Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
12 марта 2015 года
Фотобанк Лори

Инвестиционные квартиры поспособствуют сближению цен на дорогое жилье и экономкласс

Элитная недвижимость в Москве может потерять премию за престиж

В нынешний кризис фактор инвестиционных квартир будет оказывать большее влияние на цены, чем в 2008-2009 гг. В первую очередь это касается высокобюджетных сегментов рынка, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

С середины 2000-х гг., когда на московском рынке недвижимости начала раскручиваться инвестиционная спираль, граждане успели накупить впрок огромное количество жилья. Согласно экспертным оценкам, общий объем квартир, приобретенных до кризиса 2008 г. с целью вложения средств, составляет примерно двухгодовой объем жилищного строительства в старой Москве. (См. «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?».)

В ходе предыдущего кризиса, 2009-2010 гг., на рынок вернулась лишь мизерная часть этого жилья – содержание квартир до недавнего времени стоило очень мало, альтернативные недвижимости инвестиционные идеи отсутствовали, а финансовое положение подавляющего большинства инвесторов не пошатнулось. Кроме того, кризис оказался коротким: восстановление цен на жилье в Москве началось уже со второй половины 2009 г., что скорее побуждало граждан задуматься о приобретении новых инвестиционных квартир, вместо того чтобы избавляться от имеющихся. Однако в нынешних условиях ситуация с инвестиционными квартирами может сильно измениться.

Во-первых, недвижимость наконец-то запросила кушать: с 2015 г. вводится модернизированный налог на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, а не копеечной инвентаризационной (см. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»). В полную силу налог заработает только с 2020 г., однако уже в следующем году москвичи получат из налоговой уведомления с ощутимыми суммами. Причем для инвесторов налог будет выше, чем для обычных граждан, так как налоговый вычет (от 10 кв. м до 50 кв. м в зависимости от типа жилого помещения) предоставляется только для одного объекта каждого типа (квартира, дом или гараж). Таким образом, с учетом роста коммунальных платежей расходы на содержание недвижимости достигнут значимого даже для состоятельных граждан размера (см. «Руководитель IRN.RU: налог на имущество лучше налога на доходы»).

Теоретически эти затраты могли бы покрыть доходы от сдачи жилья в аренду. Проблема в том, что спрос на аренду сильно упал и сейчас отстает от предложения. Особенно сильно от его падения пострадал дорогой сегмент, где и сосредоточена большая часть инвестиционной недвижимости. Экспаты, главные клиенты рынка элитной аренды, на фоне кризиса и ссоры Росси с Западом покидают страну, а состоятельные россияне, наблюдая за падением доходности своих бизнесов, переезжают в квартиры поскромнее.

Кроме того, большинство инвестиционных квартир – это новостройки без ремонта, поэтому подготовка к их сдаче в аренду потребует дополнительных и весьма значительных вложений, целесообразность которых в нынешних условиях совсем не очевидна. Напомним, до кризиса сдача квартир в аренду приносила примерно 5% годовых, а на депозит деньги можно было положить примерно под 7-8%. Сейчас доходность аренды та же, что и раньше, но банки, в том числе крупные и государственные, предлагают уже 10-12% в год по вкладам в рублях. Так что арендная история становится все менее интересной, даже с учетом традиционного недоверия россиян к банковской системе.

Более того, финансово подкованные инвесторы понимают, что экономическая ситуация в стране изменилась надолго, возможно навсегда, и шальных денег, благодаря которым цены на московскую недвижимость до 2008 г. росли как на дрожжах, больше не будет. Зато открываются новые ниши для ведения бизнеса, в том числе связанные с импортозамещением, которые раньше были нерентабельными. С другой стороны, по причине кардинального изменения экономической ситуации доходы значительной части населения могут сильно упасть, поэтому, возможно, часть инвесторов будут вынуждены продать лишние активы, чтобы профинансировать насущные потребности.

«Сейчас больше факторов, заставляющих задуматься о целесообразности хранения всех сбережений в недвижимости. Соответственно, вероятен постепенный выход на рынок большей доли инвестиционных квартир, чем в 2009 г. Это не означает, что выброс будет массовым и обязательно обвалит цены. Но давление на рынок со стороны инвестиционных квартир в этот раз будет более ощутимым, чем во время прошлого кризиса», – полагает руководитель IRN.RU.

Сильнее всего это давление почувствует рынок высокобюджетного жилья – как уже было сказано выше, именно в этом сегменте накопилось больше всего инвестиционных квартир. К тому же элитное жилье облагается налогом на имущество физлиц по повышенным ставкам: если для жилья кадастровой стоимостью до 20 млн руб. ставка налога составляет 0,1 - 0,15%, то для более дорогих объектов ставка поднимается до 0,2 - 0,3%. Хозяева недвижимости дороже 300 млн руб. ежегодно будут должны государству уже 2% от стоимости объекта.

Необходимо учитывать и то, что владельцы инвестиционных квартир бизнес- и элитного класса, как правило, хорошо понимают цену денег и не склонны держать их в потерявших привлекательность активах.

«В дорогом сегменте больше давление: эта недвижимость просит больше кушать, дорогие квартиры труднее сдать в аренду, а у их владельцев больше компетенций и возможностей для вложения средств более интересным образом. Поэтому сброс инвестиционных квартир, скорее всего, больше затронет высокобюджетное жилье, чем экономкласс», – поясняет эксперт.

В итоге распродажа дорогих инвестиционных квартир может стать дополнительным фактором, способствующим сокращению разницы в цене между высокобюджетным и «демократичным» жильем и возвращению реалий конца 90-х – начала 2000-х, когда элитная недвижимость была дороже экономкласса в той пропорции, в которой она лучше по своим потребительским свойствам, но без дополнительной премии за престиж.

«Если до того, как на московском рынке недвижимости надулся инвестиционный пузырь, «элитка» была примерно в три раза дороже эконома, то потом – уже в пять-семь. Москва в тот период получила особый статус города, привлекающего инвестиции не только со всей России, но и из стран СНГ. Сейчас в связи со всем известными событиями этот статус пошатнулся, растет отток капиталов за рубеж. В результате рынок недвижимости может вернуться к реалиям, существовавшим до инвестиционного бума», – резюмировал эксперт.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4708 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Пока шеф в отпуске! Скидка до 16%! Комплекс клубных домов с парком и прудом. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group м. Рязанский проспект В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. Подробности по телефону! ЖК SREDA от 4,2 млн руб. ЖК SREDA от 4,2 млн руб. Ипотека 9,3% на весь срок кредита! Квартиры рядом с метро. До центра 10 мин. Рассрочка 0%. Trade-in. Рязанский проспект Квартиры у м. Беговая Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Звоните! Capital Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Жилой комплекс "TriBeCa" Торопитесь! Современные 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью от 38 метров. рядом с метро Бауманская. Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент Жилой комплекс "Наследие" Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры у м. Юго-Западная В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016г). Панорамные окна. Парк у дома. Перв. взнос 0%. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Жилой комплекс "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в ЖК "Триколор" Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. Торопитесь! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Жилой комплекс "Домашний" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-102 кв.м. 20 мин. пешком от м.Марьино. Подробности по телефону! м. Автозаводская Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. Уточняйте подробности по телефону. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК "Потапово Lite " Новые 1-5-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Монолит. Подробности по телефону! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,3 млн рублейUrban Group ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. Квартиры площадью от 24 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Квартиры в г. Одинцово 1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Звоните! ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 2,7 млн руб. Железнодорожный от 2,7 млн рублейООО «ГлавстройДевелопмент» Квартиры в г. Химки Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Квартиры в Химках г. Химки. 1-5-комнатные квартиры пл. 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Звоните! от застройщика Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаRoseGroup ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 2 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 2 млн руб. Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Видный Берег" Спешите! Новые 1-3-комнатные квартиры. Ленинский район. Площадь от 28 до 106 кв.м. Монолит-кирпич. Квартиры в г. Старая Купавна г. Старая Купавна. 1-2-комнатные квартиры площадью 30-65 метров. Монолит. 19 км от МКАД. Торопитесь! Квартиры в г. Серпухов Торопитесь! Квартиры пл. 31-70 кв.м. г. Серпухов. Монолит-кирпич. Квартиры в г. Щелково г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 2.3 млн руб. Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli ЖК "Центр-2" г.Железнодорожный 30 мин. до центра Москвы. Школа, д/с рядом с домом. Регистрация в подарок! Квартиры с ключами от 3,3 млн руб. от 3,3 млн руб. ДСК-1 и Ко «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Богатая сервисная инфраструктура. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco, MR Group