Поправки к 214-ФЗ не приведут к росту цен на квартиры в Москве

Но дадут спокойствие дольщикам, считает замруководителя IRN.RU

Обязательное страхование договоров долевого участия не приведет к повышению цен на новостройки Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга или Ленинградской области. А вот в провинциях вступление девелоперов в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС) может даже дать им возможность немного снизить цены на жилье, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков.

Эксперт указал, что в таких мегаполисах, как Москва или Санкт-Петербург, цены на жилье определяются исключительно законом спроса и предложения на рынке. Есть цена, за которую квартиры определенного качества в определенном месте покупают. Если установить цену выше – спроса на них не станет. Никакие объяснения, что цена повысилась из-за необходимости страхования договора, приниматься во внимание не будут. Точно так же потребителя не интересуют никакие другие затраты застройщиков. «Никто не будет продавать ниже рынка, никто не будет покупать выше рынка», – подчеркнул он.

Крупные столичные застройщики имеют возможность разрабатывать масштабные маркетинговые и рекламные кампании, позволяющие привлечь покупателей на проекты с завышенной маржой девелопера. В небольших городах, где весь рынок состоит из 2-3 строящихся объектов, у застройщиков есть единственный способ конкурировать – ценой. И вот здесь нововведения в законодательстве, как ни странно, могут им помочь.

Следует напомнить, что целью принятия 214-ФЗ и других связанных с долевым строительством законодательных актов была защита прав дольщиков (см. «Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было»). Закон потребовал обязательной государственной регистрации ДДУ, чтобы исключить в дальнейшем мошенничество с помощью двойных продаж и обеспечить имущественные права покупателя на строящийся объект.

Но если никакого мошенничества не было, а застройщик просто переоценил свои силы или ситуацию на рынке, у него кончились деньги? И объект не может быть достроен по объективным обстоятельствам?

Вот здесь теперь будут применяться правила игры, вступившие в силу с 1 января 2014 г. Продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с 1 января 2014 года застройщик сможет только при наличии страхового полиса. Таковым может выступать либо договор поручительства, который выдает банк, либо договор страхования гражданской ответственности, заключаемый со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС). Чтобы не начался вал липовых сертификатов и дешевых гарантий, в поправках к 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 января 2014 года, предусмотрено ужесточение требований к банкам-поручителям и страховым компаниям, имеющим право страховать застройщиков.

Что это означает для рядового покупателя? Защищены его материальные интересы. Либо с финансовым участием страховщика объект будет достроен, либо страховщик выплатит ему внесенную сумму.

Теперь следующий шаг. Ни для кого не секрет, что цена квартиры в строящемся доме на этапе котлована на 30-40% ниже, чем в момент ввода дома в эксплуатацию. Но до сих пор покупка на ранней стадии строительства была наиболее рискованной – вдруг стройка встанет? И деньги просто пропадут. Поэтому на подобные очень выгодные, но рискованные приобретения решались немногие: профессиональные инвесторы; люди, обладающие инсайдерской информацией о стабильном положении застройщика; или отчаявшиеся приобрести квартиру по более высокой цене и поставившие все на карту.

Поэтому привлечение средств дольщиков на ранней стадии строительства было тяжелейшей проблемой для девелопера. Для начала стройки он был вынужден брать весьма дорогие банковские кредиты (под 17-20%), стоимость обслуживания которых, разумеется, в результате существенно удорожала цену для потребителя.

Теперь риски покупателей сведены к минимуму. Соответственно, можно предположить, что привлекать деньги дольщиков станет легче. А вот стоимость страхования их средств намного дешевле, отмечает замруководителя www.irn.ru.

Размер базового страхового тарифа, согласно документам ОВС (исходя из методики расчета тарифных ставок Федеральной службы по надзору за страховой деятельностью), составляет 1,2% (при страховании каждого ДДУ) или 1,65% (при страховании объекта долевого строительства). Возможно, правда, применение повышающих (до 10) и понижающих (min 0,1) коэффициентов к базовому тарифу.

Так что вместо 17% годовых по кредиту застройщику потребуется заплатить 1,2% Обществу взаимного страхования. Вот и основа для снижения конечной цены.

Впрочем, кроме защиты имущественных интересов в случае финансового коллапса застройщика вступившие в силу с 1 января поправки в 214-ФЗ несут как минимум еще одну благую весть не только будущим дольщикам, но и целому ряду уже пострадавших граждан. Дело в том, что разные регионы ранее имели собственные представления, кого можно отнести к пострадавшим дольщикам, а кого относить к этой категории граждан не стоит. Далеко не все субъекты РФ, Московская область в частности, соглашались включать в реестры обманутых дольщиков, пострадавших от двойных продаж (до принятия 214-ФЗ).

Мотивация такой точки зрения был проста: люди стали жертвами мошенничества, их имущественные претензии они должны урегулировать в рамках возбужденного уголовного дела. То есть если мошенника поймают, если в этот момент у него окажется какая-то собственность, то после его осуждения в рамках уголовного дела ему можно будет предъявить иск о возмещении убытков (подробнее см. «Обманутые дольщики: кого к ним относить»).

Теперь критерии отнесения граждан к категории обманутых дольщиков закреплены федеральным законом. И пострадавшие от двойных продаж к этой категории относятся, подчеркнул эксперт.