. «Руководитель IRN.RU: налог на имущество лучше налога на доходы»).

Теоретически эти затраты могли бы покрыть доходы от сдачи жилья в аренду. Проблема в том, что спрос на аренду сильно упал и сейчас отстает от предложения. Особенно сильно от его падения пострадал дорогой сегмент, где и сосредоточена большая часть инвестиционной недвижимости. Экспаты, главные клиенты рынка элитной аренды, на фоне кризиса и ссоры Росси с Западом покидают страну, а состоятельные россияне, наблюдая за падением доходности своих бизнесов, переезжают в квартиры поскромнее.

Кроме того, большинство инвестиционных квартир – это новостройки без ремонта, поэтому подготовка к их сдаче в аренду потребует дополнительных и весьма значительных вложений, целесообразность которых в нынешних условиях совсем не очевидна. Напомним, до кризиса сдача квартир в аренду приносила примерно 5% годовых, а на депозит деньги можно было положить примерно под 7-8%. Сейчас доходность аренды та же, что и раньше, но банки, в том числе крупные и государственные, предлагают уже 10-12% в год по вкладам в рублях. Так что арендная история становится все менее интересной, даже с учетом традиционного недоверия россиян к банковской системе.

Более того, финансово подкованные инвесторы понимают, что экономическая ситуация в стране изменилась надолго, возможно навсегда, и шальных денег, благодаря которым цены на московскую недвижимость до 2008 г. росли как на дрожжах, больше не будет. Зато открываются новые ниши для ведения бизнеса, в том числе связанные с импортозамещением, которые раньше были нерентабельными. С другой стороны, по причине кардинального изменения экономической ситуации доходы значительной части населения могут сильно упасть, поэтому, возможно, часть инвесторов будут вынуждены продать лишние активы, чтобы профинансировать насущные потребности.

«Сейчас больше факторов, заставляющих задуматься о целесообразности хранения всех сбережений в недвижимости. Соответственно, вероятен постепенный выход на рынок большей доли инвестиционных квартир, чем в 2009 г. Это не означает, что выброс будет массовым и обязательно обвалит цены. Но давление на рынок со стороны инвестиционных квартир в этот раз будет более ощутимым, чем во время прошлого кризиса», – полагает руководитель IRN.RU.

Сильнее всего это давление почувствует рынок высокобюджетного жилья – как уже было сказано выше, именно в этом сегменте накопилось больше всего инвестиционных квартир. К тому же элитное жилье облагается налогом на имущество физлиц по повышенным ставкам: если для жилья кадастровой стоимостью до 20 млн руб. ставка налога составляет 0,1 - 0,15%, то для более дорогих объектов ставка поднимается до 0,2 - 0,3%. Хозяева недвижимости дороже 300 млн руб. ежегодно будут должны государству уже 2% от стоимости объекта.

Необходимо учитывать и то, что владельцы инвестиционных квартир бизнес- и элитного класса, как правило, хорошо понимают цену денег и не склонны держать их в потерявших привлекательность активах.

«В дорогом сегменте больше давление: эта недвижимость просит больше кушать, дорогие квартиры труднее сдать в аренду, а у их владельцев больше компетенций и возможностей для вложения средств более интересным образом. Поэтому сброс инвестиционных квартир, скорее всего, больше затронет высокобюджетное жилье, чем экономкласс», – поясняет эксперт.

В итоге распродажа дорогих инвестиционных квартир может стать дополнительным фактором, способствующим сокращению разницы в цене между высокобюджетным и «демократичным» жильем и возвращению реалий конца 90-х – начала 2000-х, когда элитная недвижимость была дороже экономкласса в той пропорции, в которой она лучше по своим потребительским свойствам, но без дополнительной премии за престиж.

«Если до того, как на московском рынке недвижимости надулся инвестиционный пузырь, «элитка» была примерно в три раза дороже эконома, то потом – уже в пять-семь. Москва в тот период получила особый статус города, привлекающего инвестиции не только со всей России, но и из стран СНГ. Сейчас в связи со всем известными событиями этот статус пошатнулся, растет отток капиталов за рубеж. В результате рынок недвижимости может вернуться к реалиям, существовавшим до инвестиционного бума», – резюмировал эксперт.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4706 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой комплекс "Триколор" Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Загорье" Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Квартал 38А" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. от 192 000 руб. кв.мФлэт и Ко Квартиры у м. Марьино Новые студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 31 метра. рядом с метро Марьино. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 110 000 руб./кв.м м. Автозаводская 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Квартиры в ЖК "TriBeCa" 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Жилой комплекс "Лица" Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group Квартиры в ЖК "О7" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Родной город. Каховская" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. Спешите! от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры у м. Коломенская Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК "Новое Бисерово" Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ногинский район. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Солнечная долина" Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Спешите! от 2.3 млн руб. Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Квартиры в ЖК "Маяк" Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Квартиры от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта Мат. Капитал. Ключи! Старт продаж нового корпуса от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Спешите! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК «Лефорт». Экономия до 1,2 млн руб. Готовые монолитные дома бизнес-класса, м. Бауманская. 1-комнатные квартиры из золотого резерва застройщика. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» В июле выгода до 511 000 руб.! ЖК "Сказка". Квартиры в малоэтажных домах на берегу реки в 17 км от МКАД. Дом готов! Успей до повышения цен! от 3,8 млн руб.НДВ-Недвижимость МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 790 000 руб. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко